Апелляционное определение СК по гражданским делам Пензенского областного суда от 19 сентября 2017 г. по делу N 33-2578/2017

судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе:

председательствующего Жуковой Е.Г.,

судей Лукьяновой О.В., Усановой Л.В.,

при секретаре Потаповой М.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Никитина О.Н. на решение Ленинского районного суда города Пензы от 25 мая 2017 года, которым постановлено:

Исковые требования Управления муниципального имущества администрации г. Пензы к Никитину О.Н. о взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку исполнения обязательства удовлетворить.

Взыскать с Никитина О.Н. в бюджет муниципального образования "город Пенза"задолженность по арендной плате за период с апреля 2015 года по март 2016 года в общей сумме - 978 691,54 рубль, пени за период с 23.04.2015 г. по 30.03.2016 г. в размере - 544 489,97 рублей.

Взыскать сНикитина О.Н. госпошлину в бюджет муниципального образования "город Пенза" в размере - 15 815,91 рублей.

Заслушав доклад судьи Жуковой Е.Г., судебная коллегия

установила:

Управление муниципального имущества администрации г. Пензы обратилось с иском к Никитину О.Н. о взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку исполнения обязательства, указав, что 07.12.2004 г. между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Пензы (правопреемником которого является истец) и ООО "Анкер" был заключен договор аренды N на земельный участок площадью 25 823,0 кв.м., с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес", который был передан арендатору по акту приема - передачи - 07.12.2004 г. Участок предоставлялся под производство. Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, объект недвижимости - материально-технический склад, располагающийся на арендуемом земельном участке, с 14.04.2015 г. перешел в собственность Никитина О.Н., соответственно, все права и обязанности по договору аренды земельного участка перешли к новому собственнику объекта недвижимости.

Поскольку новый арендатор - Никитин О.Н. своевременно не оплачивал арендные платежи, за ним образовалась задолженность по арендным платежам за период с апреля 2015 года по март 2016 года в общей сумме - 2 155 961,85 руб. Пунктом 5.1. договора установлена ответственность за нарушение условий о внесении арендной платы путем начисления пени в размере, равном 0,3 % от невнесенной (несвоевременно внесенной) суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

Управление муниципального имущества администрации г. Пензы просило судвзыскать с Никитина О.Н. в бюджет муниципального образования "город Пенза" денежные средства в общей сумме - 3 355 420,07 рублей, в том числе задолженность по арендной плате за период с апреля 2015 года по март 2016 года в сумме - 2 155 961,85 рубль и пени за период с 23.04.2015 г. по 30.03.2016 г. в сумме - 1 199 458,22 рублей.

В заявлении от 13.01.2017 г. начальник Управления муниципального имущества администрации г. Пензы Алюшева Н.Р. уточнила исковые требования, просила взыскать с Никитина О.Н. в бюджет муниципального образования "город Пенза" денежную сумму в размере - 1 523 181,51 рубль, в том числе задолженность по арендной плате за период с апреля 2015 года по март 2016 года в сумме - 978 691,54 рубль и пени за период с 23.04.2015 г. по 30.03.2016 г. в сумме - 544 489,97 рублей.

Ленинский районный суд города Пензы постановилвышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе Никитин О.Н. не согласен с решением суда, полагая его необоснованным, постановленным с нарушением норм материального и процессуального права. Вывод суда о том, что был надлежащим образом извещен о рассмотрении дела не соответствуют действительности. В судебное заседание он не явился по уважительной причине в связи с нахождением в служебной командировке. При вынесении решения суд не принял во внимание, что прежний арендатор ООО "Анкер" в полном объеме исполнял свои обязанности по уплате арендных платежей, в том числе и в 2014-2017 годах, т.е. все правоотношения по аренде данного земельного участка, в том числе по взысканию арендной платы происходят между УМИ и ООО "Анкер". Соглашаясь с расчетом, представленном истцом, суд не учел снижение размера кадастровой стоимости земельного участка, не принял во внимание, что расчет задолженности произведен с коэффициентами, которые истец в одностороннем порядке установилдля промышленных предприятий, без учета того, что в настоящий момент на данном земельном участке никакой деятельности не ведется. Суд не принял во внимание, что он пользуется земельным участком, занятым только недвижимым имуществом, а потому требование об оплате земельного участка площадью 25823 кв.м. является незаконным и необоснованным. Взысканная судом неустойка явно несоразмерна основному обязательству. Просил отменить решение суда, принять по делу новое решение.

В письменных отзывах на апелляционную жалобу истец УМИ администрации города Пензы просит решение суда оставить без изменения, третье лицо ООО "Анкер" просит решение отменить, в иске отказать.

Лица, участвующие в деле, на рассмотрение дела в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. На основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность оспариваемого решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 2 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно частям 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В силу положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

На основании ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Судом первой инстанции установлено, что по договору аренды от 07.12.2004г. N Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Пензы (Арендодатель) предоставил ООО "Анкер" (Арендатору) земельный участок, площадью 25 823 кв.м., расположенный по адресу: "адрес".; участок предоставлен под производство. Договор заключен на 49 лет с 16.08.2004г. по 16.08.2053г.; арендная плата за пользование земельным участком составляет - 544 090,61 рублей в год.

Согласно п. 3.6. Договора арендная плата может пересматриваться Арендодателем в одностороннем порядке, в случае изменения нормативно - правовых актов Российской Федерации, Пензенской области, города Пензы, регулирующих исчисление размера арендной платы за пользование землей; новый размер арендной платы устанавливается с момента, указанного в уведомлении о внесении изменений в Договор, либо с момента опубликования в СМИ соответствующих изменений в нормативные правовые акты и т.д.

Арендная плата в сумме не менее месячного арендного платежа вносится Арендатором ежемесячно, не позднее 5 числа месяца, за который производится платеж (п.3.7).

Из пункта 5.1 Договора следует, что в случае нарушения Арендатором сроков внесения арендной платы начисляются пени в размере 0,3% невнесенной (несвоевременно внесенной) суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

В качестве приложений к Договору указаны: кадастровый план земельного участка и расчет арендный платы.

В соответствии с актом приема - передачи земельного участка от 07.12.2004 г. земельный участок, площадью 25 823 кв.м., расположенный по адресу: "адрес" был передан Арендатору.

Письмом от 04.02.2015 г. истец уведомил ООО "Анкер" о том, что размер арендной платы с 01.01.2015 г. составляет - 185 858,78 рублей в месяц (2 230 305,37 рублей - в год).

На основании решения Пензенской городской Думы от 31.03.2009 г. N 14- 3/5 Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Пензы был ликвидирован.

Согласно решению Пензенской городской Думы от 29.05.2009 г. N 55-6/5 правопреемником Комитета по всем правоотношениям, связанным с осуществлением деятельности по управлению и распоряжению муниципальным имуществом является Управление муниципального имущества администрации г. Пензы.

В соответствии с положением "Об Управлении муниципального имущества администрации г. Пензы", утвержденным решением Пензенской городской Думы от 29.05.2009 г. N55-6/5, Управление муниципального имущества администрации г. Пензы является арендодателем муниципального имущества города Пензы, в отношении имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения и праве оперативного управления - п. 14 ст. 2 Положения.

Согласно выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, объекты недвижимости: железнодорожный подъездной путь, площадью - 1031 кв.м.; нежилое здание, площадью - 511 кв.м.; нежилое здание, производственное (промышленное), площадью - 708,2 кв.м.; нежилое здание, производственное (промышленное), площадью - 644,1 кв.м.; нежилое здание, административно - бытовое, площадью - 235,5 кв.м.; нежилое здание, материально - технический склад, площадью - 348 кв.м., расположенные на земельном участке по адресу: "адрес", с 13.04.2015 г. на праве собственности принадлежат - Никитину О.Н.

При рассмотрении спора суд руководствовался положениями п.3 ст.552 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Таким образом, правильным является вывод суда первой инстанции о том, что в силу приведенных норм права Никитин О.Н. с даты государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества приобрел право пользования земельным участком с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес"., а, следовательно, права и обязанности по договору аренды земельного участка от 07.12.2004 N.

Довод апелляционной жалобы ответчика о том, что все правоотношения по аренде данного земельного участка, в том числе, по взысканию арендной платы имеют место между УМИ и ООО "Анкер", который вносил частично арендные платежи за спорный период, не может служить основанием к отмене обжалуемого решения, поскольку вызван неверным применением вышеназванных норм права.

Приобретая права по договору аренды земельного участка, покупатель недвижимости в силу абзаца второго пункта 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации приобретает и корреспондирующие праву обязанности из договора аренды земельного участка (перемена лица в договоре аренды). Такая правовая позиция отражена в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016)", утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016.

То обстоятельство, что в счет арендной платы арендаторами ООО "Анкер" по договору аренды земельного участка N от 07.12.2004 года за спорный период было внесено 369327 рублей, не свидетельствует также и об исполнении Никитиным О.Н. своей обязанности по оплате арендных платежей за земельный участок с момента государственной регистрации права на объекты недвижимости, расположенные на данном земельном участке, и не влечет изменение решения суда с уменьшением взысканной судом первой инстанции задолженности Никитина О.Н. по арендным платежам.

Как следует из материалов дела, указанные платежи были внесены третьими лицами за ООО "Анкер", а не за ответчика по делу, что подтверждается копиями соответствующих платежных поручений. И только 15.09.2017, т.е. после вынесения обжалуемого решения, директор ООО "Анкер" обратился с заявлением в УМИ администрации города Пензы о зачете внесенной арендаторами ООО "Анкер" суммы в размере 369327 рублей в счет оплаты арендных платежей Никитиным О.Н. в спорный период.

Довод апелляционной жалобы о том, что истцом не учен факт снижения кадастровой стоимости земельного участка на основании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росрееста по Пензенской области N от ДД.ММ.ГГГГ, противоречит материалам дела, поскольку в связи с наличием указанного решения УМИ администрации города Пензы произвело перерасчет размера арендной платы за весь спорный период исходя из кадастровой стоимости земельного участка 16100000 рублей, установленной указанным решением, и ДД.ММ.ГГГГ уменьшило исковые требования в связи с произведенным перерасчетом.

Довод апелляционной жалобы о том, что на спорном земельном участке деятельность не ведется, а истцом при расчете арендных платежей применены неверные коэффициенты как для промышленных предприятий, судебная коллегия признает несостоятельным. Согласно кадастровой выписки на земельный участок, его разрешенное использование: размещение нежилых зданий. Согласно п. 1.2 Договора земельный участок предоставлен под производство, на земельном участке расположены нежилые здания (производственные здания, материально-технический склад, материальный склад, открытые складские площади, административно-бытовой здание, железнодорожные пути). Судебная коллегия соглашается с представленным истцом детальным расчетом арендной платы, в том числе, с примененными коэффициентами вида деятельности арендатора, поскольку он произведен в соответствии с действующими на спорный период постановлением Правительства Пензенской области от 15.11.2013 N 850-пП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Пензенской области", постановлением Правительства Пензенской области от 04.12.2009 N 940-пП "Об утверждения порядка определения размера, условий и сроков внесения арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности Пензенской области, а также за пользование земельными участками на территории Пензенской области, государственная собственность на которые не разграничена", постановлением администрации города Пензы от 08.12.2010 N 1375 "Об утверждении значений коэффициентов для определения размера арендной платы за пользование земельными участками на территории г.Пензы, государственная собственность на которые не разграничена". При расчете арендной платы по договору ответчиком учитывалась занимаемая площадь земельного участка конкретными объектами недвижимости, размер которой установлен постановлением главы администрации города Пензы от 16.02.2004 N 1573 "О предоставлении ООО "Анкер" земельного участка", и относящаяся к данным объектам зона обслуживания, рассчитанная пропорционально площадям занятых нежилыми помещениями.

Произведенный истцом расчет арендной платы по методике расчета и примененной формуле ответчиком при рассмотрении дела не оспорен, свой расчет задолженности не представлен.

Довод апелляционной жалобы о том, что взыскание платы за пользование всем участком площадью 25823 кв.м является незаконным, так как площадь земельного участка, занятого недвижимостью и необходимая для ее использования, значительно меньше, подлежит отклонению как несостоятельный и неподтвержденный какими-либо допустимыми и достоверными доказательствами. Расчет арендной платы произведен исходя из площади земельного участка, установленной постановлением главы администрации города Пензы от 16.02.2004 N "О предоставлении ООО "Анкер" земельного участка" и договором аренды от 07 декабря 2004 года.

При этом судебная коллегия считает необходимым отметить, что указанный земельный участок площадью 25823 кв.м. предоставлялся в аренду ООО "Анкер" под конкретные нежилые здания, поименованные в указанном выше постановлении главы администрации города Пензы от 16.02.2004 N и зарегистрированные за ООО "Анкер" на праве собственности. С апреля 2015 года, как следует из материалов дела, право собственности на все нежилые здания, ранее принадлежавшие ООО "Анкер" и расположенные на спорном земельном участке, принадлежит ответчику по делу Никитину О.Н.

Согласно п.1.3 договора купли-продажи от 02.04.2015, по которому Никитин О.Н. приобрел право собственности на данные объекты недвижимости, заключенному с ФИО1, к которой право собственности на объекты недвижимости перешло от ООО "Анкер" на основании договора купли-продажи от 05.03.2015, недвижимое имущество, указанное п.1.1 Договора, а именно: нежилое (административно-бытовое) здание общей площадью 235,5 кв.м, нежилое (производственное) здание общей площадью 708,2 кв.м, нежилое (производственное) здание общей площадью 644,1 кв.м, нежилое здание (материальный склад) общей площадью 349,5 кв.м, нежилое здание (материально-технический склад) общей площадью 348 кв.м, нежилое (производственное) здание общей площадью 511 кв.м, железнодорожный подъездной путь общей протяженностью 1031 м, расположено на земельном участке общей площадью 25823 кв.м, кадастровый номер земельного участка N по адресу: "адрес". Земельный участок предоставлен в аренду сроком по ДД.ММ.ГГГГ на основании Договора аренды земельного участка N от 07.12.2004 и зарегистрированного в УФРС по Пензенской области. Вышеуказанный земельный участок не является объектом сделки купли-продажи. В связи с продажей недвижимого имущества, указанного в договоре, продавец безвозмездно передает покупателю свои права и обязанности по вышеуказанному договору аренды земельного участка в пределах срока действия договора.

На основании изложенного, в связи с тем, что ответчику на праве собственности принадлежат нежилые помещения, расположенные на земельном участке с кадастровым номером N, то в силу ст. 552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ с момента регистрации права собственности на указанные нежилые помещения к ответчику перешло право аренды всего земельного участка, а также возникла обязанность по внесению арендной платы за пользование данным земельным участком.

Доводы апелляционной жалобы о том, что судом необоснованно была взыскана неустойка в полном размере и не применены положения ст. 333 ГК РФ, на законность постановленного судебного акта повлиять не могут, поскольку основаны на неверном толковании норм материального права и обстоятельствах дела.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. На основании части 1 статьи 56 ГПК РФ бремя доказывания несоразмерности подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства лежит на ответчике. Поскольку сумма неустойки рассчитана в соответствии с условиями договора аренды, доказательств ее несоразмерности последствиям нарушения обязательства, ответчиком в суд первой инстанции не представлено, у суда первой инстанции не имелось оснований для применения положений ст. 333 ГК РФ и снижения суммы неустойки.

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу чего только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела. Таким образом, в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения неустойки с учетом конкретных обстоятельств спора и взаимоотношений сторон.

В связи с необходимостью установления судом баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера неисполненного обязательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что размер неустойки, взыскиваемой с ответчика, является соразмерным, соответствует наступившим в результате неисполнения обязательства негативным последствиям для истца. При этом судебная коллегия учитывает данные о сумме основного долга, взысканного в связи с нарушением обязательства; размере установленного договором процента неустойки; общей начисленной сумме неустойки; сроке, в течение которого не исполнялось обязательство; вид разрешенного использования земельного участка; а также то обстоятельство, что с момента перехода к ответчику прав и обязанностей по договору аренды им не произведено ни одного платежа в счет арендной платы при том, что в договоре купли-продажи объектов недвижимости имеется ссылка о передаче ответчику прав и обязанностей по договору аренды.

Довод жалобы о том, что ответчик не был надлежащим образом извещен о времени и дате судебного заседания, а потому был лишен возможности представить какие-либо доказательства по делу в опровержение заявленных требований, являются несостоятельными, поскольку ответчик был извещен судом первой инстанции по месту его регистрации, указанной им же в его заявлении на имя суда об отмене заочного решения, в ходатайствах об отложении и приостановлении дела, о приобщении доказательств по делу, заблаговременно, конверты возвращены в суд с отметкой "истек срок хранения" до рассмотрения дела по существу. Иного места жительства или пребывания ответчика, по которому могло быть направлено судебное извещение материалы дела не содержат, Никитиным О.Н. в своем заявлении не указано. По указанному на заявлениях номеру телефона отвечает не Никитин О.Н., а представитель третьего лица ООО "Анкер". При этом судебная коллегия учитывает, что Никитину О.Н. было известно о наличии спора в суде, он имел возможность беспрепятственно получить почтовую корреспонденцию или иным образом узнать о дате проведения судебного заседания по его делу, в том числе, по телефону, на сайте суда, однако фактически уклонился от этого.

Согласно части 4 статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебное извещение, адресованное лицу, участвующему в деле, направляется по адресу, указанному лицом, участвующим в деле, или его представителем.

Статьей 118 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на ответчика как на лицо, участвующее в деле, возложена обязанность сообщить суду о перемене своего адреса во время производства по делу. При отсутствии такого сообщения судебная повестка или иное судебное извещение посылаются по последнему известному суду месту жительства или месту нахождения адресата и считаются доставленными, хотя бы адресат по этому адресу более не проживает или не находится.

Таким образом, судом были предприняты предусмотренные законом меры к уведомлению ответчика о дате и времени рассмотрения дела, в силу закона он был надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения дела. Доказательств уважительности причин неявки в судебное заседание ответчиком не представлено.

Доводы апелляционной жалобы ответчика не опровергают правильность выводов суда, с которыми соглашается судебная коллегия, они не свидетельствуют о незаконности и необоснованности решения суда, а потому не могут являться основаниями для его отмены.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда города Пензы от 25 мая 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Никитина О.Н. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи