Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан от 16 октября 2017 г. по делу N 33-4883/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан в составе:

председательствующего Биремовой А.А.,

судей Зайнудиновой Ш.М. и Сатыбалова С.К.,

при секретаре судебного заседания Дибировой М.Г.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе директора МУП "Маджалисское" Темирбулатова А. на решение Кайтагского районного суда Республики Дагестан от 27 июля 2017 года, которым постановлено:

"Удовлетворить исковые требования Мамациева Р. М..

Обязать МУП "Маджалисское" продлить с Мамациевым P.M. договор аренды (субаренды) земельного участка в местности "Кабаз-кутан" площадью 21 га на 10 лет, т.е. до августа 2027 года".

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Дагестан Зайнудиновой Ш.М., выслушав объяснения представителя МУП "Маджалисское" по доверенности - Махмудова М.К., администрации МО"сельсовет Маджалисский" по доверенности Сулейманова И.А.., поддержавших доводы апелляционной жалобы, Мамациева Р.М. и его представителя Сулеймановой З.А., просивших решение суда оставить без изменения, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Мамациев P.M. обратился в суд с исковым заявлением к МУП "Маджалисское" о понуждении заключить договор аренды на новый срок, указав, что 15 июня 2016г. он с арендатором МУП "Маджалисское" в лице директора Абдулхаликова М.Б. заключили договор временного пользования земельным участком, расположенным в местности "Кабаз- кутан" Кайтагского района общей площадью 21 га сроком на один год для выращивания сельхозпродукции-винограда.

Земельный участок более 20 лет никем не использовался, участок находится на склоне местности "Кабаз-кутан", территория не поливная, т.е. зона рискованного земледелия. Для освоения данной территории требуется провести оросительную систему. С момента предоставления в аренду начато его освоение в плане подъема плантажа, выравнивания плантажа и дискования, на нем засеяны сельскохозяйственные культуры, многолетние насаждения-виноград 6 столовых сортов, завершена посадка виноградных саженцев в количестве 23 300 шт. на сумму 1 490 000 руб., и на их посадку потрачено 300 тыс. руб.

В процессе посадки винограда внесено минеральных удобрений в количестве 1 тонн, проведена химическая защита сходов один раз, произведено дискование между рядами и прополка 3 и 5 га участка, всего на сумму 96 000 руб. Всего на создание виноградного участка с накладными расходами потрачено 2 443 000 руб.

Согласно п.2 договора Мамациевым P.M., произведена оплата арендной платы в сумме 10 500 руб. (приходный кассовый ордер N 209 от 26.12.2016 г.), он надлежаще исполнял условия вышеуказанного договора, претензий к исполнению обязательств настоящего договора со стороны МУП "Маджалисское" нет.

До окончания действия договора истец письменно обратился к ответчику МУП "Маджалисское" о пролонгации договора аренды на новый срок, т.е. продлить срок аренды на 49 лет. Однако ответчиком не уведомлен об отказе о заключении договора аренды на 49 лет общей площадью 21 га, т.е. между сторонами не достигнуто соглашение на пролонгацию аренды земельного участка на новый срок (49 лет) и на указанную площадь (21 га).

Согласно требованиям ст.22 ЗК РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 ГК РФ и ФЗ от 24.07.02г. N101 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Согласно п.2 ст.621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Для признания договора возобновленным необходимы два условия: во- первых арендатор продолжает пользование имуществом после истечения срока договора и во-вторых арендодатель против этого не возражает. Договор в указанных случаях считается возобновленным на неопределенный срок, что означает наличие у каждой из сторон права в любое время отказаться от него, предупредив об этом другую сторону за три месяца при аренде недвижимого имущества.

Согласно ФЗ от 24.07.2002г. N101 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет, за исключением случаев, установленных настоящим Федеральным законом.

Этим же законом предусмотрено, что площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается.

Согласно положениям пункта 4 ст.445 ГК РФ, если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Согласно пункту 1 статьи 34 ЗК РФ органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков.

Просит обязать ответчика МУП "Маджалисское" понудить заключить с истцом договор долгосрочной аренды земельного участка с кадастровым номером 05:14:000057:0554 общей площадью 21га, расположенного по адресу: местность "Кабаз-кутан" Кайтагского района РД сроком на 49 лет.

Судом постановленоприведенное выше решение.

В апелляционной жалобе директора МУП "Маджалисское" Темирбулатова А. ставится вопрос об отмене оспариваемого решения, указывая что, суд первой инстанции вынес необоснованное решение в той части, где указано, что Мамациев P.M. посадил виноградник на данном земельном участке. В материалах дела имеется вся документация, подтверждающая, что посадку винограда совершило МУП "Маджалисское", а Мамациев P.M. оказывал услуги по посадке согласно договорам и актам оплаты в размере 1 млн. 773 тыс. (договора, акты и платежная документация прилагается)

Кроме того, суд в решении указывает на земельный участок кадастровым номером 05:14:000057:0554 общей площадью 21 га, но данный кадастровый номер является номером общего массива площадью 960 га, который МУП

"Маджалисское" арендует у муниципального образования "сельсовет

Маджалисское" (договор аренды, свидетельство о праве государственной

регистрации прилагается). Отсюда следует, суд обязал, передать в субаренду весь массив земельного участка площадью 960 га. Суд вынес решения, не запросив, необходимые сведения у компетентных органов, а просто со слов истца.

Земельный участок 21 га не сформирован, не значится на кадастровом

учете, границы не определены, т.е. земельный участок не может быть

выставлен на долгосрочную аренду (субаренду), так как в соответствии со

ст. 39.11. Земельного кодекса РФ, процедуры подготовки и организации

аукциона на право заключения договора долгосрочной аренды земельного

участка, находящихся в государственной или муниципальной

собственности не соблюдены.

В возражениях на апелляционную жалобу Мамациев Р.М. просит решение суда оставить без изменения как законное и обоснованное.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации земельные участки могут быть переданы в аренду.

Отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения регулирует Федеральный закон от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Пунктом 1 статьи 9 названного Федерального закона в редакции от 18 июля 2005 года установлено требование, согласно которому в аренду могут быть переданы земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, прошедшие государственный кадастровый учет.

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах).

Статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

Согласно пунктам 2, 3 и 4 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации граждане, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных участков в собственность или в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, подают заявления в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса.

В заявлении должны быть определены цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры и местоположение, испрашиваемое право на землю.

Орган местного самоуправления на основании указанного в пункте 2 настоящей статьи заявления либо обращения исполнительного органа государственной власти, предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса, с учетом зонирования территорий в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Заявитель обеспечивает за свой счет выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, согласно арендному договору от 15.06.2016 года, а также от 15.06. 2017 года для временного пользования земельным участком в местности "Кабаз - кутан" МУП "Маджалисское" Кайтагского района, истцу был выделен земельный участок площадью 21 га, для выращивания сельскохозяйственной продукции сроком на 1 (один) год с возвратом арендателю 15.06.2017 года. Арендатор Мамациев P.M. обязан использовать земельный участок в полном объеме по целевому назначению, не допустив загрязнения, захламления, деградации и ухудшения плодородия почв, выполнив требования, предусмотренные ЗК РФ. Оба договора субаренды не зарегисьрированы в соответствии с требованиями ст.131,164, 609 ГК РФ.

Договор аренды земельного участка в силу п.2 ст.26 Земельного кодекса РФ не подлежит государственной регистрации.

Удовлетворяя требования заявителя, суд первой инстанции исходил из того, что истцом были предоставлены необходимые документы для продления срока получения земельного участка в субаренду, указана цель его использования - для использования в целях выращивания винограда, а также срок аренды. С учетом заявленной цели земельного участка и отсутствия доказательств каких-либо ограничений в его использовании, суд пришел к выводу о том, что оснований для отказа в предоставлении земельного участка на указанный заявителем срок субаренды у ответчика, в связи с чем отказ МУП "Маджалисское" является незаконным.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда в силу следующего.

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

В соответствии со статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды.

Согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды (субаренды) заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В силу пункта 17 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" в случае, когда в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенном до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, содержится условие о порядке получения арендатором согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду или распоряжение правом аренды иным способом, стороны должны руководствоваться данным условием договора.

Согласно пункту 3 статьи 22 Земельного кодекса РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) пункт 3 статьи 22 ЗК РФ утратил силу с 01.03.2015.

В статье 34 Закона N 171-ФЗ содержатся переходные положения, для тех, кто начал процедуру получения публичного земельного участка в аренду до 01.03.2015. В частности, пунктом 1 названной статьи предусмотрено, что до 01.03.2018 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или безвозмездное пользование в соответствии со статьями 31 и 32 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Закона) на основании заявления без проведения торгов, если предоставление такого земельного участка лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, принятым до 01.03.2015, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка. Однако случай, когда лицо, получившее право аренды до 01.03.2015, пожелает заключить договор аренды на новый срок по ранее действовавшим правилам (пункт 3 статьи 22 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015), в переходных положениях отсутствует.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В соответствии с п. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ)

Поскольку заявление о заключении договора аренды вышеуказанного земельного участка на длительный срок подано истцом после вступления в силу изменений в Земельный кодекса РФ, а первоначальное предоставление истцу по аренды земельного участка для временного пользования землей без проведения торгов не подпадает под перечисленные в подпунктах 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ случаи предоставления земельных участков без проведения торгов, условие подпункта 4 пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ не соблюдается, следовательно, по Земельному кодексу РФ в действующей редакции право на заключение нового договора аренды арендуемого земельного участка без проведения торгов истец не имеет.

В силу статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ (абзац 5 пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Так, срок действия договора субаренды с Мамациевым Р. истекает 15.06.2018 года, однако до истечения срока Мамациевым Р. поставлены требования о понуждении ответчика к заключению с ним долгосрочного договора субаренды, считая, вопреки приведенным выше положениям закона, возможным получить без проведения торгов, установления на местности границ участка, в субаренду 21 га земли.

Мамациев, согласно имеющимся в деле актам, а также его же объяснениям, за высаженными осенью 2016 года на спорном земельном участке кустами винограда не ухаживает, участок зарос бурьяном, большая часть саженцев высохла. Несмотря на наличие с ним договора субаренды спорного участка до лета 2018 года, Мамациев Р., с его слов, из- за отказа МУП "Маджалисское" заключить с ним договор субаренды на 49 лет, не поддерживает и не намерен поддерживать посаженные виноградники.

Таким образом, судом первой инстанции неправильно определены возникшие между сторонами правоотношения и закон, подлежащий применению.

С учетом изложенного решение суда подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в иске.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Кайтагского районного суда Республики Дагестан от 27 июля 2017 года отменить. Принять по делу новое решение. В удовлетворении исковых требований Мамациева Р. М. к МУП "Маджалисское" об обязании продлить договор субаренды земельного участка в местности "Кабаз-кутан" на новый срок - отказать.

Председательствующий:

Судьи: