Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 05 октября 2017 г. по делу N 33-20742/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:

председательствующего

Шиловской Н.Ю.

судей

Кудасовой Т.А., Ничковой С.С.

при секретаре

Дарбаковой Н.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании 05 октября 2017 года гражданское дело N 2-3814/2017 по апелляционной жалобе Лукинской Ирины Николаевны на решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 05 июля 2017 года по иску Лукинской Ирины Николаевны к обществу с ограниченной ответственностью "Стройкорпорация "Элис" о признании права собственности, признании ипотеку (залог) прекращенной (отсутствующей).

Заслушав доклад судьи Шиловской Н.Ю., объяснения представителя Лукинской И.Н. - Люкшина А.М., представителя Публичного акционерного общества "Сбербанк РФ", судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

Лукинская И.Н. обратилась в Выборгский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ответчику и, уточнив требования, просила признать за ней право собственности на " ... " доли в нежилом помещении N ... кадастровый N ... , расположенном по адресу: "адрес" признать ипотеку (залог) в отношении нежилого помещения N ... по адресу "адрес" прекращенной (отсутствующей).

В обоснование своих требований указала, что между сторонами 16.05.2013 заключен предварительный договор N ПМ-467Л/ШО-9 купли-продажи доли автостоянки, в соответствии с которым истец обязался уплатить по договору сумму в размере 900000,00 руб., а ответчик обязался заключить с истцом основной договор купли-продажи и передать в собственность истцу парковочное место N ... в

виде доли в праве собственности размером ориентировочно 4519/325713 на

указанное нежилое помещение, истец исполнил обязательства по оплате

приобретенного объекта, ответчик, свои обязательства не исполнил,

зарегистрировал право собственности на спорный объект недвижимости,

основной договор купли-продажи с истцом не заключил, на данное помещение 09.07.2013 зарегистрирован договор ипотеки спорного помещения в пользу публичного акционерного общества "Сбербанк России", переданное в последствие по договору цессии обществу с ограниченной ответственностью "Аптекарский". Истец обратилась к ответчику с претензией о заключении основного договора, до настоящего времени основной договор не заключен.

Решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 05 июля 2017 года в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе истица просит решение суда отменить, вынести по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.

Лукинская И.Н., представители общества с ограниченной ответственностью "Стройкорпорация "Элис", общества с ограниченной ответственностью "Аптекарский", Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, в заседание судебной коллегии не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом, доказательств уважительности причин неявки в суд не представила.

Согласно части 1 статьи 327, статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела в суде апелляционной инстанции.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав явившихся лиц, оценив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, между сторонами 16.05.2013 заключен предварительный договор N ПМ-467Л/ШО-9 купли-продажи доли автостоянки, в соответствии с которым стороны пришли к соглашению в будущем заключить договор купли-продажи доли в праве собственности, ориентировочный размер которой составляет " ... " на нежилое помещение, которое будет образовано путем разделения нежилого помещения N ... кадастровый N ... , расположенного по адресу "адрес" с целью использования его для автомобильной стоянки, ориентировочной площадью " ... " кв м с правом пользования местом N ... на условиях и в срок, установленным данным договором.

В соответствии с п. 1.4 данного договора стороны в течение 60 рабочих дней со дня получения продавцом свидетельства о государственной регистрации права собственности продавца на автостоянку заключат основной договор купли-продажи при условии выполнения сторонами своих обязательств по договору.

22.05.2013 истцом произведена оплата по предварительному договору в размере 900000,00 рублей, что подтвреждается платежным поручением N

638 ( л.д. 17).

09.08.2012 Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга обществу с ограниченной ответственностью "Стройкорпорация "Элис" выдано разрешение на ввод в эксплуатацию комплекса жилых и общественных зданий, включая подземную автостоянку, расположенных по адресу: "адрес"

"дата" зарегистрировано право собственности на помещение 166-Н за обществом с ограниченной ответственностью "Стройкорпорация "Элис" за N ... ( л.д. 19-21).

Как следует из материалов дела, между обществом с ограниченной ответственностью "Стройкорпорация "Элис" и публичным акционерным обществом "Сбербанк России" заключен договор N 1877-102710 об открытии невозобновляемой кредитной линии от 18.03.2010.

Также, между обществом с ограниченной ответственностью "Стройкорпорация "Элис" и публичным акционерным обществом "Сбербанк России" заключено дополнительное соглашение от 12.05.2010 года N 4 к договору N 1877-102710 об открытии невозобновляемой кредитной линии от 18.03.2010 года, из которого следует, что общество с ограниченной ответственностью "Стройкорпорация "Элис" предоставляет акционерному обществу "Сбербанк России" в залог имущественные права (права требования) на возводимые площади жилых помещений в строящемся комплексе по адресу "адрес", площадью не менее 39685,65 руб., принадлежащее ответчику на основании разрешения на строительство N 78-13173.1с-2008 от 14.07.2008 на земельном участке, кадастровый N ... , принадлежащем залогодателю.

В дальнейшем, между обществом с ограниченной ответственностью "Стройкорпорация "Элис" и публичным акционерным обществом "Сбербанк России" заключен договор последующей ипотеки N 1877-102710/10-14 от 24.03.2010 года, предметом залога является передача ответчиком в последующий залог объекта недвижимого имущества- земельного участка, площадью " ... " кв м по адресу "адрес".

24.03.2010 года между обществом с ограниченной ответственностью "Стройкорпорация "Элис" и публичным акционерным обществом "Сбербанк России" заключен договор залога имущественных прав N 1877-102710/10-02 предметом договора является передача ответчиком залогодержателю всех своих имущественных прав застройщика на возводимые площади коммерческие помещений.

03.12.2012 между обществом с ограниченной ответственностью "Стройкорпорация "Элис" и публичным акционерным обществом "Сбербанк России" заключен договор ипотеки, предметом которого является в том числе спорное нежилое помещение ( л.д. 150-290).

21.07.2016 по договору уступки прав требований

NГКЭЛИС/21072016, заключенному между Публичным акционерным обществом "Сбербанк России" и обществом с ограниченной ответственностью "Аптекарский" право требования, принадлежащее цеденту, в том числе и к обществу с ограниченной ответственностью "Стройкорпорация "Элис", вытекающее из вышеуказанных договоров

ипотеки перешло к цессионарию обществу с ограниченной ответственностью "Аптекарский", регистрация произведена 24.08.2016 г. на срок с 06.03.2014 по 08.12.2023.

Ответчик не оспаривает факт того, что им обязательства по разделу нежилого помещения N166 Н в соответствии с предварительным договором не исполнены, так же, стороны не оспаривают факт того, что основной договор купли-продажи в отношении спорного объекта заключен не был.

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции, оценив представленные по делу доказательства, установленные обстоятельства, объяснения сторон, приняв во внимание то обстоятельство, что ответчик передал нежилое помещение по спорному адресу в залог публичному акционерному обществу "Сбербанк России", государственная регистрация обременения прав на это помещение в виде ипотеки в пользу публичного акционерного общества "Сбербанк России" произведена, в дальнейшем по договору уступки права предмет залога, в том числе спорное помещение перешло к обществу с ограниченной ответственностью "Апткарский", основной договор между истцом и ответчиком купли-продажи не заключен, пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции в силу следующего.

В силу пункта 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в данном кодексе.

В соответствии с пунктами 1, 2 и 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, поскольку в заключенном сторонами предварительном договоре срок заключения основного договора не установлен, то он определяется в соответствии с абз. 2 п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации и составляет один год, этот срок истекал 16.05.2014.

Учитывая, что в указанный выше срок основной договор сторонами не заключен и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение о заключении основного договора, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором от 16.05.2013, в силу п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации прекратились 16.05.2014.

Наличие в договоре условия о предварительной оплате в счет исполнения обязательства по основному договору, подлежащему заключению сторонами в будущем, не изменяет существа заключенной сторонами сделки как предварительного договора, т.к. норм, ограничивающих возможность включения данного условия в предварительный договор, гражданское законодательство не содержит.

Положения п. 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", согласно которому если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, к спорным правоотношениям не применимы, поскольку касаются сделок в отношении будущей вещи, т.е. товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем (п. 1 постановления). В настоящем же случае сторонами заключен предварительный договор купли-продажи принадлежащего продавцу объекта недвижимости нежилого назначения, а не объекта, которые он намерен создать или приобрести в будущем.

Как установлено судом, ответчик передал спорное нежилое помещение по спорному адресу в залог Публичному акционерному обществу "Сбербанк России", а в дальнейшем на основании договора уступки обществу с ограниченной ответственностью "Аптекарский", государственная регистрация обременения прав на это помещение в виде ипотеки произведена в пользу общества с ограниченной ответственностью "Аптекарский", основной договор между сторонами не заключен, при этом, предварительный договор купли-продажи, по своей правовой природе, определенной частью 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, не является основанием для возникновения у покупателя каких-либо прав на объект купли-продажи. В связи с этим, передача спорного имущества во владение и в пользование истца до заключения основного договора купли-продажи, не может быть расценена, как передача имущества в смысле статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так, в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Фелерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 1 ст.223 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно пункту 2 той же статьи в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Исходя из приведенных положений закона и разъяснений право собственности не может быть признано за покупателем по договору купли-продажи недвижимого имущества, поскольку условием возникновения этого права является государственная регистрация.

В силу пункта 1 ст.551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Пунктом 3 той же статьи предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Как разъяснено в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Таким образом, надлежащим способом защиты прав истца могло бы являться только требование о государственной регистрации перехода права собственности на существующее помещение N ... (при условии, что объект находится во владении истца, и при условии представления доказательств, позволяющих определить назначение и состав помещения, количество машино-мест, произвести расчет приходящейся на истца доли в праве собственности) либо такое же требование, сопряженное с требованием о передаче объекта.

Заявленное истцом требование о признании права собственности в такой ситуации удовлетворению не подлежало.

В свою очередь, законные основания для удовлетворения требований истца, направленных на оспаривание обременения спорного объекта залогом (ипотекой), отсутствуют независимо от изложенного выше.

В пункте 60 вышеназванного постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 разъяснено, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Исходя из данного разъяснения определяющим обстоятельством для разрешения настоящего спора в указанной части является то, был ли объект до возникновения права залога фактически передан покупателю во исполнение обязательств продавца, поскольку право покупателя на защиту своего владения предполагает в том числе и возможность оспаривания сделки по передаче имущества в залог, если такая сделка совершена продавцом после его передачи покупателю.

Сходная ситуация, когда в отношении одной и той же вещи у продавца имеются обязательства перед разными кредиторами, урегулирована статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

В то же время указанные истцом фактически обстоятельства и представленные им доказательства не позволяют признать, что обременение имущества было установлено в нарушение прав истца в период, когда объект уже был передан в его владение, а свидетельствуют об обратном.

Так истец не указывает, что указанный объект ему был передан и он им владел, поскольку акт приема-передачи объекта сторонами договора не составлялся.

, а представленный истцом договор от 15.05.2014 с ООО "Радиус" косвенно указывает на то, что передача машино-места могла состояться именно тогда.

В свою очередь, как видно из выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, одновременно с регистрацией права собственности общества с ограниченной ответственностью "Стройкорпорация "Элис" на помещение N ... 09.11.2012 в отношении указанного объекта было зарегистрировано обременение в виде залога в силу закона на срок до 18.03.2015 в пользу публичного акционерного общества "Сбербанк России" на основании, в частности, договора об открытии невозобновляемой кредитной линии от 18.03.2010 N1877-102710, дополнительного соглашения от 12.05.2010.

Эти данные прямо свидетельствуют о том, что основание обременения спорного имущества возникло еще до ввода объекта в эксплуатацию (состоявшегося в августе 2012 года), до заключения с истцом договора от 16.05.2013, а соответственно, и до возможной передачи ему машино-места.

Вышеназванное обременение согласно выписке из ЕГРП было прекращено 18.05.2015 на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя от 07.04.2015.

Вместе с тем ранее, 09.07.2013, в пользу Публичного акционерного общества Сбербанк было установлено такое же обременение на срок с 09.07.2013 по 27.06.2023 (N ... ) на основании договора последующей ипотеки от 28.06.2013 и дополнительных соглашений к этому договору, N 1 от 10.06.2014 и N б/н от 31.03.2015

В дальнейшем в отношении того же объекта устанавливались новые обременения в пользу того же лица на основании договоров последующей ипотеки и дополнительных соглашений к ним.

В единый государственный реестр прав внесены записи о прекращении данных обременений 24.08.2016, но лишь в связи с уступкой прав (требований) Публичного акционерного общества "Сбербанк России" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Аптекарский", за которым одновременно были зарегистрированы такие же залоговые права на тех же основаниях.

Изложенное достоверно указывает на то, что оспариваемые истцом обременения возникли до передачи ему машино-места.

При этом по смыслу приведенных выше положений гражданского законодательства до передачи вещи за продавцом сохраняется право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом (п.1 ст.209 ГК РФ).

Действия продавца, имеющего основанное на договоре купли-продажи обязательство по передаче имущества покупателю, по передаче такого имущества в залог могут рассматриваться как нарушение обязательств перед покупателем, однако это не влечет недействительности залога. То же относится и к случаю, когда обременение уже существует к моменту заключения договора купли-продажи.

В такой ситуации покупатель имеет возможность либо отказаться от договора купли-продажи ввиду нарушения обязательств со стороны продавца и потребовать возмещения убытков, либо согласиться приобрести объект, обремененный залогом.

С учетом изложенного удовлетворение исковых требований, направленных на оспаривание залога, установленного в отношении объекта до исполнения договора купли-продажи, исключалось.

Доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к переоценке собранных по делу доказательств, которые оценены судом первой инстанции по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, что предусмотрено положениями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки выводов суда судебная коллегия не находит.

Иных доводов, влияющих на законность решения и требующих дополнительной проверки, апелляционная жалоба не содержит. В связи с этим судебная коллегия не находит оснований к отмене постановленного судом решения. Процессуальных нарушений, которые могут служить основанием к отмене решения суда, судебная коллегия также не усматривает.

Судебная коллегия считает, что при разрешении настоящего спора правоотношения сторон в рамках заявленных требований и закон, подлежащий применению, определены судом первой инстанции правильно, обстоятельства, имеющие правовое значение, установлены на основании добытых по делу доказательств, оценка которым дана согласно ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение суда отвечает требованиям п. 1 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которому при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению, и п. 4 ст. 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом, доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах, доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства, законы, которыми руководствовался суд.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 05 июля 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Лукинской Ирины Николаевны - без удовлетворения.

Председательствующий -

Судьи -