Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 21 сентября 2017 г.

Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 21 сентября 2017 г.
(Извлечение)

Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в составе

председательствующего судьи Строчкиной Е.А.,

судей Луневой С.П., Товчигречко М.М.,

при секретаре Краснослободцевой Ю.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе руководителя комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя П. Н.В.

на решение Ставропольского краевого суда от 22 июня 2017 года по административному делу по административному исковому заявлению комитета по управлению муниципальным имуществом г.Ставрополя к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости,

заслушав доклад судьи Луневой С.П.,

УСТАНОВИЛА:

Комитет по управлению муниципальным имуществом г.Ставрополя обратился в суд с вышеназванным иском, в обоснование которого указал, что решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 22.12.2016 установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 2*:1*:0*4:*5, расположенного по адресу: С* край, г. С*,

ул. К*, *а, в квартале *2, общей площадью 1*1 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: под магазины розничной торговли, установленной в отчете оценщика

2 617 000 рублей.

Считает, что решение комиссии является незаконным, так как отчет, явившийся основанием к изменению кадастровой стоимости земельного участка не отвечает требованиям Федеральных стандартов оценки и не применим при рассмотрении заявления о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка. Значительное снижение кадастровой стоимости нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет потери муниципального бюджета, пополняемого за счет арендных платежей, размер которых исчисляется исходя из кадастровой стоимости.

Из отчета об оценке N 020/2016/2 от 14.12.2016 следует, что оценщик произвел анализ рынка земельных участков г. С* с использованием только одного сравнительного подхода к оценке, с применением метода сравнения продаж. При этом оценщиком не обоснован выбор малого количества аналогов - 4, при наличии большого сегмента коммерческой недвижимости. Тогда как для получения более точных результатов в рамках сравнительного подхода к оценке необходимо найти и проанализировать как можно большее количество аналогов, поскольку единичные сделки или предложения не всегда отражают тенденцию рынка.

Согласно п. 13 ФСО N 1 сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

Комитет считает, что данные требования стандартов оценщиком не были выполнены. Сравнительный анализ объекта определения рыночной стоимости объекта недвижимости предполагает наличие максимально идентичных характеристик аналогов-объектов, однако в таблице 7 указано, что общая площадь объекта - аналога N 1 (400 кв.м), объекта - аналога N 2 (3200 кв.м), объекта- аналога N 3 (2800 кв.м), существенно отличается от площади объекта оценки, которая составляет 1491 кв. м.

Корректировка по дате предложения составила 0 %, однако с учетом динамики цен рынка недвижимости, стоимость объекта по состоянию на 01.01.2015 может существенно отличаться по стоимости представленных объектов-аналогов на дату их предложения.

Объект исследования имеет вид разрешенного использования - под магазин розничной торговли. Как усматривается в характеристике аналогов N 3, 4, указанные в таблице 7, данные объекты предполагают коммерческое использование участка, однако эти сведения не совпадают с данным, представленными в скриншотах архива объявлений о продаже земельных участков.

Не проведена корректировка в отношении местоположения земельного участка. Объект исследования находится в Се*о-Западном районе города С*, а объекты-аналоги N1,2 расположены в с. В* Ш* района, объект-аналог N 3 в Юго-Западном районе. Данный факт свидетельствует о необходимости внесения корректировок, поскольку стоимость земельного участка напрямую зависит от его местоположения.

В рамках проведенного исследования оценщиком применена корректировка на условия продажи (уторговывание) в размере 14% близком к максимальной границе диапазона. Такая высокая поправка на торг применима в условиях пассивного рынка, однако С* край и город С*таковым не является.

В заключение эксперта не указаны кадастровые номера, объектов - аналогов, а также точные адреса, что лишает возможности получить информацию об этих объектах из государственного кадастра недвижимости и единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним относительно месторасположения и целевого назначения земельных участков, используемых в качестве аналогов, зарегистрированных прав на них и совершения с ними сделок.

Запрашиваемая рыночная стоимость земельного участка несопоставима с реальными рыночными ценами на территории города Ставрополя для земельных участков с аналогичным видом использования.

Просит суд признать решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 22.12.2016 в части определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 2*:1*:0*4:9* в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценки незаконным. Восстановить в государственном кадастре недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 2*:1*:0*4:9* в размере 5852130, 27 рублей, определенной на 01 января 2015. Указать, что восстановленная кадастровая стоимость в отношении земельного участка с кадастровым номером *1*:0*4:*5 применяется для целей, установленных действующим законодательством РФ с 19.12.2015.

Обжалуемым решением Ставропольского краевого суда от 22 июня 2017 года в удовлетворении административных исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе руководитель комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя П. Н.В. просит обжалуемое решение суда отменить, указывая, что отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка N 020/2016/2 не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

Согласно п. 13 ФСО N 1 Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

Комитет, считает, что данные требования Стандартов оценщиком не были выполнены.

Не проведена корректировка в отношении местоположения земельного участка. Объект исследования находиться в Северо-Западном районе города С*, а объекты-аналоги N 1, 2 расположены в с. В* Ш* района, объект-аналог N 3 в Юго-Западном районе. Данный факт свидетельствует о необходимости внесения корректировок, поскольку стоимость земельного участка напрямую зависит от его местоположения.

Допущено нарушение в применении сравнительного подхода, не представлена достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

В заключение эксперта не указаны кадастровые номера, объектов- аналогов, а также точные адреса, что лишает возможности получить информацию об этих объектах из государственного кадастра недвижимости и единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним относительно места расположения и целевого назначения земельных участков, используемых в качестве аналогов, зарегистрированных прав на них и совершения с ними сделок.

Таким образом, информация используемая оценщиком, при определении рыночной стоимости земельного участка сравнительным методом, не соответствует названным требованиям Федеральных стандартов оценки. Следовательно, определенная в заключение эксперта рыночная стоимость земельного участка не может быть признана достоверной.

Заслушав явившихся по делу лиц, проверив материалы дела, оценив имеющиеся в деле доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

В силу пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65, пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата, для целей определения которых устанавливается кадастровая стоимость земельного участка путем проведения государственной кадастровой оценки земель.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

В силу статьи 3 названного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абзац 2).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 4).

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости.

Исходя из положений статьи 24.18 указанного Федерального закона к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагаются отчет об оценке объекта оценки и положительное экспертное заключение о соответствии этого отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также требованиям стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции постановлением администрации г. Ставрополя от 18.03.2013 N 665 изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 2*:1*:0*4:*5, площадью 1*1 кв.м. по ул. К*, 3*а, в квартале *, категория земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - под строительство станции технического обслуживания автомобилей, и объекта недвижимости (лит. "А") на использование под магазины розничной торговли.

Этим же постановлением ООО "Веркауф" в аренду предоставлен указанный земельный участок под магазины розничной торговли, установлено обременение участка площадью 2* кв.м., передаваемого с особым режимом использования, правом организации, эксплуатирующей коммуникации, производить ремонтные работы в связи с необходимостью эксплуатации водопровода.

24.10.2013 между комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя и ООО "Веркауф" заключен договор аренды

N 2670 земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 2*:1*:0*4:*5, расположенного по адресу: С* к**, г. С*, ул. К*, 3*а, квартал *, общей площадью

1*1 кв.м., с видом разрешенного использования: под магазины розничной торговли. Срок аренды установлен на 10 лет - с 18.03.2013 по 17.03.2023. На земельном участке имеются каменные нежилые строения, инженерные коммуникации.

Данный договор зарегистрирован в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 06.03.2013.

19.11.2015 между ООО фирма "Веркауф" и В. А.Ю. заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка в границах муниципального образования г. С*. Данное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним - 04.12.2015.

В соответствии с кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 11.11.2016 кадастровая стоимость оцениваемого земельного участка составила - 5852130, 27 руб.

14.12.2016 года в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в Ставропольском крае поступило заявление от В* А.Ю. о пересмотре кадастровой стоимости недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 2*:1*:02*4:95, расположенного по адресу : С* к*й, г. С*, ул. К*, 3*а, квартал *, общей площадью 1*1 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: под магазины розничной торговли, с приложением отчета N 020/2016-2 от 14.12.2016 об оценке рыночной стоимости данного земельного участка, выполненного оценщиком Некоммерческого партнерства "Саморегулируемой организации оценщиков "Экспертный Совет" - Т. А.С. В соответствии с отчетом об оценке рыночная стоимость указанного земельного участка составила - 2617 000 руб.

15.12.2016 в адрес В. А.Ю. направлено извещение о назначении заседания Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю на 22.12.2016. Аналогичное извещение направлено в адрес главы администрации г. Ставрополя.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 22.12.2016 удовлетворено заявление

В. А.Ю., определена кадастровая стоимость объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером 2*:1*:0*4:*5 в размере его рыночной стоимости, установленной в вышеуказанном отчете об оценке 2617000 руб.

Удовлетворяя заявление В.А.Ю., и устанавливая кадастровую стоимость заявленного земельного участка в размере его рыночной стоимости, Комиссия сослалась на оформление и содержание отчета требованиям действующего законодательства, положениям статей ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" и установленным федеральным стандартам.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что решение Комиссии принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 N 263, процедура принятия решения Комиссией не нарушена.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции, поскольку они подтверждены материалами дела, представленными доказательствами.

Доводы апелляционной жалобы о необъективности суда по оценке выводов, содержащихся в отчете, судебная коллегия считает несостоятельными.

В соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Давая оценку представленным доказательствам, суд первой инстанции подробно исследовал Отчет об определении рыночной стоимости объекта оценки на предмет корректности применения оценщиком сведений об объектах-аналогах и осуществленных им расчетов, и установилотсутствие нарушений, влияющие на достоверность величины рыночной стоимости земельного участка, вследствие чего признал его допустимым доказательством.

Оценивая отчет, суд с достаточной полнотой мотивировал свою позицию, не согласиться с которой у судебной коллегии оснований не имеется.

Выводы суда первой инстанции последовательны, исчерпывающие, сделаны на основании всестороннего, полного и объективного исследования обстоятельств дела и представленных доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка с учетом требований действующего законодательства, регулирующего возникшие правоотношения.

В соответствии со статьей 14 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

При этом судом установлено, что в указанном отчете оценщиком произведен анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, установлено, что объект оценки относится к сегменту коммерческого назначения. Степень ликвидности оцениваемого земельного участка охарактеризована как "низкая". Оценщиком произведен расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом методом сравнения продаж.

В результате анализа рынка земельных участков, сходных с оцениваемым, оценщиком найдено 4 объекта-аналога, наиболее сопоставимых с объектом оценки (свободные земельные участки коммерческого назначения). При выборе объектов-аналогов ключевыми факторами для оценщика являлось разрешенное использование объектов-аналогов, состав прав на объекты-аналоги (право собственности), дата продажи. Выбранные для оценки объекты-аналоги имеют аналогичное разрешенное использование, что и оцениваемый земельный участок, а также предлагаются к продаже практически в один и тот же период, что и исследуемый земельный участок. Информация по характеристикам, не указанным в объявлении, уточнялась в ходе телефонных переговоров с продавцами на дату подачи объявления.

Из таблицы 9 - расчет стоимости объекта оценки сравнительным методом следует, что для оцениваемого земельного участка оценщиком в отчете использованы 2 объекта-аналога, расположенные в г. С., по пр. К. и Ю.о.,. - в районе с. В. на Б. трассе. В отчете применены корректировки на состав передаваемых прав, уторговывание, комиссионный риэлторам. После всех корректировок стоимость 1 кв.м. земельного участка как среднее значение составила 2706165 руб.

Доводы апелляционной жалобы нельзя признать состоятельными, они были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку, фактически основаны на ином толковании норм действующего законодательства, сводятся к переоценке выводов суда и материалов дела, оснований для переоценки которой судебная коллегия не усматривает.

Судом первой инстанции правильно определены и установлены обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора по существу, им дана надлежащая правовая оценка.

Руководствуясь ст.ст. 307-311 КАС РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ставропольского краевого суда от 22 июня 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: