Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Сицинской О.В.,
при секретаре ФИО3,
с участием представителя административного истца Шапошниковой В.В., представителя заинтересованного лица Киктенко Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-538/2017 по административному иску индивидуального предпринимателя Мурадян Вартуй Левоновны к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ФГБУ ФКП "Росреестра" по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной,
установил:
Индивидуальный предприниматель Мурадян В.Л. обратилась в Ставропольский краевой суд с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ФГБУ ФКП "Росреестра" по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости в отношении земельных участков:
- с кадастровым номером 26:11:020501:2862, площадью 1 500 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под объектами обслуживания населения, расположенного по адресу: "адрес"; в размере рыночной стоимости равной 458000 (четыреста пятьдесят восемь тысяч) рублей по состоянию на 17.12.2015 года;
- с кадастровым номером 26:11:020501:2892, площадью 1 500 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под объектами обслуживания населения, расположенного по адресу: "адрес"; в размере рыночной стоимости равной 458000 (четыреста пятьдесят восемь тысяч) рублей по состоянию на 17.12.2015 года;
- с кадастровым номером 26:11:020501:2981, площадью 1 500 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под объектами обслуживания населения, расположенного по адресу: "адрес"; в размере рыночной стоимости равной 458000 (четыреста пятьдесят восемь тысяч) рублей по состоянию на 17.12.2015 года;
- с кадастровым номером 26:11:020501:4118, площадью 1 231 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения объектов торговли, расположенного по адресу: "адрес"; в размере рыночной стоимости равной 415000 (четыреста пятнадцать тысяч) рублей по состоянию на 26.05.2015 года,
- с кадастровым номером 26:11:020501:82, площадью 1 045 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для жилищного строительства, магазины (размещение магазинов повседневного спроса), расположенного по адресу: "адрес"; в размере рыночной стоимости равной 332000 (триста тридцать две тысячи) рублей по состоянию на 01.01.2015 года.
В основании иска ИП Мурадян В.Л. указала, что является собственником указанных земельных участков, кадастровая стоимость которых по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 17.12.2015 г. и 01.01.2015 года, определена для участков с кадастровыми номерами 26:11:020501:2862, 26:11:020501:2892, 26:11:020501:2981 в размере 1363035 рублей; для земельного участка с кадастровым номером 26:11:020501:4118 в размере 1118 597 рублей 39 копеек; в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:11:020501:82 в размере 671600 рублей. Полагает оспариваемую кадастровую стоимость объектов недвижимости значительно превышающей рыночную стоимость, нарушающей права и законные интересы собственника, поскольку влечет увеличение размера налоговой базы, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости. Размер рыночной стоимости административным истцом установлен на основании отчетов об оценке, приобщенных к материалам административного дела, на которые получены положительные экспертные заключения.
До рассмотрения дела по существу, в судебном заседании 28 апреля 2017 г. административным истцом ИП Мурадян В.Л. были уточнены административные требования, приобщенные к материалам административного дела.
Административный истец просил установить кадастровую стоимость в отношении земельных участков:
- с кадастровым номером 26:11:020501:2862, площадью 1 500 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под объектами обслуживания населения, расположенного по адресу: "адрес"; в размере рыночной стоимости равной 505500 рублей по состоянию на 11.05.2016 года;
- с кадастровым номером 26:11:020501:2892, площадью 1 500 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под объектами обслуживания населения, расположенного по адресу: "адрес"; в размере рыночной стоимости равной 505 500 рублей по состоянию на 11.05.2016 года;
- с кадастровым номером 26:11:020501:2981, площадью 1 500 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под объектами обслуживания населения, расположенного по адресу: "адрес"; в размере рыночной стоимости равной 505 500 рублей по состоянию на 11.05.2016 года;
- с кадастровым номером 26:11:020501:4118, площадью 1 231 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения объектов торговли, расположенного по адресу: "адрес"; в размере рыночной стоимости равной 415000 (четыреста пятнадцать тысяч) рублей по состоянию на 06.07.2016 года,
- с кадастровым номером 26:11:020501:82, площадью 1 045 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для жилищного строительства, магазины (размещение магазинов повседневного спроса), расположенного по адресу: "адрес"; в размере рыночной стоимости равной 319 000 рублей по состоянию на 01.01.2015 года.
Протокольным определением Ставропольского краевого суда от 18.04.2017 г. к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация Шпаковского муниципального района Ставропольского края.
В судебном заседании представитель административного истца Шапошникова В.В., полномочия которой судом проверены, поддержала уточненные заявленные требования и просила установить кадастровую стоимость в размере рыночной, определенной в отчете об оценке. Высказывала не согласие с проведенной по делу судебной оценочной экспертизой. Настаивала, что в заключении эксперта неверно указаны сведения о стаже работы эксперта. Не согласна с применением иного справочника, не под редакцией Лейфера. Указывала об отсутствии сведений о точном расположении объекта-аналога N2, невозможности его проверки.
Представитель заинтересованного лица Администрации города Михайловска Шпаковского района Ставропольского края Киктенко Е.А., полномочия которого на ведение дела проверены, просил отказать в удовлетворении административных требований.
В судебном заседании эксперт Дорохин М.В. ООО "ГлавЭксперт", проводивший экспертное исследование по настоящему административному делу, пояснил, что определение рыночной стоимости земельного участка проводилось сравнительным методом качественного сопоставления. Объекты-аналоги сравнивались с оцениваемым объектом не по процентным корректировкам, как предлагает Лейфер в справочнике, а по качественным характеристикам, с присвоением индексов сопоставимости. Впоследствии, исходя из присвоенных индексов, присваивался показатель весомости аналогам. Показатель весомости учитывался при определении средней рыночной стоимости за квадратный метр, из которого в дальнейшем установлена стоимость оцениваемых объектов путем умножения на площадь. Вид разрешенного использования был определен как коммерческий сегмент рынка, поскольку используется земля под приносящую доходы деятельность. Точное местоположение не имеет значение, поскольку не предусмотрено законодательно. Корректировка на дату продажи проведена на основании общедоступного показателя процента инфляции. Обращал внимание, что корректировка на торг не требуется, т.к. определяется рыночная стоимость (то есть вероятный размер предложения), а не его цена (за которую будет отчужден объект).
В судебное заседание иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены надлежаще. Доказательств уважительности причин неявки, ходатайств об отложении рассмотрения дела не поступало. Явка лиц в судебное заседание не признана обязательной. На основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд, с учетом мнения административного истца, пришел к выводу о проведении судебного заседания в отсутствие неявившихся лиц.
Суд, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив предоставленные доказательства, установилследующее.
Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы является земельный налог (пункт 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации).
В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами.
В силу ч. 1 ст. 388 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
Согласно ч. 1 ст. 389 НК РФ объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которого введен налог.
На основании ч. 1 ст. 390 НК РФ налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения.
В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Понятие кадастровой стоимости закреплено в пункте 3 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости" (утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. N 508). Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
Из вышеприведенных положений законодательства следует, что определение кадастровой стоимости объекта недвижимости возможно как в результате проведения государственной кадастровой оценки, так и путем установления его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.
Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ).
Нормами данного Федерального закона N 135-ФЗ предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.
Статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ предусмотрено право юридических и физических лиц на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона N 135-ФЗ в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В абзаце 2 статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности" дано определение рыночной стоимости оцениваемого объекта - под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Согласно ч. 1 ст. 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридическое лицо и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" указано, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.
Согласно части 1 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.
Каждая сторона в силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.
Обязанность доказывания недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, лежит на административном истце (ч. 5 ст. 247, 248 КАС РФ).
Согласно части 1 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.
Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (ч. 4 ст. 84 КАС РФ).
Согласно части 13 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт (комиссия экспертов) дает заключение в письменной форме и подписывает его, если иное не установлено настоящим Кодексом.
Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.
В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.
В подтверждении прав собственника административным истцом ИП Мурадян В.Л. предоставлены выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, удостоверяющих проведенную государственную регистрацию прав от 14.09.2016 г., от 15.09.2016 г., от 20.09.2016 г. в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 26:11:020501:2831, 26:11:020501:2862, 26:11:020501:2892, 26:11:020501:2981, 26:11:020501:4118, 26:11:020501:82.
11.05.2016 г. сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:11:020501:2862 внесены в государственный кадастр недвижимости на основании приказа б/н от 11.05.2016 г., согласно которому кадастровая стоимость по состоянию на 11.05.2016 г. составила 1363 035 рублей.
11.05.2016 г. сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:11:020501:2892 внесены в государственный кадастр недвижимости на основании приказа б/н от 11.05.2016 г., согласно которому кадастровая стоимость по состоянию на 11.05.2016 г. составила 1363 035 рублей.
11.05.2016 г. сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:11:020501:2981 внесены в государственный кадастр недвижимости на основании приказа б/н от 11.05.2016 г., согласно которому кадастровая стоимость по состоянию на 11.05.2016 г. составила 1363 035 рублей.
06.07.2016 г. сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:11:020501:4118 внесены в государственный кадастр недвижимости на основании приказа б/н от 06.07.2016 г., согласно которому кадастровая стоимость по состоянию на 06.07.2016 г. составила 1118 597 рублей 39 копеек.
19.12.2015 г. сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:11:020501:82 внесены в государственный кадастр недвижимости на основании приказа Министерства имущественных отношений от 27.11.2015 г. N 1380, согласно которому кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2015 г. составила 671 600 рублей.
Следовательно, административный истец ИП Мурадян В.Л. имеет материально-правовые основания для предъявления требований об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной, поскольку размер налоговой базы определяется исходя из установленной кадастровой стоимости.
Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельных участков, ИП Мурадян В.Л., в подтверждение права на обращение в суд с требованиями об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, представила:
- копию отчета об оценке N 9897/1 от 12.12.2016 г., составленного ООО "Южное региональное юридическое агентство", согласно которому рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 26:11:020501:2862, 26:11:020501:2892, 26:11:020501:2981 по состоянию на 17.12.2015 г. составляет 458000 каждого;
- копию отчета об оценке N 9898/1 от 12.12.2016 г., составленного ООО "Южное региональное юридическое агентство", согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:11:020501:4118 по состоянию на 26.05.2015 года составляет 415000 рублей;
- копию отчета об оценке N 9899/1 от 12.12.2016 г., составленного ООО "Южное региональное юридическое агентство", согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:11:020501:82 по состоянию на 01.01.2015 года составляет 332000 рублей.
На отчеты предоставлены положительные экспертные заключения.
В последующем представителем административного истца в суд были предоставлены исправленные копии отчетов об определении размера рыночной стоимости:
- отчет об оценке N 9897/1 от 12.12.2016 г., составленный ООО "Южное региональное юридическое агентство", согласно которому рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 26:11:020501:2862, 26:11:020501:2892, 26:11:020501:2981 по состоянию на 11.05.2016 года составляет 505 500 рублей;
- отчет об оценке N 9898/1 от 12.12.2016 г., составленного ООО "Южное региональное юридическое агентство", согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:11:020501:4118 по состоянию на 06.07.2016 года составляет 415000 рублей.
В соответствии с требованиями ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности" отчет должен быть подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.
Из материалов административного дела следует, что на предоставленных отчетах об оценке отсутствует подпись оценщика, проводившего исследование; вместо которой проставлено клише. Следовательно, обязательные требования ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности" не выполнены, в связи с чем нельзя признать предоставленный суду отчет, содержащий клише оценщика, надлежаще оформленным.
Подлинник же отчетов об оценке суду не предоставлен, несмотря на значительное число судебных заседаний.
Оценив указанные отчеты об оценке, суд исключает их из числа доказательств по делу, поскольку они не соответствуют требованиям ч. 2, 3 ст. 70, п. 4 ч. 2 ст. 246 КАС РФ. Из системного толкования приведенных норм права следует, что надлежащим доказательством, которое приобщается к административному исковому заявлению об оспаривании кадастровой стоимости, является именно отчет об оценке, а не его копия. Следовательно, обстоятельства, подлежащие установлению по данной категории споров, не могут быть доказаны копией документа в отсутствии его подлинника.
Более того, суд отмечает, что отчеты об оценке, помимо предоставления их в ненадлежащей форме, содержат сведения об оценке объектов на иную дату, не соответствующую дате установления кадастровой стоимости, а, следовательно, не подтверждают наличие иной кадастровой стоимости.
От представителя административного истца Шапошниковой В.В. в судебном заседании 28 апреля 2017 г. поступило ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости земельных участков, поручив ее проведение ООО "ГлавЭксперт" с возложением на административного истца судебных расходов по ее проведению.
Определением Ставропольского краевого суда от 28.04.2017 г. ходатайство представителя административного истца удовлетворено, по административному делу назначено проведение судебной оценочной экспертизы, на разрешение эксперта поставлен вопрос о размере рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 26:11:020501:2831, 26:11:020501:2862, 26:11:020501:2892, 26:116020501:2981, 26:116020501:4118, 26:116020501:82 на дату определения кадастровой стоимости и на дату, указанную в административных требованиях; производство судебной экспертизы поручено ООО "ГлавЭксперт".
Производство судебной экспертизы регламентировано положениями статей 77 - 79, 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", который определяет правовую основу, принципы организации и основные направления государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации в гражданском, административном и уголовном судопроизводстве.
Согласно статье 41 указанного выше Закона судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.
На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой статьи 41 (негосударственных судебных экспертов) распространяется действие статей 2, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".
Из содержания статьи 25 Федерального закона N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", а также статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ следует, что в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены: время и место производства судебной экспертизы; основания производства судебной экспертизы; сведения об органе или о лице, назначивших судебную экспертизу; сведения о государств
