Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 17 августа 2017 г.

Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 17 августа 2017 г.
(Извлечение)

Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Фомина М.В.,

судей Брянского В.Ю. и Болотовой Л.А.

при секретаре Мазикиной А.Б.,

рассмотрела в открытом судебном заседании материалы административного дела по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ЛУКОЙЛ-Югнефтепродукт" к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка,

по апелляционной жалобе представителя заинтересованного лица комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя Перепелицыной Надежды Владимировны на решение Ставропольского краевого суда от 16 мая 2017 года.

Заслушав доклад судьи Фомина М.В., судебная коллегия

установила:

общество с ограниченной ответственностью "ЛУКОЙЛ-Югнефтепродукт" (далее ООО "ЛУКОЙЛ-Югнефтепродукт") обратилось в суд с административным иском, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... , общей площадью 2 854 кв.м., из категории земли населенных пунктов, разрешенным использованием: под автозаправочной станцией (литер "А" - основное строение, "Н" - навес), расположенного по адресу: Ставропольский край, ... , равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 года в размере 9035764 руб.

В обоснование требований истец указал, что является арендатором указанного земельного участка.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 года N 1380 установлен размер кадастровой стоимости объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2015 года в размере 17522960,66 руб., что значительно выше рыночной стоимости земельного участка на основании отчета N 6086, составленного 27.07.2016 года оценщиком ООО "Стремление".

28.07.2016 года на отчет дано положительное экспертное заключение ассоциации Саморегулируемой организации "Национальная коллегия специалистов-оценщиков", которым отчет признан соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а величина рыночной стоимости достоверной.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости N 1171 от 17.10.2016 года заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонено.

Административный истец обратился в суд, считает свои права нарушенными, поскольку завышение размера кадастровой стоимости объекта недвижимости влечет неоправданное увеличение размера арендных платежей.

Обжалуемым решением Ставропольского краевого суда от 16.05.2017 года административное исковое заявление ООО "ЛУКОЙЛ-Югнефтепродукт" удовлетворено.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... , общей площадью 2 854 кв.м., из категории земли населенных пунктов, разрешенным использованием: под автозаправочной станцией (литер "А" - основное строение, "Н" - навес), расположенного по адресу: Ставропольский край, ... , установлена в размере рыночной по состоянию на 01.01.2015 года в сумме 9035764 руб.

Тем же решением датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости установлено 04.10.2016 года.

Решение обжаловано представителем заинтересованного лица комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя Перепелицыной Н.В., которая в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, в обоснование ссылается на недостоверность отчета об оценке, положенного в основу решения суда, допущенные оценщиком нарушения требований пункта 13 ФСО N 1, пунктов 3, 5 ФСО N 3, пункта 22 ФСО N 7, выразившиеся в немотивированном отказе от использования доходного и затратного подходов при оценке, необоснованный отказ от применения корректировок на обеспеченность коммуникациями, использование непроверяемых допущений о виде передаваемых имущественных прав аналогов.

Письменных возражений на апелляционную жалобу не поступило.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель заинтересованного лица комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на основании доверенности Коплик О.В. доводы апелляционной жалобы поддержала, представитель административного истца на основании доверенности Страхова Е.С. просила оставить решение суда первой инстанции без изменения, считала его законным и обоснованным, доводы жалобы - несостоятельными.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежаще, о причинах неявки суд не уведомили.

Судебная коллегия, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, на основании статей 150, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) определиларассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, проверив законность и обоснованность решения в соответствии с частью 1 статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия оснований для его отмены или изменения не находит по следующим основаниям.

В соответствии с частями 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ), пункта 1 статьи 390, пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации (далее НК РФ) формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Кадастровая стоимость устанавливается, прежде всего, для целей налогообложения, так как налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектами налогообложения, по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно пункту 1 статьи 388 НК РФ организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.

Согласно пункту 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, указанных в пункте 3 данной статьи.

Пункт 3 статьи 66 ЗК РФ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

Таким образом, действующее законодательство допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка, установленной в результате государственной кадастровой оценки, в случае определения рыночной стоимости данного земельного участка.

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с последующими изменениями) (далее - Закон об оценочной деятельности).

В соответствии с положениями статьи 24.18 данного Федерального закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абзац 2).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 4).

Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (абзац 2 статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности, пункт 8 ФСО N 4).

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель утвержден Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года N 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель", в соответствии с которыми государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования (пункт 4).

Согласно пункту 10 указанных Правил, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда арендная плата исчисляется, исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, предметом спора по настоящему административному делу является кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... , общей площадью 2 854 кв.м., разрешенным использованием: под автозаправочной станцией (литер "А" - основное строение, "Н" - навес), расположенного по адресу: Ставропольский край, ...

Участок поставлен на кадастровый учет 05.12.2002 года, находится в муниципальной собственности, принадлежит ООО "ЛУКОЙЛ-Югнефтепродукт" на основании договора аренды N 7447, заключенного 08.09.2009 года с комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя, сроком на 10 лет.

По условиям пункта 3.2 договора, приложения N 1 к договору арендная плата рассчитывается исходя из удельного показателя кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 N 1380 утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки земельного участка на 01.01.2015 года в сумме 17522960,66 руб., о чем 19.12.2015 года внесены соответствующие сведения в ГКН.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, ООО "ЛУКОЙЛ-Югнефтепродукт" в подтверждение величины его рыночной стоимости в сумме 9035764 руб. представило составленный оценщиками ООО "Стремление" отчет N 6086 от 27.07.2016 года, положительное экспертное заключение Саморегулируемой организации "Национальная коллегия специалистов - оценщиков" от 28.07.2016 года.

В соответствии с положениями статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В процессе рассмотрения дела в связи с возникшим вопросом о достоверности заявленной величины рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, 14.03.2017 года судом первой инстанции по ходатайству административного истца была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено ООО "ПРОФЭКСПЕРТ".

В соответствии с заключением эксперта Г. N 036/17-Э от 25.04.2017 года отчет об оценке N 6086 от 27.07.2016 года, выполненный ООО "Стремление", соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам об оценке, в связи с чем, определение рыночной стоимости земельного участка не проводилось.

Оценив данные доказательства в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оснований не доверять выводам оценщика и эксперта не имеется.

Судебная коллегия не усматривает оснований несогласиться с данным выводом.

Указанный отчет об оценке подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

При определении рыночной стоимости земельного участка оценщик применил сравнительный подход, обосновав отказ от применения доходного и затратного подходов.

В рамках сравнительного подхода оценщиком проведен анализ рынка предложений по продаже земельных участков. В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Отчет об оценке соответствует требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при ее проведении.

Указанные в решении комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости N 1171 от 17.10.2016 года об отклонении заявления административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости недостатки в оформлении отчета по результатам оценки представленных истцом доказательств, а также заключения эксперта Г N 036/17-Э от 25.04.2017 года в их совокупности по правилам статьи 84 КАС РФ своего подтверждения не нашли.

Как следует из материалов дела и установлено судом, все аналоги являются земельными участками, расположенными в городской черте, с учетом того, что оценка носит ретроспективный характер и подробное интервьюирование лица, подавшего объявление невозможно, оценщиком было принято, что все аналоги либо обладают необходимыми коммуникациями, либо их подведение не сопряжено с существенными трудностями. Оценщиком для объектов-аналогов в полном соответствии с требованиями пункта 5 ФСО N 3 и пункта 20 ФСО N 7 было присвоено значение фактора "наличие коммуникаций по меже" либо возможность их подключения, в связи с чем, поправка на данный фактор не применялась. В отчете проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения рыночным условиям.

Федеральными стандартами оценки использование экспертного мнения при проведении оценки допускается. Оценщиком Д. выполнены требования к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, предусмотренные главой IV ФСО N 3.

Аналоги с нетипичными условиями продажи оценщиком не использованы, факторы, свидетельствующие о существенном изменении цен за период между датами сделки (предложения) и оценки (условия рынка) не выявлены.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7.

В целях проверки отчета проводилась экспертиза, результатом которой явилось положительное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков. Вид экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения соответствуют федеральным стандартом оценки (статья 17.1 Закона об оценочной деятельности).

Лица, составившие отчет и заключение эксперта, отвечают требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам, а также предъявляемым к экспертам Федеральным законом от 31.05.2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации". Исходя из положений абзаца первого статьи 4, статьи 15, абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности к отчету и заключению приложены сведения об обязательном страховании гражданской ответственности специалистов-оценщиков.

Оснований сомневаться в правильности и обоснованности выводов оценщика и эксперта у судебной колегии не имеется, предусмотренных статьями 77, 83 КАС РФ основания для назначения по делу повторной или дополнительной судебной оценочной экспертизы отсутствуют.

Доказательств, опровергающих изложенные в отчете об оценке выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, административными ответчиками, заинтересованными лицами нив суд первой инстанции, ни в ходе рассмотрения апелляционной жалобы не представлено.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 03.07.2014 года N 1555-О, само по себе отличие от кадастровой стоимости земельного участка величины рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы, не может свидетельствовать о недостоверности последней.

Апелляционная жалоба не содержат новых обстоятельств, которые не были бы предметом обсуждения судом первой инстанции, доводы заявителя сводится по существу к иной оценке установленных по делу обстоятельств, представленных доказательств.

Предусмотренных статьей 310 КАС РФ оснований для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь статьями 307 - 311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 16 мая 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи