Свердловский областной суд в составе:
председательствующего судьи Старкова М.В.,
при секретаре Кучерявой К.О.
с участием представителя административных истцов - Сергеевой Ю.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании объединённое административное дело по административным исковым заявлениям общества с ограниченной ответственностью "Город-2016" и Коцюбы Ж.М. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере рыночной стоимости по состоянию на 10 ноября 2015 года,
УСТАНОВИЛ:
в Свердловский областной суд 29 декабря 2016 года поступило административное исковое заявление Коцюбы Ж.М. об установлении по состоянию на 10 ноября 2015 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере рыночной стоимости.
Коцюбы Ж.М. указала, что является арендатором названного земельного участка; считает, что кадастровая стоимость земельного участка, установленная по состоянию на 10 ноября 2015 года, в размере 573552530 руб. 70 коп. не соответствует его рыночной стоимости. Просит установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 10 ноября 2015 года равной рыночной в размере 180664274 руб.
Определением от 30 декабря 2016 года административное исковое заявление оставлено без движения; определением от 15 февраля 2017 года административное исковое заявление возвращено административному истцу.
Судебная коллегия по административным делам Свердловского областного суда апелляционным определением от 29 марта 2017 года отменила определение от 15 февраля 2017 года о возвращении административного искового заявления; административное исковое заявление направлено в суд первой инстанции для решения вопроса о его принятии к производству суда.
Определением от 12 апреля 2017 года административное исковое заявление Коцюбы Ж.М ... принято к производству Свердловского областного суда по первой инстанции; возбуждено административное дело N 3а-306/2017.
21 апреля 2017 года в Свердловский областной суд поступило административное исковое заявление ООО "Город-2016" об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере рыночной стоимости по состоянию на 10 ноября 2015 года. Точно также как и административный истец Коцюба Ж.М. административный истец ООО "Город-2016" указало, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером N; считает, что кадастровая стоимость земельного участка, установленная по состоянию на 10 ноября 2015 года, в размере 573552530 руб. 70 коп. не соответствует его рыночной стоимости. Ссылаясь на тот же самый отчёт об оценке, просит установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 10 ноября 2015 года равной рыночной в размере 180664274 руб.
По поступившему административному исковому заявлению возбуждено производство по административному делу N 3а-321/2017.
В дальнейшем, определением суда от 23 мая 2017 года вышеназванные административные дела N 3а-306/2017 и N 3а-321/2017 об установлении кадастровой стоимости одного и того же земельного участка с кадастровым номером N в размере рыночной стоимости по состоянию на 10 ноября 2015 года объединены в одно производство.
Поступившие административные исковые заявления, подлежат рассмотрению в порядке главы 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Административные истцы полагают нарушенными свои права и законные интересы; ссылаются в обоснование на один и тот же отчёт об оценке земельного участка и утверждают, что кадастровая стоимость земельного участка не соответствуют его рыночной стоимости, в связи с чем, просят установить кадастровую стоимость равной рыночной.
Административные ответчики - Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, заинтересованные лица - (на стороне административных ответчиков) - филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Свердловской области, администрация города Екатеринбурга о возражениях против установления кадастровой стоимости равной рыночной не сообщили.
В судебное заседание административные ответчики и заинтересованные лица своих представителей не направили. О месте и времени судебного заседания были надлежаще извещены, в том числе публично, путём размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Свердловского областного суда. Учитывая положения части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, надлежащее извещение не явившихся административных ответчиков и заинтересованных лиц, суд считает возможным рассмотреть административное дело с участием представителя административных истцов.
Заслушав представителя административных истцов, исследовав и оценив собранные по делу доказательства, суд приходит к следующему.
Из положений части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации следует, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Производство по данным административным делам осуществляется на основании главы 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, и с учётом особенностей установленных названной главой.
В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
Как предусмотрено пунктами 1 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Существует два способа установления кадастровой стоимости земельного участка: либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путём установления рыночной стоимости, определённой индивидуально для объекта недвижимости. Определение рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение её в кадастр в качестве кадастровой стоимости направлено на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учёта уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определениях от 01 марта 2011 года N 280-О-О, от 23 октября 2014 года N 2343-О это не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки земель.
Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон) для целей указанного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.
Статья 24 18 Федерального закона в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.
Аналогичное положение установлено также и в части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.
Как видно из материалов административного дела, 10 ноября 2015 года в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о земельном участке площадью 69330 м 2 с кадастровым номером N. Категория земель: земли населённых пунктов; разрешённое использование с 10 ноября 2015 года: торговые центры (торгово-развлекательные центры). Местоположение: ... Коцюба Ж.М ... и ООО "Город-2016 " являются арендаторами данного земельного участка; запись регистрации от 28 октября 2016 года.
Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 15 января 2013 года N 32 были утверждены по состоянию на 15 ноября 2012 года результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов, расположенных на территории муниципального образования "город Екатеринбург".
В связи с изменением вида разрешённого использования кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N была рассчитана филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Свердловской области с использованием соответствующего удельного показателя, утверждённого вышеназванным приказом от 15 января 2013 года N 32, и установлена в размере 573552530 руб. 70 коп. по состоянию на 10 ноября 2015 года. Это подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости, а также актом определения кадастровой стоимости.
Полагая, что установленная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N не соответствует его рыночной стоимости, административные истцы ссылались на отчёт об определении рыночной стоимости от 17 ноября 2016 года N 2016/11-202/1 подготовленный ООО "Аналитическое агентство оценки". На этот отчёт было оформлено положительное экспертное заключение СРОО Ассоциация "Межрегиональный союз оценщиков" от 13 января 2017 года N 1361/02-17.
Как видно из названого отчёта вероятная рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 10 ноября 2015 года составляла 180664274 руб.
30 декабря 2016 года ООО "Город-2016 " обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Свердловской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости арендуемого земельного участка. Решением от 26 января 2017 года N 282 заявление было отклонено в связи с несоответствием вышеобозначенного отчёта требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки.
При возникновении вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 ию
