Решение Тамбовского областного суда от 06 сентября 2017 г. по делу N 3а-198/2017

Тамбовский областной суд

В составе председательствующего судьи Гурулевой Т.Е.,

при секретаре Ермолаевой Е.А.,

с участием представителя административного истца по доверенности Луканина С.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "МЕЛТОН" к администрации Тамбовской области, федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Тамбовской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ООО "МЕЛТОН" 25 июля 2017 года обратилось в Тамбовский областной суд с административным исковым заявлением к администрации Тамбовской области, федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Тамбовской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, указав в обоснование своих требований, что ему на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером ***, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования - для ***, площадью *** кв.м, расположенного по адресу: ***.

В отношении данного участка по состоянию на 24 сентября 2015 года была установлена кадастровая стоимость, с которой административный истец не согласен, полагает ее размер завышенным, нарушающим его права как плательщика земельного налога.

В административном исковом заявлении ООО "МЕЛТОН" просит установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 24 сентября 2015 г. в размере, определенном независимым оценщиком.

Определением суда от 15 августа 2017 года изменено процессуальное положение Управления Росреестра по Тамбовской области с административного ответчика на заинтересованное лицо, а также участию в деле в качестве заинтересованного лица была привлечена администрация Жидиловского сельсовета Мичуринского района Тамбовской области как получатель земельного налога на вышеуказанный земельный участок.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности Луканин С.Ю. исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Оценщик *** допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля, показала, что, согласно учебного пособия "Инвестиции: вопросы и ответы" принцип вклада - стоимость каждого элемента недвижимого имущества определяется вкладом этого элемента в общую стоимость всего объекта имущества. Иначе говоря, стоимость каждого элемента равна величине, на которую уменьшится общая стоимость имущества в отсутствии данного элемента, или величине, на которую увеличится общая стоимость имущества при наличии (добавлении) данного элемента. Стоимость элемента недвижимости необязательно равна затратам на его создание. Например, строительство на дачном участке теннисного корта необязательно увеличит совокупную стоимость объекта недвижимости на сумму понесённых затрат. Стоимость вклада корта измеряется его полезностью с точки зрения среднего покупателя. Этот вклад может быть оценен как выше, так и ниже строительных затрат. В отчете приведен анализ факторов, где приведен диапазон значений ценообразующих факторов, которые также являются элементами сравнения. Диапазон значений ценообразующих факторов взят из справочника Лейфера, в котором представлены значения представленных факторов с учетом принципа вклада. Принцип вклада учтен в значении корректировок при определении рыночной стоимости. Что касается количества объектов-аналогов, то пп. "а" п. 22 ФСО N7 не определяет конкретного количества аналогов, а лишь говорит о подборе достаточного для оценки количества объектов-аналогов. По профессиональному мнению ***., 3 объекта-аналога, которые относятся к одному сегменту рынка, имеют типичные удельные показатели стоимости рынка земельных участков - это достаточное количество для сравнения. Все сведения об объектах-аналогах проверены, достоверны и актуальны на дату оценки.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о дате и времени судебного заседания должным образом.

С учетом положений ч.4 ст.247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц.

В своем письменном отзыве административный ответчик Управление Росреестра по Тамбовской области и филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тамбовской области, не оспаривая право административного истца на предъявление настоящего административного иска и определенный оценщиком размер рыночной стоимости земельного участка, указали о том, что не осуществляли государственную кадастровую оценку, в связи с чем считают себя ненадлежащими ответчиками по делу и возражают против предъявленных к ним требований по процессуальным основаниям.

Административный ответчик администрация Тамбовской области в своем письменном отзыве также полагает себя ненадлежащим ответчиком, указывает на существенное отклонение величины рыночной стоимости, полученное в результате индивидуальной оценки, от определенной кадастровой стоимости земельного участка, что должно вызывать сомнения.

Заинтересованное лицо администрация Мичуринского района Тамбовской области в своем письменном отзыве возражало против предъявленных к нему требований по процессуальным основаниям.

Выслушав объяснения представителя административного истца, показания свидетеля, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" юридическое лицо вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права и обязанности.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с п.6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

В соответствии со ст.390 Налогового кодекса РФ налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что ООО "МЕЛТОН" на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером ***, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования - ***, площадью *** кв.м, расположенного по адресу: ***.

На основании части 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

Согласно части 1 ст.24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Из материалов дела следует, что кадастровая стоимость земельного участка административного истца по состоянию на 24 сентября 2015 года была установлена актом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тамбовской области Nб/н от 24.09.2015 г. и составила 909631,52 руб.

Вышеуказанные обстоятельства подтверждаются копиями выписок из ЕГРН, иными материалами дела, никем не оспариваются.

Соблюдая досудебный порядок разрешения спора, административный истец 13 марта 2017 г. обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Тамбовской области (далее по тексту - Комиссия). Решением Комиссии N 227 от 05 апреля 2017 г. заявление административного истца было отклонено в связи с несоответствием отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, поскольку оценщиком при составлении отчета и расчете рыночной стоимости земельного участка корректировка по каждому элементу сравнения не была основана на принципе вклада каждого элемента в стоимость объекта, что привело к неверному расчету итоговой рыночной стоимости. Кроме того, оценщиком при применении сравнительного подхода выбрано недостаточное для оценки количество объектов-аналогов - всего 3 аналога, что не дает возможности проанализировать стоимость земельных участков, относящихся к одному с оцениваемым земельным участком сегменту рынка.

В обоснование своих доводов о завышении установленной кадастровой стоимости земельного участка административный истец представил отчет об оценке объекта оценки N36/2/17 от 06.03.2017 г., составленный оценщиком ООО "СО-Эксперт" *** - членом НП СРО РАО, согласно которому рыночная стоимость земельного участка административного истца по состоянию на 24.09.2015 г. составляет 200640,92 руб.

Отчет об оценке объекта оценки содержит всю необходимую информацию, идентифицирующую объект оценки, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка недвижимости в Тамбовской области, в том числе сегмента рынка земельных участков, к которым относится объект оценки.

Оценщиком представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимися при определении рыночной стоимости, и авторстве соответствующей информации и дате ее подготовке, к отчетам приложены копии распечаток объявлений, размещенных в средствах массовой информации и в сети "Интернет" с указанием наименования интернет-ресурса, даты ее подготовки, сведений, собранных в результате интервью с авторами предложений, контактные номера телефонов которых приведены.

Тем самым требования п.11 Федерального стандарта оценки N3 "Требования к отчету об оценке", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года N299, оценщиком выполнены.

Достоверность изложенных оценщиком в отчете сведений об объектах-аналогах в ходе судебного разбирательства никем не опровергнута.

Рыночная стоимость объекта оценки определялась оценщиком сравнительным подходом методом сравнения продаж, при котором были подобраны объекты-аналоги, которые по своим характеристикам сопоставимы с объектом оценки.

При этом оценщиком обоснованно были проведены корректировки цен объектов-аналогов в зависимости от отличий с объектом оценки.

В отчёте приведены не только расчёты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком, в том числе обоснован размер используемых корректировок на площадь. Мотивы отказа от использования при оценке земельных участков доходного и затратного подходов оценщиком приведены и сомнений у суда не вызывают.

Обстоятельств, которые могли бы существенным образом повлиять на итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки, участвующими в деле лицами не приведено.

Не согласиться с выводами оценщика у суда оснований не имеется. Не приведено таковых и административными ответчиками и заинтересованными лицами в соответствии с частью 1 статьи 62 и частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно п.19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

В данном случае доказательств иной рыночной стоимости земельного участка административного истца, недостоверности сведений о величине рыночной стоимости названного земельного участка в ходе рассмотрения дела суду не представлено. Ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы для установления рыночной стоимости земельного участка участвующие в деле лица не заявляли.

При таких обстоятельствах административный иск подлежит удовлетворению.

Доводы ФГБУ "ФКП Росреестра" по Тамбовской области о том, что оно является ненадлежащими ответчиками по делу, поскольку не имеет никакого отношения к государственной кадастровой оценке земельных участков административного истца, несостоятельны и противоречат положениям ст.24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", согласно которым названное учреждение осуществляет функции по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, а соответственно в силу части 4 статьи 38 и части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации является надлежащим административным ответчиком по настоящему административному делу наряду с Администрацией Тамбовской области, утвердившей своим постановлением кадастровую стоимость земельного участка.

Согласно частям первой, второй, третьей, пятой, шестой статьи 24.20 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в течение десяти рабочих дней с даты завершения рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, направляет сведения о кадастровой стоимости в орган кадастрового учета.

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Как следует из материалов дела, административное исковое заявление подано в суд 25 июля 2017 года, в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Тамбовской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости административный истец обратился 13 марта 2017 года.

Таким образом, следует определить период действия установленной кадастровой стоимости земельного участка с 01 января 2017 года до внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов очередной кадастровой оценки.

На основании изложенного,

Руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "МЕЛТОН", направленное в Тамбовский областной суд 25 июля 2017 года после обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тамбовской области 13 марта 2017 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования - ***, площадью *** кв.м, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 24 сентября 2015 года в размере 200 640 руб. 92 коп.

Определить период действия установленной кадастровой стоимости земельного участка с 01 января 2017 года до внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения очередной кадастровой оценки.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тамбовского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: Т.Е.Гурулева

Решение суда в окончательной форме составлено 08 сентября 2017 года.

Судья: Т.Е.Гурулева