Решение Ставропольского краевого суда от 24 июля 2017 г. по делу N 3а-564/2017

Ставропольский краевой суд в составе :

председательствующего судьи Задорневой Н.П.,

при секретаре судебного заседания Огородник В.Ф.,

с участием представителей :

административного истца Головина М.Ю. - Ветохо В.А., действующего в суде по доверенности,

заинтересованного лица - администрации города Ставрополя - Шевченко Г.Н., действующей в суде по доверенности,

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Головина Михаила Юрьевича к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере равном их рыночной стоимости,

установил:

Головин М.Ю. обратился в Ставропольский краевой суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельных участков :

- с кадастровым номером "данные изъяты", местоположение (адрес) : г. Ставрополь, проспект Кулакова, N, квартал 520, назначение : земли населенных пунктов - под производственной базой, площадью 3360 кв.м., равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 в размере - "данные изъяты" рублей;

- с кадастровым номером N, местоположение (адрес) : г. Ставрополь, проспект Кулакова, N, назначение : земли населенных пунктов - производственная база, площадью 3010 кв.м., равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 в размере - "данные изъяты" рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец сослался на то, что является собственником указанных земельных участков.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 N 1380 "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском края" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае.

Кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2015 в отношении данных земельных участков определена в размерах :

- с кадастровым номером N в размере - "данные изъяты" рублей;

- с кадастровым номером N в размере - "данные изъяты" рублей.

Внесенная в ГКН кадастровая стоимость земельных участков завышена, не соответствует их рыночной стоимости, является нарушением прав административного истца как плательщика земельного налога.

В целях пересмотра завышенной кадастровой стоимости указанных земельных участков административный истец обратился специализированную оценочную организацию - Некоммерческое партнерство "Центр независимых судебных экспертиз, криминалистики и права". Согласно отчетам оценщика N 27-50/2016, N 28-50/2016 года от 29.12.2016 в отношении указанных в иске земельных участков, рыночная стоимость объекта оценки составила : земельного участка с кадастровым номером N - "данные изъяты" рублей и земельного участка с кадастровым номером N - "данные изъяты" рублей по состоянию на 01.01.2015.

Данное обстоятельство послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В судебном заседании представитель административного истца Головина М.Ю. - Ветохо В.А. уточнил заявленные исковые требования административного иска, просил установить кадастровую стоимость принадлежащих административному истцу земельных участков в размере их рыночной стоимости на основании выводов судебной оценочной экспертизы N 021-Э/2017 от 27.06.2017.

Представитель заинтересованного лица - администрации города Ставрополя - Шевченко Г.Н. возражала в удовлетворении требований в полном объёме. Полагала, что определенная кадастровая стоимость земельных участков отражает их действительную рыночную стоимость. Также считает, что экспертом выбраны некорректные объекты аналоги, неправильно применены корректировки.

Эксперт Некоммерческого партнерства центра правовой помощи и независимых экспертиз "Надежда" - Арестова И.И., проводившая судебную оценочную экспертизу N 021-Э/2017 от 27.06.2017, вызванная в судебное заседание поддержала данное ею заключение и пояснила, что для определения рыночной стоимости земельных участков был применен сравнительный подход. Подобраны 4 объекта аналога наиболее сопоставимые с объектами оценки по качественным и количественным характеристикам. Применены корректировки на торг, наличие коммуникаций и на наличие улучшений для приведения объектов аналогов к исследуемым объектам оценки.

Административный истец - Головин М.Ю., представители административных ответчиков : Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Министерства имущественных отношений Ставропольского края, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в суд не явились, ходатайств об отложении рассмотрения иска не заявляли.

В возражениях на административное исковое заявление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю просит рассмотреть дело в соответствии с действующим законодательством, в отсутствие представителя. Полагает, что оснований к снижению кадастровой стоимости оцениваемого земельного участка не имеется. Уменьшение кадастровой стоимости недвижимости может привести к финансовым потерям муниципального бюджета.

При таких обстоятельствах, суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц в порядке ч. 4 ст. 247 КАС РФ.

Заслушав объяснения представителя административного истца, представителя заинтересованного лица, допросив эксперта, проводившего по делу судебную оценочную экспертизу, исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд находит заявленные в иске требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 08 апреля 2000 года N 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с пунктами 2, 4, 10 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель).

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности") под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Статья 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности" в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Как следует из материалов дела, Головин М.Ю. является собственником земельного участка с кадастровым номером N, назначение : земли населенных пунктов - производственная база, площадью 3010 кв.м., адрес (местоположение) : Ставропольский край, г. Ставрополь, пр. Кулакова, N, на основании договора купли-продажи земельного участка от 10.07.2007 года. Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 10.09.2008, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (т. 1 л.д. 31-34) и земельного участка с кадастровым номером N, назначение : земли населенных пунктов - под производственной базой, площадью 3360кв.м., адрес (местоположение) : г. Ставрополь, проспект Кулакова, N, квартал 520, на основании договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества, принадлежащий Головину М.Ю. на праве собственности N 617 от 28.12.2012, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (т. 1 л.д. 35-38, 40).

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года N 1380 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае, оценка которых проводилась по состоянию на 01.01.2015.

Согласно кадастровым справкам от 16.03.2017 о кадастровой стоимости оцениваемых земельных участков кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2015 определена в размере:

- земельного участка с кадастровым номером N - "данные изъяты" рублей 60 копеек (1 л.д. 39);

- земельного участка с кадастровым номером N - "данные изъяты" рублей (т. 1 л.д. 30).

В соответствии с отчетом об оценке N 27-50/2016 от 29.12.2016 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровыми номерами N, выполненным специализированной оценочной организацией - Некоммерческое партнерство "Центр независимых судебных экспертиз, криминалистики и права" по заказу административного истца, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на дату оценки - 01.01.2015 - составила - "данные изъяты" руб. (т. 1 л.д. 41- 109).

В соответствии с отчетом об оценке N 28-50/2016 от 29.12.2016 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровыми номерами N, выполненным специализированной оценочной организацией - Некоммерческое партнерство "Центр независимых судебных экспертиз, криминалистики и права" по заказу административного истца, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на дату оценки - 01.01.2015 - составила - "данные изъяты" руб. (т. 1 л.д. 110-177).

Административный истец обращался с заявлениями от 30.12.2016 в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N и N

Решениями комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю от 25.01.2017 заявления административного истца отклонены (т. 1 л.д. 139-154).

При принятии решения суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

По ходатайству административного истца по делу проведена судебная оценочная экспертиза, выполненная экспертной организацией Некоммерческого партнерства центра правовой помощи и независимых экспертиз "Надежда".

Согласно заключению эксперта N 021-Э/2017 от 27.06.2017 рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2015 определена в размере :

- земельного участка с кадастровым номером N - "данные изъяты" рублей;

- земельного участка с кадастровым номером N - "данные изъяты" рублей (т. 2 л.д. 4- 58).

Как следует из заключения эксперта, производство исследования выполнено без осмотра объектов недвижимости, с применением метода сравнения продаж. Объекты исследования расположены в г. Ставрополе, по проспекту Кулакова, разрешенное использование обоих объектов - под производственной базой. Идентификация объектов исследования проводилась по материалам административного дела, с использованием сайта "рынок недвижимости России" и сайта http://www. ocenchik.ru/docs/423htm. В отчете приведены основные социально-экономические характеристики Ставропольского края, анализ рынка г. Ставрополя, динамика цен на объекты недвижимости, описаны методы подхода к оценке земельных участков, дано обоснование примененного сравнительного подхода к оценке.

Для определения рыночной стоимости оцениваемых земельных участков экспертом подобраны 4 объекта-аналога, которые расположены в г. Ставрополе, по улице Промышленная и Индустриальная, с указанием дынных, позволяющих определить местонахождение объектов-аналогов, категория земель - земли населенных пунктов - промназначение.

Корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены экспертом на условия продажи; общую площадь; имущественные права, так как два объекта-аналога находятся в краткосрочной аренде, а два - в собственности; наличие коммуникаций по 1-му объекту-аналогу, поскольку на нем находятся все коммуникации, поскольку стоимость такого земельного участка будет выше земельного участка без коммуникаций. Экспертом также применена корректировка на наличие улучшений, заключающихся в расположении на земельном участке фундаментов и объектов незавершенного строительства. Отказ от применения корректировок экспертом мотивирован в заключении.

Экспертиза проведена судебным экспертным учреждением по поручению суда, эксперт является дипломированным специалистом, имеет свидетельства на право производства судебных экспертиз и право осуществлять оценочную деятельность, обладает достаточным опытом работы, его оценочная деятельность застрахована, он предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указа

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению повторной судебной оценочной экспертизы не имеется.

Выводы, содержащиеся в отчетах об оценке оцениваемых земельных участков, указанных в административном иске, опровергаются судебной оценочной экспертизы.

Иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорных земельных участков является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.

С учетом изложенного, подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости заявленных в иске земельных участков в размере их рыночной стоимости, установленной судебной оценочной экспертизой.

Доводы возражений административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об отсутствии оснований к определению кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, поскольку правовых оснований к уменьшению кадастровой стоимости земельных участков находящихся в собственности административного истца, не имеется и уменьшение кадастровой стоимости недвижимости затрагивает права и интересы муниципального образования, может привести к финансовым потерям муниципального бюджета, пополняемого за счет налоговых платежей, размер которых исчисляется из установленной кадастровой стоимости, по мнению суда, удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

В силу положений Земельного Кодекса Российской Федерации, Налогового Кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку объектов оценки для целей налогообложения и рассчитываемых в зависимости от кадастровой стоимости размера арендных платежей, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта оценки, равной его рыночной стоимости. При этом указанные нормы не содержат условий, ограничивающих право физических и юридических лиц на установление рыночной стоимости объектов в зависимости от обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости либо размера арендных платежей или налоговых платежей, поступающих в соответствующий бюджет.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Головина Михаила Юрьевича к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере равном их рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, местоположение (адрес) : г. Ставрополь, проспект Кулакова, N, квартал 520, категория земель: земли населенных пунктов - под производственной базой, площадью 3360 кв.м., в размере равном его рыночной стоимости - "данные изъяты" рублей, по состоянию на дату оценки - 01 января 2015 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, местоположение (адрес): г. Ставрополь, проспект Кулакова, N, квартал 520, категория земель: земли населенных пунктов - производственная база, площадью 3010 кв.м., в размере равном его рыночной стоимости - "данные изъяты" рублей, по состоянию на дату оценки - 01 января 2015 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами N

Заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами : N поступили в суд - 30 декабря 2016 года.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения через суд принявший решение.

Судья Задорнева Н.П.