Решение Ставропольского краевого суда от 03 августа 2017 г. по делу N 3а-545/2017

Ставропольский краевой суд в составе :

председательствующего судьи Задорневой Н.П.,

при секретаре судебного заседания Гапоновой В.А.

с участием представителя административного истца - ООО "Ромашка" - Эльбекьян А.А., действующего в суде по доверенности,

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО "Ромашка"" к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, филиалу ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

ООО "Ромашка" обратилось в Ставропольский краевой суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:09:080201:6, площадью 2 200 000+/-12900 кв.м., категория земель : земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование : для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу : Ставропольский край, Туркменский район, участок N 72 примерно в 6,0 км. от ориентира по направлению на северо-запад (ориентир а. Сабан-Антуста), в размере его рыночной стоимости - 3 828 000 рублей по состоянию на 01.01.2015.

В обоснование заявленных требований административный истец сослался на то, что является арендатором указанного земельного участка по договору аренды N 34-09 от 07.04.2009, договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения N 34-09 от 15.11.2012.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 года N 1381 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в Ставропольском крае" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, оценка которых производилась по состоянию на 01.01.2015.

По результатам государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость указанного земельного участка с кадастровым номером 26:09:080201:6 установлена в размере 10209540 руб., что подтверждается кадастровой справкой от 20.02.2017.

В силу ст. 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в РФ" результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, только в случае отклонения комиссией по рассмотрению споров о результатах кадастровой стоимости заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

В порядке досудебного урегулирования спора Общество обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю. Решением комиссии от 13.01.2017 заявление административного истца отклонено.

Завышенный размер кадастровой стоимости земельного участка по отношению к его реальной рыночной стоимости влечет за собой увеличение налоговой базы по земельному налогу, что следует из ст. 391 Налогового Кодекса РФ и арендных платежей.

Согласно независимой оценке, выполненной ООО "БизнесПрофиль", рыночная стоимость земельного участка определена в размере 3828000 рублей. По итогам проведения экспертизы Некоммерческим партнерством "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный Совет" отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам.

Согласно ч. 1 ст. 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица вправе обратиться в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В судебное заседание не явились представители административных ответчиков : Министерство имущественных отношений Ставропольского края, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, заинтересованные лица: ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, представители заинтересованных лиц - администрации Туркменского муниципального района Ставропольского края, администрации Кендже -Кулакского сельсовета Туркменского района Ставропольского края, о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом.

В письменных возражениях администрация Туркменского муниципального района Ставропольского края просила в иске административному истцу отказать, сославшись на то, что в настоящее время кадастровая стоимость одного квадратного метра земли составляет 4,6 руб. Рыночная стоимость, указанная в отчете независимого оценщика установлена в 2,7 раза меньше существующей кадастровой стоимости. Такое уменьшение кадастровой стоимости данного земельного участка необоснованно занижено и неприемлемо. Сведениями о том, что спорный земельный участок непригоден для сельскохозяйственного производства и арендатор инее получает урожай, в администрацию не поступали. Согласно результатам кадастровой оценки земель 2015 года кадастровая стоимость земельного участка снизилась по сравнению с 2012 годом с 6,11 руб. до 4,6 руб. за 1 кв.м., т.е. при проведении кадастровой оценки 2015 года кадастровая стоимость данного земельного участка уже была уменьшена (т. 1 л.д. 151-153).

В письменных возражениях администрация Кендже-Кулакского сельсовета просит в удовлетворении заявленных требований административного иска отказать, ссылаясь в обоснование на аналогичные доводы возражения администрации Туркменского муниципального района (т. 1 л.д. 155-157).

В письменных возражениях Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю содержится ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя. Управление с требованиями административного иска не согласилось, полагало, что оснований к изменению кадастровой стоимости земельного участка, находящегося в аренде у административного истца не имеется. Изменение кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества затрагивает права и законные интересы муниципального образования, поскольку уменьшение кадастровой стоимости объекта недвижимости может привести к финансовым потерям муниципального бюджета, пополняемого за счет арендных платежей, размер которых исчисляется из кадастровой стоимости.

Глава Туркменского муниципального района Ефимов Г.В. направил в суд ходатайство о рассмотрении данного дела в отсутствие представителя.

В соответствии с ч. 4 ст. 247 КАС РФ суд , с учетом мнения лица, участвующего в деле, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся в судебное заседание административных ответчиков, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

В судебном заседании представитель административного истца Эльбекьян А.А. уточнил заявленные в административном иске требования, с учетом выводов судебной оценочной экспертизы, и просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости - 5192 000 рублей.

Заслушав объяснения лица, участвующего в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:09:080201:6 согласно выводам судебной оценочной экспертизы по следующим основаниям.

В силу ст. 65 Земельного Кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5).

В соответствии с п. 2 ст. 66 Земельного Кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с п.п. 2, 4, 10 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель).

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, п. 3 ст. 66 Земельного Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Пунктом 1 ст. 66 Земельного Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Положениями ст. 24.18 Федерального Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В настоящее время определение кадастровой стоимости образуемых земельных участков осуществляется в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 12.08.2006 года N 222.

Пункт 3 ст. 66 Земельного Кодекса Российской Федерации, как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Из материалов административного дела следует, что 07.04.2009 на основании распоряжения Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 20.10.2005 N 1058, от 02.04.2009 N 270 между Министерством имущественных отношений Ставропольского края - арендодатель и СПК "Кендже-Кулакский" - арендатор, заключен договор аренды N 34-09 земельного участка с кадастровым номером 26:09:080201:0006, площадью 220 га., расположенного примерно в 6,0 км. по направлению на северо-запад от ориентира Ставропольский край, туркменский район, а. Сабан-Антуста, участок 72, расположенного за пределами участка, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка. Срок аренды установлен с 20.10.2005 по 19.10.2025. Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 17.06.2009 (т. 1 л.д. 15-24).

По договору от 15.11.2012 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения N 34-09 от 07.04.2009, СПК (колхоз-племзавод) "Кендже-Кулакский" передал ООО "Ромашка" права и обязанности арендатора. Договор зарегистрирован в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 10.12.2012 (т. 1 л.д. 25-27).

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 года N 1381 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в Ставропольском крае" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, оценка которых производилась по состоянию на 01.01.2015.

По результатам государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость указанного земельного участка с кадастровым номером 26:09:080201:6 установлена в размере - 10209540 руб., что подтверждается кадастровой справкой от 20.02.2017 (том 1 л.д. 14).

Согласно отчета N 016/2016 от 16.11.2016 года ООО "Бизнес Профиль" рыночная стоимость данного земельного участка составляет 3828 000 рублей по состоянию на дату оценки - 01.01.2015 года (том 1 л.д. 28-121).

Указанный отчет об оценке N КС 016/2016, выполненного ООО "БизнесПрофиль" об определении рыночной стоимости земельного участка, кадастровый номер 26:09:080201:6, категория земель : земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование : для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу : местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, Ориентир а. Сабан-Антуста, участок N 72. Участок находится примерно в 6,0 кв. от ориентира по направлению на северо-запад. Почтовый адрес ориентира : Ставропольский край, р-он Туркменский, аул Сабан-Антуста, рыночная стоимость данного земельного участка составила - 3828000 руб. (т. 1 л.д. 28-121).

На данный отчет получено положительное экспертное заключение Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный Совет" N ЭП-151116-РВ от 21.11.2016, в соответствии с которым отчет об определении рыночной стоимости оцениваемого земельного участка соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (т. 1 л.д. 124- 133).

В порядке досудебного урегулирования спора Общество обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю. Решением комиссии от 12.01.2017 заявление административного истца от 26.12.2016 - отклонено.

По ходатайству представителя административного истца при рассмотрении данного административного дела по существу судом назначена судебная оценочная экспертиза. По заключению судебной экспертизы N 120/17 от 12.07.2017, выполненной экспертом ООО "ГлавЭксперт", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:09:080201:6, площадью 2200000+/-12900 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу : Ставропольский край, Туркменский район, участок N 72 примерно в 6,0 км. от ориентира по направлению на северо-запад (ориентир а. Сабан-Антуста), по состоянию на 01.01.2015 составила - 5192000 руб. (т. 2 л.д. 4-96).

Согласно ч. 13 ст. 49 КАС РФ на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт дает заключение в письменной форме и подписывает его, если иное не установлено настоящим Кодексом. Если экспертиза проводится в судебном заседании, эксперт может дать устное заключение. Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В соответствии с ч. 1 и ч. 3 ст. 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Заключение эксперта оценивается судом в совокупности с другими доказательствами по делу (п. 8 ст. 82 КАС РФ).

Из материалов дела следует, что заключение оценочной экспертизы N 120/17 от 12.07.2017 года подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:09:080201:6 в размере - 5192000 руб.

Выводы, содержащиеся в отчете N 016/2016 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:09:080201:6, опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы.

Из заключения эксперта следует, что экспертом проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 26:09:080201:6 с выполнением фотоработы, в которых отражено техническое состояние исследуемого объекта.

Экспертом проведен анализ сельского хозяйства в Ставропольском крае, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки, анализ рынка земель сельхозназначения Ставропольского края по состоянию на 01.01.2015. Оценка объекта исследования произведена экспертом двумя подходами : сравнительным - методом сравнения продаж и доходным, произведено согласование результатов определения итоговой величины рыночной стоимости земельного участка. Экспертом подробно описаны применяемые методы, произведены расчеты, выводы эксперта мотивированы в заключении.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы не имеется.

Иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорного земельного участка является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.

Доводы возражения административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю - об отсутствии оснований к определению кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, поскольку правовых оснований к уменьшению кадастровой стоимости земельного участка, находящегося в аренде у административного истца не имеется и решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю в удовлетворении заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости Обществу отказано, по мнению суда, являются несостоятельными и не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу положений Земельного Кодекса Российской Федерации, Налогового Кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку объектов оценки для целей налогообложения и рассчитываемых в зависимости от кадастровой стоимости размера арендных платежей, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта оценки, равной его рыночной стоимости. При этом указанные нормы не содержат условий, ограничивающих право физических и юридических лиц на установление рыночной стоимости объектов в зависимости от обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости либо размера арендных платежей или налоговых платежей, поступающих в соответствующий бюджет.

С учетом изложенного, подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:09:080201:6 в размере его рыночной стоимости, установленной судебной оценочной экспертизой.

В краевой суд одновременно с экспертным заключением ООО "Глав Эксперт" поступило ходатайство о взыскании судебных расходов по оплате проведенной экспертизы, которое суд считает подлежащим удовлетворению как в связи с тем, что определением суда о назначении судебной оценочной экспертизы оплата за проведение экспертизы возложена на административного истца, так и потому, что в соответствии с положениями ч. 1 ст. 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Исходя из системного толкования положений ст. 114, ч. 5 ст. 247, п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ, если соответствующие судебные издержки понесены в связи с установлением обстоятельств, бремя доказывания которых возложено на истца, то эти издержки относятся на данную сторону.

Обязанность доказывания оснований, указанных в ст. 248 КАС РФ, лежит на административном ситце, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости в размере рыночной спорных земельных участков, следовательно, обязанность по оплате расходов на проведение судебной экспертизы возлагается на административного истца.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Руководствуясь ст.ст. 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования ООО "Ромашка" к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, филиалу ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:09:080201:6, площадью 2200000+/-12900 кв.м., категория земель : земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование : для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу : Ставропольский край, Туркменский район, участок N 72 примерно в 6,0 км. от ориентира по направлению на северо-запад (ориентир а. Сабан-Антуста), в размере его рыночной стоимости - 5192000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером 26:09:080201:6.

Датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать дату обращения ООО "Ромашка" в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - 26 декабря 2016 года.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Ромашка" в пользу ООО Ставропольское краевое специализированное экспертное учреждение судебная экспертиза "ГлавЭксперт" стоимость проведенной судебной оценочной экспертизы в размере "данные изъяты" рублей путем перечисления на банковские реквизиты :

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

"данные изъяты"

ООО Ставропольское краевое специализированное экспертное учреждение СУДЕБНАЯ ЭКСПЕРТИЗА "ГлавЭксперт".

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме путем подачи жалобы в судебную коллегию по административным делам Ставропольского краевого суда.

Судья Задорнева Н.П.