Апелляционное определение СК по гражданским делам Омского областного суда от 04 октября 2017 г. по делу N 33-6713/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:

председательствующего Лисовского В.Ю.

судей Будылка А.В., Павловой Е.В.

при секретаре Тарасовой Е.А.

рассмотрела в судебном заседании 04 октября 2017 года дело по иску Полоцкого В. В. к ООО "Агентство недвижимости "АКВИЛОН" о защите прав потребителя по апелляционной жалобе представителя Полоцкого В.В. - Литвинова О.И. на решение Куйбышевского районного суда города Омска от 02 августа 2017 года, которым постановлено:

"Исковые требования Полоцкого В. В. удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аванса по приобретению объекта недвижимости от " ... ", заключенный между Полоцким В. В. и ООО "Агентство недвижимости "АКВИЛОН".

Взыскать с ООО "Агентство недвижимости "АКВИЛОН" в пользу Полоцкого В. В. сумму в размере 50000 рублей, уплаченную по договору, компенсацию морального вреда в размере 5000 рублей, штраф за неудовлетворение требований в добровольном порядке в размере 27500 рублей.

В удовлетворении оставшейся части требований отказать.

Взыскать с ООО "Агентство недвижимости "АКВИЛОН" в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 2000 рублей."

Заслушав доклад судьи Лисовского В.Ю., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Полоцкий В.В. обратился в суд с иском к ООО "Агентство недвижимости "АКВИЛОН" о защите прав потребителя, указав в обоснование, что " ... " заключил с ответчиком договор о возмездном оказании услуг, поименованный договором аванса по приобретению объекта недвижимости, по которому ответчик обязался консультировать его по вопросам приобретения земельного участка площадью " ... " кв.м и находящегося на нем дома площадью " ... " кв.м, расположенных в " ... " в г. Омске, участок N " ... ", аллея " ... ", стоимостью 590 000 руб., оказывать помощь и содействие в заключении договора купли-продажи. В соответствии с условиями договора " ... " он передал ответчику 50 000 руб., а " ... " при передаче документов на регистрацию сделки купли-продажи оплатил госпошлину в сумме 2 350 руб. и передал ответчику 540 000 руб., которые последний пересчитал на машинке по подсчету купюр и принял без расписок. Ответчик оказал услуги некачественно, до заключения сделки купли-продажи не проверил наличие обременений и запретов в отношении приобретаемых им объектов недвижимости. " ... " регистрационные действия были приостановлены в связи с арестом, наложенным на эти объекты " ... " судебным приставом-исполнителем, а " ... " отказано в государственной регистрации сделки по тем же основаниям. Уплаченные денежные средства ответчик ему не возвратил. Истец просил расторгнуть договор об оказании услуг от " ... ", взыскать с ООО "Агентство недвижимости "АКВИЛОН" уплаченные им по договору 50 000 руб., убытки в размере 542 350 руб., штраф за неисполнение требований потребителя в добровольном порядке, компенсацию морального вреда в сумме 10 000 руб.

Истец Полоцкий В.В. в судебном заседании участие не принимал, просил рассмотреть дело в его отсутствие. Его представитель Литвинов О.И. в судебном заседании иск поддержал и пояснил, что приобретавшиеся Полоцким В.В. объекты недвижимости в связи с несостоявшимися " ... " и " ... " торгами переданы взыскателю " ... ". Местонахождение их продавца Тарасовой Ю.И. неизвестно. Получить уплаченные продавцу по договору купли-продажи денежные средства невозможно, так как последняя является должником по исполнительным документам иных кредиторов.

Представитель ответчика ООО "Агентство недвижимости "АКВИЛОН" - директор Липов И.А. в судебном заседании иск не признал и пояснил, что все услуги были оказаны Полоцкому В.В. качественно. По условиям договора с истцом о наличии обременений в отношении спорных объектов недвижимости последнего должна была уведомить продавец Тарасова Ю.И. Поскольку сделка не состоялась, они готовы вернуть Полоцкому В.В. полученные от него 50 000 руб.

Третье лицо Тарасова Ю.И. в судебное заседание не явилась, о времени и месте его проведения была извещена, причин неявки не сообщила.

