Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 14 сентября 2017 г. по делу N 33-36637/2017

Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 14 сентября 2017 г. по делу N 33-36637/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда

в составе председательствующего Пашкевич А.М.

судей Леоновой С.В., Малыхиной Н.В.

с участием адвоката Т.

при секретаре С.

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Малыхиной Н.В.

гражданское дело по апелляционной жалобе КБ "ЛОКО - БАНК" (АО) на решение Симоновского районного суда г. Москвы от 01 февраля 2017 г., которым постановлено:

Исковые требования Курьянова В. В. к ЗАО "ДЕГА", КБ "ЛОКО-Банк" (АО) о признании права собственности на нежилое помещение - удовлетворить.

Признать за Курьяновым В. В. право собственности на нежилое помещение: этаж 1-комната 6, общей площадью 44 кв.м., кадастровый номер хххх, расположенное по адресу: г. хххх.

Решение является основанием для регистрации записи о праве собственности Курьянова В. В. на указанное нежилое помещение в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

УСТАНОВИЛА

Истец Курьянов В.В. обратился в суд с иском кЗАО "ДЕГА", КБ "ЛОКО-Банк" (АО) о признании права собственности на нежилое помещение,расположенное по адресу: хххх, этаж 1, комната 6, общей площадью 44 кв.м., кадастровый номерхххх, ссылаясь в обоснование заявленных требований на то, что 28 мая 2014 года между ним и ЗАО "ДЕГА" был заключен предварительный договор купли-продажи апартамента, расположенного по адресу: хххх, этаж 1, комната 6, общей площадью 44 кв.м., кадастровый номер хххх.

Согласно п.п. 1.1, 1.3 договора, стороны обязались заключить основной договор купли-продажи апартамента не позднее хххх года.

По условиям предварительного договора, стоимость объекта недвижимости составляет хххх долларов США, оплатакоторого была предусмотрена предварительным договором в форме обеспечительного платежа, который при заключении основного договора засчитывается в счет оплаты общей (продажной) цены апартамента по основному договору.

В связи с тем, что истец свои обязательства по оплате стоимости апартамента выполнил в полном объеме и перечислил на расчетный счет ответчика 29 мая хххх года и04 августа хххх года денежные средства в сумме хххх руб. 40 коп. ихххх руб. 00 коп., соответственно, что подтверждается платежными поручениями, и между сторонами было 01 сентября хххх года подписаносоглашение о приеме-передаче апартамента для проведения ремонтных работ, тогда как ответчик не выполнил свои обязательства, предусмотренные в п. 3.1.2 предварительного договора и не собрал комплект документов, необходимый для регистрации перехода права собственности на апартамент в течении 10 рабочих дней с даты полной оплаты истцом общей (продажной) цены апартамента, и не подал его совместно с истцом в регистрирующие органы, то истец просил признать за ним право собственности на вышеуказанный объект.

На основании определения суда от 26 сентября 2016 года, к участию в деле в качестве соответчика было привлечено КБ "ЛОКО-Банк" (АО).

Представители истца в суде первой инстанции исковые требования поддержали и просили их удовлетворить.

Представитель ответчика в суд первой инстанции не явился, о времени и месте рассмотрения дела был извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика КБ "ЛОКО-Банк" (АО) в суде первой инстанции исковые требования не признал.

Суд, на основании положений ст. 167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Судом было постановленовышеуказанное решение, об отмене которого просит КБ "ЛОКО-Банк" (АО) по доводам апелляционной жалобы, как незаконного.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя КБ "ЛОКО-Банк" (АО) - М. (по доверенности от 07 сентября хххх г.за N хххх), представителей Курьянова В.В. - адвоката Т. (по ордеру от 12.09.хххх г. N хххх) и по доверенности С., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда подлежит отмене, как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права, по следующим основаниям.

Согласно п.п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, основанием для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке является нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права, а также несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела.

В соответствии с ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 г. N23 "О судебном решении" решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст.ст. 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Приведенным требованиям, постановленное судом первой инстанции решение не отвечает.

Как усматривается из материалов дела, и было установлено судом первой инстанции, 28 мая хххх г. между ЗАО "ДЕГА" (продавец) и Курьяновым В.В. (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи апартамента, по условиям которого стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи апартамента (основной договор), согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить в соответствии с условиями настоящего предварительного договора недвижимое имущество, находящееся по адресу: г. хххх, общей (ориентировочной) площадью 44 кв.м., а именно: 1 этаж, комната 6 (Лот 4) (Апартамент).

Основной договор должен быть заключен сторонами не позднее 01 июля хххх г., при условии выполнения покупателем обязательств по оплате обеспечительного платежа. Общая (продажная) цена апартамента составила сумму в размере хххх долларов США, включая НДС - 18 % в размере хххх долларов США.

При рассмотрении настоящего дела по существу, суд установил, что истец Курьянов В.В. свои обязательства по оплате стоимости апартаментов выполнил в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями N хххх и N хххх, перечислив денежные средства на расчетный счет ответчика 29 мая хххх г. и 04 августа хххх г.в размерехххх руб.40 коп. и хххх руб. 00 коп., соответственно.

01.09.хххх г. между сторонами было подписано соглашение о передаче апартамента для проведения ремонтных работ. В п.3 Соглашения от 01.09.хххх г. сторонами подтверждено, что фактическая площадь Апартамента составляет 44 кв.м., которая подлежит указанию в Договоре купли - продажи Апартамента.

20 ноября хххх г. стороны подписали дополнительное соглашение к предварительному договору купли - продажи в котором указали на кадастровый номер помещения Nхххх.

01.01.хххх г. между ООО "хххх" (исполнитель) и Курьяновым В.В. (заказчик) был заключен договор на эксплуатационно - техническое обслуживание спорного нежилого помещения, обеспечение надлежащего содержания и ремонта, инженерного оборудования, мест общего пользования, а также оказание заказчику коммунальных и эксплуатационных услуг.

Из представленных квитанций об оплате коммунальных услуг и услуг по содержанию и ремонту здания усматривается, что истец пользуется спорным помещением, несет бремя его содержания и содержания общего имущества в доме, и он неоднократно обращался к ответчику с предложениями заключить основной договор, однако до настоящего времени основной договор купли-продажи апартамента не заключен и переход права собственности на помещения не зарегистрирован.

Спорное нежилое помещение,расположенное по адресу: хххх, этаж 1, комната 6, общей площадью 44 кв.м., поставлено на кадастровый учет, как завершенное строительством, и ему присвоен кадастровый номер хххх.

Согласно уведомлению Управления Росреестра по Москве от 01 августа хххх года, правопритязания на спорное нежилое помещение отсутствуют, однако по настоящее время истец был лишен возможности зарегистрировать право собственности на спорное нежилое помещение, т.к. ответчиком не были исполнены обязательства по оформлению документов, необходимых для регистрации перехода права собственности.

Разрешая исковые требования, и удовлетворяя их в полном объеме, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что поскольку истец в полном объеме исполнил свои обязательства по оплате стоимости апартамента, и в настоящее время им открыто и добросовестно владеет и пользуется, и несет расходы по его содержанию, но не может зарегистрировать право собственности на апартамент, в связи с бездействием ответчика, то его требования о признании права собственности на спорные нежилые помещения подлежат удовлетворению.

При этом, суд пришел к выводу, что предварительный договор от 28 мая хххх годазаключенный между сторонами фактически является договором купли - продажи нежилого помещения, поскольку в данном случае истец со своей стороны исполнил обязательства: уплатил полную стоимость апартамента, несет расходы по содержанию объектов, расходы по оплате коммунальных платежей, ответственность за их целостность, а ответчик осуществил передачу данного имущества истцу во владение и пользование, что свидетельствуют о волеизъявлении сторон по заключению основного договора купли-продажи недвижимости.

Между тем, судебная коллегия не может согласиться с вышеуказанными выводами суда первой инстанции, поскольку они противоречат фактическим обстоятельствам и материалам дела и не основаны на нормах материального права.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.

При этом, заключение предварительного договора не порождает обязанность по передаче имущества, а лишь закрепляет обязанность сторон заключить договор о такой передаче в последующем.

Однако, признавая предварительный договор основным договором, и право собственности на недвижимое имущество за истцом, суд первой инстанции не учел, что для заключения основного договора в отношении имущества, находящегося в залоге, требуется согласие залогодержателя, если иное не предусмотрено договором, заключенным между залогодателем и залогодержателем (п. 2 статьи 346 Гражданского кодекса РФ), что также закреплено в п.1 ст. 37 ФЗ от 16 июля 1998г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости), согласно которому имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как следует из материалов дела, 20.12.хххх г. ЗАО "ДЕГА" и КБ "ЛОКО-БАНК" (АО) заключили договор залога недвижимого имущества Nхххх, предметом которого являлась часть объекта недвижимости, расположенного по адресу: хххх, в состав которого входило спорное нежилое помещение.

Между тем, из содержания указанного договора залога не следует, что залогодержатель выразил согласие на распоряжение залогодателем предметом залога без его согласия.

Более того, в п.3.3.1 договора залога оговорено, что залогодатель не вправе отчуждать предмет залога путем продажи третьим лицам без письменного согласия залогодержателя.

В свою очередь, в соответствии с п. 1.2. предварительного договора, заключенного между истцом Курьяновым В.В. и ЗАО "Дега", истец был уведомлен о том, что спорный объект недвижимости находится в залоге (л.д. 11, том 1).

Кроме того, в п.1.3 предварительного договора, заключенного между сторонами указано, что на момент подписания Основного договора, Апартамент будет выведен из под залога.

Поскольку основной договор купли-продажи нежилого помещения не был заключен в срок до 01 июляхххх г., то признавая вышеуказанный предварительный договор купли-продажи недвижимости основным договором, а отчуждение заложенного имущества без согласия залогодержателя законным, и признавая за истцом право собственности на спорное нежилое помещение, суд первой инстанции нарушил нормы материального права и положения пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса РФ, и п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке, и не принял во внимание и не дал надлежащую правовую оценку отсутствию в договоре необходимого согласия залогодержателя на отчуждение имущества.

В силу п.п. 3 п. 1 ст. 5 ФЗ РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной, или нескольких изолированных комнат.

Как указано в абз. 7 п. 1 ст. 5 ФЗ РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил ст. 69 настоящего Федерального закона.

Согласно статье 135 Гражданского кодекса РФ, вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

На основании ст. 164 ГК РФ, сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в предусмотренных законодательством случаях.

Предварительный договор купли-продажи, по которому стороны обязались в будущем заключить основной договор купли-продажи апартамента, не является сделкой с недвижимостью, исходя из требований ст. 164 ГК РФ.

Предметом предварительного договора купли-продажи апартамента является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства установить, что у ЗАО "ДЕГА" имеются намерения продать объект залогового имущества.

Пунктом 3 статьи 5 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регламентировано, что если иное не предусмотрено договором, вещь, являющаяся предметом ипотеки, считается заложенной вместе с принадлежностями (ст. 135 ГК РФ).

В силу ст. 346 ГК РФ, ст. 37 ФЗ от 16.07.1998г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" отчуждение имущества, заложенного по договору об ипотеке, без согласия залогодержателя не допускается.

Такая сделка, в соответствии с положениями ст. 39 ФЗ от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости" признается недействительной.

Судебная коллегия считает также ошибочными выводы суда первой инстанции о том, что по сведениям Управления Росреестра пог. Москве правопритязания на спорное нежилое помещение отсутствуют, поскольку из материалов дела усматривается наличие записи с 26 декабря 2013 года о залоге (ипотеке) в отношении нежилого помещения, в состав которого включено спорное нежилое помещение (л.д.9).

Кроме того, при разрешении спора судом не было учтено также то обстоятельство, что в соответствии с положениями п. 2.3 предварительного договора купли-продажи недвижимости, заключенного 28 маяхххх года между сторонами, до заключения основного договора покупатель перечисляет продавцу на расчетный счет в качестве обеспечения исполнения своих обязательств по заключению договора обеспечительный платеж в размере хххх долларов США, который не является авансом или задатком.

По смыслу ст. 381 Гражданского кодекса РФ, денежное обязательство по соглашению сторон может быть обеспечено внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж).

Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

В случае не наступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства, обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Пунктом 2.4 предварительного договора установлено, что в случае заключения основного договора и надлежащего выполнения покупателем обязанности по оплате цены апартамента, внесенный обеспечительный платеж подлежит возврату покупателю в течение трех банковских дней с момента полной оплаты покупателем цены апартамента.

При разрешении спора суд первой инстанции не принял во внимание, что приведенные условия предварительного договора относительно оплаты нежилого помещения и обеспечительного платежа сформулированы ясно и четко, не подразумевают их иного толкования, изложены таким образом, что у истца не имелось никаких оснований предполагать, что денежные средства вносятся в качестве оплаты за помещение по договору купли - продажи.

Таким образом, денежные средства, указанные в договоре от 28 маяхххх года, являлись исключительно обеспечительным платежом, который был предусмотрен условиями предварительного договора, на момент заключения указанной сделки, и условие о внесении обеспечительного платежа не противоречило действующему законодательству.

Таким образом, при разрешении спора, суд ошибочно истолковал условия заключенного между сторонами предварительного договора, посчитав его основным договором купли - продажи, тогда как по своей правовой природе между сторонами был заключен предварительный договор, соответствующий требованиям ст. 429 Гражданского кодекса РФ.

При этом, суд не учел фактически сложившиеся между сторонами правоотношения и не принял во внимание, что в установленный в предварительном договоре срок, основной договор купли-продажи между сторонами заключен не был.

Кроме того, судом первой инстанции также не было учтено, что указание в п.2.4 предварительного договора на то, что при надлежащем исполнении покупателем обязательств по заключению основного договора, уплаченный им ранее обеспечительный платеж может быть зачтен в счет цены апартамента, предполагает, что зачет взаимных обязательств может быть произведен только при наличии отдельного специального соглашения сторон, тогда как из материалов дела не усматривается заключения между сторонами основного договора.

Помимо этого, суд не проверил при рассмотрении дела по существу, является ли передаваемое нежилое помещение самовольной постройкой, тогда как имеется постановление Правительства Москвы от 11 декабря 2013 года за N 819-ПП "Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков", где в пункте 1.3 вышеуказанного постановления в приложении 2,был утвержден Перечень земельных участков, находящихся в собственности города Москвы, и земельных участков, находящихся на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена, на которых размещено имущество (конструкции, строительные материалы и прочее), не предоставленных (не отведенных) для целей строительства (реконструкции), и (или) при отсутствии разрешения на строительство для проведения работ по строительству (реконструкции) на указанных земельных участках.

В соответствии с указанным правовым актом, здание, расположенное по адресу г. хххх, под номером 982, внесено в Перечень земельных участков, находящихся в собственности города Москвы, и земельных участков, находящихся на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена, на которых размещено имущество (конструкции, строительные материалы и прочее), не предоставленных (не отведенных) для целей строительства (реконструкции), и (или) при отсутствии разрешения на строительство для проведения работ по строительству (реконструкции) на указанных земельных участках.

Согласно протокола N11 Градостроительно - земельной комиссии г. Москвы от 23 апреля хххх года (п. 56) было принято решение в отношении ЗАО "Дега" о применении штрафных санкций по факту самовольного строительства на земельном участке по адресу г. хххх, за изменение технико - экономических показателей объектов недвижимого имущества, расположенного на земельном участке.

Между тем, данные обстоятельства также не были учтены судом при разрешении по существу настоящего спора о признании права собственности на спорный объект недвижимости, который в соответствии с Постановлением Правительства г. Москвы N819-ПП от 11 декабря 2013 года является самовольной постройкой.

Таким образом, решение суда первой инстанции постановленос нарушением норм материального права при неправильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, что привело к несоответствию выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, и оно на основании п.2 ст.328 ГПК РФ подлежит отмене, с принятием нового решения по делу об отказе в удовлетворении исковых требований Курьянова В.В. к ЗАО "Дега" о признании права собственности на нежилое помещение.

Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Симоновского районного суда г. Москвы от 01 февраля 2017 года отменить и принять по делу новое решение, которым: В удовлетворении исковых требований Курьянова В. В. к ЗАО "ДЕГА", КБ "ЛОКО - БАНК" (АО) о признании права собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, хххх, этаж 1, комната 6, общей площадью 44 кв.м., кадастровый номер:хххх, о взыскании судебных расходов по госпошлине -отказать.

Председательствующий:

Судьи: