Апелляционное определение СК по гражданским делам Ленинградского областного суда от 13 сентября 2017 г. по делу N 33-3940/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего Насиковской А.А.,

судей Алексеевой Е.Д., Герман М.В.,

при секретаре Бодягиной Е.Р.,

рассмотрела дело по апелляционным жалобам истца конкурсного управляющего ООО ЗАО "Санкт-Петербург дивелэпмэнт" Юновича С. В., третьего лица - конкурсного управляющего ООО "Еврострой" Пугачевой Т.М. на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 21 декабря 2016 года.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Насиковской А.А., выслушав в поддержание апелляционных жалоб пояснения конкурсного управляющего ООО ЗАО "Санкт-Петербург дивелэпмэнт" Юновича С. В. и третьего лица - конкурсного управляющего ООО "Еврострой" Пугачевой Т.М., выслушав возражения против апелляционных жалоб ответчицы Асламиной Л.А. и ее представителя Натрусной С.А., мнение третьих лиц по делу - Колодий Н.В. и представителя ООО "ТехМед" Галимова В.М., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

Конкурсный управляющий ЗАО "Санкт-Петербург дивелэпмэнт" обратился во Всеволожский городской суд Ленинградской области суд с иском Асламиной Л.А. о признании права собственности Асламиной Л.А. отсутствующим на квартиру N, кадастровый номер N, расположенную по строительному "адрес"). Одновременно конкурсный управляющий просил признать за ЗАО "Санкт-Петербург дивелэпмэнт" право собственности на вышеуказанный объект.

В обоснование требований конкурсный управляющий указал, что 1 ноября 2004 года между Администрацией МО "Всеволожский муниципальный район Ленинградской области" и ЗАО "Санкт-Петербург дивелэпмэнт" был заключен Инвестиционный договор N о строительстве малоэтажного жилищного комплекса с объектами недвижимости коттеджного типа из 35 сблокированных коттеджей (таун-хаузов) с благоустроенной территорией с созданием инженерных коммуникаций и подключением к ним согласно техническим условиям (газоснабжение, электроснабжение, канализация, водоснабжение).

ЗАО "Санкт-Петербург дивелэпмэнт" является владельцем двух земельных участков по "адрес"

"данные изъяты", принадлежащего истцу на праве собственности;

"данные изъяты", принадлежащего истцу на праве аренды.

Возведение малоэтажного жилого комплекса осуществлялось ЗАО "Санкт-Петербург дивелэпмэнт" на двух указанных смежных земельных участках, общей площадью 16 263 кв.м.

4 июля 2006 года между инвестором ЗАО "Санкт-Петербург дивелэпмэнт" и соинвестором ООО "ЕвроСтрой" был заключен договор соинвестирования N, предметом которого является совместная деятельность по реализации проекта - создания малоэтажного жилищного комплекса с созданием инженерных коммуникаций и подключением к ним, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, п. Мурино, ул. Садовая (далее - коттеджный поселок).

В соответствии с условиями договора соинвестирования от 4 июля 2006 года N инвестор ЗАО "Санкт-Петербург дивелэпмэнт" вносит в качестве вклада земельные участки, а соинвестор ООО "ЕвроСтрой", в свою очередь, вкладывает деятельность по осуществлению проектно-изыскательских и строительных работ, а также финансирование по созданию объекта в полном объеме согласно проектно-сметной документации и технических условий. Соинвестор ООО "ЕвроСтрой" принял на себя обязательство осуществить сдачу объекта уполномоченному органу в состоянии готовности к эксплуатации с подключенными сетями электроснабжения, газоснабжения, водоснабжения и канализации (п. 7.2.9. договора с изменениями, внесенными дополнительным соглашением N 1 к договору соинвестирования).

Пунктом 9.2.2. договора соинвестирования было предусмотрено, что после сдачи объекта - коттеджного поселка Государственной приемочной комиссии стороны утверждают протокол распределения имущественных прав инвестора ЗАО "Санкт-Петербург дивелэпмэнт" и соинвестора ООО "ЕвроСтрой". На основании протокола распределения имущественных прав инвестор передает соинвестору по акту приема-передачи часть объекта, соответствующую доле соинвестора (п.9.2.2. договора соинвестирования).

С учетом дополнительного соглашения N от 25 июля 2007 года срок действия договора соинвестирования N от 4 июля 2006 года был продлен до 6 апреля 2011 года.

27 сентября 2011 года указанный договор соинвестирования, заключенный между ЗАО "Санкт-Петербург дивелэпмэнт" и ООО "ЕвроСтрой", прекратил свое действие.

До настоящего времени строительство коттеджей не завершено, разрешение на ввод объектов в эксплуатацию не получено.

Между тем, под видом исполнения обязательств в рамках договора инвестирования между ООО "ЕвроСтрой" и ООО "Техмед" был заключен договор долевого участия в строительстве N от 25 января 2011 года, в соответствии с условиями которого ООО "ЕвроСтрой" обязалось передать ООО "Техмед" квартиру N, расположенную по указанному выше адресу.

Согласно условиям договора соинвестирования у соинвестора ООО "ЕвроСтрой" отсутствовало право осуществлять сделки с квартирами, входящими в состав строящегося жилого комплекса, которые будут созданы в будущем. Поэтому, по мнению истца, данная сделка, совершенная ООО "ЕвроСтрой" после получения уведомления о расторжении договора соинвестирования и без письменного согласия инвестора ЗАО "Санкт-Петербург дивелэпмэнт", является незаконной, так как направлена на вывод имущества из собственности застройщика.

На основании договора цессии N от 12 января 2012 права требования по договору долевого участия были переданы от ООО "ТехМед" в пользу Колодий Н.В.

В последующем Коллодий Н.В. реализовала квартиру Асламиной Л.А. по договору купли-продажи от 21 июля 2015 года.

По мнению истца, права на указанный объект незавершенного строительства могли возникнуть только у ЗАО "Санкт-Петербург Дивелэпмент", как у владельца земельных участков, на которых осуществлялось строительство Коттеджного поселка.

Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 21 декабря 2017 года в удовлетворении исковых требований ЗАО "Санкт-Петербург Дивелэпмэнт" к Асламиной Л.А. было отказано.

В апелляционной жалобе конкурсный управляющий ЗАО "Санкт-Петербург дивелэпмэнт" Юнович С.В. просит решение суда первой инстанции отменить, считая его незаконным, и принять по делу новое решение. Полагает необоснованными выводы суда о добросовестности ответчицы при приобретении спорного объекта недвижимости. Ссылается на то, что спорный объект выбыл из владения ЗАО "Санкт-Петербург дивелэпмэнт" помимо воли. Выражает несогласие с выводами суда первой инстанции об избрании истцом ненадлежащего способа защиты права. Указывает, что судом постановлены противоречивые выводы, не дана оценка всем доказательствам по делу.

От третьего лица ООО "ЕвроСтрой", выступающего в лице конкурсного управляющего Пугачевой Т.М., также поступила апелляционная жалоба, в которой конкурсный управляющий просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новое решение. Указывает, что Асламина Л.А., Колодий Н.В., ООО "Техмед" не могут быть рассмотрены судом в качестве добросовестных приобретателей. Ссылается на то, что между ООО "Еврострой" и подрядчиком ООО "Техмед" не заключалось каких-либо соглашений, по которым задолженность по выполненным ООО "Техмед" подрядным работам погашалась путем передачи прав по договорам долевого участия. Также конкурсный управляющий ООО "ЕвроСтрой" ссылается на отсутствие в материалах дела допустимых доказательств, свидетельствующих об оплате Колодий Н.В. за спорный объект недвижимости.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

При рассмотрении дела судом первой инстанции установлено, что 1 ноября 2004 года между Администрацией МО "Всеволожский муниципальный район Ленинградской области" и ЗАО "Санкт-Петербург дивелэпмэнт" был заключен Инвестиционный договор N 390/1-15 о строительстве малоэтажного жилищного комплекса с объектами недвижимости коттеджного типа из 35 сблокированных коттеджей (таун-хаузов) с благоустроенной территорией с созданием инженерных коммуникаций и подключением к ним согласно техническим условиям (газоснабжение, электроснабжение, канализация, водоснабжение).

Возведение указанного малоэтажного комплекса осуществлялось ЗАО "Санкт-Петербург дивелэпмэнт" на двух смежных земельных участках, общей площадью 16263 кв.м:

- на земельном участке площадью "данные изъяты", предоставленным ЗАО "Санкт-Петербург дивелэпмэнт" в аренду на основании Постановления Администрации МО "Всеволожский муниципальный район Ленинградской области" от 15 марта 2005 года N и договора аренды от 06 мая 2005 года N (дополнительным соглашением от 11 июля 2013 года срок действия договора аренды земельного участка был продлен до 30 сентября 2016 года; 14 февраля 2016 года земельной комиссией МО "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области принято решение о заключении с ЗАО "Санкт-Петербург дивелэпмэнт" нового договора аренды указанного земельного участка сроком на три года для целей достройки объекта);

- на земельном участке площадью "данные изъяты", принадлежащем ЗАО "Санкт-Петербург дивелэпмэнт" на основании договора купли-продажи от 1 апреля 2004 года.

4 июля 2006 года между инвестором ЗАО "Санкт-Петербург дивелэпмэнт" и соинвестором ООО "ЕвроСтрой" был заключен договор соинвестирования N, предметом которого является совместная деятельность по реализации проекта для выполнения инвестиционного договора N 390/1-15 от 1 ноября 2004 года, заключенного между ЗАО "Санкт-Петербург дивелэмпэнт" и Администрацией МО "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области".

В соответствии с условиями договора соинвестирования N от 4 июля 2006 года и дополнительного соглашения к нему N, соинвестор ООО "ЕвроСтрой" приобретает право на получение в собственность части объекта соинвестирования по реализации договора соинвестирования и сдачи объекта в эксплуатацию (п. 4.2 договора). Соинвестор ООО "ЕвроСтрой" принял на себя обязательство осуществить сдачу объекта уполномоченному органу в состоянии готовности к эксплуатации с подключенными сетями электро-, газо-, водоснабжения и канализации (п. 7.2.9. договора с изменениями, внесенными п.2 дополнительного соглашения N 1 к договору соинвестирования). Готовность объекта к эксплуатации определяется Государственной комиссией по приемке объектов в эксплуатацию, о чем свидетельствует подписанный ею акт (п. 9.2.1. договора). После сдачи объекта Государственной комиссии стороны утверждают протокол распределения имущественных прав инвестора ЗАО "Санкт-Петербург дивелэпмэнт" и соинвестора ООО "ЕвроСтрой". На основании протокола распределения имущественных прав инвестор передает соинвестору по акту приема-передачи часть объекта, соответствующую доле соинвестора, а соинвестор обязуется подписать указанный акт (п.9.2.2. договора соинвестирования).

С учетом дополнительного соглашения N 3 от 25 июля 2007 года срок действия договора соинвестирования N от 4 июля 2006 года был установлен до 6 апреля 2011 года.

8 сентября 2008 года Администрацией МО "Муринское сельское поселение" Всеволожского муниципального района Ленинградской области обществу с ограниченной ответственностью "ЕвроСтрой" было выдано разрешение на строительство N-8 сроком до 6 апреля 2011 года.

12 сентября 2011 года разрешение на строительство указанного объекта малоэтажной жилой застройки было выдано ЗАО "Санкт-Петербург" дивелэпмэнт" сроком действия до 22 марта 2013 года.

27 июня 2011 года инвестор ЗАО "Санкт-Петербург дивелэпмэнт" вручил соинвестору ООО "ЕвроСтрой" уведомление об отказе от договора соинвестирования N от 4 июля 2006 года в связи с невыполнением последним условий договора.

Постановлением Тринадцатого Арбитражного апелляционного суда от 18 апреля 2012 года по делу N договор соинвестирования от N от 4 июля 2006 года был оценен как договор простого товарищества и признан прекратившим свое действие 27 сентября 2011 года.

Из материалов дела следует, что ООО "ТехМед" по договорам строительного подряда с ООО "Еврострой" от 30 сентября 2010 года, от 25 октября 2010 года, от 21 февраля 2011 года выступало в качестве подрядчика в рамках осуществления строительных и инженерных работ при строительстве малоэтажной жилой застройки по "адрес" (т.2, л.д. 95-200).

25 января 2011 года между ООО "ЕвроСтрой" и ООО "ТехМед" был заключен договор долевого участия в строительстве N, в соответствии с условиями которого ООО "ЕвроСтрой" обязалось после завершения строительства передать ООО "ТехМед" права на квартиру "адрес"

В соответствии с пунктами 4.1. и 4.2. указанного договора стороны установили, что стоимость квартиры N составляет 4 578 750 рублей, при этом в договоре также указано, что оплата квартиры производится участником долевого строительства ООО "ТехМед" путем внесения денежных средств на расчетный счет ООО "ЕвроСтрой" в срок до 30 сентября 2011 года (т.2, л.д. 56).

12 января 2012 года ООО "ТехМед" по договору уступки прав

требований N уступило права и обязанности по договору N от 25 января 2011 года долевого участия в строительстве, заключенному между ООО "ТехМед" и ООО "ЕвроСтрой", в полном объеме в пользу Коллодий Н.В. При этом в договоре уступки прав требований указано, что на момент подписания договора, строительство квартиры профинансировано ООО "ТехМед" полностью; также указано, что ООО "ТехМед" передало Колодий Н.В. основной договор и платежные документы, подтверждающие оплату основного договора (пункты 1.4 и 1.5 Договора уступки прав требования N 10-К от 12 января 2012 года) (т. 2, л.д. 63).

В подтверждения осуществленной Колодий Н.В. оплаты договора уступки прав требований N от 12 января 2012 года в материалы дела представлены квитанции к приходно-кассовым ордерам о внесении в кассу ООО "ТехМед" денежных средств: N 2 от 26 января 2012 на сумму 2 000 000 рублей, N 1 от 12 января 2012 года на сумму 2 000 000 рублей, N 3 от 2 февраля 2012 года на сумму 782 750,00 рублей (т.2, л.д. 207).

Решением Арбитражного суда по экономическим спорам Санкт-Петербурга при ООО "Альянс" от 5 февраля 2012 года по делу N за Колодий Н.В. было признано право собственности на спорную квартиру N общей площадью 87,5 кв.м. "адрес"

Постановлением администрации МО "Муринское сельское поселение" Всеволожского муниципального района Ленинградской области N от 20 августа 2012 года спорной квартире с указанным строительным адресом был присвоен почтовый адрес Ленинградская область, Всеволожский район, п. Мурино, ул. Садовая, д.2-Б, корп. 6, кв.1 (т.3, л.д.55-57).

19 декабря 2012 года за Колодий Н.В. в государственном реестре прав зарегистрировано право собственности на квартиру общей площадью "адрес"

21 июля 2015 года Колодий Н.В. заключила договор купли-продажи указанной квартиры с ответчицей Асламиной Л.А. Право собственности Асламиной Л.А. на спорную квартиру зарегистрировано в реестре прав 11 августа 2015 года.

Определением Калининского районного суда г. Санкт-Петербурга от 17 февраля 2016 по делу 2-174/2015 вышеуказанное решение Арбитражного

суда по экономическим спорам Санкт-Петербурга при ООО "Альянс" от 5 февраля 2012 г. по делу N, по которому за Колодий Н.В. было признано право собственности на квартиру, было отменено.

Разрешая спорные правоотношения и отказывая ЗАО "Санкт-Петербург дивелэпмэнт" в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из того, что Асламина Л.А. является добросовестным приобретателем, а потому спорное имущество не может быть от нее истребовано.

Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда, считает, что данные выводы постановлены при неправильном применении норм материального права и без учета юридически значимых обстоятельств по делу. При этом судебная коллегия исходит из следующих соображений.

ООО "ЕвроСтрой" не обладало правом на отчуждение спорной квартиры по договору долевого участия с ООО "ТехМед", поскольку не являлось ни собственником, ни законным владельцем спорной квартиры.

Заключенный ЗАО "Санкт-Петербург дивелэпмэнт" и ООО "ЕвроСтрой" договор соинвестирования N от 04 июля 2006 года является договором простого товарищества, к правоотношениям сторон которого должны применяться нормы Главы 55 Гражданского кодекса РФ о простом товариществе.

Статьей 1041 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

Согласно пункту 1 статьи 1042 ГК РФ вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи.

В соответствии со статьей 1043 Гражданского кодекса РФ внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью.

В отношении строительства правовым последствием осуществления инвестиционной деятельности является возникновение у инвесторов права общей долевой собственности на объект инвестиций, раздел объекта инвестиционной деятельности в натуре осуществляется только после ввода в эксплуатацию, при этом в силу требований статьи 1043 Гражданского кодекса РФ распределение результатов совместной деятельности осуществляется по соглашению между ее участниками.

В соответствии с пунктом 9.2.2 договора соинвестирования N от 4 июля 2006 года стороны утверждают протокол распределения имущественных прав инвестора ЗАО "Санкт-Петербург дивелэпмэнт" и соинвестора ООО "ЕвроСтрой" (товарищей) только после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Согласно пункту 13.2. указанного договора, соинвестор ООО ЕвроСтрой" не вправе передавать третьим лицам свои права и обязанности по договору без письменного согласия инвестора.

Таким образом, возникновение прав ООО "ЕвроСтрой" в отношении квартир, подлежащих передаче данному обществу соразмерно его доле участия в простом товариществе, были обусловлены следующими обстоятельствами: надлежащее исполнение обязательств по договору простого товарищества, завершение строительства и ввод объекта в эксплуатацию, оформление письменного соглашения с ЗАО "Санкт-Петербург дивелэпмэнт" (подписание протокола распределения имущественных прав и оформление акта приема-передачи объектов).

Доказательств, свидетельствующих о том, что при заключении 25 января 2011 года договора долевого участия с ООО "ТехМед" соинвестором ООО "ЕвроСтрой" были соблюдены указанные условия, а также что было получено письменное согласие ЗАО "Санкт-Петербург дивелэпмэнт" на отчуждение спорной квартиры, в ходе рассмотрения дела не было представлено.

Как усматривается из материалов дела, решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28 апреля 2012 года по делу N обществу с ограниченной ответственностью "ЕвроСтрой" было отказано в удовлетворении иска к ЗАО "Санкт-Петербург дивелэпмэнт" о государственной регистрации перехода земельного участка N в общую долевую собственность в следующих долях: истцу - "данные изъяты" долей и ответчику - "данные изъяты" долей в связи с вкладом в простое товарищество, а также о государственной регистрации перехода прав по договору аренды земельного участка площадью 15263 кв.м с кадастровым номером N в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора в следующих долях: истцу - N долей и ответчику - N долей в связи с вкладом в простое товарищество по договору соинвестирования N от 4 июля 2006 года.

Указанным решением Арбитражного суда от 28 апреля 2012 года было установлено, что у ООО "ЕвроСтрой" не возникло прав на земельные участки, на которых создается малоэтажный жилой комплекс, поскольку договор соинвестирования N от 4 июля 2006 года указанным товарищем исполнен не был. Договор прекратил свое действие 27 сентября 2011 года, доказательств осуществления строительных работ и финансирования работ по созданию объекта, который так и не введен в эксплуатацию, обществом с ограниченной ответственностью "ЕвроСтрой" не представлено.

Регистрация права общей долевой собственности на земельный участок и регистрация договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора не осуществлена.

В силу пункта 2 статьи 8, статьи 131 ГК РФ, статьи 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (здание или сооружение) на основании статьи 219 Кодекса возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором оно возведено, с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. Согласно пункту 1 статьи 1043 ГК РФ имущество, внесенное товарищами в качестве вклада, а также произведенное в результате совместной деятельности, признается их общей долевой собственностью, если иное не предусмотрено законом, договором либо не вытекает из существа обязательства. В соответствии с пунктом 2 статьи 8, статьей 131 ГК РФ и применительно к статье 24 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право общей долевой собственности товарищей на недвижимое имущество, внесенное ими в качестве вклада, возникает с момента его государственной регистрации.

Следовательно, в том случае, если объект недвижимости возведен на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании статьи 219 ГК РФ может возникнуть только у товарища, имеющего права на названный земельный участок (пункт 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем").

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что на основании статьи 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на спорную квартиру, находящуюся в объекте незавершенного строительства, возведенного на земельных участках, владельцем и застройщиком которых является ЗАО "Санкт-Петербург дивелэпмеэнт", может возникнуть только у данного юридического лица.

Соответственно ООО "Еврострой", не обладая какими-либо правами на земельные участки, на которых осуществляется жилая застройка, при отсутствии достигнутого с ЗАО "Санкт-Петербург дивелэпмеэнт" соглашения на отчуждение спорной квартиры, а также при отсутствии доказательств исполнения указанным обществом обязательств по договору соинвестирования N от 4 июля 2006 года, не вправе было распоряжаться спорной квартирой посредством заключения договора долевого участия с ООО "ТехМед".

Кроме того, из материалов дела следует, что строительство малоэтажного жилищного комплекса на ул. Садовая в п. Мурино на момент заключения договора долевого участия между ООО "Еврострой" и ООО "ТехМед" в январе 2011 года не было завершено, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию объекта капитального строительства в установленном порядке не выдавалось.

Также судебная коллегия также обращает внимание на то, что в материалах настоящего дела отсутствуют доказательства, подтверждающие факт оплаты ООО "ТехМед" спорной квартиры в том порядке, как это предусмотрено условиями договора долевого участи, а именно посредством перечисления денежных средств на расчетный счет ООО "Еврострой" (пункты 4.1., 4.2., 4.4. договора долевого участия).

Доводы третьего лица ООО "ТехМед" о взаимозачете требований между ООО "ТехМед" и ООО "ЕвроСтрой", осуществленном путем оплаты выполненных ООО "ТехМед" подрядных работ встречным предоставлением спорной квартиры N не подтверждены при рассмотрении настоящего дела: договор долевого участия не содержит указания на допустимость взаимозачета, предусматривая при этом оплату путем внесения денежных средств на расчетный счет ООО "Еврострой"; актов, соглашений либо иных письменных документов, позволяющих установить факт достижения между ООО "ТехМед" и ООО "ЕвроСтрой" соглашения о взаимозачете, в материалах дела не содержится.

Третьи лицом Колодий Н.В. также не представлено документов, позволяющих установить, что ООО "ТехМед" в действительности произвело оплату квартиры по договору долевого участия, несмотря на то, что в договоре уступки прав требований N 10-К от 12 января 2012 года указано на то, что Колодий Н.В. получила от ООО "ТехМед" платежные документы, подтверждающие оплату основного договора (пункты 1.4 и 1.5 Договора уступки прав требования N 10-К от 12 января 2012 года) (т. 2, л.д. 63).

При изложенных обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что спорная квартира выбыла из владения ЗАО "Санкт-Петербург дивелэпмэнт" помимо его воли по сделке (по договору долевого участия с ООО "ТехМед" от 25 января 2011 года), которая является недействительной на основании статьи 168 ГК РФ в редакции, действовавшей до 1 сентября 2013 года, так как совершена лицом - ООО "ЕвроСтрой", не являющимся собственником данного имущества и не уполномоченным на его отчуждение. Таким образом, в отсутствие правовых оснований ООО "ЕвроСтрой" самостоятельно распорядилось имуществом, ему не принадлежавшим.

В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 54 Постановления Пленума Верховного суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Необращение лица к государственному регистратору с заявлением о регистрации права или обременения до предъявления в суд иска, направленного на оспаривание зарегистрированного права, не может расцениваться как несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора, связанного с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поскольку законодательством не предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования таких споров (пункт 55 Постановления Пленума).

В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ (пункт 34 Постановления Пленума Верховного суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 Гражданского кодекса РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 Гражданского кодекса РФ (пункт 35 указанного Постановления Пленума).

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции, неправильно определилобстоятельства, имеющие значение для дела и не учел, что спорная квартира выбыла из владения ЗАО "Санкт-Петербург дивелэпмэнт" помимо его воли, путем совершения ООО "ЕвроСтрой" недействительной сделки от 25 января 2011 года в пользу ООО "ТехМед", поэтому в данном случае подлежат применению положения гражданского законодательства о виндикации, в связи с чем спорное имущество подлежит истребованию из незаконного владения ответчицы Асламиной Л.А. на основании положений статьи 302 Гражданского кодекса РФ.

При этом судебная коллегия отмечает, что добросовестность Асламиной Л.А. при приобретении спорной квартиры в данном случае не имеет правового значения, поскольку положения статьи 302 Гражданского кодекса РФ прямо предусматривают возможность истребования имущества от добросовестного приобретателя в том случае, если имущество выбыло из владения собственника помимо его воли.

С учетом изложенного, в данной части решение суда первой инстанции подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об удовлетворении иска.

Принимая решение об удовлетворении исковых требований ЗАО "Санкт-Петербург дивелэпмэнт", судебная коллегия учитывает то обстоятельство, что истцом было заявлено требование о признании отсутствующим права собственности ответчицы Асламиной Л.А. на спорную квартиру, однако в обоснование исковых требований о возврате спорного имущества истец ссылался именно на обстоятельства, свидетельствующие о том, что квартира выбыла из владения ЗАО "Санкт-Петербург дивелэпмэнт" помимо его воли путем совершения цепочки незаконных сделок, в результате которых ответчица Асламина Л.А. приобрела квартиру у лица, которое не имело права на ее отчуждение.

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 24.06.2008 N 11 "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству" при определении закона и иного нормативного правового акта, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установлении правоотношений сторон следует иметь в виду, что они должны определяться исходя из совокупности данных: предмета и основания иска, возражений ответчика относительно иска, иных обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения дела.

Поскольку основанием иска являются фактические обстоятельства, то указание истцом конкретной правовой нормы в обоснование иска не является определяющим при решении судьей вопроса о том, каким законом следует руководствоваться при разрешении дела.

Исходя из того, что при разрешении дела, суд сам определяет материальный закон, подлежащий применению к спорным правоотношениям (абз. 3 ст.148 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к выводу о том, что при разрешении настоящего спора правила подлежат применению нормы статей 301, 302 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 4 пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (в том числе, если право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами), оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующими.

Применительно к настоящему спору отсутствуют обстоятельства, перечисленные в абз. 4 пункта 52 указанного Постановления Пленума, поэтому нарушенное право истца подлежит судебной защите исходя из обстоятельств, на которые он ссылается в обоснование иска о возврате имущества, то есть с применением положений статей 301, 302 Гражданского кодекса РФ.

При этом судебная коллегия учитывает, что по смыслу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения помимо его воли.

В данном случае истец не выразил волю на выбытие спорного имущества из его владения.

Как было указано выше, в соответствии с пунктом 13.2 договора соинвестирования N 1/06 от 4 июля 2006 года соинвестор ООО "ЕвроСтрой" не вправе передавать третьим лицам свои права и обязанности по настоящему договору без письменного согласия ЗАО "Санкт-Петербург дивелэпмэнт". Доказательств, подтверждающих, что ООО "ЕвроСтрой" было получено письменное согласие от ЗАО "Санкт-Петербург дивелэпмэнт" на заключение договоров с третьими лицами, предметом которых являются квартиры в строящемся жилом комплексе, в материалах дела отсутствуют, и таких доказательств в ходе судебного разбирательства судом добыто не было.

С учетом приведенных положений договора соинвестирования, а также принимая во внимание, что строительство малоэтажного жилищного комплекса коттеджного типа из 35-ти сблокированных коттеджей не завершено, доли участия ЗАО "Санкт-Петербург дивелэпмент" и ООО "ЕвроСтрой" в создаваемом объекте недвижимости между сторонами не определялись, акт распределения имущественных прав по договору соинвестирования сторонами не составлялся, и кроме того, 27 июня 2011 года соинвестором ООО "ЕвроСтрой" было получено уведомление о прекращении договора соинвестирования, следует признать, что у ООО "ЕвроСтрой" отсутствовали предусмотренные законом основания для отчуждения не принадлежащего ему чужого имущества в пользу ООО "ТехМед". Указанные обстоятельства предопределяют наличие правовых оснований для истребования из незаконного владения Асламиной Л.А. в пользу ЗАО "Санкт-Петербург дивелэпмент" спорной квартиры.

В части требований конкурсного управляющего ЗАО "Санкт-Петербург дивелэпмэнт" о признании за ЗАО "Санкт-Петербург дивелэпмэнт" права собственности на спорную квартиру судебная коллегия полагает, что данные требования не могут быть удовлетворены, поскольку истец не лишен возможности зарегистрировать в установленном законом порядке право собственности на квартиру, законным владельцем которой он является на основании инвестиционного договора N 390/1-15 от 1 ноября 2004 года о строительстве малоэтажного жилого комплекса с объектами недвижимости коттеджного типа из 35-ти сблокированных коттеджей, договора аренды земельного участка площадью 15263 кв.м, права собственности на земельный участок площадью 1000 кв.м, разрешения на строительство. Правовых оснований для предоставления судебной защиты в рамках указанных требований конкурсного управляющего ЗАО "Санкт-Петербург дивелэпмэнт" не имеется, поскольку права общества на приобретение в установленном порядке права собственности не нарушены, реализация указанных прав должна осуществляться обществом с соблюдением установленных законом процедур для регистрации права собственности на объекты недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 327, 327.1, 328, 329, пунктом 4 части первой статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 21 декабря 2016 года отменить.

Истребовать из незаконного владения Асламиной ФИО13 в пользу ЗАО "Санкт-Петербург дивелэпмэнт" квартиру N, кадастровый номер: N, расположенную по строительному "адрес"

В удовлетворении исковых требований ЗАО "Санкт-Петербург дивелэпмэнт" к Асламиной Любови Александровне о признании права собственности квартиру N, кадастровый номер: N, расположенную по строительному "адрес" отказать.

Председательствующий:

Судьи:

Судья: Курбатова Э.В.