Апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 12 октября 2017 г. по делу N 33-16896/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего Ольковой А.А.,

судей Зайцевой В.А.,

Торжевской М.О.,

при секретаре Рокало В.Е. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску прокурора Пригородного района Свердловской области в защиту интересов неопределенного круга лиц, Горноуральского городского округа к Администрации Горноуральского городского округа, Комитету по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Горноуральского городского округа, Кардановой Татьяне Геннадьевне о признании недействительными акта органа местного самоуправления о предоставлении в собственность земельного участка, сделки купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности ничтожной сделки

по апелляционной жалобе ответчика Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Горноуральского городского округа на решение Пригородного районного суда Свердловской области от 02.06.2017.

Заслушав доклад судьи Торжевской М.О., объяснения представителя истца Смольникова Е.В., ответчика Кардановой Т.Г., судебная коллегия

установила:

прокурор Пригородного района Свердловской области обратился в суд в защиту интересов неопределенного круга лиц, Горноуральского городского округа с требованиями к ответчикам о признании недействительными постановления Администрации Горноуральского городского округа от 27.02.2015 N 497 о предоставлении Кардановой Т.Г. в собственность за плату земельного участка, договора купли-продажи земельного участка от ( / / )N, применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде прекращения права собственности ответчика Кардановой Т.Г. на спорный земельный участок с внесением соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним с возвратом земельного участка в государственную собственность в ведение Горноуральского городского округа и взысканием с Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Горноуральского городского округа (далее - КУМИиЗО ГГО) в пользу Кардановой Т.Г. денежных средств в размере 1 209 рублей 12 копеек, уплаченных в качестве выкупной цены земельного участка по оспариваемому договору.

В обоснование иска указано, что постановлением Администрации Горноуральского городского округа от 02.10.2014 по договору аренды от ( / / ) земельный участок с кадастровым номером N площадью ... кв.м., расположенный по адресу: ... , был передан в аренду Кардановой Т.Г. на три года для ведения личного подсобного хозяйства. ( / / ) Карданова Т.Г. зарегистрировала право собственности на одноэтажный сарай общей площадью 6 кв.м., который расположен на данном земельном участке. В соответствии с постановлением Администрации Горноуральского городского округа от 27.02.2015 N 497 договор аренды земельного участка расторгнут по соглашению сторон, между КУМИиЗО ГГО и Кардановой Т.Г. заключен договор купли-продажи земельного участка от ( / / )N, по которому спорный земельный участок передан в собственность Кардановой Т.Г. за 1 209 рублей 12 копеек с указанием на наличие на спорном земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего покупателю. При принятии Администрацией Горноуральского городского округа данного постановления и заключении договора купли-продажи земельного участка были нарушены требования части 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (действовавшей на момент возникновения правоотношений), согласно которой исключительное право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, было предоставлено гражданам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения. Передача права собственности на такой земельный участок вызвано необходимостью обслуживания и использования возведенных на земельном участке объектов недвижимости по назначению. Приусадебный земельный участок должен использоваться для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений. Факт возведения на арендованном земельном участке сарая площадью 6 кв.м. сам по себе не порождает право на приобретение арендатором этого земельного участка в собственность, поскольку хозяйственные постройки не имеют самостоятельного функционального значения и возведение подобной постройки не являлось целью передачи земельного участка в населенном пункте в аренду для ведения личного подсобного хозяйства. Иск заявлен со ссылкой на положения статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с тем, что в результате незаконной сделки, совершенной между ответчиками, из муниципальной собственности выбыл земельный участок, что повлекло нарушение интересов муниципального образования и неопределенного круга лиц.

Решением Пригородного районного суда Свердловской области от 02.06.2017 требования прокурора удовлетворены частично. Постановлено: признать недействительным постановление Администрации Горноуральского городского округа от 27.02.2015 N 497 "О предоставлении в собственность за плату земельного участка Кардановой Т.Г. в ... ; признать недействительным договор купли-продажи земельного участка, заключенный ( / / )N между КУМИиЗО ГГО и Кардановой Т.Г.; применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде прекращения права собственности Кардановой Т.Г. на земельный участок с кадастровым номером N площадью ... кв.м., расположенный по адресу: ... , а также в виде возврата сторон в отношения, вытекающие из договора аренды спорного земельного участка N от ( / / ); взыскать с КУМИиЗО ГГО в пользу Кардановой Т.Г. денежные средства в размере 1209 рублей 12 копеек, уплаченные в качестве выкупной цены земельного участка по договору купли-продажи земельного участка; внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости.

Не согласившись с постановленным решением, ответчик КУМИиЗО ГГО подал на него апелляционную жалобу, просит решение суда отменить, прекратить производство по делу, ссылаясь на то, что, рассматривая требования о признании недействительным постановления администрации Горноуральского городского округа от 27.02.2015 N 497, суд нарушил нормы процессуального права, рассмотрел дело в рамках Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, тогда как требования подлежали разрешению в рамках Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Также в обоснование жалобы указано, что судом нарушены нормы материального права, поскольку не принято во внимание, что земельным законодательством предусмотрено исключительное право собственников зданий, строений и сооружений на приобретение земельных участков, где расположены их объекты, законом не предусмотрена обязанность граждан возводить на участках для личного подсобного хозяйства именно жилые дома, так как такие участки предоставлены не для индивидуального жилищного строительства, разрешенное использование позволяет возводить любой объект, относящийся к недвижимому имуществу, возведение такого объекта предопределяет обязанность органа местного самоуправления предоставить земельный участок в собственность, единственным исключением является изъятие земельного участка из оборота, чего в данном случае не было. Кроме того, истцом пропущен срок для обжалования, поскольку основанием для заключения сделки являлось Постановление администрации Горноуральского городского округа, срок обжалования которого составляет 3 месяца, при этом, реестр постановлений о предоставлении в собственность земельных участков был предоставлен в прокуратуру уже 05.03.2015, соответственно, о наличии такого постановления истец знал ранее проведения проверки. Также истцом не было доказано нарушение прав неопределенного круга лиц.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены своевременно и надлежащим образом почтой (извещения направлены 31.08.2017), кроме того, информация о движении дела также размещена на официальном сайте Свердловского областного суда.

Представитель истца Смольников Е.В. просил решение суда оставить без изменения. Ответчик Карданова Т.Г. поддержала доводы апелляционной жалобы КУМИиЗО ГГО, также сослалась на окончание в настоящее время срока аренды по договору от ( / / ).

Иные лица в судебное заседание не явились. Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом и за срок, достаточный для обеспечения явки и подготовки к судебному заседанию, для проверки доводов апелляционной жалобы личного участия сторон не требуется, поскольку требуется только оценка правильности применения норм права, явка в судебное заседание является правом, а не обязанностью лиц, участвующих в деле, их отсутствие не препятствует рассмотрению дела, судебная коллегия определилао рассмотрении дела при данной явке.

Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено, что спорным является земельный участок с кадастровым номером N площадью ... кв.м., предназначенный для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), расположенный по адресу: ...

На основании постановления Администрации Горноуральского городского округа от 02.10.2014 N 2672 по договору аренды земельного участка от ( / / )N спорный земельный участок был передан в аренду Кардановой Т.Г. на три года (с ( / / ) по ( / / )) для ведения личного подсобного хозяйства.

( / / ) зарегистрировано право собственности Кардановой Т.Г. на объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке - одноэтажный сарай, общей площадью 6 кв.м.

В соответствии с постановлением Администрации Горноуральского городского округа от 27.02.2015 N 497 "О предоставлении в собственность за плату земельного участка Кардановой Татьяне Геннадьевне в ... договор аренды земельного участка от ( / / )N был расторгнут по соглашению сторон, между КУМИиЗО ГГО и Кардановой Т.Г. заключен договор купли-продажи земельного участка от ( / / )N, по которому спорный земельный участок передан в собственность Кардановой Т.Г. за 1209 рублей 12 копеек

Право собственности Кардановой Т.Г. на спорный земельный участок зарегистрировано ( / / ).

Удовлетворяя требования прокурора о признании постановления от 27.02.2015 и договора купли-продажи от ( / / ) недействительными, суд указал, что возведенный истцом сарай является нежилой, хозяйственной постройкой, имеет вспомогательный характер по отношению к земельному участку и к тому объекту недвижимости, который должен быть на нем возведен в будущем в соответствии с его целевым назначением (жилой дом), занимаемая сараем площадь (6 кв.м.) составляет 0,97% от площади земельного участка. При этом, в силу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (действовавшей в спорный период), размер земельного участка определяется исходя из требуемого для эксплуатации объекта недвижимости, предоставление в собственность участка площадью ... кв.м. в связи с возведением такого объекта не основано на законе, в этой связи постановление администрации является незаконным, договор купли-продажи является ничтожной сделкой в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Срок для оспаривания постановления от 27.02.2015 прокурором не пропущен, поскольку он узнал о вынесенном постановлении в ходе проведения проверки по заданию прокуратуры Свердловской области от 29.11.2016. При данных обстоятельствах нарушены права неопределенного круга лиц (в том числе, иных претендентов на спорный земельный участок), а также права публично-правового образования на получение эквивалентного возмещения стоимости отчуждаемого имущества.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с этим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент принятия оспариваемого постановления), а также заключения оспариваемого договора купли-продажи, и утратившей силу с 01.03.2015, граждане, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретали права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

Аналогичное правило содержится в пункте 1 статьи 39.20 действующей редакции Земельного кодекса Российской Федерации.

Право на приобретение такого земельного участка носит исключительный характер, реализуется без обязательной процедуры проведения торгов, имущество в таком порядке приобретается по льготной цене. Наличие такого упрощенного порядка приобретения прав на земельный участок предопределяет строгое соблюдение оснований и процедуры при его реализации.

Положения статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в совокупности с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, закрепляющим принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, закрепляющим принцип целевого использования земли, направлены на реализацию необходимых правовых гарантий, обеспечивающих условия для первоочередного приобретения собственниками объектов недвижимости земельных участков, занятых этими объектами и необходимых для их нормального использования по назначению исходя из целей предоставления земельного участка. Возникновение исключительного права зависит от достижения той цели, для которой приватизируемый земельный участок предоставляется лицу.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" личное подсобное хозяйство - форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 4 Федерального закона N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться земельный участок в границах населенного пункта (приусадебный земельный участок) и земельный участок за пределами границ населенного пункта (полевой земельный участок).

Приусадебный земельный участок используется для производства сельскохозяйственной продукции, а также для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Из общего смысла вышеприведенных норм права следует, что гражданин, владеющий земельным участком для ведения личного подсобного хозяйства на праве аренды, вправе приобрести такой участок в собственность на возмездной основе в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации только после окончания возведения основного строения (в данном случае - жилого дома, либо производственного, бытового или иного здания). Право на приобретение за плату земельного участка арендатором, имеющим на праве собственности объекты незавершенного строительства, либо строения, не соответствующие целевому назначению земельного участка, не предусмотрено.

Такое ограничение прав арендаторов отвечает задачам стимулирования освоения земельных участков в соответствии с их целевым назначением, а также целям защиты государственной и муниципальной собственности от злоупотреблений со стороны арендаторов.

Исходя из содержания приведенных норм, предоставление прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности гражданам и юридическим лицам, имеющим в собственности строение, здание, сооружение, вызвано необходимостью обслуживания и использования этих объектов недвижимости по целевому назначению. Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, размеры предоставляемого земельного участка должны соотноситься с использованием и эксплуатацией строения, находящегося на данном земельном участке.

Спорный земельный участок имеет вид разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства. В аренду он предоставлен также в целях использования для ведения личного подсобного хозяйства.

Сам по себе факт наличия на участке нежилой хозяйственной постройки (сарая) не порождает право заявителя на приобретение земельного участка в собственность, поскольку данный объект не имеет самостоятельного функционального значения, носит вспомогательный характер. Основного строения (в данном случае - жилого дома, либо производственного, бытового или иного здания, необходимого для работ по ведению личного подсобного хозяйства) ответчиком не возведено. Наличие на земельном участке только хозпостройки площадью 6 кв.м. не свидетельствует о праве ответчика приобрести в собственность земельный участок площадью 618 кв.м. без участия в торгах. Испрашиваемый земельный участок значительно превышает площадь, необходимую для эксплуатации расположенного на нем строения. С учетом того, что целью ведения личного подсобного хозяйства является производство и переработка сельскохозяйственной продукции, возведенная постройка должна иметь к этому прямое отношение и являться необходимой и основной для таких видов работ. Из представленных доказательств, в том числе фотоматериалов, можно сделать вывод, что земельный участок по целевому назначению фактически не используется, участок не обрабатывается, сельскохозяйственная продукция не выращивается, домашний скот не содержится. Данных об использовании хозпостройки по целевому назначению в материалы дела не представлено. При таких обстоятельствах, спорный земельный участок не отвечает требованиям к земельному участку, необходимому для эксплуатации объекта недвижимости, возведенного для ведения личного подсобного хозяйства, в том числе, в отношении целевого использования земельного участка, площади такого участка, а также характеристики возведенного на нем объекта.

Кроме того, из материалов дела следует, что регистрация права собственности на хозяйственную постройку - сарай осуществлена на основании декларации об объекте недвижимого имущества, то есть в упрощенном порядке. При этом в соответствии с фотоматериалом какой-либо постройки на земельном участке нет. Отсутствие объекта недвижимости на земельном участке сторона ответчика не отрицала, свидетели также подтвердили, что постройка отсутствует.

Учитывая изложенное, суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии необходимых оснований для предоставления и приобретения Кардановой Т.Г. земельного участка в собственность в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, незаконности решения органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка ему в собственность в силу пункта 1 статьи 61 Земельного кодекса Российской Федерации, недействительности сделки по купле-продаже земельного участка в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. В рамках реституции стороны приведены в ранее имевшиеся правоотношения аренды.

Суд верно рассмотрел дело в рамках общеискового порядка Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку требование о признании постановления Администрации Горноуральского городского округа от 27.02.2015 недействительным было сопряжено с наличием спора о праве - признанием сделки недействительной. Наличие спора о праве исключает рассмотрение заявленных требований в рамках Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.09.2016 N 36 "О некоторых вопросах применения судами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации" по смыслу части 4 статьи 1 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и части 1 статьи 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а также с учетом того, что гражданские права и обязанности возникают, в частности, из актов государственных органов и органов местного самоуправления (статья 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, споры о признании таких актов недействительными (незаконными), если их исполнение привело к возникновению, изменению или прекращению гражданских прав и обязанностей, не подлежат рассмотрению в порядке, предусмотренном Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Ссылки на необходимость применения последствий пропуска трехмесячного срока оспаривания ненормативного акта органа местного самоуправления (пункт 1 статьи 209 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации) несостоятельны, поскольку данная норма регулирует административное судопроизводство, а не общеисковое гражданское. Вместе с тем, судом верно указано на то, что о незаконности постановления прокуратуре стало известно только в результате проведения проверки по заданию прокуратуры Свердловской области от 29.11.2016 N 7-2081-2016. Требования о признании постановления недействительным заявлено прокурором в рамках уточнения иска 27.02.2017. С учетом этих обстоятельств пропуска срока обращения в суд не имелось. Доводы жалобы о том, что реестр постановлений о предоставлении в собственность земельных участков был предоставлен в прокуратуру уже 05.03.2015, о наличии такого постановления истец знал ранее проведения проверки, не являются основанием для отмены решения суда в этой части. Сопроводительное письмо и реестр постановлений от 05.03.2015 предоставлены ответчиком только к апелляционной жалобе, суду первой инстанции для оценки не предоставлялись. В соответствии с пунктом 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными. Каких-либо уважительных причин для непредставления данных доказательств суду первой инстанции ответчиком не приведено. Кроме того, сопроводительное письмо не имеет отметки о его вручении прокурору Пригородного района, ответчиком не приложено почтовое уведомление, подтверждающее получение документов адресатом. Даже получение истцом копии постановления не указывает на то, что он с этого момента должен был знать о его незаконности. В тексте постановления (помимо общей ссылки на статью 36 Земельного кодекса Российской Федерации) не указано конкретных оснований для предоставления участка в собственность Кардановой Т.Г., данных о характеристике объекта недвижимости не приведено. Основания для выводов о незаконности предоставления участка в собственность были установлены только в ходе проверки, в том числе, по результатам выезда на место.

Доводы о том, что прокурором не представлено доказательств нарушения прав неопределенного круга лиц и муниципального образования, несостоятельны. Договор был заключен в частном порядке, без проведения публичных торгов, без публикации в СМИ о планируемой продаже участка, что привело к нарушению принципов публичности, открытости и прозрачности процедуры предоставления земельных участков, создало необоснованные преимущества для одного лица и нарушило права и законные интересы других лиц. Согласно правовой позиции, изложенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 25.11.2010 по делу N 1549-О-О, уполномоченные органы обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких участков, направлены на обеспечение справедливого баланса между интересами всех лиц, желающих приобрести в собственность или аренду земельные участки из публичных земель. Права публично-правового образования были нарушены в связи с неполучением эквивалентного возмещения стоимости отчуждаемого имущества, рыночная и кадастровая стоимость которого значительно выше цены по договору купли-продажи (кадастровая стоимость 48 364 рубля 68 копеек, цена по договору - 1209 рублей 12 копеек).

Учитывая требования закона и установленные обстоятельства, суд правильно разрешилвозникший спор. Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основанием для отмены решения, выводов суда они не опровергают, были предметом исследования и оценки судом первой инстанции, их необоснованность отражена в решении с изложением соответствующих мотивов, в дополнительной проверке не нуждаются.

Доводы ответчика Кардановой Т.Г. об окончании в настоящее время срока аренды по договору от ( / / ) не указывают на неправильность вынесенного решения. До заключения недействительного договора купли-продажи спорный участок был предоставлен ответчику в аренду, возврат сторон в отношения, существовавшие до заключения договора купли-продажи, в данном случае предполагает их возврат в арендные правоотношения. Договор аренды кем-либо не оспорен, на момент купли-продажи был действующим.

С учетом того, что утрата отношений из договора аренды была связана с заключением договора купли-продажи земельного участка, который признан недействительным, стороны должны быть возвращены в первоначальные (арендные) правоотношения. В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце 5 пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если впоследствии договор купли-продажи, заключенный между арендодателем и арендатором, будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися. Имевший место перерыв течения срока аренды может являться основанием для заключения между сторонами дополнительного соглашения к договору от ( / / )N в части сроков аренды, что, однако, предметом настоящего судебного спора не является.

Судебная коллегия не находит оснований, установленных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Пригородного районного суда Свердловской области от 02.06.2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Горноуральского городского округа - без удовлетворения.

Председательствующий: А.А. Олькова

Судьи: В.А. Зайцева

М.О. Торжевская