Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 17 августа 2017 г.

Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 17 августа 2017 г.
(Извлечение)

Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Фомина М.В.,

судей Болотовой Л.А. и Луневой С.П.

при секретаре Мазикиной А.Б.,

рассмотрела в открытом судебном заседании материалы административного дела по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Олимп" к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

по апелляционной жалобе представителя заинтересованного лица комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя Перепелицыной Надежды Владимировны на решение Ставропольского краевого суда от 29 мая 2017 года.

Заслушав доклад судьи Фомина М.В., судебная коллегия

установила:

общество с ограниченной ответственностью "Олимп" (далее ООО "Олимп") обратилось в суд с административным иском, в котором с учетом изменений, внесенных в исковые требования на основании статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... , площадью 3 749 кв.м., из категории земли населенных пунктов, разрешенным видом использования - для платной автостоянки, вспомогательными строениями, административным зданием, расположенного по адресу: Ставропольский край, ... , в размере рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 года в сумме 12940000 руб.

В обоснование требований истец указал, что является арендатором земельного участка.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 года N 1380 установлен размер кадастровой стоимости объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2015 года в размере 24157881,18 руб., что существенно выше рыночной стоимости согласно отчету N 00990 от 07.10.2016 года, составленному оценщиком ООО "Деловой партнер".

Согласно положительному экспертному заключению Саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация "Межрегиональный союз оценщиков" на данный отчет N 1055/11-16 от 131.10.2016 года, он соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а величина рыночной стоимости признана достоверной.

Значительное превышение кадастровой стоимости объекта недвижимости по сравнению с его рыночной стоимостью, по мнению истца, нарушает его права и законные интересы, поскольку влечет неоправданное увеличение размера арендных платежей.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости N 1258 от 25.11.2016 года заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонено.

Обжалуемым решением Ставропольского краевого суда от 29.05.2017 года административное исковое заявление ООО "Олимп" удовлетворено.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... , площадью 3 749 кв.м., из категории земли населенных пунктов, разрешенным видом использования - для платной автостоянки, вспомогательными строениями, административным зданием, расположенного по адресу: Ставропольский край, ... , установлена в размере рыночной по состоянию на 01.01.2015 года в сумме 12940000 руб.

Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости признано 31.10.2016 года.

Решение обжаловано представителем заинтересованного лица комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя Перепелицыной Н.В., которая в своей апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении требований отказать. В обоснование ссылается на недостоверность положенного в основу решения заключения эксперта С. N 47/2017-Э от 15.05.2017 года, допущенные экспертом нарушения требований пункта 13 ФСО N 1, пунктов 3, 5 ФСО N 3, пункта 22 ФСО N 7, выразившиеся в необоснованном применении корректировок на обеспеченность коммуникациями, использовании непроверяемых допущений о физических характеристиках аналогов (отсутствие кадастровых номеров в предложениях о продаже).

Письменных возражений на апелляционную жалобу не поступило.

Представитель заинтересованного лица комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на основании доверенности Коплик О.В. в судебном заседании суда апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержала, просила назначить по делу повторную судебную оценочную экспертизу по доводам апелляционной жалобы, кандидатуру эксперта оставила на усмотрение судебной коллегии.

Представитель административного истца на основании доверенности Подколзин Е.П. просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, решение считал законным и обоснованным, доводы жалобы - несостоятельными. Против удовлетворения ходатайства о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы возражал.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежаще, о причинах неявки суд не уведомили.

Судебная коллегия, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, на основании статей 150, 307 КАС РФ определиларассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, проверив законность и обоснованность решения в соответствии с частью 1 статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Закона об оценочной деятельности).

Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если затрагивают права и обязанности этих лиц.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда арендная плата исчисляется, исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, земельный участок с кадастровым номером ... , площадью 3 749 кв.м., из категории земли населенных пунктов, разрешенным видом использования - для платной автостоянки, вспомогательными строениями, административным зданием, расположенного по адресу: Ставропольский край, ... , поставлен на кадастровый учет 25.10.1999 года, находится в муниципальной собственности, передан ООО "Олимп" в аренду на основании договора N 4275, заключенного 07.11.2014 года с комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, сроком на 10 лет.

По условиям пункта 3.2 договора, приложения N 1 к договору арендная плата рассчитывается исходя из удельного показателя кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 N 1380 "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае" утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 01.01.2015 года.

Согласно кадастровой справке от 25.11.2016 года, выданной филиалом ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю, кадастровая стоимость принадлежащего истцу земельного участка в соответствии с упомянутым приказом составила 24157881,18 руб.

Сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 19.12.2015 года и на момент рассмотрения дела являются актуальными.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, ООО "Олимп" в подтверждение величины его рыночной стоимости представило составленный оценщиком ООО "Деловой партнер" Н. отчет N 00990 от 07.10.2016 года, согласно которому по состоянию на 01.01.2015 года рыночная стоимость земельного участка оставляет 3308 000 руб.

На указанный отчет об оценке Саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация "Межрегиональный союз оценщиков", членом которой является оценщик, составивший отчет, дано положительное экспертное заключение N 1055/11-16 от 13.10.2016 года.

Судом первой инстанции установлено, что представленный административным истцом отчет об оценке и экспертное заключение на него не отвечают требованиям Закона об оценочной деятельности, Федеральным стандартам оценки, в частности, требованиям пункта 13 ФСО N 1, пунктов 3, 5 ФСО N 3, пункта 22 ФСО N 7.

Оснований не согласиться с данным выводом у судебной коллегии не имеется.

Так в соответствии с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, данным в пункте 20 постановления Пленума от 30.06.2015 года N 28, исследуя указанные выше доказательства в совокупности с другими доказательствами по делу, суд первой инстанции выявил несоответствие отчета об оценке требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

На несоответствие отчета об оценке требованиям законодательства в области оценочной деятельности также указывает и решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости N 1258 от 25.11.2016 года.

В связи с вышеизложенным данные доказательства не могу быть положены в основу решения, поскольку опровергаются заключением эксперта, свидетельствующим о наличии в них недостатков, ставящих под сомнение достоверность выводов оценщика.

В соответствии с положениями статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В процессе рассмотрения дела в связи с возникшим вопросом о достоверности заявленной величины рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, 17.02.2017 года судом первой инстанции по ходатайству административного истца была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено ООО "Таис".

В соответствии с заключением эксперта С. N 47/2017-Э от 15.05.2017 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 01.01.2015 года составила 12940 000 руб.

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31.05.2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Из содержания заключения эксперта С. следует, что исследование проводилось с применением сравнительного подхода на основании изучения технической документации на земельный участок и его визуального осмотра.

Согласно пунктам 12-14 ФСО N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).

В полном соответствии с требованиями ФСО N 1 в рамках сравнительного подхода экспертом использовался метод сравнения продаж, проведен анализ рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта, по результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости объекта оценки.

Эксперт в заключении указал, что у него отсутствует необходимая для применения затратного и доходного подходов информация. Использование подхода без достаточных исходных данных может привести к нарушению принципов обоснованности и проверяемости выводов исследования (пункт 4 раздела II ФСО N 4).

Характеристики и описание объекта оценки, объектов-аналогов представлены в таблице 2.1.2.12 заключения, таблице сравнения, где проанализирован каждый сравниваемый объект-аналог, выявленные отличия откорректированы, с приведением обоснований применения этих корректировок.

Вся необходимая информация о характеристиках объектов-аналогов экспертом получена из объявлений о продаже имущества, размещенных в архиве объявлений на общедоступных информационных ресурсах, что подтверждается представленными в заключении скрин-шотами интернет страниц о продаже объектов-аналогов, содержащими сведения о местоположении, категории, размере, стоимости объекта и иных характеристиках.

Оснований сомневаться в правильности выводов и объяснений эксперта не имеется, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, эксперт верно и полно определилсегмент рынка исследования, исходя из вида разрешенного использования и фактического использования объекта оценки, подобранные экспертом аналоги расположены в одном с объектом оценки населенном пункте, сопоставимы по основным ценообразующим факторам, в том числе, локальному местоположению, отвечают требованиям пункта 22 ФСО N 7.

В силу подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7, удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, в том числе, имущественным правам, физическим характеристикам объекта оценки и объектов-аналогов.

В заключении проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, в том числе об обеспеченности инженерными коммуникациями, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности) в разделе "Описание применяемых корректировок".

Вопреки доводам апелляционной жалобы в полном соответствии с требованиями пункта 5 ФСО N 3 и пункта 20 ФСО N 7, в соответствии с видом разрешенного и фактического использования оцениваемого объекта (автостоянка) экспертом присвоено значение фактора "наличие коммуникаций по меже" либо возможность их подключения, в связи с чем, введена предусмотренная избранной им методикой поправка на данный фактор с учетом достоверной информации о наличии конкретных коммуникаций у объектов аналогов N 1 и 3.

При этом, из справочника оценщика недвижимости, в котором представлены обоснованные шкалы корректировок (таблица 4.2 "Справочник оценщика недвижимости", под редакцией Лейфера Л.А., 2014 года издания, страница 125 том 3), эксперт применил к объекту оценки минимальный коэффициент из диапазона возможных значений 1,05, также находящийся в границах расширенного интервала для земельных участков с подключенными коммуникациями, что свидетельствует об объективности оценки.

Аналоги с нетипичными условиями продажи экспертом не использованы, факторы, свидетельствующие о существенном изменении цен за период между датами сделки (предложения) и оценки (условия рынка) не выявлены.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7.

Поскольку иных доказательств, которые опровергли бы названную рыночную стоимость земельного участка, ответчиками (заинтересованными лицами) ни в суд первой инстанции, ни в ходе судебного разбирательства по апелляционной жалобе не представлено, судебная коллегия не находит оснований ставить экспертное заключение, положенное в основу решения суда, под сомнение.

Дополнительная экспертиза может быть назначена, если заключение эксперта будет признано судом неполным или неясным, а в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу (части 1 и 2 статьи 83 КАС РФ).

Комиссионная экспертиза проводится не менее чем двумя экспертами, обладающими специальными познаниями в одной и той же области знания. Комиссионный характер экспертизы определяется судом (часть 1 статьи 80 КАС РФ).

С учетом фактических обстоятельств дела, предусмотренных законодательством обстоятельств, влекущих назначение дополнительной или повторной экспертизы, в том числе, комиссионной, суд по настоящему делу не усматривает.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 03.07.2014 года N 1555-О, само по себе отличие от кадастровой стоимости земельного участка величины рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы, не может свидетельствовать о недостоверности последней.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления ООО "Олимп" судом обоснованно признана дата обращения правообладателя в комиссию, а именно 31.10.2016 года (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Поскольку доводы апелляционной жалобы не содержат обстоятельств, которые не были бы предметом обсуждения судом первой инстанции, сводятся по существу к иной оценке установленных по делу обстоятельств, представленных доказательств, предусмотренных статьей 310 КАС РФ оснований для отмены решения суда судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь статьями 307 - 311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 29 мая 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи