Решение Липецкого областного суда от 17 ноября 2017 г. по делу N 3а-27/2017

Липецкий областной суд в составе:

председательствующего Маншилиной Е.И.

при секретаре Овчинниковой В.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Липецке административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Липецкметаллоснаб" к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, Управлению Росреестра по Липецкой области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Липецкметаллоснаб" (ООО "Липецкметаллоснаб") обратилось в суд с административным иском к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области, Управлению Росреестра по Липецкой области об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью "данные изъяты", равной его рыночной стоимости в размере "данные изъяты".

В обоснование требований административный истец ссылался на то, что является собственником вышеназванного земельного участка. Решением Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области от ДД.ММ.ГГГГN по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость названного земельного участка установлена в размере "данные изъяты"., что существенно превышает рыночную стоимость земельного участка. Согласно отчету об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного ООО "Агентство экспертизы недвижимости", рыночная стоимость земельного участка по состоянии на ДД.ММ.ГГГГ составляет 28756 000 руб. Несоответствие кадастровой стоимости земельного участка рыночной стоимости нарушает права административного истца, как собственника земельного участка и плательщика земельного налога.

В судебном заседании представитель административного истца не явился, о слушании дела извещен своевременно и надлежащим образом, в письменном заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие, указав, что согласен с выводами проведенной по делу судебной экспертизы, считает их обоснованными. Поддерживает исковые требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости с учетом судебной экспертизы.

Представители административных ответчиков Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области, Управления Росреестра по Липецкой области представитель заинтересованного лица ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Липецкой области возражали против удовлетворения заявленных требований, указав на несогласие с рыночной стоимостью принадлежащего административному истцу земельного участка, определенной как на основании представленного истцом отчета об оценке ООО "Агентство экспертизы недвижимости" от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку он выполнен с нарушением законодательства об оценочной деятельности, так и на основании заключения судебной экспертизы, выполненной экспертом Липецкого филиала ФБУ Воронежский региональный центр судебных экспертиз З.А.В, При этом представители административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области Уколова Т.В., Овчинникова О.С. указали, что в целом управление согласно с содержащимися в судебном заключении выводами, однако считает, что при определении рыночной стоимости земельного участка экспертом З.А.В, необоснованно не применена корректировка на время продаж (условия рынка) в отношении объектов - аналогов N, N, а также корректировка на инженерные сети для объектов аналогов N и N, полагают, что рыночная стоимость подлежит определению путем проведения дополнительной судебной экспертизы.

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, проверив доводы сторон, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд считает административный иск подлежащим удовлетворению.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с ч. 1 ст. 245 КАС РФ и ч. 1 ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"

юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктом 8 федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 г. N508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ООО "Липецкметаллоснаб" является собственником земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", расположенного по адресу: "адрес", с разрешенным использованием - для размещения промышленных объектов - базы, право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д. 41, 169-171).

Решением Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области от ДД.ММ.ГГГГ года N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года установлена кадастровая стоимость названного земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере "данные изъяты". (т.1 л.д. 157,158, 168).

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от ДД.ММ.ГГГГ в Липецкой области при Управлении Росреестра по Липецкой области N от ДД.ММ.ГГГГ отклонено заявление ООО "Липецкметаллоснаб" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером N (т.1 л.д.137-138, 134-137).

В силу ст. 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с положениями пункта 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в кадастр недвижимости вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N непосредственно затрагивают права и обязанности административного истца.

В соответствии с разъяснениям, данным Верховным Судом Российской Федерации, в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В пункте 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации разъяснено, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении, в том числе и вопрос об установлении рыночной стоимости (статьи 79, 80 ГПК РФ, статьи 77, 78 КАС РФ). С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Административный истец при подаче иска свои требования об установлении кадастровой стоимости равной рыночной обосновывал отчетом об оценке ООО "Агентство экспертизы недвижимости" N от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет "данные изъяты".

В ходе судебного разбирательства по ходатайствам представителя административного истца и представителя административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области судом была назначена судебная оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости указанного земельного участка, а также для проверки на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе ФСО, представленного истцом отчета об оценки.

Согласно заключению эксперта Липецкого филиала ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции РФ N от ДД.ММ.ГГГГ (эксперт З.А.В,) рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет "данные изъяты". Отчет об оценке ООО "Агентство экспертизы недвижимости" NN от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует требованиям NN (п.5), неверно произведен анализ рынка объекта оценки и подобраны аналоги, допущенные нарушения повлияли на определение итогов ой стоимост и объекта оценки (т.1 л.д. 211-246).

Административный истец ООО "Липецкметаллоснаб" согласился с выводами проведенной по делу судебной экспертизы, и просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N равной его рыночной стоимости с учетом судебной экспертизы, уточнив требования.

Согласно статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет). Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Оценив заключение судебной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ в совокупности с представленными в материалы дела доказательствами, проверив доводы сторон, суд приходит к выводу, что заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, в том числе предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости, является обоснованным и объективным, исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, подробно мотивированы, эксперт четко и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, выводы эксперта объективны. Эксперт имеет необходимую квалификацию, обладает специальными познаниями в области оценочной деятельности, значительный стаж экспертной работы с 2007 г., предупрежден об уголовной ответственности по ст.307 Уголовного кодекса Российской Федерации и не заинтересован в исходе дела.

При проведении исследования эксперт руководствовался, в том числе Федеральным законом от 31.05.2001г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Методическими рекомендациями по производству судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях системы Минюста РФ (приказ Минюста РФ от 20.12.2002г. N), федеральными стандартами оценки ФСО N, ФСО N, ФСО N, Справочником оценщика недвижимости. Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков. Под ред. Л.Л.А, 2014г., использовались также Публичная карта Росреестра, периодическая печать, интернет сайты.

Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена на основании материалов дела с выездом на осмотр земельного участка.

Как следует из заключения, в ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости земельных участков, с приведением ссылок на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток, корректировки приведены по всем значимым элементам сравнения, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт обоснованно применил сравнительный подход с использованием метода прямого сравнительного анализа продаж, как наиболее полно учитывающий цели оценки, сложившуюся на рынке земли ситуацию и имеющуюся информацию об объекте экспертизы на дату оценки. В заключении изложено подробное обоснование отказа эксперта от использования доходного и затратного подходов к оценке.

Экспертом при определении рыночной стоимости земельного участка на ретроспективную дату использовалась информация о продаже земельных участков категории земель населенных пунктов - под индустриальную застройку за период март 2013 г. - декабрь 2015 года, который позволил выявить 6 предложений к продаже земельных участков, представленных в таблице, и сделать вывод, что в зависимости от влияния различных ценообразующих факторов стоимость земельных участков под индустриальную застройку в городе Липецке колеблется в диапазоне от 1000 до 3000 руб. за 1 кв.м.

Подобранные экспертом аналоги отвечают требованиям пункта 22 NN, утвержденного Приказом Министерства экономического развития от ДД.ММ.ГГГГN, устанавливающего, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

В качестве объектов сравнения экспертом были выбраны три объекта-аналога, сопоставимых с объектом оценки с N, все объекты-аналоги находятся в собственности, время продаж (условия рынка): объекта - аналога N - ДД.ММ.ГГГГ; объекта - аналога N - ДД.ММ.ГГГГ; объекта - аналога N - ДД.ММ.ГГГГ

Экспертом приведено обоснование введенных корректировок, в качестве элементов сравнения, по которым следует провести корректировки, приняты: скидка на торг; на площадь объекта, на наличие железнодорожных путей (оцениваемый земельный участок имеет железнодорожные пути).

Произведя подробный расчет рыночной стоимости вышеуказанного земельного участка в рамках сравнительного подхода, который приведен в таблице, эксперт определилрыночную стоимость земельного участка КН N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере "данные изъяты".

Правильность заключения судебной оценочной экспертизы лицами, участвующими в деле не опровергнута. Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего опытом и знаниями в данной области, и сделанных им выводов, суд не находит.

Довод представителя административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области о необоснованном неприменении экспертом корректировки на время продаж в отношении объектов - налогов N и N, представленных на рынке в мае, сентябре 2014 года, суд считает несостоятельным.

В заключении эксперт обосновал отсутствие оснований применения корректировки на время продаж (условия рынка). Как следует из заключения эксперта и пояснений в судебном заседании эксперта З.А.В,, применение данной корректировки зависит от изменения рыночных условий, связанных с изменением спроса и предложений. В экономике есть кризисные явления, т.е. когда наблюдается мало предложений и рынок не растет. За рассмотренные два года до даты оценки выявлено проверенных и корректных на продажу земельных участков под индустриальную застройку шесть предложений, что свидетельствует о том, что наблюдается мало предложений и рынок не растет. Учитывая нижний и верхний порог значений, которые характеризуют предельные значения, то для аналогов остается три-четыре. Средний срок экспозиции земельных участков промышленного назначения составляет 6-18 месяцев и доходит до 24 месяцев. Поскольку объекты-аналоги находятся в пределах срока экспозиции, то корректировка на время продаж не производилась. По анализу существующего рынка цены не растут, т.к. малое количество предложений и нет ярко выраженного спроса, соответственно нет факторов, способствующих повышению цены.

Доказательств опровергающих выводы эксперта в этой части представителем административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области не представлено. Ссылка в этой части на справочник оценщика недвижимости (Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков, под ред. Л.Л.А, "данные изъяты".) выводы эксперта не опровергает и не свидетельствует об обоснованности заявленных административным ответчиком доводов, поскольку в данном справочнике приведены общие характеристики рынка земель (динамика цен земельных участков) в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, в то время как земельный участок оценивается на ретроспективную дату оценки - ДД.ММ.ГГГГ. Данных об условиях рынка земельных участков после ДД.ММ.ГГГГ данный справочник не содержит, поэтому изложенные в нем сведения, исходя из даты оценки, нельзя признать объективными и актуальными. Иных доказательств в подтверждение данных доводов административным ответчиком не представлено.

Возражая против выводов заключения эксперта, представитель административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области также ссылалась на то, что экспертом не была применена корректировка на инженерные коммуникации в отношении объектов-аналогов N и N.

Согласно заключению эксперта объект оценки - земельный участок с КН N оснащен инженерными коммуникациями: электроснабжение, водоснабжение, ж/д пути. В характеристиках объектов- аналогов в сведениях о наличии инженерных коммуникаций указано, что на объектах - аналогах N (кадастровый номер не определен) и N (кадастровый номер не определен) имеются водоснабжение, электричество; а объекте-аналоге N (КН N) - коммуникации на участке.

Как пояснил эксперт З.А.В, в судебном заседании, корректировка на наличие инженерных коммуникаций по данному элементу сравнения им не применялась, поскольку оцениваемый земельный участок имеет электроснабжение, водоснабжение, и объекты-аналоги имеют такие же коммуникации. Данная информация содержалась в официальных объявлениях о продажи земельных участков, а также была уточнена у собственников данных участков. Основания для применения корректировок по данному элементу не имелось.

В обоснование своих доводов об отсутствии коммуникаций на объектах-аналогах NN,2 представитель административного ответчика представил письмо департамента градостроительства и архитектуры администрации г. Липецка от ДД.ММ.ГГГГN, в соответствии с которым согласно неоткорректированной топографической съемке М1:500 на земельном участке с кадастровым номером N расположены инженерные сети (водопровод, телефонная канализация, кабельная линия, бытовая канализация) которые являются сетями инженерно-технического обеспечения здания, расположенного на соседнем участке. Для выноса или подключения к данным инженерным сетям необходимо обратиться и получить согласование от правообладателя сетей. На земельном участке с кадастровым номером N расположены инженерные сети теплотрассы и водопровода. На сегодняшний день запроектированных инженерных сетей на данных участках не предусмотрено.

По утверждению представителя административного ответчика объект-аналог N соответствует участку с кадастровым номером N .

Вместе с тем, достоверных сведений, подтверждающих обоснованность доводов в части отсутствия коммуникаций на объектах-аналогах N и N административным ответчиком не представлено, письмо департамента градостроительства и архитектуры администрации г. Липецка от ДД.ММ.ГГГГ не может быть признано допустимым доказательством, поскольку не содержит официальных данных, источника информации. Не представлено и объективных сведений в этой части на дату оценки.

Иных доказательств отвечающих требованиям ст. ст. 59 - 61 КАС РФ в подтверждение доводов в части неполноты заключения, наличия основания для применения приведенных корректировок, представителем административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области не представлено.

В соответствии со статьей 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, если заключение эксперта будет признано судом неполным или неясным, суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту.

С учетом вышеизложенного, правовых оснований для назначения по делу дополнительной экспертизы, по приведенным административным ответчиком мотивам, у суда не имеется. Предусмотренных законом оснований для назначения по делу дополнительной экспертизы по делу не установлено. Определением суда от 17.11.2017 г. в удовлетворении ходатайства представителя административного ответчика о назначении дополнительной судебной оценочной экспертизы отказано. Суд считает, что доводы административного ответчика Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области о неверном определении результатов рыночной стоимости земельных участков при проведении экспертного исследования несостоятельными. В материалы дела не представлены надлежащие доказательства, свидетельствующие об ином размере рыночной стоимости земельного участка и опровергающие выводы заключения судебной экспертизы.

Нарушений требований статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" при составлении заключения судебной оценочной экспертизы N от ДД.ММ.ГГГГ не допущено.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о достоверности итоговой величины рыночной стоимости принадлежащего истцу земельного участка, указанной в заключении судебной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ, поэтому кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ подлежит установлению в размере "данные изъяты", что в силу положений статьей 65 - 66 ЗК РФ, ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" является основанием для внесения указанных сведений в Единый государственный реестр недвижимости.

В соответствии с положениями абз. пятого статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, в данном случае с ДД.ММ.ГГГГ.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", статьи 38 КАС РФ, суд считает, что разрешение вопроса об установлении рыночной стоимости стоящего на учете объекта недвижимости на дату определения его кадастровой стоимости не затрагивает права и законные интересы Управления Росреестра по Липецкой области, поскольку данное учреждение в силу прямого предписания федерального законодателя обязано внести в государственный реестр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с распоряжением органа государственной власти субъекта Российской Федерации, утвердившего его кадастровую стоимость, либо принять к исполнению вступившее в законную силу судебное постановление об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости. В связи с чем, в удовлетворении требований, заявленных к данному административному ответчику надлежит отказать.

Руководствуясь ст.ст. 175- 180, 249 КАС РФ, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" расположенного по адресу: "адрес", с разрешенным использованием - для размещения промышленных объектов - базы, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ равной его рыночной стоимости в размере "данные изъяты".

Датой подачи ООО "Липецкметаллоснаб" заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать ДД.ММ.ГГГГ.

В удовлетворении требований ООО "Липецкметаллоснаб" к Управлению Росреестра по Липецкой области отказать.

Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих изменений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 48:20:0041801:2.

Установленная настоящим решением кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка подлежит применению с ДД.ММ.ГГГГ.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Липецкого областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: (подпись)

Решение в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ

Копия верна.

Судья: Секретарь: