Апелляционное определение СК по гражданским делам Приморского краевого суда от 20 сентября 2017 г. по делу N 33-9514/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда в составе:

председательствующего Крайниковой Т.В.

судей Ковалёва С.А., Шароглазовой О.Н.

при секретаре Якушевской Н.Е.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Черняк А.Г. к администрации Пограничного городского поселения и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю о возложении обязанности по государственной регистрации сделки и перехода прав на земельный участок по апелляционной жалобе Черняк А.Г. на решение Пограничного районного суда Приморского края от 27 марта 2017 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи Ковалёва С.А., выслушав объяснения Черняк А.Г., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

Черняк А.Г. обратилась в суд к администрации Пограничного городского поселения о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

В обоснование иска истец сослалась на то, что между ней и администрацией Пограничного городского поселения заключен договор купли-продажи от 05.02.2016г. N на основании которого ей в собственность за плату передан земельный участок с кадастровым номером N, площадью 849 кв.м., расположенный по адресу: "адрес", разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, категория земель - земли населенных пунктов, территориальная зона - Ж3. Обязанности сторон по сделке сторонами исполнены. Однако в регистрации перехода права собственности на указанный земельный участок органом регистрации прав истцу отказано в связи с тем, что принадлежащая истцу часть жилого дома не является обособленным объектом недвижимости, участок может быть передан только в долевую собственность. В таком порядке истец не имеет возможности реализовать свои права, поскольку собственником другой части жилого дома права на соответствующий земельный участок уже оформлены, земельных споров с ним не имеется.

Полагая, что единственным способом защиты своих прав в данной ситуации является обращения в суд с настоящим иском, истец заявила требование о регистрации перехода права собственности на вышеуказанный земельный участок на основании договора купли-продажи от 05.02.2016г. N.

Суд привлек к участию в деле в качестве соответчика Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю.

В судебном заседании истец и её представитель на иске настаивали.

Представитель администрации Пограничного городского поселения считал администрацию ненадлежащим ответчиком по заявленному требованию.

Представителем Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю направлены письменные возражения на иск, в которых полагает, что отказ в регистрации перехода права по договору договора купли-продажи от 05.02.2016г. N соответствующим закону.

Судом постановленоуказанное решение, на которое истцом подана апелляционная жалоба с требованием о его отмене и принятии нового, об удовлетворении исковых требований.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что Черняк А.Г. принадлежит на праве собственности часть жилого дома по адресу : "адрес".

Указанный объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером N площадью 849 кв.м., категория земель : земли населенных пунктов, разрешенное использование : для ведения личного подсобного хозяйства.

Постановлением Администрации Пограничного городского поселения от 05 февраля 2016г. N указанный земельный участок передан Черняк А.К. в собственность за плату.

Во исполнение данного постановления 05 февраля 2016г. между администрацией Пограничного городского поселения и Черняк А.К. заключен договор N купли-продажи указанного земельного участка.

Сообщением об отказе в государственной регистрации от 25.10.2016г. NЧерняк А.Г. отказано в государственной регистрации перехода права собственности по договору N купли-продажи указанного земельного участка на основании абзаца 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в связи с противоречием представленных документов по форме и содержанию требованиям действующего законодательства.

Из мотивировочной части сообщения об отказе в государственной регистрации следует, что по результатам правовой экспертизы представленного для регистрации перехода права договора N от 05 февраля 2016г. купли-продажи регистрирующий орган, установив, что предметом договора является земельный участок, на котором расположена часть жилого дома, пришел к выводу о противоречии условий договора нормам земельного законодательства (п.1,2,13 ст.39.20 Земельного кодекса РФ) и нормам жилищного законодательства (ст.16 Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ"); в сообщении об отказе в государственной регистрации указано, что нормами действующего законодательства не предусмотрено наличие квартир в индивидуальных жилых домах.

Разрешая спор, суд руководствовался п.2 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, согласно которому в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Установив, что собственником другой части жилого дома по "адрес"Белова В.М. оформлены права на соответствующий земельный участок, суд посчитал это обстоятельство препятствующим приобретению истцом прав на земельный участок с кадастровым номером N, в связи с чем в иске отказал.

Судебная коллегия полагает, что решение суда об отказе в иске не соответствует требованиям законности и обоснованности.

Поводом для обращения истца в суд с названным выше требованием послужил отказ государственного органа регистрации прав в регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером N на основании заключенного договора N купли-продажи земельного участка от 05 февраля 2016г., повлекший препятствия к реализации истцом исключительного права на получение в собственность публичного земельного участка. При этом, как усматривается из искового заявления и объяснений сторон, между Черняк А.Г. и администрацией Пограничного городского поселения, указанной в иске в качестве ответчика, отсутствует спор по поводу предоставления земельного участка.

Следовательно, в данном случае имеет место спор, вытекающий из административных правоотношений в сфере осуществления государственной регистрации прав, который подлежит разрешению по правилам, установленным главой 22 Кодекса об административном судопроизводстве РФ.

В силу части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения органа местного самоуправления суд выясняет: 1) нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца; 2) соблюдены ли сроки обращения в суд; 3) соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих: а) полномочия органа местного самоуправления на принятие оспариваемого решения; б) порядок принятия оспариваемого решения в случае, если такой порядок установлен; в) основания для принятия оспариваемого решения, если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; 4) соответствует ли содержание оспариваемого решения нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства РФ по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом может быть принято решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.

Судом неправильно определен вид судопроизводства, что повлекло неправильное разрешение спора.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) в редакции, действовавшей в период возникновения спорных правоотношений, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В силу п. 1 ст. 13 Закона о регистрации регистрирующий орган проводит правовую экспертизу представленных на государственную регистрацию документов.

Согласно ст. 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установленный статьей 17 указанного Закона, включает в себя, в частности, документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (п. 1 ст. 18 Закона о регистрации).

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в п. 1 ст. 17 Закона о регистрации, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 данного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (п. 2 ст. 17 Закона о регистрации).

Основания для отказа в государственной регистрации исчерпывающим образом перечислены в ст. 20 Закона о регистрации.

Как указано в п. 1 ст. 20 данного Закона, в государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абзац 4).

Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (п. 3 ст. 20 Закона о государственной регистрации).

С учетом положений ст. 9, 13, 17 Закона о регистрации в компетенцию регистрирующего органа входит проверка при проведении правовой экспертизы документов законности сделок на предмет соответствия их по форме и содержанию требованиям действующего законодательства, то есть установление отсутствия оснований считать сделку ничтожной, которая недействительна независимо от признания ее таковой судом.

В данном случае основанием для отказа в государственной регистрации сделки послужил вывод регистрирующего органа по результатам правовой экспертизы о несоответствии условия договора купли-продажи земельного участка от 05 февраля 2016г. N о передаче в собственность Черняк А.Г. земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства под частью объекта недвижимости (часть жилого дома) нормам земельного и жилищного законодательства, в соответствии с которыми земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности нескольким лицам, подлежит передаче в общую долевую собственность (п.2 ст.39.20 Земельного кодекса РФ); в отношении земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, законом установлена общая долевая собственность собственников помещений в многоквартирном доме (ст.16 Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".

Приведенные регистрирующим органом основания для отказа Черняк А.Г. в регистрации перехода права собственности на земельный участок не соответствуют закону.

Перечень видов жилых помещений и признаки каждого из них определены статьей 16 Жилищного кодекса РФ и включает в себя часть жилого дома.

В соответствии с частью 2 статьи 16 Жилищного кодекса РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Таким образом, квалифицирующим признаком жилого дома является наличие в нем комнат (а не квартир).

В соответствии с пунктом 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным (пригодным) для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на прилегающий к жилому дому земельный участок, либо в помещения общего пользования.

Понятие индивидуального жилого дома содержится в части 3 статьи 48 и части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ, согласно которым под индивидуальным домом понимается отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи.

Таким образом, основным критерием отнесения жилого дома к многоквартирному дому является совокупность нескольких квартир, имеющих самостоятельные выходы на прилегающий земельный участок, либо в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества.

При этом наличие отдельного входа и капитальных перегородок не являются критериями для отнесения жилого помещения к жилому дому или его части.

Согласно имеющимся в деле правоподтверждающим документам (свидетельство о государственной регистрации права N) объектом права собственности Черняк А.Г. является часть жилого дома, а не квартира, указание на "кв." содержится лишь в адресе (местоположении) объекта.

Согласно данным государственного кадастра недвижимости под каждой частью жилого дома образован отдельный земельный участок, сведения о которых учтены в государственном кадастре недвижимости. При этом за собственником другой части жилого дома Белова В.М. зарегистрировано право собственности на соответствующий земельный участок ( кадастровый номер N).

Из технического паспорта на часть жилого дома, принадлежащую истцу, следует, что данное жилое помещение состоит из жилых комнат и вспомогательных помещений (коридор, санузел, кухня, подвал, гараж), сведений о наличии в жилом доме элементов общего имущества относящихся к обоим частям дома технический паспорт не содержит.

Таким образом, принадлежащее истцу жилое помещение в виде части жилого дома не обладает совокупностью критериев, позволяющих отнести его к квартире в многоквартирном доме и не является объектом недвижимости, находящимся в собственности нескольких лиц.

Согласно п. 1 ст.39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (п.2).

Наличие в государственном кадастре недвижимости сведений о двух земельных участках, на которых расположены части жилого дома по "адрес" и отсутствие между собственниками частей дома земельных споров не позволяет прийти к выводу о неделимости земельного участка, на котором расположено здание жилого дома по "адрес" края.

Следовательно, Черняк А.Г. принадлежит исключительное право на приобретение права на земельный участок с кадастровым номером 25:14:040202:272.

При таких обстоятельствах заключенный между Черняк А.Г. и администрацией Пограничного городского поселения договор купли-продажи от 05.02.2016г. N, предметом которого является выкуп публичного земельного участка собственником расположенного на нём объекта недвижимости соответствует требованиям п.1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ и является основанием для регистрации перехода права собственности на земельный участок за Черняк А.Г.

С учетом изложенного отказ Управления Росреестра по Приморскому краю истцу в регистрации перехода права собственности является незаконным.

Принимая во внимание изложенное, решение суда подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь ст.227 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Пограничного районного суда Приморского края от 27 марта 2017 года отменить.

Признать незаконным отказ Управления Росреестра по Приморскому краю в регистрации перехода права собственности оформленный сообщением об отказе в государственной регистрации от 25.10.2016г. N.

Обязать Управление Росреестра по Приморскому краю зарегистрировать переход права собственности на земельный участок с кадастровым номером 25:14:040202:272, площадью 849 кв.м., расположенный по адресу: "адрес", разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, категория земель - земли населенных пунктов, территориальная зона - Ж3 на основании договора купли-продажи земельного участка под объектом собственности N от 05 февраля 2016г. заключенного между администрацией Пограничного городского поселения и Черняк А.Г..

Председательствующий :

Судьи :