Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 21 сентября 2017 г.

Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 21 сентября 2017 г.
(Извлечение)

Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в составе

председательствующего судьи Фомина М.В.,

судей Луневой С.П., Товчигречко М.М.,

при секретаре Краснослободцевой Ю.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе и.о. заместителя главы администрации города Ставрополя, руководителя комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, первого заместителя руководителя комитета К. Д.С.

на решение Ставропольского краевого суда от 13 июля 2017 года по административному делу по административному исковому заявлению Журавлевой С.П. к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

заслушав доклад судьи Луневой С.П.,

УСТАНОВИЛА:

Журавлева С.П. обратилась в суд с вышеназванным иском, в обоснование которого указала, что является собственником объектов капитального строительства, находящихся на земельном участке с кадастровым номером 2*:1*:0*1:6*, площадью 3* 9* кв.м., с категорией земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: "под нежилыми зданиями и сооружениями, расположенного по адресу: С* край, город С*, улица К*, 6*/*, в квартале 6*.

В границах земельного участка, помимо строений, принадлежащих административному истцу, расположено строение - трансформаторная подстанция, площадью 4*,* кв.м., литер ТП 1, кадастровый номер 2*:1*:00*0:0*00:8*0/1*2:1*0/ТП 1, принадлежащее на праве собственности Ж.Ю. А..

Земельный участок находится в фактическом пользовании административного истца, его кадастровая стоимость определена в государственном кадастре недвижимости в размере 73 004 657, 40 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

Рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2015 составляет 17605000 рублей, что подтверждается отчетом об оценке Торгово-промышленной палаты СК от 17.02.2016 N016/01/16, а также положительным экспертным заключением общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" от 24.03.2016 N554/2016.

Считает, что кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет увеличение размера платы за пользование земельным участком, которая исчисляется на основании кадастровой стоимости земельного участка, а также увеличение размера выкупной цены земельного участка, которая также исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 2*:1*:01**1:*4, площадью 3***6 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: С*край, г.С*, ул.К*, 6*/*, в размере его рыночной стоимости равной 17605000 рублей по состоянию на 01.01.2015.

Обжалуемым решением Ставропольского краевого суда от 13 июля 2017 года административное исковое заявление удовлетворено.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 2*:1*:0*01:*4, площадью 3* 9* кв.м., с категорией земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: "под нежилыми зданиями и сооружениями (производственно-административные помещения в литерах: "Б" - N 1-27, "Б1" - N 11-14, N 22-28, N 54-57, N 68-83, литер "ТП-4" - трансформаторная подстанция, литер "I" железнодорожный подъездной путь)", расположенного по адресу: С* к*й, город С*, улица К*, 6*/*, в размере его рыночной стоимости 40584 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

В удовлетворении административного искового заявления Журавлевой С. П. к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю - отказано.

В апелляционной жалобе и.о. заместителя главы администрации города Ставрополя, руководителя комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, первого заместителя руководителя комитета К. Д.С. просит обжалуемое решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, считая результаты судебной экспертизы N 77/2017-Э, не отвечающих требованиям обоснованности и достоверности, в связи с чем, оно неприменимо при рассмотрении заявления о пересмотре спорной кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно п. 8 ст. 82 КАС РФ заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Применяя сравнительный подход к оценке, в экспертизе не обосновано, почему им выбрано малое количество аналогов, при наличии большого сегмента рынка коммерческой недвижимости: (5 объектов - аналогов).

Тогда как для получения более точных результатов в рамках сравнительного подхода к оценке необходимо найти и проанализировать как можно большее количество аналогов, поскольку единичные сделки или предложения не всегда отражают тенденцию рынка.

Таким образом, экспертное заключение N 77/2017-Э не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

Полагает, что допущено нарушение в применении сравнительного подхода, не представлена достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Информация используемая экспертом, при определении рыночной стоимости земельного участка сравнительным методом, не соответствует названным требованиям Федеральных стандартов оценки. Следовательно, определенная в заключение эксперта рыночная стоимость земельного участка не может быть признана достоверной. Запрашиваемая рыночная стоимость земельного участка несопоставима с реальными рыночными ценами на территории города Ставрополя для земельных участков с аналогичным видом использования.

Комитет не считает оспариваемую кадастровую стоимость земельного участка завышенной, учитывая расположение земельного участка, его функциональное использование.

Заслушав явившихся по делу лиц, проверив материалы дела, оценив имеющиеся в деле доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Журавлева С.П. является собственником объектов капитального строительства, находящихся на земельном участке с кадастровым номером 2*:1*:0*1:6*, площадью 3* 9*кв.м., с категорией земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: "под нежилыми зданиями и сооружениями (производственно-административные помещения в литерах: "Б" - N 1-27, "Б1" - N 11-14, N 22-28, N 54-57, N 68-83, литер "ТП-4" трансформаторная подстанция, литер "I" железнодорожный подъездной путь)", расположенного по адресу: С* край, город С*, улица К*, 6*/*. Указанный земельный участок находится в фактическом пользовании административного истца.

Согласно имеющейся в материалах дела кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 2*:1*:0*1:*4 определена в государственном кадастре недвижимости в размере 73 004 657, 40 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

В соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости земельного участка N 016/01/16 от 17 февраля 2016 года, составленного Торгово-промышленной палатой Ставропольского края по заказу административного истца, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 2*:1*:01*1:6* составляет 17 605 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

При этом, согласно положительного экспертного заключения ООО (Российское общество оценщиков" N 554/2016 от 24 марта 2016 года, выполненный Торгово-промышленной палатой Ставропольского края отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N 135-ФЭ от 29 июля 1998 года, федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, а так же подтверждающее что выводы сделанные оценщиком при расчете рыночной стоимости обоснованы, величина рыночной стоимости признана достоверной.

Определения Ставропольского краевого суда от 16 ноября 2016 года ГУЛ СК "Бюро экспертиз" по делу назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ГУП СК "Бюро экспертиз"

N99-Г/2016 от 30 декабря 2016 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 2*:1*:0*1:*4 составила 19 682 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

В связи с существенным отличием определенной на основании заключения судебной экспертизы рыночной стоимости земельного участка с определенной рыночной стоимостью на основании отчета об определении рыночной стоимости земельного участка, а также от установленной в государственном кадастре недвижимости кадастровой стоимости земельного участка, учитывая сомнения в корректности подбора объектов - аналогов с оцениваемым объектом, а также не применения корректировок при наличии выявленных различий, определением Ставропольского краевого суда от 13 февраля 2017 года по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ФБУ Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Однако, ФБУ Северо - Кавказский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации возвратил административное дело без проведения повторной экспертизы в связи с невозможностью производства землеустроительных экспертиза в ближайшее время, производство по делу возобновлено для назначения экспертизы в другое экспертное заключение.

На основании определения Ставропольского краевого суда от 10 апреля 2017 года ООО "Таис" по делу проведена повторная судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО "Таис" N 77/2017-Э от 30 мая 2017 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 2*:1*:01*:6* составила 40 584 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

В соответствии с частями 1 и 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 названной статьи является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Разрешая спор и удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из того, что кадастровая стоимость земельного участка должна быть установлена в размере его рыночной стоимости на основании заключения судебной оценочной экспертизы ООО "Таис" N77/2017-Э от 30.05.2017.

Судебная коллегия находит указанные выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, соответствующими нормам законодательства, регулирующего возникшие правоотношения, и представленным доказательствам.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 79, 80 ГПК РФ, статьи 77, 78 КАС РФ).

Из материалов дела следует, что при назначении повторной судебной оценочной экспертизы суд исходил из необходимости определения рыночной стоимости земельного участка в целях установления юридически значимых обстоятельств по делу.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, оснований не доверять представленному заключению экспертизы у судебной коллегии не имеется.

Заключение выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Экспертиза проведена судебно-экспертным учреждением по поручению суда, эксперт является дипломированным специалистом, имеет свидетельства на право производства судебных экспертиз и право осуществлять оценочную деятельность, обладает достаточным опытом работы, его оценочная деятельность застрахована, он предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение эксперта содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Представленное заключение эксперта составлено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2011 года N 73-Ф3 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", противоречий которому не установлено.

Заключение содержит исчерпывающие ответы на поставленные вопросы, в том числе описание объектов оценки, объектов-аналогов, методику их отбора, сопоставления, аргументацию применения необходимых корректировок.

Визуальное обследование исследуемого объекта экспертом проводилось. Настоящее обследование проведено в допущении, что рассматриваемые объекты на дату исследования находились в том же состоянии, как и на дату осмотра. Идентификация объекта оценки проведена на основе личного визуального осмотра, а также по материалам административного дела и фотоматериалам.

При проведении анализа мониторинга рынка недвижимости на портале услуг Федеральной службы государственной регистрации, кадастра им картографии по сделкам с земельными участками, аналогичными в описании п. 2.3.3 настоящего заключения установлено, что в исследуемый период сделок по аналогичным объектам не зарегистрировано.

В период с 01 января 2014 года по 01 января 2015 года Росреестром не зарегистрировано сделок по земельным участкам, находящимся по улице К., площадью от 35 000 кв.м. до 45 000 кв.м., категории земель "земли населенных пунктов и земли промышленности", а также с обременением (сервитутом) и без обременения.

Для более широкого анализа рынка продаж земельных участков в городе С. и аналогичных по экономическим характеристикам территорий, были собраны и проанализированы данные предложений о продаже земельных участков промышленного назначения с сайта www.avito.ru (в том числе и коммерческого, поскольку отсутствуют отдельные категории на страницах продаж).

Классификация земельных участков выбранных аналогов проведена в соответствии с п. 1.1 стр. 104, 106 Справочника оценщика недвижимости под редакцией Лейфера Л.A. 2014 года, том 3 "Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков", было проведено исследование рынка.

Анализ рынка земельных участков проводился без сегментации по предлагаемым к продаже (переуступке) правам, анализируемая выборка содержит, как земельные участки, находящиеся в собственности, так и в аренде.

Для определения рыночной стоимости земельного участка применялся сравнительный подход, в котором реализуется метод прямого сравнительного анализа продаж. В заключении изложено подробное обоснование отказа эксперта от использования затратного и доходного подходов к оценке.

В рамках сравнительного подхода экспертом проведен анализ рынка предложений по продаже земельных участков, подобран ряд наиболее сопоставимых с объектом оценки аналогов, сходных по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектами оценки. На различие между объектами оценки и объектами- аналогами по элементам сравнения экспертом применены соответствующие корректировки, а также указаны обоснования отказа от применения корректировок по другим элементам сравнения.

При оценке стоимости объекта указанные в объявлениях и недостающие в них данные объектов - аналогов уточнялись экспертом в телефонных разговорах. В ходе телефонного интервьюирования авторов объявления установлена достоверность указанной в объявлениях информации, а также уточнена недостающая информация. Описание выбранных объектов - аналогов представлено в таблице.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Суд первой инстанции также обоснованно пришел к выводу о том, что доказательств того, что экспертом применены неправильные корректировки, использованы некорректные объекты-аналоги либо не применены подлежащие применению корректировки, в материалах дела не содержится.

С доводами апелляционной жалобы судебная коллегия не может согласиться по тем мотивам, что в соответствии с положениями ст. 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (ч. 1). Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (ч. 2). Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (ч. 3). Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (ч. 4).

Именно с позиции положений ст. 84 КАС РФ суд первой инстанции и оценивал доказательства по настоящему делу, в том числе и заключение эксперта.

При этом судом первой инстанции не придано ни одному из доказательств установленной силы.

Оснований для переоценки доказательств, уже оцененных судом первой инстанции, у судебной коллегии не имеется.

Судебная коллегия, соглашаясь с выводами суда первой инстанции, не находит оснований к отмене постановленного по делу решения, поскольку судом правильно определены юридически значимые обстоятельства дела, применен закон, подлежащий применению к возникшим правоотношениям, дана надлежащая оценка исследованным доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права не допущено.

Доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо новых обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда первой инстанции или опровергали выводы судебного решения, в связи с чем, не могут служить основанием к его отмене.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по доводам жалобы не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 307 - 311 КАС РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ставропольского краевого суда от 13 июля 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: