Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 10 августа 2017 г.

Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 10 августа 2017 г.
(Извлечение)

Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Брянского В.Ю.,

судей Болотовой Л.А., Ковалевой Ю.В.,

при секретаре судебного заседания Мазикиной А.Б.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по апелляционной жалобе представителя административного истца Арзуманова А.А. на решение Ставропольского краевого суда от 20 октября 2016 года по административному делу по административному исковому заявлению Айрапетяна Айрапета Гарниковича к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества равной их рыночной стоимости,

Заслушав доклад судьи Брянского В.Ю., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Айрапетян А.Г. обратился в суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, с учетом изменения административных исковых требований, об установлении по состоянию на 01 января 2015 года кадастровой стоимости равной ее рыночной стоимости в отношении следующих объектов недвижимого имущества: земельного участка с кадастровым номером ... , общей площадью 33 908 кв.м., расположенного по адресу: г. Пятигорск, ул. ... , нежилого здания литер "Р", "Р1", "Р2", наименование - склад, кадастровый номер ... , площадью 880,3 кв.м., расположенного по адресу: г. Пятигорск, ул. ... , нежилого здания литер "Б", наименование - контора, кадастровый номер ... , площадью 362.6 кв.м., расположенного по адресу: г. Пятигорск, ул. ... , нежилого здания литер "П", "П1", "П2", наименование - склад, кадастровый номер ... , площадью 859,8 кв.м., расположенного по адресу: г. Пятигорск, ул. ... , нежилого здания литер "О", наименование - склад, кадастровый номер ... , площадью 1413,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Пятигорск, ул. ... , нежилого здания литер "Ю", наименование - склад - холодильник, кадастровый номер ... , площадью 5763,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Пятигорск, ул. ... , нежилого здания литер "Е", наименование - бытовка, кадастровый номер ... , площадью 256 кв.м., расположенного по адресу: г. Пятигорск, ул. ... , нежилого здания литер "Е1", наименование - цех компрессорный, кадастровый номер 26:33:070101:541, площадью 256 кв.м., расположенного по адресу: г. Пятигорск, ул. ...

Решением Ставропольского краевого суда от 20 октября 2016 года административные исковые требования удовлетворены.

Установлена кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2015 года в следующих размерах: земельного участка с кадастровым номером ... в размере 26602 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером ... - 5 825 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером ... - 5 233 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером ... - 5 690 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером ... - 9 370000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером ... - 38 135 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером ... - 3 695 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером ... - 3 925 000 рублей.

Не согласившись с постановленным по делу решением, представитель административного истца Арзуманов А.А. подал на него апелляционную жалобу, в которой выражает несогласие с решением суда в части определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... , считает его незаконным и необоснованным, просит решение суда первой инстанции отменить в указанной части и принять по делу новый судебный акт. Полагал, что в нарушение требования об обоснованности судебного акта, суд фактически никак не оценил ни приложенный к административному иску отчет об оценке земельного участка N 0029, ни положительное экспертное заключение на указанный отчет, без внимания суда осталась разница в результатах исследований, проведенных независимым оценщиком по инициативе административного истца и судебной экспертизы. При том, что разница в итоговых величинах рыночной стоимости одного и того же земельного участка на одну и ту же дату 01 января 2015 года составляет более 300 %.

Возражений на апелляционную жалобу не поступило.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о дате, времени и месте заседания судебной коллегии, в судебное заседание не явились.

От представителя административного истца Арзуманова А.А., представителя Министерства имущественных отношений Ставропольского края Алейниковой О.Э. поступили ходатайства о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителей.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле в соответствии со ст.ст. 150, 307 КАС РФ.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Каждая сторона в силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным и одной из форм платы за использование земли в Российской Федерации является арендная плата, для определения которой за земельный участок, находящийся в государственной и муниципальной собственности, может применяться кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 08 апреля 2000 года N 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с пунктами 2, 4, 10 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (п. 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель).

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Положениями статьи 24.18 Федерального Закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В настоящее время определение кадастровой стоимости образуемых земельных участков осуществляется в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 12 августа 2006 года N 222.

Пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации, как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, Айрапетян А.Г. является собственником объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами ...

Названные объекты недвижимости располагаются на арендуемом административным истцом земельном участке с кадастровым номером ... , общей площадью 33 908 кв.м., категория - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под комплексом зданий промышленного объекта, расположенном по адресу: Ставропольский край, город Пятигорск, улица ...

По результатам государственной кадастровой оценки земель, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... определена в размере 41649535, 48 рублей.

Сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года N 1380 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае" по состоянию на 01 января 2015 года.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил составленный ООО "КонсалтИнвестГрупп" отчет об оценке N0029 от 06 июля 2016 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 01 января 2015 года составляет 7463 000 рублей.

На указанный отчет об оценке Некоммерческим партнерством саморегулируемая организация "Деловой союз оценщиков", членом которой является оценщик, составивший отчет, дано положительное экспертное заключение N 5488 от 20 июля 2016 года.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству стороны административного истца назначена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы N 239/09/16-Э от 10 октября 2016 года, выполненной экспертом Научно-образовательного центра судебной экспертизы и экспертных исследований Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Северо-Кавказский федеральный университет" (НОЦСЭЭИ СКФУ), по состоянию на 01 января 2015 года рыночная стоимость земельного участка составила 26602 000 рублей.

Определением судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда от 11 мая 2017 года, в связи с наличием сомнений в обоснованности заключения судебной экспертизы, а также в целях проверки соблюдения при составлении оценщиком ООО "КонсалтИнвестГрупп" отчета требований федеральных стандартов оценки, назначена повторная судебная экспертиза об определении рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2015 года.

На основании заключения судебной экспертизы ООО "Судебная экспертиза "ГлавЭксперт" N 141/17 от 23 июля 2017 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:33:070101:118 по состоянию на 01 января 2015 года составила 8523 000 рублей. Экспертом также сделан вывод о том, что отчет об оценке N0029 от 06 июля 2016 года, подготовленный ООО "КонсалтИнвестГрупп" не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки (п.22в, п. 22б ФСО N 7, п.п. 5, 8, 11, 13 ФСО N 3), а использованная оценщиком информация не является достоверной, достаточной, проверяемой.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Экспертное заключение ООО "Судебная экспертиза "ГлавЭксперт" N141/17 от 23 июля 2017 года подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, и соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена на основании материалов дела с выездом для осмотра земельного участка. Обследование проведено в допущении, что рассматриваемый объект на дату исследования находился в том же состоянии, как и на дату осмотра.

Идентификация объекта оценки проведена на основе личного визуального осмотра, по материалам административного дела, а также по фотоматериалам.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход, в котором реализуется метод прямого сравнительного анализа продаж. В заключении изложено подробное обоснование отказа эксперта от использования доходного и затратного подходов к оценке.

Объекты - аналоги для расчета выбраны по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами - аналогами. Экспертом собраны объявления о продаже наиболее схожих по основным параметрам объектов с объектом исследования. Описание выбранных объектов - аналогов представлено в таблице.

В ходе телефонного интервьюирования авторов объявлений установлена достоверность указанной в объявлении информации, а также уточнение недостающей.

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.

Доказательств, опровергающих изложенные в экспертном заключении ООО "Судебная экспертиза "ГлавЭксперт" N 141/17 от 23 июля 2017 года выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив заключение повторной судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, Судебная коллегия полагает, что указанное экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки, соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки.

Отчет об оценке не может быть признан судебной коллегией надлежащим доказательством по делу, поскольку он не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки (п.22в, п. 22б ФСО N 7, п.п. 5, 8, 11, 13 ФСО N 3), а использованная оценщиком информация не является достоверной, достаточной, проверяемой.

Имеющееся в материалах дела экспертное заключение N 239/09/16-Э от 10 октября 2016 года также не может являться надлежащим доказательством, достоверно подтверждающим указанную в нем величину рыночной стоимости земельного участка, поскольку оно противоречат заключению повторной судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим изменению в части установления размера кадастровой стоимости, который следует установить в размере рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года согласно заключению судебной экспертизы ООО "Судебная экспертиза "ГлавЭксперт" N 141/17 от 23 июля 2017 года.

Поскольку административный истец Айрапетян А.Г. не выполнил возложенные на него определением судебной коллегии от 11 мая 2017 года обязанности по возмещению расходов за проведение повторной экспертизы, такие расходы в размере 50 000 рублей подлежат отнесению на административного истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 308 - 311 КАС Российской Федерации, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ставропольского краевого суда от 20 октября 2016 года - изменить в части установления размера кадастровой стоимости земельного участка.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... , общей площадью 33 908 кв.м., категория - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под комплексом зданий промышленного объекта, расположенного по адресу: Ставропольский край, город Пятигорск, улица ... , равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года в размере 8523 000 рублей.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу удовлетворить.

Взыскать с Айрапетяна Айрапета Гарниковича в пользу ООО "ГлавЭксперт" расходы за проведение повторной судебной экспертизы в размере 50 000 рублей.

Председательствующий:

Судьи: