Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 17 октября 2017 г. по делу N 33-20876/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Подгорной Е.П.

судей

Петровой Ю.Ю., Сухаревой С.И.

при секретаре

Кривуля А.А.

рассмотрела в судебном заседании 17 октября 2017 года гражданское дело N ... по апелляционной жалобе Корнет Н.И. на решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от "дата" по делу по иску Корнет Н.И. к Обществу с ограниченной ответственностью "Альфа" (далее по тексту - ООО "Альфа"), Обществу с ограниченной ответственностью "Аптекарский" (далее по тексту - ООО "Аптекарский") о признании права собственности.

Заслушав доклад судьи Подгорной Е.П., выслушав объяснения представителя истца Корнет Н.И. - Докучаева Е.В., действующего на основании доверенности от "дата", сроком действия доверенности на "дата", представителя третьего лица Публичного акционерного общества "Сбербанк России" (далее по тексту - ПАО "Сбербанк России", Банк) - Афанасьевой А.О., действующей на основании доверенности от "дата", сроком действия доверенности по "дата" изучив материалы дела, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

Истец Корнет Н.И. обратилась в суд с иском к ООО "Альфа", ООО "Аптекарский", просила суд признать за ней право собственности на два машино-места N ... и N ... , расположенных по адресу: "адрес".

В обоснование иска истец указывает на то, что между ООО "Альфа" и Корнет Н.И. 06 марта 2013 года заключены предварительные договоры купли-продажи доли автостоянки N ... и N ... на покупку двух мест N ... , N ... , расположенных по адресу: "адрес", для использования под стоянку автомобилей. Истец полностью исполнила свои обязательства по внесению денежных средств по договору, однако ответчик уклоняется от заключения с истцом основного договора купли-продажи, в связи с чем собственность истца на указанное нежилое помещение до настоящего не зарегистрирована в установленном законом порядке.

Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от "дата" в удовлетворении заявленных требований отказано.

В апелляционной жалобе истец просит решение суда отменить, удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Истец Корнет Н.И. в судебное заседание апелляционной инстанции не явилась, направила в суд в порядке ст. 48 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ) своего представителя.

Представители ответчиков ООО "Альфа", ООО "Аптекарский", третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее по тексту - Управление Росреестра по Санкт-Петербургу), ООО "Стройкорпорация "Элис" в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств и заявлений об отложении слушания дела, документов, подтверждающих уважительность причины своей неявки, в судебную коллегию не представили.

В силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела, в связи с чем, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя истца и представителя третьего лица ПАО "Сбербанк России", обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Подпункт 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) называет договоры и иные сделки в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п.п. 1, 2 и 3 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

В соответствии с положениями ст. 429 ГК РФ предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

Согласно положениям п.п. 4, 5 ст. 429 ГК РФ (в редакции, действующей на день заключения предварительного договора купли-продажи доли нежилого помещения - автостоянки), в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Предварительный договор купли-продажи по своей правовой природе, определенной п. 1 ст. 429 ГК РФ, не является основанием для возникновения у покупателя каких-либо прав на объект купли-продажи.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что 06 марта 2013 года между ООО "Альфа" (продавцом), в лице ООО "Стройкорпорация "Эллис", и Корнет Н.И. (покупателем) заключен предварительный договор N ... купли-продажи доли автостоянки, в соответствии с которым стороны пришли к соглашению о заключении в будущем договора купли-продажи доли в праве собственности, ориентировочный размер которой составляет " ... " на нежилое помещение, которое будет образованно путем разделения нежилого помещения N ... , расположенное в жилом доме по адресу: "адрес" (автостоянка), с целью использования его для автомобильной стоянки, ориентировочной общей площадью " ... " кв. м, с правом пользования местом N ... (пункт 1.1 предварительного договора).

В соответствии с пунктом 1.2 предварительного договора помещение N ... , расположенное по вышеназванному адресу, принадлежит продавцу на основании договора купли-продажи от 10 сентября 2012 года, являющегося одновременно актом приема-передачи. Кадастровый N ...

Согласно пункту 1.4 стороны в течение 60 рабочих дней со дня получения продавцом свидетельства о государственной регистрации права собственности продавца на автостоянку заключают основной договор купли-продажи доли (основной договор) при условии выполнения сторонами своих обязательств по настоящему договору.

Пункт 2.1 предварительного договора устанавливается, что в качестве обеспечения исполнения покупателем обязательств по исполнению условий настоящего договора покупатель выплачивает продавцу на расчетный счет (или в кассу) продавца, обеспечительный взнос в размере, равном продажной стоимости доли по основному договору, что составляет " ... " рублей (т. N ... , л.д. N ... ).

11 марта 2013 года истец исполнил обусловленное пунктом 2.1 предварительного договора обязательство по внесению обеспечительного платежа в полном объеме (т. N ... , л.д. N ...

28 июня 2013 года между ПАО "Сбербанк России" (залогодержателем) и ООО "Альфа" (залогодателем) заключен договор последующей ипотеки с последующими дополнительными соглашениями, в соответствии с которым залогодатель передал в залог залогодержателю ряд объектов недвижимости в обеспечение исполнения ООО "Альфа", возникших на основании договора об открытии невозобновляемой кредитной линии от 28 июня 2013 года. Дополнительным соглашением от 10 июня 2014 года к договору последующей ипотеки от 28 июня 2013 года в предмет залога включено нежилое помещение общей площадью " ... " кв.м, расположенное в подвале здания по адресу: "адрес", кадастровый N ... (пункт 1.1 и подпункт "в" пункта 1.2 договора ипотеки). Ипотека зарегистрирована в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее по тексту - ЕГРП) 01 июля 2014 года.

22 января 2013 года ООО "Альфа" направило в Северо-Западный банк ОАО "Сбербанк России" письмо, в котором в связи с производственной необходимостью просило дать Согласие на раздел нежилого помещения N ... , расположенного в объекте по адресу: "адрес", кадастровый N ... (ранее присвоенный кадастровый N ... ), площадью " ... " кв.м, право собственности, на которое обременено: ипотекой, регистрация N ... от 08 июля 2013 года; ипотекой, регистрация N ... от 10 октября 2013 года; ипотекой, регистрация N ... от 10 октября 2013 года (залогодержатель ОАО "Сбербанк России"), а также прекращение (аннулирование) кадастрового учета Помещения и постановку на государственный кадастровый учета 12 нежилых помещений, образованных в результате раздела с выделением территории общего пользования ориентировочной площадью " ... " кв.м, с обязательной последующей регистрацией ипотеки на образованные нежилые помещения, за исключением территории помещений общего пользования (т. N ... , л.д. N ... ).

Дополнительным соглашением N ... от 10 июня 2014 года к договору последующей ипотеки от 28 июня 2013 года в предмет залога включено нежилое помещение общей площадью 3058,3 кв.м, расположенное в подвале здания по адресу: "адрес", кадастровый N ... (пункт 1.1 и подпункт "в" пункта 1.2 Договора ипотеки). Государственная регистрация этого договора произведена 15 июля 2015 года (т. N ... , л.д. N ... ).

10 сентября 2013 года между ОАО "Сбербанк России" (после переименования - ПАО "Сбербанк") (залогодержателем) и ООО "Альфа" (залогодателем) заключен договор последующей ипотеки, в соответствии с которым в соответствии с которым залогодатель передал в последующий залог залогодержателю принадлежащее залогодателю на праве собственности недвижимое имущество, в том числе объект недвижимости нежилое помещение, назначение: нежилое, общей площадью " ... " кв.м, этаж подвал -расположенное по адресу: "адрес", кадастровый N ... в обеспечение исполнения ООО "Стройкорпорация "Эллис" его обязательств, возникших на основании Договора об открытии невозобновляемой кредитной линии N ... от 28.06.2013, с учетом дополнительного соглашения N ... к этому договору. Государственная регистрация этого договора произведена 10 октября 2013 года (т. N ... , л.д. N ... ).

26 августа 2014 года между ОАО "Сбербанк России" (залогодержателем) и ООО "Альфа" (залогодателем) заключен договор ипотеки, по условиям которого залогодатель передал в последующий залог Залогодержателю, в том числе, объект недвижимости - нежилое помещение (в том числе оборудование и инженерные коммуникации, необходимые для нормальной эксплуатации здания, в котором находится объект недвижимости), общей площадью " ... " кв.м, расположенное в подвале здания по адресу: "адрес", кадастровый N ... (пункт 1.1 и подпункт "в" пункта 1.2 договора ипотеки). Согласно пункту 2.1 указанного договора ипотеки предметом залога обеспечивается исполнение обязательств ООО "Инвестиционная группа "Отель", возникших на основании договора открытия невозобновляемой кредитной линии.

21 июля 2016 года права требования по указанному договору последующей ипотеки были переуступлены ПАО "Сбербанк России" в пользу ООО "Аптекарский".

Основной договор купли-продажи нежилого помещения между истцом и ООО "Альфа" заключен не был. Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, на основании объяснений сторон, фактических обстоятельств дела, достоверно установив, что ООО "Альфа" передало нежилое помещение по спорному адресу в залог ПАО "Сбербанк России" до заключения с Корнет Н.И. основного договора купли-продажи, который не заключен между сторонами до настоящего времени, государственная регистрация обременения прав на это помещение в виде ипотеки в пользу ПАО "Сбербанк России" также произведена до заключения между истцом и ООО "Альфа" основного договора купли-продажи, при этом доказательств, что нежилое помещение было фактически передано истцу во владение в материалы дела не представлено, пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Судебная коллегия полагает возможным согласиться с указанным выводом суда первой инстанции.

Доводы апелляционной жалобы о том, что истец, как лицо, заключившее предварительный договор купли-продажи раньше, чем нежилое помещение было передано в залог, приобрел на него право собственности, не могут быть приняты во внимание судебной коллегией ввиду следующего.

Как следует из материалов дела и не отрицалось истцом в ходе судебного разбирательства, ООО "Альфа", на момент заключения с истцом предварительного договора от 06 марта 2013 года, обладало правом собственности на спорное нежилое помещение (на основании договора купли-продажи, заключенного между ООО "Стройкорпорация "Элис" и ООО "Альфа" 10 сентября 2012 года, право собственности зарегистрировано 11 октября 2012 года, поэтому истец имел возможность предложить ООО "Альфа" заключить не предварительный, а основной договор купли-продажи, после чего ими совместно могли быть поданы в регистрирующий орган соответствующие документы для регистрации перехода права собственности, однако истцом не было предпринято мер по регистрации перехода права собственности на приобретаемую им долю, на что правильно указал суд в обжалуемом решении.

Из содержания п. 2 ст. 335 ГК РФ следует, что право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные настоящим Кодексом, другими законами и договором залога.

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу п. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота.

По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Договор ипотеки заключен ПАО "Сбербанк России" с ООО "Альфа", которое являлось законным собственником спорного недвижимого имущества, что подтверждалось выпиской из ЕГРП. При этом, как правильно отметил суд в обжалуемом решении, сведения о правопритязаниях истца на спорный объект недвижимости на момент регистрации договора ипотеки в ЕГРП отсутствовали. Доказательств обратного истец не представил ни суду первой, ни суду апелляционной инстанции.

Кроме того, как правомерно и обоснованно указал суд первой инстанции, передача спорного имущества во владение и в пользование истца до заключения основного договора купли-продажи без регистрации каких-либо обременении в ЕГРП, не может быть расценена как передача имущества в смысле ст. 398 ГК РФ.

Так, в материалах дела отсутствуют доказательства передачи продавцом спорного имущества истцу до возникновения ипотеки.

Согласно п. 5.1 предварительного договора купли-продажи Корнет Н.И. по ее заявлению предоставляется право доступа в помещение автостоянки с правом пользования. Сам по себе прекративший свое действие предварительный договор не является договором о передаче имущества либо прав на него, что подтверждается правовой позицией, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 16 декабря 2014 года N 9-КГ14-8.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что передача ООО "Альфа" спорного имущества, расположенного по адресу: "адрес", кадастровый N ... , в ипотеку Банку была произведена до возникновения каких-либо прав иных лиц в отношении данного нежилого помещения, в связи с чем истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

Кроме того, судебная коллегия обращает внимание, что в соответствии с абзацем 7 пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

При этом передача продавцом в залог недвижимого имущества, ранее проданного по договору купли-продажи покупателю, чье право собственности не было зарегистрировано, может повлечь гражданско-правовую ответственность продавца, но не свидетельствует о недействительности сделки о залоге (ипотеке).

В соответствии с абзацем 6 пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от "дата" по делу N ... ООО "Альфа" признано несостоятельным (банкротом), в отношении общества введена процедура конкурсного производства.

Таким образом, исходя из указанных норм права, истец Корнет Н.И. в соответствии с абзацем 7 пункта 1 статьи 126 Федерального закона Российской Федерации от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" не лишена возможности предъявить требование о денежном обязательстве банкрота ООО "Альфа" на сумму " ... " рублей, при доказанности оплаты цены договора в рамках дела о банкротстве.

При этом довод апелляционной жалобы о том, что заключенный между истцом и ответчиком договор по своей правовой природе является не предварительным договором купли-продажи, а договором купли-продажи будущей недвижимой вещи, не является обоснованным, так как из положений абзаца 3 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" следует, что договор купли-продажи будущей недвижимой вещи подразумевает заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи).

Учитывая, что на момент заключения предварительного договора купли-продажи между истцом и ответчиком право собственности на спорный объект уже было зарегистрировано в ЕГРП за ООО "Альфа", судебная коллегия приходит к выводу, что оснований для квалификации данного договора как договора купли-продажи будущей недвижимой вещи у судебной коллегии не имеется.

Также судебная коллегия обращает внимание на то, что в соответствии с пунктом 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Учитывая, что Федеральный закон Российской Федерации от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в соответствии с п. 1 ст. 33 данного закона вступил в законную силу через шесть месяцев после его опубликования - 30 января 1998 года, при этом договор предварительной купли-продажи был заключен между сторонами 06 марта 2013 года и не был зарегистрирован, судебная коллегия приходит к выводу о том, что требования о признании права собственности не могут быть признаны обоснованными.

Таким образом, исходя из вышеуказанных обстоятельств, учитывая, что право собственности истца на спорные нежилые помещения не было зарегистрировано в установленном законом порядке, при этом на указанные помещения имеется обременение в виде залога в пользу ООО "Аптекарский", которое было зарегистрировано в установленном законом порядке, судебная коллегия приходит к выводу, что истцом, при обращении в суд был выбран неправильный способ защиты своего права, и она не была лишена возможности в установленном законом порядке предъявить требования к ООО "Альфа" в рамках дела о банкротстве для взыскания с ответчика своих денежных средств, так как основания для признания за истцом права собственности на спорные доли отсутствуют.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы приводились в обоснование своей позиции и были предметом рассмотрения суда первой инстанции, который дал им надлежащую правовую оценку в соответствии с правилами ст. ст. 12, 56 и 67 ГПК РФ. Оснований для признания ее неправильной судебная коллегия не находит, в связи с чем, доводы жалобы признает несостоятельными.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от "дата" оставить без изменения, апелляционную жалобу Корнет Н.И. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: