Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 18 октября 2017 г. по делу N 33-16386/2017

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Медведкиной В.А.

судей

Вашкиной Л.И.

Грибиненко Н.Н.

при секретаре

Демура М.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-217/2017 по апелляционной жалобе Иванова Д. Н. на решение Петродворцового районного суда Санкт-Петербурга от 20 марта 2017 года по иску Саттаровой Т. Б. к Обществу с ограниченной ответственностью "Адмирал" о признании договора заключенным, признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства.

Заслушав доклад судьи Медведкиной В.А., объяснения представителя Иванова Д.Н.Ахуновой Э.М., представителя ООО "Адмирал" Окуневой М.П., поддержавших доводы жалобы, представителя Саттаровой Т.Б.Алехова Д.Б., полагавшего решение законным и обоснованным, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

Саттарова Т.Б. обратилась в суд с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Адмирал" (далее - ООО), в котором просила признать договор N 16/06/14-120-П от 16.06.2014 заключенным, а также признать право собственности на долю в незавершенном объекте строительства в виде квартиры-студии N ... (условный N ... ) в доме 3 литер А по улице Фабричная в г. Петергоф Санкт-Петербурга (строительный адрес: Санкт-Петербург, Петродворцовый район, г. Петергоф, улица Фабричная, дом 15, литер Д).

В обоснование заявленных требований указала, что 16.06.2014 между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, с целью приобретения квартиры-студии. По условиям Договора истец приняла на себя обязательства по финансированию строительства квартиры в предусмотренном договором объеме, а ответчик принял на себя обязательство передать квартиру дольщикам не позднее 4 квартала 2014 года при условии полной оплаты долевого взноса. Истец выполнила свои обязательства по оплате договора, строительство дома фактически завершено, однако из-за отсутствия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, она не может зарегистрировать право собственности на квартиру в установленном законом порядке. В последующем ответчик фактически передал в пользование спорную квартиру, передав ключи и подписав предварительный акт приема-передачи квартиры.

Решением Петродворцового районного суда Санкт-Петербурга от 20 марта 2017 года исковые требования удовлетворены.

Суд признал договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома N 16/06/14-120-П от 16.06.2014 подписанный между Саттаровой Т.Б. и ООО "Адмирал" заключенным; признал за Саттаровой Т.Б. право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры-студии N ... (условный N ... ), общей площадью 29,0 кв.м, расположенной на 2 этаже в доме 3 литера А по улица Фабричная в г. Петергоф Санкт-Петербурга в многоквартирном комплексе по строительному адресу: Санкт-Петербург, Петродворцовый район, г. Петергоф, улица Фабричная, дом 15, литер Д.

В апелляционной жалобе третье лицо Иванов Д.Н. просит решения суда отменить, ссылаясь на неправильное установление обстоятельств по делу, и неправильное применение норм материального права.

Согласно пункту 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

ООО Строй-Инвест, Управление Росреестра по Санкт-Петербургу о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили, о причинах неявки не сообщили, не просили об отложении рассмотрения дела. При указанных обстоятельствах в силу положений части 1 статьи 327, части 3 статьи 167 ГПК РФ судебная коллегия не усматривает препятствий для рассмотрения дела в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Из материалов дела усматривается, что 16.06.2014 между Саттаровой Т.Б. и ООО "Адмирал" был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома N 16/06/14-120-П, по строительному адресу: Санкт-Петербург, Петродворцовый район, г. Петергоф, улица Фабричная, дом 15, литер Д, с целью приобретения двухкомнатной квартиры (т.1, л.д. 11-16). Согласно условия указанного договора, Саттарова Т.Б. приняла на себя обязательства по финансированию строительства квартиры в предусмотренном договором объеме, а ответчик, в соответствии с пунктом 3.1 договора, принял на себя обязательство передать квартиру дольщику не позднее 4 квартала 2014 года при условии полной оплаты долевого взноса с учетом дополнительных соглашений к договору.

Обязательства по оплате долевого строительства выполнены истцом перед ответчиком в полном объеме 20.06.2014 в соответствии с условиями договора в размере 2860000 рублей, что последним не оспаривается и подтверждается соответствующими платежными документами (т.1, л.д. 17).

Строительство дома фактически завершено, что подтверждается представленными в материалы дела заключением N06-15/028 от 26.06.2015 о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации, справкой о соответствии построенного объекта условиям подключения от 30 декабря 2013 года, актами приемки в наладочную эксплуатацию теплового ввода, индивидуального теплового пункта и внутренне системы теплоснабжения от 05 декабря 2013 года.

Из ответа ГУП "ГУИН" от 13 февраля 2016 года следует, что малоэтажному офисному и жилому комплексу с подземной автостоянкой присвоен адрес: Санкт-Петербург, г. Петергоф, Фабричная ул., д.3, при проведении первичной инвентаризации жилому помещению (квартире), расположенной на втором этаже присвоен N ... , общая площадь квартиры составляет 29 кв.м.

Кроме того, в судебном заседании было установлено, и не оспаривалось ответчиком, что фактически спорная квартира была передана ответчиком истцу.

Вместе с тем, на указанном объекте капитального строительства не завершены работы по благоустройству, работы по облицовке цокольных частей жилых корпусов и работы по чистовой отделке мест общего пользования, степень готовности объекта составляет 90%, что делает невозможным получение ответчиком ООО "Адмирал" разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, и как следствие регистрацию права собственности на истца на спорную квартиру. Ранее выданное ответчику разрешение на строительство закончилось 30.12.2015.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В пункте 30 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", указано, что в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое, имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела также усматривается, что между ОАО "НОМОС-БАНК" (в настоящее время ПАО Банк "ФК Открытие") и ООО "Инвест-Строй" заключен Договор кредитной линии N 05-2753л/11 от 27.12.2011, в соответствии с условиями которого, кредитор предоставил заемщику кредитную линию в пределах лимита выдачи на сумму 426000000 рублей на следующие цели: оплата по договорам долевого участия (далее - ДДУ) - квартиры общей площадью не менее 9152,80 кв.м и машиноместа не менее 119 штук, для целей финансирования строительства офисно-жилого комплекса по адресу: Санкт-Петербург, Петродворцовый район, г. Петергоф, улица Фабричная, дом 15, литер Д. При этом, исполнение обязательств по настоящему договору обеспечено: залогом земельного участка, принадлежащего на праве собственности ООО "Адмирал", расположенном по адресу: Санкт-Петербург, Петродворцовый район, г. Петергоф, улица Фабричная, дом 15, литер Д, площадью 16458 кв.м; залогом прав требования на объекты недвижимости - квартиры общей площадью не менее 9152,80 кв.м и машиноместа не менее 119 штук по ДДУ, заключенным между ООО "Инвест-Строй" и ООО "Адмирал"; залогом долей в уставном капитале в размере 100%; поручительством ООО "Адмирал" и поручительством физических лиц Осипова О.О. и Иушина СВ.; закладом векселей ООО "Адмирал" (т.1, л.д. 105-129).

Между ООО "Инвест-Строй" и ООО "Адмирал" заключен Договор N 14/12/11-П участия в долевом строительстве от 14.12.2011, предметом которого являются квартиры общей площадью 9152,8 кв.м в офисно-жилом комплексе по строительному адресу: Санкт-Петербург, Петродворцовый район, г. Петергоф, улица Фабричная, дом 15, литер Д. (т.1, л.д. 35-89).

Согласно договору залога прав N 05-2753зп1/12 от 13.01.2012, заключенному между ОАО "НОМОС-БАНК" и ООО "Инвест-Строй", залогодатель передает залогодержателю в качестве предмета залога имущественные права (требования), принадлежащие ООО "Инвест-Строй" на основании договора N 14/12/11-П участия в долевом строительстве от 14.12.2011, на общую сумму 384336910 рублей - право требовать от застройщика ООО "Адмирал" передачи залогодателю объектов долевого строительства, в соответствии с перечнем, указанном в договоре (т.1, л.д. 130-217).

Также между ООО "Адмирал" и ООО "Инвест-Строй" было заключено Дополнительное соглашение к Договору N 14/12/11-П участия в долевом строительстве от 14.12.2011, согласно которому спорная квартира с условным номером 78 выводится из залога ОАО "НОМОС-БАНК" (т.3 л.д. 159-160).

Как усматривается из материалов дела, в соответствии с договором об ипотеке N 05-2753и/12 от 04.04.2012, заключенным между ОАО "НОМОС-БАНК" и ООО "Адмирал", в обеспечение исполнения обязательств ООО "Инвест-Строй" по Договору кредитной линии N 05-2753л/11 от 27.12.2011, в залог принят земельный участок общей площадью 16458 кв.м по адресу: Санкт-Петербург, Петродворцовый район, г. Петергоф, улица Фабричная, дом 15, литер Д, принадлежащий на праве собственности ООО "Адмирал" (т.2 л.д. 135-170).

Также судом установлено, что 28.12.2016 между ПАО Банк "ФК Открытие" и Ивановым Д.Н. заключен договор уступки прав (требований) N Ц-01, согласно которому Банк уступил все свои права по Договору кредитной линии с ООО "Инвест-Строй", обеспеченному договорами залога (т.3, л.д. 101-136), тем самым фактическим правопреемником Банка является Иванов Д.Н.

Разрешая требования истца по существу, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что Саттарова Т.Б., надлежащим образом исполнившая свои обязательства по договору путем внесения платы за спорное помещение в полном объеме, вправе была рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ответчика, в том числе, и по регистрации договора в органах Росреестра, в связи с чем признал требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению.

При этом суд первой инстанции исходил из того, что заключение между ООО "Адмирал" и ООО "Инвест-Строй" договора от 14.12.2011 года не имело намерения порождения правовых последствий по приобретению прав на спорную квартиру, а необходимо было лишь для реализации дальнейшей схемы кредитования строительства спорного дома, а также принимая во внимание отсутствие правопритязаний ООО "Инвест-Строй" на спорную квартиру, что также подтверждается представленным в материалы дела уведомлением о расторжении договора N 14/12/11-П в части спорной квартиры, и тем, что в договоре долевого участия от 26.01.2015 года, заключенном между сторонами, отсутствует ссылка на какие-либо обременения, в связи с чем, пришел к выводу, что истец действовала добросовестно при заключении указанного договора и не могла знать о том, что имелось обременение в виде залога прав на спорную квартиру.

Соглашаясь с указанными выводами суда первой инстанции и отклоняя приведенные в апелляционной жалобе доводы третьего лица Иванова Д.Н. о том, что права на спорную квартиру принадлежат ему как правопреемнику Банка по договору залога, который продолжает свое действие, судебная коллегия принимает во внимание следующее.

В соответствии с пунктом 2 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога;

Согласно положениям 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как следует из положений пункта 8.3 договора долевого участия, заключенного между истцом и ООО "Адмирал", на момент заключения договора застройщиком не заключен договор участия в долевом строительства с другими лицами, выполнение условий которого приведет к возникновению с момента государственной регистрации права собственности этих лиц на квартиру.

Кроме того, в ходе судебного разбирательства представитель ООО "Адмирал" в письменном отзыве на исковое заявление указал, что ООО "Инвест-Строй" было создано с целью кредитования ООО "Адмирал" для дальнейшего финансирования строительных работ по схеме, предложенной Банком. При этом намерения между ООО "Адмирал" и ООО "Инвест-Строй" создать соответствующие правоотношения по совместному участию в долевом строительстве не было, поскольку ООО "Инвест-Строй" было создано за месяц до заключения кредитного договора с Банком, учредителем и генеральным директором ООО "Инвест-Строй" выступил участник и генеральный директор ООО "Адмирал" Иушин С.В., на момент заключения кредитного договора финансовое состояние ООО "Инвест-Строй" было неплатежеспособным, уставный капитал составлял 10 000 руб., чистые активы составляли 0 руб., в том числе отсутствовали и основные средства, финансовые вложения и запасы товаров, а также не имелось ни одного заключенного хозяйственного договора с контрагентами, о чем было известно Банку. В последующем чистые активы ООО "Инвест-Строй" всегда носили отрицательные значения. Кредитный договор был обеспечен в большей степени имуществом и имущественными правами ООО "Адмирал". Тем самым ООО "Инвест-Строй" выполняло роль промежуточного звена в финансировании строительства, не выполняя каких-либо самостоятельных или дополнительных работ и услуг, не имея самостоятельного экономического и имущественного интереса, отличного от интересов ООО "Адмирал". Поскольку между ООО "Адмирал" и ООО "Инвест-Строй" изначально отсутствовало намерение создать соответствующие правовые последствия в виде долевого участия сторон в строительстве объекта недвижимости, а направлено было лишь на опосредованное финансирование строительства, то сделка по участию ООО "Инвест-Строй" в отношении объекта по договору N 14/12/11-П участия в долевом строительстве от 14.12.2011 года является притворной. На спорную квартиру ООО "Адмирал" не имеет каких-либо правопритязаний.

Таким образом, заключенный между ООО "Адмирал" и ООО "Инвест-Строй" договор фактически был направлен на финансирование строительства многоквартирного дома, при этом часть квартир в указанном доме была продана третьим лицам в рамках договора долевого участия путем передачи квартир от ООО "Инвест-Строй" к ООО "Адмирал" в рамках договора ипотеки и освобождения данных квартир из-под залога Банка, что подтверждается материалами дела, не отрицалось, в том числе, Ивановым Д.Н. При этом из письменных объяснений представителя ООО "Адмирал" следует, что правоотношения указанных организаций фактически были направлены именно на возвращение взятого в ОАО "НОМОС-Банк" (правопреемником которого является Иванов Д.Н.) кредита и, как следствие, указанная сделка фактически правоотношений по передаче объектов долевого строительства от ООО "Адмирал" к ООО "Инвест-Строй" не порождала.

Учитывая, что договор между ООО "Адмирал" и ООО "Инвест-Строй", который генеральный директор обеих организаций - Иушин С.В. фактически заключил сам с собой, носил фиктивный характер, из договора долевого участия следует, что квартира, являвшаяся предметом договора, была свободна от прав третьих лиц, судебная коллегия приходит к выводу, что истец, оформляя договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома, действовала добросовестно, не знала и не должна была знать, что имущество является предметом залога, вследствие чего, исходя из положений пункта 2 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, залог спорной квартиры в пользу Иванова Д.Н. считается прекращенным.

На основании изложенного доводы апелляционной жалобы третьего лица Иванова Д.Н. правовых оснований к отмене решения суда не содержат, в основном сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к оспариванию оценки доказательств, приведенной судом в обоснование своих выводов.

Правовых доводов, которые могли бы повлиять на существо состоявшегося судебного решения и, соответственно, явиться в пределах действия статей 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями к его отмене, апелляционная жалоба не содержит и удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Петродворцового районного суда Санкт-Петербурга от 20 марта 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: