Апелляционное определение СК по гражданским делам Пензенского областного суда от 24 октября 2017 г. по делу N 33-3473/2017

судебная коллегия по гражданским делам Пензенского областного суда в составе:

Председательствующего Потеминой Е.В.,

судей Терехиной Л.В., Усановой Л.В.,

при секретаре Рофель Ю.В.

заслушала в открытом судебном заседании по докладу судьи Потеминой Е.В. дело по апелляционной жалобе Шугурова А.Ф. решение Неверкинского районного суда Пензенской области от 06.07.2017 г., которым постановлено:

"В удовлетворении исковых требований Шугурова А.Ф. к Администрации Неверкинского района Пензенской области, Савцову М.Д. о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки и о признании договора аренды земельного участка действующим с неопределенным сроком действия, отказать."

Проверив материалы дела, судебная коллегия

установила:

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Неверкинского района Пензенской области (продавец), в лице главы администрации Неверкинского района Скворцова Н.П., действующего на основании Устава, и Савцовым М.Д. (Покупатель) был заключен договор купли-продажи N, согласно которому Продавец передал в собственность Покупателю земельный участок площадью 51022 кв.м., кадастровый номер N, расположенный по адресу: "адрес". На земельном участке расположены нежилые здания производственного и административного назначения, принадлежащие на праве собственности Савцову М.Д.

ДД.ММ.ГГГГ на основании рассмотрения заявления Савцова М.Д. об учете объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГN и описания земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ территориальным отделом по Неверкинскому району Управления Роснедвижимости по Пензенской области принято решение о постановке на кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером N, образованного путем перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами N, N, N и N.

ДД.ММ.ГГГГ ФГБУ "ФКП Росреестра" по Пензенской области принято решение о постановке на кадастровый учет земельных участков, образуемых путем раздела земельного участка с кадастровым номером N:

- с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", 16213 кв.м;

- с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", 34809 кв.м.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГN, а также выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГN земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес", площадью 34809 кв.м., разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, принадлежит на праве собственности Савцову М.Д.

Шугуров А.Ф., обратился в суд с иском к администрации Неверкинского района Пензенской области и Савцову М.Д. В обоснование указал, что заключенный ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Неверкинского района и Савцовым М.Д. договор купли-продажи земельного участка является недействительной сделкой, поскольку был совершен в нарушение требований закона, нарушает его права и законные интересы. По данному договору Савцову М.Д. был продан участок общей площадью 34 809 кв.м, по адресу: "адрес", кадастровый номер N, включающий в себя земельный участок с кадастровым номером N с адресом: "адрес", выделенный ему в рамках государственной программы "Дом для молодой семьи" для индивидуального жилищного строительства. Постановлением администрации Неверкинского сельсовета от ДД.ММ.ГГГГN ему в рамках государственной программы "Дом для молодой семьи" был предоставлен земельный участок площадью 1 000 квадратных метров на землях поселений по адресу: "адрес", c кадастровым номером N, для индивидуального жилищного строительства. Во исполнение данного постановления между ним и администрацией Неверкинского сельсовета был заключен договор аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ сроком на 2 года, то есть до ДД.ММ.ГГГГ, для индивидуального жилищного строительства. ДД.ММ.ГГГГ им было получено разрешение на строительство N. На указанном земельном участке им был возведен жилой дом. По истечении срока действия договора он продолжал пользоваться спорным земельным участком при отсутствии каких - либо возражений со стороны администрации; каких - либо уведомлений о прекращении договора аренды и требований о передаче земельного участка он не получал. ДД.ММ.ГГГГ постановлением администрации Неверкинского сельсовета выделенному ему земельному участку с кадастровым номером N был присвоен адрес: "адрес". ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ им были получены выписки из похозяйственней книги администрации Неверкинского сельсовета, согласно которым ему на праве пользования принадлежит указанный земельный участок. При этом каких-либо уведомлений о продаже земельного участка или требований освободить земельный участок при обращении за выписками ему также не предъявлялось. Полагает, что в силу п.2 ст. 621 ГК РФ заключенный между ним и администрацией Неверкинского сельсовета договор аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В силу того, что его работа связана с частыми и продолжительными командировками в другой регион РФ, строительство дома затянулось. До настоящего времени не смог зарегистрировать в установленном порядке право собственности на жилой дом. О продаже выделенного ему земельного участка Савцову М.Д. ему не было известно до ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается ответом из администрации Неверкинского района от ДД.ММ.ГГГГN, в котором было сообщено о продаже выделенного ему земельного участка. Кроме того, на основании ст. ст. 35, 36 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ он также имел преимущественное право покупки земельного участка, который был продан администрацией Неверкинского района Савцову М.Д. Просил: признать недействительным договор купли-продажи N от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка общей площадью 34 809 кв.м, по адресу: "адрес", кадастровый номер N, заключенный между администрацией Неверкинского района и гражданином Савцовым М.Д.; применить последствия недействительности сделки и привести стороны в первоначальное положение, существовавшее до заключения сделки; признать договор аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ним и администрацией Неверкинского сельсовета, действующим с неопределенным сроком действия.

Неверкинский районный суд Пензенской области постановилвышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе Шугуров А.Ф. просил об отмене решения как незаконного и необоснованного, постановленного с нарушением судом норм процессуального права. В обоснование ссылался на доводы, аналогичные мотивам обращения в суд, а также нарушение судом установленного ч.2 ст.199 ГПК РФ срока изготовления мотивированного решения. Новым решением просил его иск удовлетворить.

В судебном заседании апелляционной инстанции истец Шугуров А.Ф. и его представитель Мироедов А.М. доводы апелляционной жалобы поддержали.

Представитель ответчика Савцова М.Д. - Тугушев Е.А., действующий на основании доверенности, просил решение оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, в суд не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом. Судебная коллегия в соответствии со ст.167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие неявившихся участников процесса.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив законность решения применительно к ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст. 166 ГК РФ в редакции на дату заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Согласно положениям ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Обращаясь в суд с настоящим иском, Шугуров А.Ф. указал, что договор купли-продажи земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между администрацией Неверкинского района Пензенской области и Савцовым М.Д., противоречит закону и нарушает его права, поскольку на момент его заключения часть указанного участка находилась у него в аренде на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ

Из анализа ч.1 ст.3, ч.1 ст. 4, ч.1 ст. 56 ГПК РФ следует, что именно истец должен представить доказательства того, что его права или законные интересы нарушены и что используемый им способ защиты влечет пресечение нарушения и восстановление права.

Разрешая исковые требования Шугурова А.Ф., суд первой инстанции признал установленным и исходил из того, что государственная регистрация договора аренды N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ним и администрацией Неверкинского сельсовета, не была осуществлена; фактически обязательства по договору аренды истцом не исполнялись; первичный (подлинный) документ, подтверждающий право истца на аренду земельного участка, являющегося частью земельного участка, проданного Савцову М.Д. по договору купли-продажи N от ДД.ММ.ГГГГ, в суд не представлен, в связи с чем отказал в удовлетворении требования Шугурова А.Ф. о признании договора аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Шугуровым А.Ф. и администрацией Неверкинского сельсовета Неверкинского района Пензенской области, действующим с неопределенным сроком действия.

Данные выводы суда, по мнению судебной коллегии, являются правильными, основанными на собранных по делу и правильно оцененных доказательствах, соответствует фактическим обстоятельствам и нормам законодательства.

Согласно ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст.609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункты 1, 2).

Согласно п.2 ст.26 ЗК РФ договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более подлежит государственной регистрации.

В соответствии с ч.1 ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно ч. 3 ст. 433 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 01.06. 2015 г.) договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Как усматривается из положений ст.621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Из материалов дела следует, что Шугурову А.Ф. на основании постановления главы местного самоуправления Неверкинского сельсовета Пензенской области N от ДД.ММ.ГГГГ был предоставлен в аренду земельный участок площадью 1000 кв.м. на землях поселений по адресу: "адрес" для индивидуального жилищного строительства в рамках программы "Дом для молодой семьи".

Истцом суду представлена простая ксерокопия договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому Шугурову А.Ф. на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ предоставлен в аренду вышеуказанный земельный участок для индивидуального жилищного строительства. Подлинник договора аренды не представлен.

Из кадастрового плана земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра) с кадастровым номером N от ДД.ММ.ГГГГN усматривается, что земельный участок расположен по адресу: "адрес" участка 1000 кв.м., в разделе "сведения о частях земельного участка и обременениях" указано: аренда земли в пользу Шугурова А.Ф.

Согласно выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГN земельный участок с кадастровым номером N, расположен по адресу: "адрес" площадь участка 1000 кв.м., граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства, объект недвижимости снят с кадастрового учета ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из ксерокопии договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, размер арендной платы за земельный участок установлен- "данные изъяты". за 2 года, арендная плата вносится арендатором ежемесячно (п.п.3.1,3.2). Срок аренды определен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п.2.1). По истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами арендатор имеет право заключить договор аренды на новый срок на согласованных Сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за 3 (три) месяца до истечения срока действия договора (п.4.3.3). Арендатор после подписания договора и изменений к нему обязан произвести его государственную регистрацию в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п.4.4.5). Также текст договора содержит условие о том, что в случае заключения договора аренды на срок более 1 года договор регистрируется в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Пензенской области (л.д.9-11 том 1).

Из разъяснений, содержащихся в п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" следует, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В силу изложенного, юридическими значимыми обстоятельствами по делу являются отсутствие разногласий сторон договора аренды по существенным условиям и фактическое исполнение договора аренды.

Между тем, подлинник договора аренды суду представлен не был, государственная регистрация договора аренды произведена не была, истец арендные платежи по договору не оплачивал, после истечения срока аренды к арендодателю по вопросу заключения договора аренды на новый срок не обращался. Данные обстоятельства истцом не оспорены.

При указанных обстоятельствах у суда первой инстанции отсутствовали основания для признания договора аренды земельного участка заключенным, и соответственно для удовлетворения требования о признании указанного договора действующим на неопределенный срок.

Кроме того, как правильно отметил суд первой инстанции, данное требование заявлено истцом к ненадлежащим ответчикам, поскольку администрация Неверкинского района Пензенской области, а также Савцов М.Д. не являются сторонами договора аренды земельного участка.

Также обоснованно суд не усмотрел и оснований для удовлетворения исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи N от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером N, заключенного между администрацией Неверкинского района и Савцовым М.Д., и применении последствий недействительности сделки.

Согласно ст. 168 ГК РФ в редакции на дату заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Оспаривая договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ со ссылкой на включение в состав продаваемого земельного участка земельного участка с кадастровым номером N, занимаемого им по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, истец доказательств указанному доводу, отвечающих требованиям ст. 59,60 ГПК РФ, не представил.

Так, договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ по вышеизложенным основаниям является незаключенным.

Границы участка с кадастровым номером N до настоящего времени не установлены в соответствии с действующим законодательством. Землеотводные документы на указанный участок, содержащие описание "документальных" границ предоставленного земельного участка с координатами поворотных точек, либо привязками к существующим объектам недвижимости, и сведения о закреплении на местности границ земельного участка в материалах дела отсутствуют.

Ссылки истца на положения ст. ст. 35, 36 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ, из которых по мнению истца, следует его преимущественное право покупки земельного участка, в отсутствие доказательств законности занятия истцом данного участка, являются несостоятельными. До настоящего времени права на жилой дом, построенный истцом, не зарегистрированы, в гражданский оборот в качестве объекта недвижимости он не введен.

Постановлению администрации Неверкинского района Пензенской области N от ДД.ММ.ГГГГ, выпискам из похозяйственных книг от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, как доказательствам, подтверждающим права истца на земельный участок, судом первой инстанции дана оценка, соответствующая требованиям ст. 67 ГПК РФ, оснований сомневаться в которой у судебной коллегии не имеется.

Доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку установленного судом, не содержат данных, которые не были приняты во внимание судом первой инстанции при постановлении обжалуемого решения, но имели существенное значение, и сведений, опровергающих выводы суда, содержащиеся в этом решении, и не могут повлечь отмену решения.

Нарушений норм процессуального права, которые могли бы привести к неправильному разрешению дела и в силу ст. 330 ГПК РФ повлечь отмену решения суда, судом первой инстанции при рассмотрении вышеуказанного спора не допущено. Изготовление мотивированного решения с нарушением установленного ч.2 ст. 199 ГПК РФ срока к таковым не относится.

При указанных обстоятельствах решение суда отмене и изменению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 328- 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Неверкинского районного суда Пензенской области от 06.07.2017 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Шугурова А.Ф. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи