Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 20 сентября 2017 г. по делу N 33-20754/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Малининой Н.Г.

судей

Кордюковой Г.Л., Охотской Н.В.

при секретаре

Дарбаковой Н.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании 20 сентября 2017 года апелляционную жалобу Рытова Дмитрия Вячеславовича на решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 05 июля 2017 года по делу N2-3813/2017 по иску Рытова Дмитрия Вячеславовича к ООО "Стройкорпорация "Элис" о признании права собственности, признании ипотеки прекращенной.

Заслушав доклад судьи Малининой Н.Г., выслушав объяснения представителя истца Рытова Д.В. - Люкшина А.М., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя третьего лица ПАО "Сбербанк России" - Иванова П.П., возражавшего против отмены обжалуемого решения суда, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Рытов Д.В. обратился в Выборгский районный суд Санкт-Петербурга с исковым заявлением к ООО "Стройкорпорация "Элис" о признании право собственности на долю размером 16994/977140 нежилого помещения N" ... " кадастровый номер " ... " по адресу " ... ", о признании ипотеки (залога) в отношении спорного нежилого помещения прекращенной (отсутствующей).

В обоснование заявленных требований истец указал, что 19 ноября 2014 года между сторонами был заключен предварительный договор N " ... " купли-продажи доли, ориентировочный размер которой составляет 4519/325713 в праве собственности на нежилое помещение, которое будет образовано путем разделения нежилого помещения " ... ", расположенного на отметке 3,3 в жилом доме по адресу: " ... ", с целью использования его для автомобильной стоянки, ориентировочной общей площадью 9771,4 кв.м с правом пользования местом N " ... ". Обязательство по оплате обеспечительного платежа, в соответствии с п. 2 предварительного договора, в размере " ... " рублей исполнено им в полном объеме, однако ответчик от передачи доли и заключения основного договора купли-продажи в соответствии с п. 1.4 предварительного договора уклоняется.

09 июля 2013 года ответчик установилограничение права собственности на помещение в пользу ПАО "Сбербанк России", переданное в последствии по договору цессии ООО "Аптекарский", в виде ипотеки, что в будущем будет являться препятствием к свободному владению долей в праве собственности на помещение.

Решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 05 июля 2017 года в удовлетворении исковых требований Рытова Д.В. отказано.

В апелляционной жалобе Рытов Д.В. просит решение суда первой инстанции отменить, как незаконное, постановленное с нарушением норм материального и процессуального права.

На рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции истец Рытов Д.В., представитель ответчика ООО "Стройкорпорация "Элис", представители третьих лиц ООО "Аптекарский", Управление Росреетсра по СПб не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении слушания дела в суд апелляционной инстанции от ответчиков не поступало, доказательств уважительности причин неявки суду не представили. В апелляционной жалобе Платоновой Е.Е. содержится ходатайство о рассмотрении дела без ее участия. При таких обстоятельствах, в соответствии со ст. 167, ч. 1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса РФ коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, выслушав объяснения сторон апелляционного процесса, судебная коллегия не находит оснований к отмене обжалуемого решения.

Судом установлено и следует из материалов дела, что с 09 ноября 2012 года ООО "Стройкорпорация "Элис" на праве собственности принадлежит нежилое помещение N" ... ", расположенное по адресу: " ... ", что подтверждено выпиской из ЕГРП N " ... " от 08 ноября 2016 года.

19 ноября 2014 года между истцом и ООО "Стройкорпорация "Элис" заключен предварительный договор N " ... " купли-продажи, согласно п. 1.1 которого стороны пришли к соглашению о заключении в будущем договора купли-продажи доли в праве собственности, ориентировочный размер которой составляет 4519/325713 в праве собственности на нежилое помещение, образованное путем разделения нежилого помещения N " ... ", расположенного на отметке 3,3 в жилом доме по адресу: " ... ", с целью использования его для автомобильной стоянки, ориентировочной общей площадью 9771,4 кв. м, с правом пользования местом N " ... ".

В соответствии с п.2.2 предварительного договора сумма обеспечительного взноса составила " ... " рублей.

18.03.2010 года (в редакции дополнительного соглашения N 4 от 12.05.2010 года) заключен договор N " ... " об открытии невозобновляемой кредитной линии которого следует, что ООО "Стройкорпорация "Элис" предоставляет АО "Сбербанк России" в залог имущественные права (права требования) на возводимые площади жилых помещений в строящемся комплексе по адресу: " ... ", принадлежащее ответчику.

Между ООО "Стройкорпорация "Элис" и ПАО "Сбербанк России" заключен договор последующей ипотеки N " ... " от 24.03.2010 года, предметом залога является передача ответчиком в последующий залог объекта недвижимого имущества - земельного участка, площадью 18995 кв. м. по адресу " ... ".

24.03.2010 года между ООО "Стройкорпорация "Элис" и ПАО "Сбербанк России" заключен договор залога имущественных прав N " ... " предметом договора является передача ответчиком залогодержателю всех своих имущественных прав застройщика на возводимые площади коммерческих помещений, между ООО "Стройкорпорация "Элис" и ПАО "Сбербанк России" заключен 03.12.2012 года договор ипотеки, предметом ипотеки является в том числе спорное нежилое помещение.

Из содержания п. 4.1.2 договора ипотеки следует, что залогодатель ООО "Стройкорпорация "Элис" не вправе без письменного согласия залогодержателя распоряжаться предметом залога.

Согласия ПАО "Сбербанк России" на регистрацию перехода права собственности на спорное имущество в материалы дела не представлено.

21 июля 2016 года между ПАО "Сбербанк России" и ООО "Аптекарский" заключен договор уступки прав (требований) N " ... " в соответствии с которым цессионарий является правопреемником банка по обязательствам из кредитных договоров, обеспеченных ипотекой спорного помещения.

На момент разрешения спора доля истца не определена, объект не поставлен на технический учет.

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства, установленные обстоятельства, объяснения сторон и руководствуясь положениями ст. ст. 128, 130, 213, 218, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, принял во внимание то обстоятельство, что по условиям договора отчуждению в пользу истца подлежит доля в неопределенном согласно требованиям законодательства объекте, при этом согласие залогодержателя на переход права собственности на предмет залога не получено, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

В апелляционной жалобе, оспаривая постановленное решение суда, истец ссылается на неправильную квалификацию судом договора как предварительного, а также отсутствие запрета в действующем законодательстве на регистрацию права собственности на объекты незавершенного строительства.

Судебная коллегия, отклоняя доводы апелляционной жалобы истца и соглашаясь с выводами суда первой инстанции, исходит из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По смыслу пункта 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретён продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Указанные нормы подлежат применению при рассмотрении спора, принимая во внимание договоренность сторон о создании в будущем нежилого помещения путем разделения нежилого помещения " ... ", часть которого подлежит передаче истцу.

Соответствующие разъяснения содержатся в пункте 1 постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".

В том же пункте указано, что, поскольку параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В пункте 2 того же постановления разъяснено, что, если сторонами заключён договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора (при отсутствии кадастрового номера объекта) может быть осуществлена путём указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определённые, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Указанный подход, по смыслу пункта 8 того же постановления, действует и в том случае, когда сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную её часть. Такой договор согласно данному пункту постановления должен квалифицироваться как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учётом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 этого постановления.

Истцом в апелляционной жалобе правильно указывается, что условия договора между ним и ответчиком достаточно определены и позволяют установить предмет договора, в котором описан адрес объекта, указано нежилое помещение, подлежащее разделу, на части которого должно располагаться машино-место N " ... "; кроме того, это расположение описано на схеме - приложении N1 к договору.

Вместе с тем признание права собственности не является допустимым способом защиты для Рытова Д.В.

Так, в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 1 ст.223 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно пункту 2 той же статьи в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Исходя из приведенных положений закона и разъяснений право собственности не может быть признано за покупателем по договору купли-продажи недвижимого имущества, поскольку условием возникновения этого права является государственная регистрация.

В силу пункта 1 ст.551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Пунктом 3 той же статьи предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Как разъяснено в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Таким образом, надлежащим способом защиты прав истца могло бы являться только требование о государственной регистрации перехода права собственности на существующее помещение N" ... " (при условии, что объект находится во владении истца, и при условии представления доказательств, позволяющих определить назначение и состав помещения, количество машино-мест, произвести расчет приходящейся на истца доли в праве собственности) либо такое же требование, сопряженное с требованием о передаче объекта.

Кроме того, как установлено выше, предметом договора не являлась передача помещения " ... ", истцу подлежала передаче часть указанного помещения, образованная путем разделения помещения " ... ".

Если бы стороны имели намерение создать помещение " ... ", указанное обстоятельство было бы предусмотрено договором. Однако из условий договора усматривается, что волеизъявление сторон было направлено на создание паркинга без учета площади проездов и технических помещений после разделения помещения " ... " с определением отношения долей исходя из такой площади.

При таких обстоятельствах заявленное истцом требование о признании права собственности в такой ситуации удовлетворению не подлежало.

В пункте 60 вышеназванного постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года разъяснено, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Исходя из данного разъяснения определяющим обстоятельством для разрешения настоящего спора в указанной части является то, был ли объект до возникновения права залога фактически передан покупателю во исполнение обязательств продавца, поскольку право покупателя на защиту своего владения предполагает, в том числе, и возможность оспаривания сделки по передаче имущества в залог, если такая сделка совершена продавцом после его передачи покупателю.

Сходная ситуация, когда в отношении одной и той же вещи у продавца имеются обязательства перед разными кредиторами, урегулирована статьей 398 ГК РФ, согласно которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

В то же время указанные истцом фактически обстоятельства и представленные им доказательства не позволяют признать, что обременение имущества было установлено в нарушение прав истца в период, когда объект уже был передан в его владение, а свидетельствуют об обратном.

Как видно из выписки из ЕГРП, одновременно с регистрацией права собственности ООО "Стройкорпорация "Элис" на помещение " ... " 09 ноября 2012 года в отношении указанного объекта было зарегистрировано обременение в виде залога в силу закона на срок до 18 марта 2015 года в пользу ПАО "Сбербанк России".

Эти данные прямо свидетельствуют о возникновении основания обременения спорного имущества еще до ввода объекта в эксплуатацию (состоявшегося в августе 2012 года), до заключения с истцом договора от 19 ноября 2014 года, а соответственно, и до возможной передачи ему машино-места.

Вышеназванное обременение согласно выписке из ЕГРП было прекращено 18 мая 2015 года на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя от 07 апреля 2015 года.

Вместе с тем ранее, 09 июля 2013 года, в пользу ПАО "Сбербанк России" было установлено такое же обременение на срок с 09 июля 2013 года по 27 июня 2023 года (N " ... ") на основании договора последующей ипотеки от 28 июня 2013 года и дополнительных соглашений к этому договору, N 1 от 10 июня 2014 года и N б/н от 31 марта 2015 года.

В дальнейшем в отношении того же объекта устанавливались новые обременения в пользу того же лица на основании договоров последующей ипотеки и дополнительных соглашений к ним.

В ЕГРП внесены записи о прекращении данных обременений 24 августа 2016 года, но лишь в связи с уступкой прав (требований) ПАО "Сбербанк России" в пользу ООО "Аптекарский", за которым одновременно были зарегистрированы такие же залоговые права на тех же основаниях.

Изложенное достоверно указывает на возникновение обременения до передачи истцу машино-места.

При этом по смыслу приведенных выше положений гражданского законодательства до передачи вещи за продавцом сохраняется право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом (п.1 ст.209 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В такой ситуации покупатель имеет возможность либо отказаться от договора купли-продажи ввиду нарушения обязательств со стороны продавца и потребовать возмещения убытков, либо согласиться приобрести объект, обремененный залогом, однако последствия в виде принуждения к исполнению договора путем перевода права, в связи установлением обременения в отношении объекта продажи, действующее законодательство не содержит.

Кроме того, как обоснованно указано судом первой инстанции, заключение договора купли-продажи на обремененный объект и регистрация перехода права собственности в данном случае возможна только при наличии согласия залогодержателя, доказательств получения которого, в материалах дела не содержится.

Иные доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене решения суда не содержат, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с действиями суда, связанными с установлением фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, и оценкой представленных по делу доказательств. Оснований для иной оценки доказательств судебная коллегия не усматривает.

С учетом изложенного, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и отмене по доводам апелляционной жалобы не подлежит.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 05 июля 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Рытова Дмитрия Вячеславовича - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: