Решение Ставропольского краевого суда от 14 августа 2017 г. по делу N 3а-544/2017

Ставропольский краевой суд в составе :

председательствующего судьи Задорневой Н.П.,

при секретаре судебного заседания Гапоновой В.А.,

с участием представителей :

административного истца Общества с ограниченной ответственностью совхоз-завод "Кавказ" - Губаревой О.А.,

заинтересованного лица - администрации Изобильненского муниципального района Ставропольского края - Кравченко О.А.,

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью совхоз-завод "Кавказ" к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

ООО совхоз-завод "Кавказ" обратилось в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N площадью 12286451 кв.м., из земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование : для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу : "адрес" в размере его рыночной стоимости - 23661000 рублей по состоянию на 09.08.2016.

В обоснование заявленных требований административный истец сослался на то, что на основании постановления главы администрации Изобильненского муниципального района Ставропольского края от 01.02.2006 N 16 и договора аренды N 3 от 01.02.2006, зарегистрированного в установленном законом порядке, является арендатором указанного земельного участка. Расчет арендной платы за пользование земельными участками в соответствии с постановлением Правительства Ставропольского края от 09.08.2016 производится на основании кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости.

Как арендатор административный истец является плательщиком арендной платы в отношении данного земельного участка, при расчете которой определяющей является внесенная в государственный кадастр недвижимости его кадастровая стоимость.

По результатам государственной кадастровой оценки земель, определенной с использованием методов массовой оценки без учета индивидуальных особенностей, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером "адрес" определена в размере 139499136 рублей 01 копейка по состоянию на 09.08.2016.

Считая кадастровую стоимость земельного участка завышенной, административный истец обратился к независимому оценщику, из отчета которого за N 01241 от 05.12.2016, выполненного ООО "Деловой Партнер", рыночная стоимость земельного участка определена в размере 23661 000 рублей.

На данный отчет об оценке получено положительное экспертное заключение некоммерческого партнерства саморегулируемой организации "Деловой Союз Оценщиков" N 6899 от 11.12.2016.

Взыскание арендной платы не на основе соответствующей действительности стоимости объекта недвижимости ведет к нарушению прав административного истца, поскольку в таком случае Общество вынуждено платить арендную плату в завышенном размере.

Согласно ч. 1 ст. 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица вправе обратиться в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Определением суда от 31.03.2017 о подготовке административного дела к судебному разбирательству к участию в данном административном деле привлечено ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю (том 1 л.д. 5).

В судебное заседание не явились представители : административных ответчиков - Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю; заинтересованных лиц - ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, администрации города Изобильного Изобильненского района Ставропольского края, о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии с ч. 4 ст. 247 КАС РФ суд , с учетом мнения лиц, участвующих в деле, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся в судебное заседание административных ответчиков, заинтересованного лица, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

В судебном заседании представитель административного истца - Губарева О.А. уточнила заявленные в административном иске требования, с учетом выводов судебной оценочной экспертизы, и просила установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости - 57291000 рублей.

Представитель заинтересованного лица - администрации Изобильненского муниципального района Ставропольского края - Кравченко О.А. просила в удовлетворении административного иска отказать в полном объеме, полагала, что оснований к уменьшению кадастровой стоимости земельного участка, указанных в административном иске, не имеется. Уменьшение кадастровой стоимости повлечет за собой потери бюджета.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, пояснения эксперта Думбровского А.В., проводившего судебную оценочную экспертизу по настоящему административному делу, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N согласно выводам судебной оценочной экспертизы по следующим основаниям.

В силу ст. 65 Земельного Кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5).

В соответствии с п. 2 ст. 66 Земельного Кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с п.п. 2, 4, 10 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель).

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, п. 3 ст. 66 Земельного Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Пунктом 1 ст. 66 Земельного Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Положениями ст. 24.18 Федерального Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В настоящее время определение кадастровой стоимости образуемых земельных участков осуществляется в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 12.08.2006 года N 222.

Пункт 3 ст. 66 Земельного Кодекса Российской Федерации, как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Из материалов административного дела следует, что 01.02.2006 между администрацией Изобильненского муниципального района Ставропольского края, на основании постановления от 01.02.2006 N 16, и ООО совхоз-завод "Кавказ" заключен договор аренды N 3 от 01.02.2006, земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером N общей площадью 12440000 кв.м., расположенный в "адрес". Срок аренды установлен с 01.02.2006 года по 31.01.2055 года. Договор аренды зарегистрирован в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 19.07.2007 (том 1 л.д. 155-158). Из приложения N 1 - расчет арендной платы видно, что она рассчитывается из кадастровой стоимости указанного земельного участка (том 1 л.д. 159).

Дополнительным соглашением от 30.09.2016 стороны договора аренды изменили его условие в части размера арендной платы и порядка ее оплаты (том 1 л.д. 176-179).

В кадастровом плане земельного участка с кадастровым номером N указано, что данный земельный участок относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, фактическое использование (характер деятельности) - для сельскохозяйственного производства, площадь - 12440000 кв.м., границы земельного участка отмежеваны (том 1 л.д. 161-175).

В связи с уточнением границ земельного участка в настоящее время кадастровый номер оцениваемого земельного участка - N

Из справки о кадастровой стоимости указанного в иске объекта недвижимости следует, что кадастровая стоимость кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N определена в размере 139499136 рублей 01 копейка по состоянию на 9 августа 2016 года (том 1 л.д. 19).

Согласно отчета N 01241 от 05.12.2016 года, подготовленного ООО "Деловой Партнер", рыночная стоимость данного земельного участка составляет 23661000 рублей по состоянию на дату оценки - 09.08.2016 года (том 1 л.д. 20-125).

Указанный отчет выполнен в соответствии с требованиями действующего законодательства, что подтверждается экспертным заключением Некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация оценщиков "Деловой Союз Оценщиков" N 6899 от 12.12.2016 года, соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (том 1 л.д. 126-148).

В порядке досудебного урегулирования спора Общество обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю. Решением комиссии от 12.01.2017 года заявление административного истца от 19.12.2016 года о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости - отклонено.

По ходатайству административного истца судом назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам "данные изъяты". По заключению судебной экспертизы N О/035/17 от 30.06.2017 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 12286451 кв.м., из земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: "адрес"" по состоянию на 09.08.2016 года определена в размере - 57291000 рублей (том 2 л.д. 3-40).

Согласно ч. 13 ст. 49 КАС РФ на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт дает заключение в письменной форме и подписывает его, если иное не установлено настоящим Кодексом. Если экспертиза проводится в судебном заседании, эксперт может дать устное заключение. Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В соответствии с ч. 1 и ч. 3 ст. 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Заключение эксперта оценивается судом в совокупности с другими доказательствами по делу (п. 8 ст. 82 КАС РФ).

Из материалов дела следует, что заключение оценочной экспертизы N О/035/17 от 30.06.2017 года подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется. Поэтому ходатайство представителя административного истца о назначении повторной судебной оценочной экспертизы по данному административному делу судом отклонено.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению повторной судебной оценочной экспертизы не имеется.

Выводы, содержащиеся в отчете N 01241 от 05.12.2016 года об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы.

Иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорного земельного участка является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.

С учетом изложенного, подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости, установленной судебной оценочной экспертизой.

Возражения представителя заинтересованного лица в установлении кадастровой стоимости оцениваемого земельного участка в размере рыночной со ссылкой на отсутствие оснований к изменению кадастровой стоимости оцениваемого земельного участка, снижению поступлений в бюджет района, а также необходимости отказа в иске по этим основаниям, не могут быть приняты судом во внимание в связи со следующим.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 3 статьи 66 названного Кодекса в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьей 24.18 приведенного Федерального закона предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если затрагивают права и обязанности этих лиц.

Поэтому обращение Общества в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с указанными положениями Земельного Кодекса РФ и Федерального закона "Об оценочной деятельности", в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения и исчисления размера арендной платы государственную кадастровую оценку земельного участка, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости. При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости федеральный законодатель указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Без установления данных о том, какова же действительная рыночная стоимость земельного участка заявителя, суд не вправе отказать в установлении рыночной стоимости заявленного в иске недвижимого имущества.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования Общества с ограниченной ответственностью совхоз-завод "Кавказ" к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 12286451 кв.м., из земель сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование : для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: "адрес" в размере его рыночной стоимости - 57291000 рублей по состоянию на 9 августа 2016 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N

Датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать дату обращения Общества с ограниченной ответственностью совхоз-завод "Кавказ" в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю - 19 декабря 2016 года.

Установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января 2016 года до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме путем подачи жалобы в судебную коллегию по административным делам Ставропольского краевого суда через суд, принявший решение.

Судья Задорнева Н.П.