Судом постановленоизложенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель Полоцкого В.В. - Литвинов О.И. просит решение изменить, удовлетворив требования о взыскании с ООО "Агентство недвижимости "АКВИЛОН" убытков в размере 542 350 руб. При этом представитель ссылается на неисполнение ответчиком обязанности проверить до заключения сделки купли-продажи с Тарасовой Ю.И. наличие обременений на предмет сделки. Повторно приводит доводы о невозможности взыскания убытков с продавца Тарасовой Ю.И. в связи с неизвестностью местонахождения последней и наличием у неё обязательств перед иными кредиторами, исполнить которые она не может ввиду отсутствия имущества.

Дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие Полоцкого В.В. и Тарасовой Ю.И., надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания и не сообщивших причин неявки.

Проверив материалы дела, заслушав объяснения представителя Полоцкого В.В. - Литвинова О.И., поддержавшего апелляционную жалобу, директора ООО "Агентство недвижимости "АКВИЛОН" Липова И.А., полагавшего жалобу необоснованной, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда не находит предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.

Из материалов дела следует, что " ... " между Полоцким В.В. как заказчиком и ООО "Агентство недвижимости "АКВИЛОН" как исполнителем был заключен договор, по которому исполнитель принял на себя обязательства: консультировать заказчика по приобретению объекта недвижимости: " ... " кв.м, земельный участок " ... " кв.м, расположенные по адресу: г. Омск, " ... " участок N " ... ", аллея " ... ", стоимостью 590000 рублей по вопросам приобретения выбранного объекта недвижимости, провести мониторинг цен на рынке недвижимости и, исходя из анализа цен спроса и предложения в конкретном сегменте рынка, мотивировать предложение заказчику; провести организационную работу, необходимую для приобретения заказчиком прав собственности на объект недвижимости; содействовать в организации процедуры заключения заказчиком предварительного договора купли-продажи, договора купли-продажи; оказывать содействие в проведении переговоров в случае возникновения спорных вопросов между заказчиком и собственником объекта недвижимости в течение срока действия договора. Заказчик обязался передать исполнителю 50000 рублей, которая входила в общую стоимость приобретаемого объекта.

Согласно сведениям ЕГРПНИ право собственности дом и земельный участок, расположенные по адресу: г. Омск, " ... ", участок N " ... ", аллея " ... ", на момент заключения вышеуказанного договора было зарегистрировано за Тарасовой Ю. И., которой ИП Липов И.А. на основании договора от " ... " оказывал услуги по их продаже, в частности: рекламирование объектов для поиска покупателей, консультации по вопросам их отчуждения, показ объектов потенциальным покупателям.

Факты получения ответчиком ООО "Агентство недвижимости "АКВИЛОН" денежных средств в сумме 50000 рублей от Полоцкого В.В., заключения между истцом и собственником вышеуказанных объектов недвижимости Тарасовой И.Ю." ... " договора их купли-продажи, подачи документов на государственную регистрацию перехода права собственности на них и уплаты Полоцким В.В. государственной пошлины за регистрацию перехода прав в сумме 2 350 руб. подтверждены представленными суду доказательствами и сторонами не оспариваются.

Управлением Росреестра по Омской области " ... " государственная регистрация перехода прав была приостановлена, а " ... " в государственной регистрации отказано в связи с тем, что постановлением судебного пристава-исполнителя от " ... " был наложен запрет на совершение регистрационных действий в отношении отчуждаемого по договору дома. На основании постановления судебного пристава-исполнителя ОСП по Ленинскому АО г. Омска УФССП по Омской области Гутовой Е.П. от " ... " указанные объекты как нереализованные в принудительном порядке переданы взыскателю " ... " Указанные обстоятельства подтверждены представленными истцом извещениями и копиями правоустанавливающих документов, полученными по запросу суда из Управления Росреестра по Омской области.

" ... "Полоцкий В.В. направлял ООО "Агентство недвижимости "АКВИЛОН" претензию, в которой просил возместить убытки в сумме 590 000 руб. и компенсировать моральный вред в сумме 10 000 руб. в связи с ненадлежащим оказанием услуг по договору, которая ответчиком не была удовлетворена.

Разрешая спор, суд первой инстанции согласился с доводами истца о том, что заключенный " ... " между сторонами договор, поименованный как договор аванса по приобретению объекта недвижимости, являлся договором возмездного оказания услуг с установленной ценой договора в сумме 50 000 руб., пришел к выводу о ненадлежащем исполнении ответчиком обязательств по договору в связи с некачественно проведенной организационной работой, и расторг указанный договор, взыскав с ООО "Агентство недвижимости "АКВИЛОН" в пользу Полоцкого В.В. уплаченную по договору сумму 50 000 руб., компенсацию морального вреда и штраф, отказав во взыскании убытков в размере 542 350 руб.

В жалобе истцом оспаривается решение в части отказа в удовлетворении его требований. Судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения жалобы, учитывая следующее.

Полоцкий В.В. в обоснование своего требования о взыскании убытков указал на неисполнение ООО "Агентство недвижимости "АКВИЛОН" обязательств по проверке предлагавшихся к покупке объектов недвижимости на наличие обременений.

По смыслу п. 1 ст. 393 ГК РФ основанием ответственности за причинение убытков является неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства. В то же время обязательства могут возникать из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в Гражданском Кодексе РФ, что следует из п. 2 ст. 307 ГК РФ. В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ истец обязан был доказать факт возникновения у ООО "Агентство недвижимости "АКВИЛОН" такого обязательства, его ненадлежащего исполнения и причинную связь между его неисполнением и возникновением убытков, которыми согласно ст. 15 ГК РФ признаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ и ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", действовавшего в период заключения и исполнения сторонами спора сделки, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежали государственной регистрации в едином государственном реестре. Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, являлись общедоступными и могли предоставляться органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по запросам любых лиц, что было определено в п. 1 ст. 7 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ. Из этого следует, что сведения о запрете на совершение регистрационных действий в отношении предусмотренных договором сторон объектов могли быть получены как ответчиком, так и самим истцом, поскольку никаких специальных требований к лицам, обращающимся за получением таких сведений, законом не было предусмотрено. Оснований считать, что в силу специфики нормативного регулирования в данном случае ООО "Агентство недвижимости "АКВИЛОН" обязано было в интересах Полоцкого В.В. получать в регистрирующем органе сведения об обременениях объектов недвижимости, нет.

Изучив содержание представленного истцом договора от " ... ", судебная коллегия не усматривает оснований для вывода о принятии на себя ответчиком обязанности провести для истца проверку указанных в договоре объектов недвижимости на отсутствие обременений.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если это не позволяет определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В разделе 2 договора от " ... " в перечне обязательств, принятых сторонами, отсутствует прямое указание на обязанность ООО "Агентство недвижимости "АКВИЛОН" получить сведения об обременениях в отношении предлагавшихся истцу для покупки объектов и предоставить эти сведения Полоцкому В.В. Из пояснений представителя истца в заседании суда апелляционной инстанции следует, что устных требований к ответчику о предоставлении какого-либо подтверждения отсутствия обременений на эти объекты его доверитель в период исполнения сделки не предъявлял.

Имеющееся в договоре указание о принятии ответчиком обязанности провести организационную работу, необходимую для приобретения Полоцким В.В. права собственности на объекты недвижимости, само по себе не может свидетельствовать о возникновении у ООО "Агентство недвижимости "АКВИЛОН" обязанности по проведению проверки на отсутствие обременений в отношении объектов недвижимости. Из договора купли-продажи от " ... " следует, что гарантия свободы отчуждаемых объектов недвижимости от запретов (арестов), обременений давалась истцу продавцом Тарасовой Ю.И. Мер для проверки этих обстоятельств Полоцкий В.В. не принимал ни лично, ни посредством возложения такой обязанности при заключении договора от " ... " на ответчика. При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о ненадлежащем исполнении ООО "Агентство недвижимости "АКВИЛОН" обязательств перед истцом, выразившемся в том, что не была проведена проверка предлагавшихся в покупке объектов недвижимости на отсутствие обременений, не может быть признан правильным.

Кроме того, из содержания договора от " ... " не следует, что внесенные Полоцким В.В. 50 000 руб. являлись оплатой за услуги ответчика. Согласно п. 2.2.1 договора эта сумма являлась авансом, внесенным в счет исполнения обязательств перед продавцом Тарасовой Ю.И. по оплате за отчуждаемые ею объекты недвижимости. Данное положение договора в целом соответствует содержанию п. 4 заключенного между истцом и Тарасовой Ю.И. договора купли-продажи от " ... ", согласно которому стоимость продаваемых объектов составляла 590 000 руб. (л.д. 6), содержанию расписки Тарасовой Ю.И. в получении от истца оплаты по договору купли-продажи в размере 540 000 руб., то есть за вычетом внесенного в ООО "Агентство недвижимости "АКВИЛОН" аванса (л.д. 71). При этом в представленном ответчиком договоре оказания услуг от " ... ", заключенном с Тарасовой Ю.И. (пункты 6.2 и 6.3 договора), отражено, что именно Тарасова Ю.И. обязана оплатить услуги, связанные с поиском покупателей и организацией заключения договора по отчуждению принадлежавших ей дома и земельного участка, стоимость которых составляет 50 000 руб. и которые подлежали изъятию исполнителем из общей стоимости объекта (л.д. 69).

Также судебная коллегия учитывает, что пунктом 4.5 договора от " ... "Тарасова Ю.И. наделила полномочиями на получение денежных сумм от покупателей отчуждаемых ею земельного участка и дома Липова И.А., выступавшего в её интересах в правоотношениях с истцом.

В совокупности приведённые выше обстоятельства дают основание для вывода о том, что полученные от истца Липовым И.А., как руководителем ООО "Агентство недвижимости "АКВИЛОН", денежные средства в размере 50 000 руб. являлись не платой за услуги, подлежавшей обращению в собственность ответчика, а авансом за приобретаемые объекты недвижимости, который был принят ответчиком от имени и в интересах Тарасовой Ю.И. В этой связи указанная сумма подлежала возврату истцу не в связи с ненадлежащим оказанием услуг, а в связи с невозможностью отчуждения ему имущества, являвшегося предметом договора купли-продажи с Тарасовой Ю.И. Оснований для удержания этой суммы после получения требования Полоцкого В.В. о её возврате в связи с невозможностью исполнения договора купли-продажи у ответчика не было, в связи с чем решение суда о взыскании указанной суммы вместе с компенсацией морального вреда и штрафом не противоречит закону.

Поскольку ни на основании закона, ни на основании договора обязанность по проверке предлагавшихся истцу к покупке объектов недвижимости у ООО "Агентство недвижимости "АКВИЛОН" не возникла, плата по договору купли-продажи этих объектов в сумме 540 000 руб. была получена Тарасовой Ю.И., оснований для взыскания остальной суммы оплаты с ООО "Агентство недвижимости "АКВИЛОН" нет, так как утрата этой суммы не может находиться в причинной связи с ненадлежащим исполнением ответчиком каких-либо обязательств перед Полоцким В.В. По этой же причине нет оснований для взыскания с ответчика расходов истца на оплату государственной пошлины за государственную регистрацию перехода прав на объекты недвижимости. В удовлетворении иска в данной части Полоцкому В.В. отказано правомерно. Ссылки в жалобе на невозможность взыскания денежной суммы с продавца Тарасовой Ю.И. при таких обстоятельствах не имеют правового значения для разрешения данного спора. Требований о взыскании этой суммы с продавца Тарасовой Ю.И. в рамках настоящего гражданского дела заявлено не было.

В соответствии с ч. 6 ст. 330 ГПК РФ правильное по существу решение суда первой инстанции не может быть отменено по одним только формальным соображениям. В данном случае неправильная квалификация судом внесенной Полоцким В.В. в ООО "Агентство недвижимости "АКВИЛОН" по договору от " ... " денежной суммы не привело к принятию неправильного решения либо к нарушению прав и законных интересов истца. В этой связи оснований для отмены или изменения обжалуемого решения нет.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Куйбышевского районного суда города Омска от 02 августа 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи: