Решение Ставропольского краевого суда от 04 сентября 2017 г. по делу N 3а-546/2017

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Задорневой Н.П.,

при секретаре судебного заседания Огородник В.Ф.,

с участием представителя административного истца - Изобильненского районного казачьего общества Терского войскового казачьего общества - Губаревой О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Изобильненского районного казачьего общества Ставропольского окружного казачьего общества Терского войскового казачьего общества к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

Изобильненское районное казачье общество Ставропольского окружного казачьего общества Терского войскового казачьего общества (Общество) обратилось в Ставропольский краевой суд с вышеуказанным административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости - 19 062 000 рублей по состоянию на 1 января 2015 года.

В обоснование заявленных требований административный истец сослался на то, что Обществу на основании постановления администрации Изобильненского муниципального района Ставропольского края от 16 апреля 2010 года N 123 на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером N общей площадью 7 095 720 кв.м., для сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу : "адрес", что подтверждается действующим до 26 апреля 2020 года договором аренды земельного участка от 26 апреля 2010 года N 11, зарегистрированным в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю. Расчет размера арендной платы за пользование земельными участками осуществляется в соответствии с постановлением Правительства Ставропольского края N 1381 от 27 ноября 2015 года на основании кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 года N 1381 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в Ставропольском крае" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения, оценка которых производилась по состоянию на 01.01.2015 года.

По результатам государственной кадастровой оценки земель, определенной с применением методов массовой оценки, без учета индивидуальных особенностей, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2015 года установлена в размере 87025457,94 рублей, что подтверждается справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Усомнившись в достоверности сведений в отношении кадастровой стоимости земельного участка, административный истец обратился к независимому оценщику, из отчета которого за N 56/16 от 23 ноября 2016 года об определении рыночной стоимости земельного участка, выполненного ООО "Геокомплекс" следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет - 19062 000 рубля на дату оценки - 1 января 2015 года.

На данный отчет об оценке получено положительное экспертное заключение Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" Экспертный Совет N 166/2017 от 17 февраля 2017 года.

В порядке досудебного урегулирования спора Общество обращалось с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю. Решением комиссии от 13 января 2017 года заявление административного истца о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка отклонено.

Таким образом, установленная кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, нарушает права административного истца как плательщика арендной платы. В связи с изложенным административный истец обратился с настоящим иском в суд.

При подготовке дела к судебному разбирательству определением суда от 27 марта 2017 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечено ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю (том 1 л.д. 3-5).

В судебное заседание не явились представители : административных ответчиков - Министерства имущественных отношений Ставропольского края, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю; заинтересованного лица - администрации Изобильненского муниципального района Ставропольского края, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

В имеющихся в материалах дела возражениях на административное исковое заявление ведущий специалист-эксперт Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю Ситникова В.Г. просит рассмотреть дело в соответствии с действующим законодательством в отсутствие представителя Управления.

От представителя администрации Изобильненского муниципального района Ставропольского края - Кравченко О.А. поступило ходатайство об отложении судебного заседания без указания обоснованных причин к этому.

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд , с учетом мнения лица, участвующего в деле, полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствии не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

В судебном заседании представитель административного истца - Губарева О.А. поддержала заявленные в административном иске требования, просила установить кадастровую стоимость земельного участка в том размере, который указан в судебной оценочной экспертизе.

В письменных возражениях на административный иск Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю просит рассмотреть данный административный иск в отсутствие представителя (том 1 л.д. 245-248).

Заслушав пояснения представителя административного истца, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных в иске требований об установлении кадастровой оценки заявленных земельных участков в размере их рыночной стоимости, установленной по результатам судебной оценочной экспертизы, по следующим основаниям.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы является земельный налог и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного Кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного Кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 65 Земельного Кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного Кодекса РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта. Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона об оценочной деятельности).

В настоящее время определение кадастровой стоимости земельных участков земель населенных пунктов осуществляется в соответствии с Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 12 февраля 2007 года N 39 (в редакции Приказа Минэкономразвития РФ от 11 января 2011 N 3).

Пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации, как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Согласно части 1 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Каждая сторона в силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

В силу положений статей 247 и 248 указанного закона обязанность доказывания оснований установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, возложена на административного истца.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 26 апреля 2010 года между администрацией Изобильненского муниципального района Ставропольского края и Изобильненским районным казачьим обществом Ставропольского окружного казачьего общества Терского войскового казачьего общества заключен договор аренды земельного участка N 11 на земельный участок с кадастровым номером N, общей площадью 7 095 720 кв.м., категория земель : земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование : для сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу : "адрес" Срок аренды установлен до 26.04.2020 года (том 1 л.д. 57-61).

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 года N 1381 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в Ставропольском крае" утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения, оценка которых производилась по состоянию на 1 января 2015 года.

Из кадастровой справки, выданной ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю от 19 января 2017 года следует, что кадастровая стоимость указанного земельного участка установлена в размере - 87025 457 рублей 94 копейки по состоянию на 1 января 2015 года (том 1 л.д. 56).

Из отчета об оценке N 56/16 об определении рыночной стоимости земельного участка, выполненного ООО "Геокомплекс" от 23 ноября 2016 года следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет - 19062 000 рублей на дату оценки - 1 января 2015 года (том 1 л.д. 66 - 208).

На данный отчет об оценке получено положительное экспертное заключение Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" Экспертный Совет N 166/2017 от 17 февраля 2017 года, согласно которому отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требования закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки (том 1 л.д. 209-223).

В порядке досудебного урегулирования спора общество 15 декабря 2016 года обратилось с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю. Решением комиссии от 13 января 2017 года заявление административного истца отклонено (том 1 л.д. 62-65).

Определением Ставропольского краевого суда от 21 апреля 2017 года по ходатайству представителя административного истца по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО "ГлавЭксперт" (том 1 л.д. 236-238).

По заключению судебной оценочной экспертизы N 140/17 от 30 июля 2017 года рыночная стоимость оцениваемого земельного участка составила - 27815000 рублей по состоянию на 1 января 2017 года (том 2 л.д. 88-154).

Как следует из заключения судебной оценочной экспертизы, экспертом проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. При этом в экспертном заключении приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости земельного участка. При определении рыночной стоимости экспертом применен сравнительный подход - метод прямого сравнительного анализа продаж. В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов. Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведен анализ сегмента рынка, к которому принадлежит объект исследования, фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков. Рыночная стоимость определена экспертом также в рамках доходного подхода методом прямой капитализации дохода, проведено согласование результатов экспертизы при использовании различных подходов к оценке и методов оценки и установлена итоговая рыночная стоимость объекта исследования.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы не имеется.

Выводы, содержащиеся в отчете об оценке оцениваемого земельного участка, указанной в административном иске, опровергается заключением судебной оценочной экспертизы.

Иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорного земельного участка является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.

С учетом изложенного, подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости заявленных в иске земельных участков в размере их рыночной стоимости, установленной судебной оценочной экспертизой.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования Изобильненского районного казачьего общества Ставропольского окружного казачьего общества Терского войскового казачьего общества к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 7 095 720 кв.м., категория земель : земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование : для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости - 27815 000 рублей по состоянию на 1 января 2015 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N

Датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать дату обращения Изобильненского районного казачьего общества Ставропольского окружного казачьего общества Терского войскового казачьего общества в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю - 15 декабря 2016 года.

Административное исковое заявление поступило в суд 23 марта 2017 года.

Установленная решением суда кадастровая стоимость применяется с 1 января 2016 года до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в судебную коллегию по административным делам Ставропольского краевого суда через суд, принявший решение.

Судья Задорнева Н.П.