Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 12 октября 2017 г.

Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 12 октября 2017 г.
(Извлечение)

Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в составе

председательствующего судьи Брянского В.Ю.,

судей Луневой С.П., Болотовой Л.А.,

при секретаре Мазикиной А.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя заинтересованного лица администрации г.Ессентуки по доверенности Д. В.С.

на решение Ставропольского краевого суда от 07 августа 2017 года по административному делу по административному исковому заявлению

ООО "Манхэттен Братеево" к Министерству имущественных отношений СК, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

заслушав доклад судьи Луневой С.П.,

УСТАНОВИЛА:

ООО "Манхэттен Братеево" обратилось в суд с вышеназванным иском (впоследствии уточненным), в обоснование которого указало, что приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского "Об утверждении результатов государственной оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае" от 27.11.2015 N 1380 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 01.01.2015.

В результате кадастровая стоимость земельных участков, принадлежащих ООО "Манхэттен Братеево" на праве собственности, определена в следующих размерах :

с кадастровым номером 26:* - 150 010 305,28 руб.;

с кадастровым номером 26:* - 109 684 371,28 руб.;

с кадастровым номером 26:* - 372 667 633,19 руб. по состоянию на дату оценки 01.01.2015.

Считает, что внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость земельных участков превышает рыночную стоимость, чем затрагиваются его права и обязанности по уплате налоговых платежей, которые рассчитываются непосредственно из результатов определения кадастровой стоимости.

Административный истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по ставропольскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанных земельных участков. Решением Комиссии от 12.08.2016 заявление общества отклонено.

В связи с изложенным, основываясь на результатах отчетов независимой оценки об определении рыночной стоимости земельных участков N *03.2016, N 00*/*.2016, N 010/* от 31.03.2016 и положительные экспертные заключения общероссийской общественной организации Российское общество оценщиков" Экспертный совет на отчеты об оценке, административный истец обратился в суд.

Просит суд установить кадастровую стоимость земельных участков:

земельного участка N * с кадастровым номером 26:*, расположенного по адресу: *, г. *, в восточной части города Е*, вдоль автомобильной дороги Е* - П*, площадью 53 488 кв.м., в размере равном его рыночной стоимости 53 650 000 рублей;

земельного участка N * с кадастровым номером 26:*, расположенного по адресу: *, в восточной части города Е*, вдоль автомобильной дороги *, площадью 39 365,6 кв.м., в размере равном его рыночной стоимости

43 853 000 рубля;

земельного участка N * с кадастровым номером 26:*, расположенного по адресу : *, г. Е*, в восточной части города Е*, вдоль автомобильной дороги *, площадью 136 066,2 кв.м., в размере равном его рыночной стоимости 151 580 000 рублей.

Обжалуемым решением Ставропольского краевого суда от 07 августа 2017 года административное исковое заявление удовлетворено.

В апелляционной жалобе представитель заинтересованного лица администрации г.Ессентуки Ставропольского края по доверенности Д* В.С. просит отменить обжалуемое решение суда, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме, полагая, что удельный показатель кадастровой стоимости спорных земельных участков соответствует удельному показателю кадастровой стоимости аналогичных земельных участков, расположенных в соседних кадастровых кварталах. В связи с чем, для снижения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровым номером 26*, кадастровым номером 26:* кадастровым номером 26:* не имеется оснований. Сравнительная оценка объектов недвижимого имущества является правомерной и обоснованной. Заключение экспертов не соответствуют ФСО N7, так как, экспертами не в полном объеме проведен анализ рынка, сравнительный анализ, а также анализ наиболее эффективного пользования, в отношении спорных земельных участков. Установленная судом кадастровая стоимость спорных земельных участков занижена необоснованно.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель административного истца по доверенности Е. О.Н. просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель заинтересованного лица ООО "Лэнд Девелопмент" по доверенности Е* О.Н. просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Заслушав явившихся по делу лиц, проверив материалы дела, оценив имеющиеся в деле доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО "Манхэттен Братеево" является собственником земельных участков с кадастровыми номерами:

26:* по адресу: *, в восточной части города Е*, вдоль автомобильной дороги *, площадью 53 488 кв.м., разрешенное использование - под строительство и эксплуатацию объектов коммерческой недвижимости (торгово-развлекательный центр с гостевой парковкой, гостиница, складской и офисный комплекс);

26* по адресу: *, в восточной части города Е*, вдоль автомобильной дороги *, площадью 39 365,6 кв.м., разрешенное использование под строительство и эксплуатацию объектов коммерческой недвижимости (торгово-развлекательный центр с гостевой парковкой, гостиница, складской и офисный комплекс);

26:* по адресу: *, в восточной части города Е*, вдоль автомобильной дороги *, площадью 136 066,2 кв.м., разрешенное использование под строительство и эксплуатацию объектов коммерческой недвижимости (торгово-развлекательный центр с гостевой парковкой, гостиница, складской и офисный комплекс).

Согласно кадастровым справкам о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 30.11.2016 кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2015 определена в государственном кадастре недвижимости в размере :

земельный участок с кадастровым номером 26:* -

150 010 305,28 руб. (т. 1 л.д. 39);

земельный участок с кадастровым номером 26:* -

109 684 371.28 руб. (т. 1 л.д. 38);

земельный участок с кадастровым номером - 372 667 633,19 руб.

(т. 1 л.д. 37).

В соответствии с отчетом N 008/03.2016 от 31.03.2016 выполненным оценщиком ИП Ц.Е.А. об оценке рыночной стоимости земельного участка N 7 с кадастровым номером 26:*, рыночная стоимость данного земельного участка составила - 53 650 000 руб. (т. 3 л.д. 67-201). На данный отчет получено положительное экспертное заключение ООО "Российское общество оценщиков "Экспертный совет" N 1312/2016/1 от 29.04.2016, в соответствии с выводами которого отчет об оценке соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЭ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в РФ", соответствует федеральным стандартам-оценки, соответствует ССО РОО 2015 и заданию на оценку (т.4 л.д. 1-21).

В соответствии с отчетом N 009/03.2016 от 31.03.2016 выполненным оценщиком ИП Ц. Е.А. об оценке рыночной стоимости земельного участка N 8 с кадастровым номером 26:*, рыночная стоимость данного земельного участка составила - 43 853 000 руб. (т. 4 л.д. 1-120). На данный отчет получено положительное экспертное заключение ООО "Российское общество оценщиков "Экспертный совет" N 1312/2016/1 от 29.04.2016, в соответствии с выводами которого отчет об оценке соответствует требованиям Федерального закона N 135-Ф3 от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в РФ", соответствует федеральным стандартам оценки, соответствует ССО РОО 2015 и заданию на оценку (т. 4 л.д. 22-42).

В соответствии с отчетом N 010/03.2016 от 31.03.2016 выполненным оценщиком ИП Ц* Е.А. об оценке рыночной стоимости земельного участка N 9 с кадастровым номером 26:*, рыночная стоимость энного земельного участка составила - 151 580 000 руб. (т. 4 л.д. 121-246). На данный отчет получено положительное экспертное заключение

ООО "Российское общество оценщиков "Экспертный совет" N 1312/2016/1 от 29.04.2016, в соответствии с выводами которого отчет об оценке соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЭ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в РФ", федеральным стандартам оценки, ССО РОО 2015 и заданию на оценку (т.4 л.д. 43-63).

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю от 12.08.2016 заявление ООО "Манхэттен Братеево" об изменении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 26:*, 26:*, 26:*, поступившее в комиссию 13.07.2016, отклонено, со ссылкой на недостатки отчетов об оценке рыночной стоимости земельных участков, принадлежащих административному истцу на праве собственности (т. 3 л.д. 43-45).

В процессе рассмотрения дела в целях подтверждения достоверности заявленной величины рыночной стоимости земельного участка по ходатайству представителя административного истца на основании определения Ставропольского краевого суда от 09.02.2017 по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено

ООО "ТАИС".

Согласно заключению эксперта N 30/2017-Э от 01.06.2017 рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2015 составила:

земельного участка N* с кадастровым номером 26:*, расположенного по адресу: *, в восточной части города Е*, вдоль автомобильной дороги *, площадью 53 488 кв.м. - 57 006 000 руб.;

земельного участка N* с кадастровым номером 26:*, расположенного по адресу: *, г. Е*, в восточной части

города Е*, вдоль автомобильной дороги *, площадью 39 365,6 кв.м. - 46 137 000 руб.;

земельного участка N* с кадастровым номером 26:*, расположенного по адресу: *, в восточной части города Ессентуки, вдоль автомобильной дороги *, площадью 136 066,2 кв.м. - 159 469 000 руб. (т. 6 л.д. 5-84).

В соответствии с частями 1 и 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 названной статьи является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Разрешая спор и удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из того, что кадастровая стоимость земельного участка должна быть установлена в размере его рыночной стоимости на основании заключения судебной оценочной экспертизы N 30/2017-Э от 01.06.2017 ООО "ТАИС".

Судебная коллегия находит указанные выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, соответствующими нормам законодательства, регулирующего возникшие правоотношения, и представленным доказательствам.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 79, 80 ГПК РФ, статьи 77, 78 КАС РФ).

Из материалов дела следует, что при судебной оценочной экспертизы суд исходил из необходимости определения рыночной стоимости земельного участка в целях установления юридически значимых обстоятельств по делу.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, оснований не доверять представленному заключению экспертизы у судебной коллегии не имеется.

Заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим достаточный профессиональный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемых объектов и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Из данного экспертного заключения следует, что экспертом проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки. При этом в экспертном заключении проведен анализ рынка в стране и регионе, объекта оценки, определен сегмент рынка, к которому относятся оцениваемые объекты, приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости земельного участка. При определении рыночной стоимости экспертом применен сравнительный подход - метод прямого сравнительного анализа продаж. В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами суду не представлено.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Оценив проведенную судебную экспертизу, суд первой инстанции указал, что при оценке объектов недвижимости, экспертом осуществлено визуальное обследование исследуемых объектов с применением фотографирования, при допущении, что осматриваемые объекты на дату исследования находились в таком же состоянии, как и на дату осмотра. Оценке подлежали объекты - земельные участки, расположенные в

г. Е*, в восточной части города, вдоль - автомобильной дороги *. Назначение земельных участки и разрешенное использование - для объектов общественно-делового значения; под строительство и эксплуатацию объектов коммерческой недвижимости (торгово-развлекательный центр с гостевой парковкой, гостиница, складской и офисный комплекс). Объекты оценки на дату осмотра не используются по назначению. Окружающая застройка преимущественно коммерческая, производственно-коммунальная. Уровень развития инфраструктуры низкий. Район, в котором расположены оцениваемые земельные участки, привлекателен для размещения объектов коммерческого назначения, на участках отсутствуют улучшения, имеются инженерные коммуникации - электроснабжение, газоснабжение по меже.

Из таблицы сравнения следует, что объекты-аналоги сопоставлялись с объектами оценки по местоположению, цене предложения, состоянию рынка, как активного (аналогичный вывод содержится и в отчете об оценке л.д. 42), объему оформленных прав, рыночным условиям, площади участка, функциональному использованию участка, наличию инженерных коммуникация, транспортной доступности.

Для определения рыночной стоимости данных земельных участков экспертом подобраны 3 объекта-аналога, расположенные в г. Е*, на окраине города, также как и оцениваемые земельные участки, с указанием дынных, позволяющих определить местонахождение данных объектов- аналогов, целевое использование которых имеет сопоставимое функциональное назначение. Все объекты-аналоги имеют коммуникации на меже. Корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены экспертом на уторговывание, на масштабность, поскольку отобранные объекты-аналоги не совпадают по всем элементам сравнения с объектом оценки. Применение корректировок, как и отказ от их применения экспертом мотивирован в заключении.

Из расчета стоимости оцениваемых земельных участков, указанных в административном иске, следует, что стоимость 1 кв.м. недвижимости составила 1172 руб., что находится в диапазоне цены предложения земельных участков аналогичных объекту оценки сегмента рынка, которые варьируются от 375 руб./кв.м. до 2500 руб./кв.м., средняя цена предложений по данным объектам равна - 1141 руб. (л.л.45 заключения эксперта).

С доводами апелляционной жалобы судебная коллегия не может согласиться по тем мотивам, что в соответствии с положениями ст. 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (ч. 1). Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (ч. 2). Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (ч. 3). Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (ч. 4).

Именно с позиции положений ст. 84 КАС РФ суд первой инстанции и оценивал доказательства по настоящему делу, в том числе и заключение эксперта.

При этом судом первой инстанции не придано ни одному из доказательств установленной силы.

Оснований для переоценки доказательств, уже оцененных судом первой инстанции, у судебной коллегии не имеется.

Судебная коллегия, соглашаясь с выводами суда первой инстанции, не находит оснований к отмене постановленного по делу решения, поскольку судом правильно определены юридически значимые обстоятельства дела, применен закон, подлежащий применению к возникшим правоотношениям, дана надлежащая оценка исследованным доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права не допущено.

Доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо новых обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда первой инстанции или опровергали выводы судебного решения, в связи с чем, не могут служить основанием к его отмене.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по доводам жалобы не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 307-311 КАС РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ставропольского краевого суда от 07 августа 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: