Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 05 октября 2017 г. по делу N 33-6877/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:

Председательствующего: Мясникова А.А.,

Судей краевого суда : Журавлевой О.В. и Загорской О.В.,

По докладу судьи Журавлевой О.В.,

При секретаре Тациевой А.С.

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело

По апелляционной жалобе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю ( Кировский отдел)

на решение Кировского районного суда от 14 июня 2017 года

по иску Крысанова А. В. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю о признании действий /по приостановке государственной регистрации права незаконными,,

УСТАНОВИЛА:

Крысанов А.В. обратился в суд с иском к, в обоснование которого указал, что 29 апреля 2016 года с Щербак Д.Ф. был заключен договор купли - продажи недвижимого имущества, по условиям которого им как продавцом было продано покупателю Щербак Д.Ф. недвижимое имущество, включающее в себя нежилое здание общей площадью 535,8 кв. м., кадастровый номер ... :76, навес, назначение - сооружения сельскохозяйственного производства, общая площадь 585, 4 кв. м., кадастровый номер ... :77, нежилое здание общей площадью 184,1 кв. м., количество этажей- 1, кадастровый номер ... :75, земельный участок, назначение - земли населенных пунктов - для размещения здания конефермы, общей площадью 17509 кв. м., кадастровый номер ... :69 по адресу: Кировский район, ст. Старопавловская, ул ... Переход права зарегистрирован надлежащим образом.

В ходе эксплуатации недвижимости покупателем были выявлены недостатки, в связи с этим 14 февраля 2017 года между сторонами было заключено соглашение о расторжении договора купли - продажи недвижимого имущества от 29 апреля 2016 года. Данное соглашение 15 февраля 2017 года было сдано для государственной регистрации. 27 февраля 2017 года государственный регистратор Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (Кировский отдел) приостановил государственную регистрацию до 26 мая 2017 года по тем основаниям, что договор исполнен, предусмотренные сторонами обязательства выполнены и прекращены, следовательно, внести изменения в такой договор на основании соглашения в установленном законом порядке в настоящий момент невозможно, так как договор надлежаще исполнен сторонами.

Истец просит признать действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (Кировский отдел) по приостановлению начиная с 27 февраля 2017 года, осуществления действий по регистрации перехода права собственности на вышеуказанное недвижимое имущество от Щербак Д.Ф. к Крысанову А.В. на основании соглашения от 14 февраля 2017 года о расторжении договора купли - продажи от 29 апреля 2016 года - незаконными. Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (Кировский отдел) осуществить действия по регистрации перехода права собственности на вышеуказанное недвижимое имущество от Щербак Д.Ф. к Крысанову А.В. на основании соглашения от 14 февраля 2017 года о расторжении договора купли- продажи от 29 апреля 2016 года.

Решением Кировского районного суда от 14 июня 2017 года иск удовлетворен в части.

Суд возложил на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю обязанность произвести государственную регистрацию перехода права собственности на здание с кадастровым номером ... :76, навес с кадастровым номером ... :77, здание с кадастровым номером ... :75, земельный участок с кадастровым номером ... :69, расположенных по адресу: Кировский район, ст. Старопавловская, ул ...

В остальной части требований Крысанова А.В. о признании незаконными действия Управления Росреестра о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности - отказано.

В апелляционной жалобе представитель Управления Росреестра по Кировскому району Граф А.В. просит решение суда в части удовлетворения иска отменить, принять новое решение об отказе в иске в полном объеме.

Возражений на апелляционную жалобу не поступило.

Проверив материалы гражданского дела, выслушав представителя ответчика Чередниченко С.И., признав возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных, судебная коллегия находит решение суда в части удовлетворения иска подлежащим отмене по следующим основаниям.

В соответствии со ст.330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:

П.1.пп.4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 года N 23 "О судебном решении" указывается, что решение суда является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.

Указанным выше требованиям обжалуемое решение в части удовлетворения иска не соответствует.

Удовлетворяя иск в части, суд пришел к выводу, что расторжение договора купли-продажи произошло по обоюдному согласию сторон договора с возвращением сторон в первоначальное положение является правомерным действием, соответствующим ст.ст.450-453 ГК РФ.

Из доводов апелляционной жалобы следует, что суд не принял во внимание, что на момент вынесения решения суда 26 мая 2017 года государственным регистратором были вынесены решения об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости от Щербак Д.Ф. к Крысанову А.В. на основании соглашения от 14 февраля 2017 года. При этом сторонами договора исполнены свои обязательства, а потому оснований для регистрации соглашения о расторжении договора нет, так как обязательства по договору купли-продажи исполнены сторонами.

Данные доводы являются по существу обоснованными.

Судом первой инстанции допущено неверное толкование подлежащих применению норм материального права.

Как следует из иска Щербак Д.Ф. выявил недостатки в строениях, которые невозможно было установить при осмотре, что является существенным изменением обстоятельств, так как устранение недостатков возможно лишь при осуществлении капитального ремонта (л.д.5) и это является основанием для расторжения договора и последующей регистрации соглашения о расторжении договора ответчиком.

Согласно ст.450 п. 1 ГК РФ Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Законом предусмотрено иное правовое положение, которое и подлежит применению в настоящем споре.

Судом первой инстанции не учтено, что в силу ст. 454 ГК РФ 1. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п.5. статьи к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

В силу ст.549 ГК РФ По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст.557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с п.1 ст.408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Из материалов дела следует, что стороны договора купли-продажи от 29.04.2016 года полностью исполнили обязательства по сделке. Продавцом Крысановым А.В. продано и передано имущество в собственность покупателя, а покупателем- Щербак Д.Ф. куплено, принято и оплачено полностью в размере 900000 руб. проданное имущество до подписания указанного договора (л.д.11). Передача имущества состоялась до подписания договора, поэтому акт приема-передачи не составлялся. Кроме того, в соответствии с пунктами 6,7 указанного договора сторонами предусмотрено, что в случае передачи недвижимого имущества ненадлежащего качества покупатель вправе требовать от продавца в соответствии со ст.475 ГК РФ соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков; возмещения своих расходов по устранению недостатков. В случае обнаружения неустранимых недостатков покупатель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной денежной суммы.

Таким образом, последствия недостатков проданного недвижимого имущества установлены соглашением сторон и указаны в законе. Требования по устранению недостатков и других обременений продавца некачественной вещи возможны по инициативе покупателя, в то время как с иском обратился продавец. Условия договора купли-продажи не предусматривают заключение соглашения о расторжении договора с возвратом полученного по сделке.

Кроме того, судом не учтено, что расторжение договора купли-продажи недвижимости, заключив соответствующее соглашение, возможно до регистрации перехода права собственности или не полностью исполненного договора. Поскольку по настоящему делу стороны полностью выполнили свои обязательства, предусмотренные ст. 454 ГК РФ при наличии взаимного согласия, контрагенты по сделке в такой ситуации могут заключить еще один договор купли-продажи недвижимости, по которому недвижимость вернется к своему первоначальному владельцу, а покупатель получит обратно свои деньги. Именно такой договор станет основанием для перерегистрации права собственности на прежнего владельца.

Что касается возможности применения к спорным правоотношениям норм об изменении, расторжении договора, то коллегия полагает невозможным их применение поскольку исполненный договор невозможно расторгнуть по какому-либо основанию, т. к. он уже прекратил свое действие путем выполнения контрагентами своих обязанностей (ст.408 ГК РФ) Расторгнуть можно только уже заключенный, действительный договор, который еще не был исполнен или не исполнен в полном объеме какой либо из сторон договора, т.е. договор еще действует. Сам факт наличия в собственности у покупателя проданного имущества свидетельствует о приобретении покупателем вещного права на основе сделке, но не о продолжении действия договора отчуждения имущества(сделки). При этом коллегия учитывает и специфику перехода права собственности на недвижимое имущества в виде обязательной государственной регистрации перехода.

Поскольку не установлено оснований для расторжения договора по ст.450 ГК РФ, обязательство купли-продажи спорного имущества прекращено, отношения по качеству переданного имущества не разрешены в установленном договором и законом порядке, в удовлетворении иска о возложении обязанности ответчика зарегистрировать соглашение о расторжении договора следует отказать.

Решение суда первой инстанции об отказе в иске о незаконности приостановления регистрационных действий не обжалуется и оснований для проверки решения в этой части в соответствии со ст.327.1 ГК РФ не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.328,329,330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Кировского районного суда от 14 июня 2017 года в части отказа в иске оставить без изменения. В части удовлетворения иска это же решение суда отменить и постановить новое решение. В удовлетворении требований Крысанова А.В. о возложении на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю обязанности произвести государственную регистрацию перехода права собственности на здание и земельный участок от Щербак Д.Ф. к Крысанову А.В. на основании соглашения от 14.02.2017 года о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 29.04.2016 года- отказать.

Председательствующий

Судьи