Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 17 августа 2017 г.

Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 17 августа 2017 г.
(Извлечение)

Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Фомина М.В.,

судей Брянского В.Ю. и Болотовой Л.А.

при секретаре Мазикиной А.Б.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Альянс" к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

по апелляционной жалобе представителя административного истца ООО "Альянс" Тимофеевой Натальи Александровны на решение Ставропольского краевого суда от 12.01.2017 года.

Заслушав доклад судьи Фомина М.В., судебная коллегия

установила:

ООО "Альянс" обратилось в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... , площадью 4 225 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства торгово-развлекательного центра, расположенного по адресу: Ставропольский край, ... , равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 года в размере 3084200 руб.

В обоснование требований указывалось на то, что Общество является собственником земельного участка, кадастровая стоимость которого установлена Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края N 1380 от 27.11.2015 года по состоянию на 01.01.2015 года в размере 12293651,50 руб.

Существенное превышение кадастровой стоимости объекта недвижимости по отношению к его рыночной оценке на основании отчета N КС 037/2016 от 06.06.2016 года, выполненного ООО "БизнесПрофиль", по мнению истца, нарушает его права и законные интересы, поскольку влечет неоправданное увеличение размера налоговых платежей.

Решением Ставропольского краевого суда от 12.01.2017 года в удовлетворении административного искового заявления ООО "Альянс" отказано.

Решение обжаловано представителем административного истца ООО "Альянс" Тимофеевой Н.А., которая в своей апелляционной жалобе просит его отменить. Ссылается на необоснованность выводов суда о признании несоответствующим законодательству об оценочной деятельности заключения эксперта Г. N 274/10/16Э от 24.11.2016 года, значительное отличие от кадастровой стоимости земельного участка величины рыночной стоимости этого участка, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель заинтересованного лица администрации города Невинномысска Ставропольского края Султанова А.Н. просила оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В суде апелляционной инстанции представитель административного истца ООО "Альянс" Тимофеева Н.А. поддержала доводы апелляционной жалобы, просила удовлетворить требования административного истца в соответствии с заключением повторной судебной экспертизы ООО "ТАИС" от 05.07.2017 года N 69/2017-Э в сумме 6975475 руб.

Представитель заинтересованного лица администрации города Невинномысска Ставропольского края Султанова А.Н. в судебном заседании поддержала письменные возражения.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края Д. представила заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежаще, о причинах неявки суд не уведомили.

Судебная коллегия, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, на основании статей 150, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) определиларассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, проверив законность решения в соответствии с частью 1 статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Закона).

Статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если затрагивают права и обязанности этих лиц.

В соответствии с частями 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ), пункта 1 статьи 390, пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации (далее НК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным, формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Статьей 388 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 данного Кодекса, на праве собственности.

Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которого введен налог (пункт 1 статьи 389 названного Кодекса).

Налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации. Налоговым периодом признается календарный год (статья 390, пункт 1 статьи 393 этого же Кодекса).

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, земельный участок с кадастровым номером ... , площадью 4 225 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства торгово-развлекательного центра, расположенный по адресу: Ставропольский край, ... , поставлен на кадастровый учет 22.11.2007 года, находится в собственности ООО "Альянс" на основании свидетельства о государственной регистрации права серии ... , выданного 24.06.2014 года

Таким образом, в силу вышеизложенных законоположений и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, выраженных в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", истец, являясь плательщиком налогов, размер которых зависит от кадастровой стоимости земельного участка, вправе оспорить в установленном законом порядке результаты государственной кадастровой оценки принадлежащего ему земельного участка.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, ООО "Альянс" в подтверждение величины его рыночной стоимости представило составленный ООО "БизнесПрофиль" отчет N КС 037/2016 от 06.06.2016 года на сумму 3084200 руб.

На указанный отчет об оценке некоммерческим партнерством "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет", членом которой является оценщик, составивший отчет, дано положительное экспертное заключение N ЭП-240516-1-РВ от 07.06.2016 года.

Судом первой инстанции установлено, что представленный административным истцом отчет об оценке и экспертное заключение на него не отвечают требованиям Закона об оценочной деятельности, Федеральным стандартам оценки, в частности, требованиям пункта 13 ФСО N 1, пунктов 3, 5 ФСО N 3, пункта 22 ФСО N 7.

Оснований не согласиться с данным выводом у судебной коллегии не имеется.

В соответствии с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, данным в пункте 20 постановления Пленума от 30.06.2015 года N 28, исследуя указанные выше доказательства в совокупности с другими доказательствами по делу, суд первой инстанции выявил несоответствие отчета об оценке требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

На несоответствие отчета об оценке требованиям законодательства в области оценочной деятельности также указывает и решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости N 897 от 22.07.2016 года.

В связи с вышеизложенным данные доказательства не могу быть положены в основу решения, поскольку опровергаются заключением эксперта, свидетельствующим о наличии в них недостатков, ставящих под сомнение достоверность выводов оценщика.

В соответствии с положениями статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В процессе рассмотрения дела в связи с возникшим вопросом о достоверности заявленной величины рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, 24.10.2016 года судом первой инстанции по ходатайству административного истца была назначена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта Научно-образовательного центра судебной экспертизы и экспертных исследований Федерального государственного автономного образовательного учреждения "Северо-Кавказский федеральный университет" Г. N 274/10/16Э от 24.11.2016 года рыночная стоимость принадлежащего истцу земельного участка по состоянию на 01.01.2015 года составила 5265000 руб.

Отказывая в удовлетворении заявленных ООО "Альянс" требований, суд первой инстанций пришел к выводу о том, что рыночная стоимость, определенная в заключении эксперта не может быть признана достоверной.

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд первой инстанции, допросив эксперта Горшкова В.Г., установилследующее.

Как следует из исследовательской части экспертного заключения (л.д. 179 рисунок 1) - карты г. Невинномысска следует, что земельный участок истца расположен в лесопосадке. По пояснениям представителя заинтересованного лица - администрации г. Невинномысска, земельный участок находится в хорошем экономическом месте, парковой зоне, на месте бывшего кинотеатра, через лесопосадку проходит река Кубань, рядом жилые дома малоэтажной застройки.

Из положительных характеристик местоположения объекта исследования экспертом указано на хорошую транспортную доступность, возможность всесезонного доступа к участку, из благоустройства территории - частичное замощение территории.

Из таблицы 5 определения рыночной стоимости объекта исследования экспертом приведены 3 объекта-аналога, значительно отличающихся по площади от оцениваемого, все объекты-аналоги расположены на красной линии, тогда как оцениваемый земельный участок не находится на красной линии, в связи с чем корректировка составила 26,5% в сторону уменьшения.

Один из объектов-аналогов находится в аренде, применена корректировка в сторону уменьшения 14,9%. В заключении эксперта отсутствует какое-либо документальное подтверждение перечисленных им характеристик объектов-аналогов, в том числе по виду разрешенного использования каждого конкретного участка-аналога.

Аналог N 3 указан как участок для размещения объектов коммерческого назначения. Вместе с тем, в скриш-шоте объявления указано, что данный земельный участок из земель промышленного назначения. Кроме того, никаких подтверждений тому, что эти земельные участки имеют разрешенное использование под коммерческую застройку, как оцениваемый объект, заключение эксперта не содержит.

Таким образом, примененные при производстве судебной экспертизы объекты-аналоги не соответствуют исследуемому объекту, а потому итоговая величина рыночной стоимости объекта, указанная экспертом в заключении, не может считаться в качестве рыночной для внесения в государственный кадастр недвижимости.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции с учетом наличия сомнений относительно выводов, изложенных в отчете об оценке, суд предложил представителю административного истца представить другие доказательства в обоснование заявленного требования, в том числе, заявить ходатайство в порядке статьи 77 КАС РФ о назначении повторной оценочной экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка.

Иных доказательств суду не представлено, от назначения экспертизы представитель Тимофеева Н.А. отказалась.

Ходатайство о назначении судебной экспертизы заявлено представителем административного истца только при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции.

В апелляционной жалобе представитель истца указывает на то, что обжалуемое решение принято без установления действительной рыночной стоимости земельного участка, чем нарушено право административного истца.

Согласно статье 8 Закона об оценочной деятельности проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

Из разъяснений, изложенных в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28, следует, что кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях.

Для определения кадастровой стоимости земельных участков и отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Закона об оценочной деятельности).

Кадастровая стоимость также может быть определена в случаях, установленных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, либо установлена путем оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, содержащихся в государственном кадастре недвижимости (статья 3 Закона об оценочной деятельности).

При этом результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости (пункт 2 постановления Пленума).

При рассмотрении настоящего административного дела у суда первой инстанции возникли сомнения в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости на основании заключения эксперта, в связи с чем, суд поставил на обсуждение сторон вопрос о назначении повторной судебной экспертизы.

Исходя из статьи 77 КАС РФ пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28 в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

В случае невозможности устранения возникших сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости, в том числе путем назначения специалиста для дачи консультации либо вызова непосредственно оценщика для дачи пояснений по отчету об оценке, суд должен решить вопрос о необходимости проведения экспертизы, в том числе по своей инициативе.

В таких обстоятельствах отказ административного истца от проведения судебной экспертизы не должен препятствовать реализации права на установление кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В данном случае суд первой инстанции повторную судебную оценочную экспертизу не назначил и отказал в удовлетворении административного искового заявления в связи с недостоверной величиной рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке, заключении первичной экспертизы.

Поскольку достоверная величина рыночной стоимости земельного участка не определена, основания для отказа в удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы у суда апелляционной инстанции отсутствовали.

Правомочие суда назначить повторную экспертизу в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного экспертного заключения как особый способ его проверки вытекает из принципа самостоятельности суда, который при рассмотрении конкретного дела устанавливает доказательства, оценивает их по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, и на основании этих доказательств принимает судебный акт.

Судебной коллегией, в порядке статьи 62 КАС РФ, учитывая ходатайство представителя административного истца, наличие возражений относительно достоверности заключения судебной экспертизы, выразившиеся в некорректном подборе объектов-аналогов, и иные замечания к данному доказательству, вынесено определение от 06.04.2017 года на основании части 2 статьи 83 КАС РФ в целях устранения противоречий в выводах эксперта по делу была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО "ТАИС".

В соответствии с заключением эксперта С. от 05.07.2017 года N 69/2017-Э рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 01.01.2015 года составила 6975475 руб.

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, судебная коллегия пришла к выводу о том, что оснований не доверять выводам эксперта не имеется.

Экспертное заключение сторонами не оспорено и подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

Из содержания заключения эксперта С. следует, что исследование проводилось с применением сравнительного подхода на основании изучения технической документации на земельный участок и его визуального осмотра.

Согласно пунктам 12-14 ФСО N 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).

В полном соответствии с требованиями ФСО N 1 в рамках сравнительного подхода экспертом использовался метод сравнения продаж, проведен анализ рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта, по результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости объекта оценки.

Эксперт в заключении указал, что у него отсутствует необходимая для применения затратного и доходного подходов информация. Использование подхода без достаточных исходных данных может привести к нарушению принципов обоснованности и проверяемости выводов исследования (пункт 4 раздела II ФСО N 4).

Характеристики и описание объекта оценки, объектов-аналогов представлены в заключении, где проанализирован каждый сравниваемый объект-аналог, выявленные отличия откорректированы, с приведением обоснований применения этих корректировок.

Эксперт подобрал объекты аналоги, исходя из вида разрешенного использования и фактического использования объектов оценки, подобранные экспертом аналоги расположены в одном с объектами оценки населенном пункте, сопоставимы по основным ценообразующим факторам, отвечают требованиям пункта 22 ФСО N 7. В заключении имеется описание объектов-аналогов, позволяющее идентифицировать данные объекты.

В силу подпункта "д" пункта 22 ФСО N 7, удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям, в том числе, имущественным правам, физическим характеристикам объекта оценки и объектов-аналогов.

В заключении проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности) в разделе "Описание применяемых корректировок".

Аналоги с нетипичными условиями продажи экспертом не использованы, факторы, свидетельствующие о существенном изменении цен за период между датами сделки (предложения) и оценки (условия рынка) не выявлены.

Анализ полученных результатов произведен в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО N 7.

Поскольку иных доказательств, которые опровергли бы названную рыночную стоимость земельного участка, ответчиками (заинтересованными лицами) ни в суд первой инстанции, ни в ходе судебного разбирательства по апелляционной жалобе не представлено, судебная коллегия не находит оснований ставить под сомнение данное экспертное заключение.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 03.07.2014 года N 1555-О, само по себе отличие от кадастровой стоимости земельного участка величины рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы, не может свидетельствовать о недостоверности последней.

С учетом изложенного на основании пункта 4 части 2 статьи 310 КАС РФ решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований административного истца подлежит отмене с принятием нового решения об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... в размере рыночной согласно заключению эксперта С. N 69/2017-Э от 05.07.2017 года в сумме 6975475 руб.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления ООО "Альянс" следует считать дату обращения правообладателя в комиссию, а именно 07.07.2016 года (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

В остальной части решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований ООО "Альянс", предъявленных к ФГБУ ФКП Росреестра в лице филиала по Ставропольскому краю, возложения на административного истца судебных расходов по оплате экспертизы в сумме 35000 руб. соответствует требованиям статьи 37, частей 1 и 2 статьи 47, части 5 статьи 41, пункта 3 части 3 статьи 135, части 1 статьи 106, части 5 статьи 247 КАС РФ, разъяснений, содержащихся в пунктах 1, 3, 7 и 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года N 28.

Предусмотренных статьей 310 КАС РФ оснований для отмены или изменения решения суда в данной части судебная коллегия не находит.

Руководствуясь статьями 307 - 311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ставропольского краевого суда от 12.01.2017 года отменить в части, принять новое решение, которым установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... , площадью 4 225 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства торгово-развлекательного центра, расположенного по адресу: Ставропольский край, ... , в размере рыночной по состоянию на 01.01.2015 года в сумме 6975 475 руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 07.07.2016 года.

В остальной части тоже решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Председательствующий

Судьи