Актуальные вопросы применения земельного законодательства (обзор судебной практики 2012)

Согласно статистическим данным доля дел по спорам, возникающим из земельных правоотношений, в общем количестве оконченных дел за период с января по декабрь 2012 года составляет относительно незначительный процент, в то время как актуальность таких споров сохраняется.

Изучение апелляционных определений Судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда, которыми были изменены и отменены решения районных судов за указанный период (изменено и отменено 43 дела из 330 дел, поступивших на апелляционное рассмотрение), показало, что районными судами допускаются ошибки в применении норм как процессуального, так и материального права.

Отдельные вопросы применения норм процессуального права по делам, возникающим из земельных правоотношений

Судебное решение, которым спор разрешается по существу, должно по своему изложению соответствовать требованиям статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) и содержать исчерпывающий вывод по материально-правовому требованию истца. Резолютивная часть решения при удовлетворении иска о праве на земельный участок должна содержать сведения о месторасположении спорного земельного участка, площади и кадастровом номере, которые необходимы для внесения сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации.

Следует отметить, что значительное количество земельных споров рассматривается судами без привлечения к участию в деле надлежащих ответчиков. В большинстве случаев суды ограничиваются привлечением к участию в деле в качестве ответчиков лиц, которые указаны в исковых заявлениях, безосновательно не решая при этом вопрос о привлечении к участию в деле соответчиков (часть 3 статьи 40 ГПК РФ), замене ответчика (статья 41 ГПК РФ) и не проверяя, действительно ли заявленными ответчиками нарушены права и законные интересы истца (статьи 3, 4 ГПК РФ, статья 11 ГК РФ).

В соответствии с положением об Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (сокращенно - Управление Росреестра по Омской области), утвержденным приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 19 апреля 2010 г. N п/182, указанное управление осуществляет в том числе: - государственную регистрацию прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним; - ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- государственный земельный контроль;

- контроль за осуществлением федеральным государственным учреждением "Земельная кадастровая палата по Омской области" (сокращенно - "Кадастровая палата") полномочий по ведению государственного кадастра недвижимости, предоставлению сведений из него, по проведению государственного кадастрового учета недвижимого имущества и т.д.

Обращается в установленном порядке:

- в суд с заявлением об исправлении кадастровой ошибки (ошибок) в сведениях государственного кадастра недвижимости;

- участвует в судах, осуществляет взаимодействие с правоохранительными органами по вопросам, входящим в компетенцию управления, и т. д.

Приказом Управления Росреестра по Омской области от 31 мая 2011 г. N п/200, утвержден устав федерального бюджетного учреждения "Кадастровая палата по Омской области" (сокращенно - ФБУ "КП" по Омской области) (в настоящее время - Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области", (сокращенно - ФГБУ "ФКП Росреестра по Омской области"), созданного на основании приказа Государственного комитета Российской Федерации по земельной политике от 03 марта 1999 г. N 36, которое в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации от 31 марта 2009 г. N 409-р находится в ведении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Учреждение в соответствии со своей целью осуществляет следующие основные виды деятельности:

- ведение государственного кадастра недвижимости;

- государственный кадастровый учет недвижимого имущества;

- предоставление сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости;

- предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и т.д.

Таким образом, в случае судебного спора о границах земельного участка, если судебным актом по делу будет установлена необходимость корректировки границы участка, это должны будут сделать органы Росреестра, поэтому при разрешении судом споров данных категорий необходимо привлекать к участию в деле Управление Росреестра по Омской области и ФГБУ "ФКП Росреестра по Омской области".

При этом нельзя забывать о том, что кадастр недвижимости также может содержать дополнительные сведения, которые могут иметь существенное значение для разрешения спора, например, об ограничениях (обременениях) прав на земельный участок, о лесах или водных объектах, расположенных на участке, и т.п., ввиду чего привлечение Росреестра к участию в деле также является необходимым.

В соответствии с Положением о Главном управлении по земельным ресурсам Омской области (сокращенно - ГУЗР Омской области), утвержденным Указом губернатора Омской области от 16 июня 2006 г. N 95, Главное управление по земельным ресурсам Омской области (далее - Главное управление) является специально уполномоченным органом исполнительной власти Омской области в сфере регулирования земельных отношений, возникающих в связи с управлением и распоряжением земельными участками. Для целей настоящего Положения под земельными участками понимаются земельные участки, расположенные в городе Омске, государственная собственность на которые не разграничена (то есть земельные участки, находящиеся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, или еще проще - где конкретный собственник земельного участка не определен), за исключением земельных участков, предоставляемых для:

- размещения на них металлических и сборных железобетонных гаражных боксов, погребов, палаток, лотков, для ведения дачного хозяйства, садоводства; жилищного строительства, если предоставление земельных участков предусмотрено решениями о предварительном согласовании места размещения объекта, которые приняты до 01 октября 2005 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельных участков.

Одной из задач Главного управления является защита интересов Омской области в сфере использования и распоряжения земельными участками, оно в том числе:

- принимает решения о предоставлении в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование земельных участков, о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в соответствии с законодательством;

- рассматривает заявления граждан и юридических лиц о предоставлении земельных участков;

- устанавливает в соответствии с законодательством публичный сервитут на земельные участки (части земельных участков);

- в соответствии с федеральным и областным законодательством осуществляет подготовку и опубликование информации и иных сведений, в том числе:

- сообщений о приеме заявлений граждан о предоставлении в аренду земельных участков для индивидуального жилищного строительства;

- извещений о проведении торгов по продаже земельных участков либо права на заключение договоров аренды земельных участков;

- сведений о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно) для целей, не связанных со строительством;

- выступает стороной по договорам купли-продажи, аренды, безвозмездного срочного пользования и иным договорам в отношении земельных участков, если иное не предусмотрено областным законодательством;

- организует в соответствии с законодательством проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или прав на заключение договоров их аренды и т.д.

В данной связи при возникновении спорных ситуаций с земельными участками, расположенными в городе Омске, государственная собственность на которые не разграничена, привлечение указанного органа к участию в деле также является необходимым.

* В настоящее время решается вопрос о ликвидации Главного управления и передаче его полномочий департаменту имущественных отношений администрации города Омска.

26 октября 2011 г. решением Омского городского совета N 452 было утверждено Положение о департаменте имущественных отношений администрации города Омска (далее - департамент), который является структурным подразделением администрации города Омска.

Функции департамента в сфере земельных отношений:

Управляет и распоряжается земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города Омска, за исключением земельных участков, предоставляемых:

- для строительства;

- для размещения на них лотков, палаток площадью не более 4 кв. м, металлических и сборных железобетонных гаражных боксов, погребов в аренду;

- для размещения огородов в аренду.

Распоряжается земельными участками, расположенными на территории города Омска, государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемыми для:

- размещения на них объектов, указанных в абзаце третьем подпункта 4 пункта 20 настоящего Положения, в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование;

- размещения на них лотков, палаток, площадью более 4 кв.м;

- ведения дачного хозяйства, садоводства.

Является организатором торгов по продаже земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Омска, земельных участков, расположенных на территории города Омска, государственная собственность на которые не разграничена, а также прав на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Омска, земельных участков, расположенных на территории города Омска, государственная собственность на которые не разграничена, в пределах своей компетенции.

Выполняет функции продавца земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Омска, земельных участков, расположенных на территории города Омска, государственная собственность на которые не разграничена, а также прав на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Омска, земельных участков, расположенных на территории города Омска, государственная собственность на которые не разграничена, в пределах своей компетенции.

Заключает договоры купли-продажи земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Омска, земельных участков, расположенных на территории города Омска, государственная собственность на которые не разграничена, в пределах своей компетенции и т.д.

В силу изложенного при возникновении спорных ситуаций с земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города Омска, привлечение указанного органа к участию в деле является обязательным.

10 февраля 2004 г. Указом губернатора Омской области N 26 утверждено Положение о министерстве имущественных отношений Омской области, в соответствии с которым министерство имущественных отношений Омской области (далее - министерство) является уполномоченным органом исполнительной власти Омской области, обеспечивающим проведение единой государственной политики в сферах имущественных и земельных отношений на территории Омской области, управление и распоряжение в пределах своей компетенции имуществом, в том числе земельными участками, находящимся в собственности Омской области, за исключением лесных участков, водных объектов, иных природных ресурсов (далее - имущество).

Пунктом 2.1 Положения закреплено, что министерство координирует деятельность Главного управления по земельным ресурсам Омской области.

Министерство в соответствии с возложенными на него задачами осуществляет в том числе следующие функции в сфере управления собственностью Омской области:

- осуществляет от имени Омской области правомочия собственника в случаях и порядке, предусмотренных федеральным и областным законодательством;

- осуществляет управление земельными участками, находящимися в собственности Омской области, в порядке, установленном законодательством;

- принимает решения о предоставлении в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование земельных участков, находящихся в собственности Омской области;

- принимает решение о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, находящимися в собственности Омской области, в случаях и порядке, предусмотренных федеральным законодательством;

- принимает решения о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо решения об отказе в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую в отношении земель и земельных участков, находящихся в собственности Омской области, земель и земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной или частной собственности и т.д.

Таким образом, по данной категории дел, в том числе по делам, связанным с земельными участками, находящимся в собственности Омской области, за исключением лесных участков, водных объектов, иных природных ресурсов, участие в деле представителя министерства имущественных отношений Омской области является обязательным.

В соответствии с положением о Территориальном управлении Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области, утвержденным приказом Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 29 сентября 2009 г. N 278 Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области (далее - Территориальное управление) осуществляет функции по управлению федеральным имуществом, по организации продажи приватизируемого федерального имущества, по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, а также по реализации конфискованного, движимого бесхозяйного, изъятого и иного имущества, обращенного в собственность государства в соответствии с законодательством Российской Федерации, по оказанию государственных услуг и правоприменительные функции в сфере имущественных и земельных отношений.

Территориальное управление осуществляет полномочия собственника в отношении имущества федеральных государственных унитарных предприятий, федеральных государственных учреждений, зарегистрированных на территории соответствующего субъекта Российской Федерации, и иного федерального имущества, расположенного на территории соответствующего субъекта Российской Федерации, в том числе составляющего государственную казну Российской Федерации, а также полномочия собственника по передаче федерального имущества юридическим и физическим лицам, приватизации (отчуждению) федерального имущества, в случаях, когда реализация указанных полномочий непосредственно Территориальным управлением прямо предусмотрена нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации.

Таким образом, при возникновении споров, связанных с земельными участками, находящимися в федеральной собственности, привлечение в дело Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Омской области является обязательным.

По иным спорам субъектный состав участников процесса должен определяться исходя из характера спорных правоотношений.

Так, по искам о признании права собственности на земельные участки, либо о понуждении к предоставлению земельного участка к участию в деле помимо иных заинтересованных лиц должен привлекаться орган местного самоуправления, исходя из того, что до разграничения государственной собственности на землю распоряжение земельными участками осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.

В тех случаях, когда заявлены требования о признании права собственности в порядке наследования на земельные участки, которые были предоставлены наследодателям постановлениями органов местного самоуправления, наследодателям, не оформившим при жизни свои права на землю, к участию в деле должны быть привлечены органы местного самоуправления, а не органы государственного земельного кадастра, не имеющие права распоряжаться земельными участками.

В той ситуации, когда спор возник из договора по отчуждению земельного участка, в качестве ответчика должна быть привлечена сторона по сделке и орган государственной власти или орган местного самоуправления, имеющий право распоряжаться спорным земельным участком.

По требованиям о разделе земельного участка либо об определении порядка пользования им к участию в деле должны быть привлечены все совладельцы спорного земельного участка.

Органы государственного земельного кадастра и налоговые органы являются надлежащими ответчиками только по требованиям об оспаривании их действий, в остальных случаях в зависимости от фактических обстоятельств они могут быть привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, что не всегда учитывается судами.

В ряде случаев судьями не истребуются документы, действительно подтверждающие наличие у гражданина права собственности на землю, не всегда правильно определяется лицо, подлежащее привлечению к участию в деле в качестве ответчика, вследствие чего постанавливаются решения, основанные на неполно проверенных обстоятельствах.

В том случае, если иск предъявлен к органам государственного земельного кадастра, органам местного самоуправления, иным неуполномоченным государственным органам в области управления земельными участками и истец не согласен на замену ответчика (статья 41 ГПК РФ), заявленные требования в принципе не могут быть удовлетворены.

Общие вопросы применения норм материального права

Суды не вправе изменять категорию земель, при том что эти полномочия отнесены к исключительной компетенции уполномоченных государственных органов и органов местного самоуправления (пункт 1 статьи 8 ЗК РФ).

Перевод земель, находящихся в частной и муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, осуществляется органами местного самоуправления; всех земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной и частной собственности, - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации; земель, находящихся в федеральной собственности, - Правительством Российской Федерации.

Порядок перевода земель из одной категории в другую установлен Земельным и Градостроительным кодексами Российской Федерации, Федеральным законом от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую", отдельные особенности перевода - Законом Омской области от 08 февраля 2006 г. N 731-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Омской области".

Так, в силу пункта 1 статьи 8 ЗК РФ, статей 2, 3, 7 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию осуществляется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в исключительных случаях.

Частью 8 статьи 3 указанного федерального закона предусмотрено только такое право суда, как проверка законности акта уполномоченного органа о переводе земель или земельных участков либо акта об отказе в переводе земель или земельных участков.

Кроме того, к компетенции суда не отнесено изменение разрешенного использования земельного участка.

Разрешенное использование земли определяется в соответствии с зонированием территорий на основании правил землепользования и застройки, которые разрабатываются и утверждаются органами местного самоуправления (статья 11 ЗК РФ, глава 4 Градостроительного кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 7 статьи 37, пунктом 12 статьи 39 Градостроительного кодекса РФ физическое или юридическое лицо вправе оспорить в суде решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения.

В соответствии с градостроительным законодательством заинтересованное лицо вправе обратиться с заявлением об изменении разрешенного использования земельного участка в орган местного самоуправления, который и принимает решение по существу вопроса, при этом отказ в изменении разрешенного использования земельного участка может быть оспорен в суде по правилам главы 25 ГПК РФ.

Далее, на основании пункта 3 части 1 статьи 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" решение вопроса об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации, за исключением случаев изменения одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид разрешенного использования земельных участков, предусматривающий жилищное строительство, а также случаев, предусмотренных пунктом 5 настоящей части и статьей 4.1 настоящего федерального закона, с учетом результатов публичных слушаний.

Указанные публичные слушания организуются и проводятся в порядке, определенном уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования с учетом положений частей 3-10 статьи 39 Градостроительного кодекса РФ в части соответствующих требований.

В качестве примера, когда суд руководствовался указанной нормой права, можно привести решение Омского районного суда Омской области от 09 июля 2012 г.

Так, прокуратурой Омского района Омской области совместно с прокуратурой Омской области была проведена проверка исполнения земельного законодательства при предоставлении земельных участков Омского муниципального района Омской области, в ходе которой были выявлены нарушения, допущенные должностными лицами администрации.

14 сентября 2010 г. между администрацией ОМР Омской области и К. были заключены договоры аренды земельных участков, которые были зарегистрированы Управлением Росреестра по Омской области, по условиям которых К. в аренду сроком на 3 года предоставлены земельные участки, относящиеся к категории земель населенных пунктов, разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, в границах Пушкинского сельского поселения ОМР Омской области, местоположение которых определено: в 60 м по направлению на северо-восток относительно жилого дома, площадью 2000 кв.м, с кадастровым номером :3284, и в 35 м по направлению на юго-восток относительно этого же жилого дома, площадью 1800 кв м, с кадастровым номером :3283.

После этого 09 ноября 2010 г. К. в Управлении Росреестра по Омской области было зарегистрировано право собственности на сарай общей площадью 43 кв. м, построенный на одном из двух земельных участков с кадастровым номером :3283.

Впоследствии земельный участок с кадастровым номером :3283 и земельный участок с кадастровым номером :3284 были объединены, вновь образованный земельный участок был поставлен на учет, и ему присвоен кадастровый номер :3535.

При этом доказательств принятия решения исполнительным органом местного самоуправления об объединении земельных участков с кадастровыми номерами :3283 и :3284 с указанием целесообразности их объединения суду представлено не было.

После этого 19 мая 2011 г. главой Пушкинского сельского поселения Омского муниципального района Омской области было принято постановление N 105 "Об определении вида разрешенного использования земельного участка", которым определен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером :3535 как для сельскохозяйственного производства.

Между тем согласно Правилам землепользования и застройки Пушкинского сельского поселения Омского муниципального района Омской области, утвержденным решением Совета Пушкинского сельского поселения Омского муниципального района Омской области от 21 октября 2009 г. N 59, земельный участок с кадастровым номером :3535 находится в зоне Ж-3 (зона перспективной жилой застройки), для данной территориальной зоны вид разрешенного использования как сельскохозяйственное производство не установлен.

При этом судом было установлено, что публичные слушания по вопросу изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером :3535 не назначались и не проводились, постановление от 19 мая 2011 г. N 105 "Об определении вида разрешенного использования земельного участка" главой Пушкинского сельского поселения Омского муниципального района Омской области принято единолично на основании устного заявления правообладателя указанного земельного участка К.

Таким образом, указанное постановление было принято с нарушением установленного действующим законодательством Российской Федерации порядка.

Кроме того, суд учел, что пунктом 1 решения Омского районного Совета Омского муниципального образования Омской области от 17.11.2004 г. N 39 "Об установлении предельных размеров земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства" установлены предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель в границах Омского муниципального района для ведения личного подсобного хозяйства: минимальный размер земельного участка - 0,04 га; максимальный размер земельного участка - 0,20 га.

При таких обстоятельствах в отсутствие разрешенного использования земельного участка для целей сельскохозяйственного производства земельный участок площадью 3800 кв. м с разрешенным использованием для целей ведения личного подсобного хозяйства К. предоставлен быть не мог.

На основании вышеизложенного суд правомерно счел подлежащими удовлетворению в полном объеме требования прокурора Омского района Омской области о признании сделок по предоставлению в аренду К. земельных участков недействительными, с чем суд апелляционной инстанции согласился.

В связи с законодательным установлением права собственности на землю появились споры о разделе и выделе земельного участка.

Согласно статье 252 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

При рассмотрении таких споров необходимо устанавливать, соответствует ли выделяемый земельный участок размеру долей сторон в праве общей собственности, является ли находящийся в общей собственности земельный участок делимым и возможно ли самостоятельное использование выделяемого участка с тем же разрешенным назначением (статья 6 ЗК РФ).

Порядок раздела и выдела земельных участков в настоящее время установлен статьями 11-4 и 11-5 ЗК РФ.

Возможность раздела или выдела земельного участка определяется, помимо иных условий, с соблюдением красных линий, требований градостроительного регламента, которые призваны обеспечить условия для функционирования отдельных частей в качестве самостоятельных объектов недвижимости.

Поскольку эти вопросы требуют специальных познаний, по каждому делу необходимо располагать заключением землеустроительной экспертизы о возможных вариантах раздела.

Следует отметить, что раздел земельного участка с оставлением строения в общей собственности полностью исключается, так как в этом случае не происходит выделения каждому из сособственников обособленного земельного участка, свободного от прав третьих лиц. Поэтому требование о разделе (выделе) земельного участка может быть заявлено только после прекращения права общей собственности на строение либо одновременно с ним. Если строение невозможно разделить в натуре, то не подлежат удовлетворению и требования о разделе (выделе) земельного участка. В таком случае возможно только определение порядка пользования земельным участком.

Также необходимо отметить, что исковые требования о прекращении права общей долевой собственности на недвижимое имущество в части раздела жилого дома в натуре не противоречат требованиям гражданского законодательства, регулирующим раздел общего имущества, находящегося в долевой собственности. Но если площади вновь образуемых земельных участков в результате выдела доли истца будут значительно меньше допустимых норм, то иск в части выдела земельного участка не подлежит удовлетворению (указанное следует не путать с выделом идеальных долей).

При этом доводы о том, что предельные минимальные размеры земельных участков, установленные решением органа местного самоуправления, применяются лишь для вновь создаваемых земельных участков и не применяются в случае их разделения, основаны на неверном толковании норм земельного законодательства и не могут быть приняты судом во внимание.

Следует также учитывать, что согласно пункту 4 статьи 41 Градостроительного кодекса РФ обязательным условием при разделе земельного участка на несколько земельных участков является и наличие подъездов, подходов к каждому образованному земельному участку.

Нормы предоставления земельных участков установлены статьей 33 ЗК РФ, а в Омской области - статьей 7 Закона Омской области от 08 февраля 2006 г. N 731-ОЗ (в ред. от 02 ноября 2012 г.) "О регулировании земельных отношений в Омской области" (принят постановлением ЗС Омской области от 26.01.2006 г. N 7),

(1. Предельные (минимальные и максимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, составляют:

1) для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства от 0,04 га до 100 га;

2) для садоводства от 0,04 га до 0,15 га;

3) для огородничества:

- на территории города Омска от 0,04 га до 0,15 га;

- на территории муниципального района Омской области от 0,02 га до 0,15 га;

4) для животноводства от 0,04 га до 7,5 га;

5) для дачного строительства от 0,04 га до 0,15 га.

1.1. Предельные (минимальные и максимальные) размеры земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, земельных участков, находящихся в собственности Омской области или муниципальной собственности, предоставляемых гражданам, указанным в подпункте 1 пункта 1 статьи 7.1 настоящего Закона, бесплатно в собственность для индивидуального жилищного строительства, составляют от 0,08 га до 0,15 га, для иных целей, предусмотренных указанной статьей, - от 0,04 га до 0,15 га.

2. Максимальный размер земельного участка, находящегося в собственности Омской области, предоставляемого гражданам в собственность бесплатно для целей, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, а также для ведения личного подсобного хозяйства, составляет 0,04 га. Максимальный размер земельного участка, находящегося в собственности Омской области, предоставляемого гражданам в собственность бесплатно для индивидуального жилищного строительства, составляет:

- на территории города Омска 0,12 га;

- на территории муниципального района Омской области 0,15 га.

4. Максимальный размер общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности и (или) ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство, устанавливается в размере 2,5 га.

5. В Большереченском, Большеуковском, Знаменском, Колосовском, Крутинском, Муромцевском, Называевском, Седельниковском, Тарском, Тевризском, Тюкалинском, Усть-Ишимском районах Омской области нормы предоставления земельных участков, предусмотренные в подпунктах 2, 3, 4 пункта 1 настоящей статьи, и максимальный размер земельного участка, предусмотренный пунктом 2 настоящей статьи, увеличиваются в два раза.);

также решением Омского городского Совета от 2 июля 2003 г. N 77 об установлении предельных размеров земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность для индивидуального жилищного строительства (в ред. Решений Омского городского Совета от 27.02.2008 N 109 и от 27.01.2010 N 307).

(Установить предельные (минимальные и максимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для индивидуального жилищного строительства: минимальный - 0,03 га; максимальный - 0,15 га.)

и решением Омского городского Совета от 24 октября 2007 г. N 62 об установлении предельных (максимальных и минимальных) размеров земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность для ведения личного подсобного хозяйства.

(Установить предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из земель, находящихся в государственной собственности или собственности муниципального образования городской округ город Омск Омской области, для ведения личного подсобного хозяйства: минимальный - 0,04 га; максимальный - 0,12 га.)

Эти обстоятельства не всегда принимаются судами во внимание, что приводит к судебным ошибкам.

В отличие от раздела или выдела земельного участка определение порядка пользования земельным участком не зависит от его размера, количества землепользователей и вида права на землю, то есть принадлежности земельного участка на праве собственности или постоянного (бессрочного) пользования.

При определении порядка пользования земельным участком, находящимся в общей долевой собственности, единственным критерием, который должен быть положен в основу решения суда при определении порядка пользования общим имуществом, - размер долей в праве общей собственности.

В случае разрешения споров об определении порядка пользования земельным участком, предоставленным на праве постоянного (бессрочного) пользования, следует учитывать в соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ не только размер долей в праве собственности на здание, строение, сооружение, но и сложившийся порядок пользования земельным участком.

Под сложившимся порядком пользования земельным участком следует понимать добровольное соглашение сторон (устное или письменное) о распределении земельного участка, которое необходимо отличать от фактического пользования земельным участком, когда в силу различных причин кто-либо из сособственников строения не осуществляет землепользование, в частности, проживая в другом регионе, не имея интереса к объекту и т.п.

Ранее установленный решением суда порядок пользования земельным участком может быть пересмотрен, например, при изменении размера долей в праве собственности на строение в результате отчуждения кем-либо долей в праве собственности на строение, при этом порядок пользования может быть определен только между новыми сособственниками, а для тех сособственников, чьи доли не изменились, сохраняется ранее установленный порядок пользования участком.

На практике также возникает вопрос о возможности увеличения доли в праве на земельный участок в связи с увеличением доли в праве на строение путем реконструкции.

Представляется, что в таком случае отсутствуют достаточные правовые основания для дополнительного выделения земельного участка за счет уменьшения размера долей остальных сособственников. Обратное повлекло бы за собой нарушение прав иных землепользователей и участников общей долевой собственности на земельный участок и злоупотребление правом (статья 10 ГК РФ).

Эти обстоятельства учитываются не во всех случаях.

Особенности наследования земельных участков установлены статьями 1181, 1182 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Следует иметь в виду, что в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком. На принятие наследства, в состав которого входит указанное имущество, специальное разрешение не требуется (пункт 1 статьи 1181 ГК РФ).

В состав наследства также может входить право аренды земельным участком, если законом или договором не предусмотрено иное, при этом арендодатель не вправе отказать наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора (пункт 2 статьи 617 ГК РФ).

В отличие от права пожизненного наследуемого владения, которое передается по наследству (пункт 1 статьи 266 ГК РФ), право постоянного (бессрочного) пользования в состав наследства не входит (статья 269 ГК РФ).

В качестве основных принципов земельного законодательства в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ провозглашен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В развитие этого принципа пункт 4 статьи 35 ЗК РФ содержит запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий и сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.

В случае возникновения споров при предъявлении соответствующих требований суд вправе: признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости, на новый срок (пункт 2 статьи 272 ГК РФ).

При наследовании доли в общей долевой собственности действует общий порядок, без каких-либо особенностей.

По-иному решаются вопросы наследования в случае смерти участника общей совместной собственности.

Следует учитывать, что образование общей собственности без определения долей (совместная собственность) допускается в случаях, прямо предусмотренных законом (пункт 3 статьи 244 ГК РФ).

Действующим Гражданским кодексом РФ режим общей совместной собственности предусмотрен только для двух категорий граждан - супругов и членов крестьянского (фермерского) хозяйства (статьи 256, 257 ГК РФ).

В силу статьи 1122 ГК РФ наследственное имущество переходит к наследникам по закону и по завещанию исключительно на праве долевой собственности, в связи с чем оформление наследственных прав после смерти участника общей совместной собственности невозможно до определения доли наследодателя в общем имуществе.

При отсутствии спора доли в общей собственности определяются по соглашению между пережившим супругом либо членами крестьянского (фермерского) хозяйства с другими наследниками умершего участника общей совместной собственности на земельный участок.

В случае возникновения спора размер доли умершего определяется судом, при этом следует исходить из того, что правила определения долей супругов в общем имуществе установлены статьями 34, 39 Семейного кодекса Российской Федерации (далее - СК РФ), а в отличие от супружеского имущества доли членов крестьянского (фермерского) хозяйства в праве совместной собственности на имущество признаются равными, если соглашением между всеми участниками не установлено иное (пункт 3 статьи 258 ГК РФ).

1. Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения (в порядке статьи 36 ЗК РФ)

Статьей 36 ЗК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим кодексом. Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

В удовлетворении исковых требований о признании права собственности на земельный участок должно быть отказано, если истец просит признать за ним право собственности на земельный участок большей площадью, границы которого не определены и не установлены, кроме того, имеется спор по границам земельного участка со смежными землепользователями.

В силу действующего законодательства площадь и местоположение границ земельных участков определяются как из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании, так и с учетом фактического землепользования.

Также в удовлетворении иска о возложении обязанности по предоставлению земельного участка в собственность должно быть отказано, если площадь испрашиваемого земельного участка значительно превышает площадь участка, необходимого для эксплуатации объекта, находящегося у истца в собственности.

В качестве примера, когда суд руководствовался указанной нормой права, можно привести решение Омского районного суда Омской области от 28 августа 2012 г.

Администрация Омского муниципального района Омской области (далее - администрация ОМР Омской области) обратилась в суд с иском к Б. и К., указав, что при предоставлении администрацией ОМР Омской области в собственность Б. земельного участка площадью 100 000 кв.м с кадастровым номером :2106 были допущены нарушения законодательства. Данный земельный участок предоставлен Б. в порядке, предусмотренном статьей 36 ЗК РФ, на нем на момент его предоставления в собственность находилась только разведочно-эксплуатационная скважина (или скважина на воду). Полагала договор предоставления земельного участка за плату Б. недействительным, поскольку площадь предоставленного ему земельного участка в 22 раза превышает требуемую законодательством для этого объекта недвижимости: разведочно-эксплуатационной скважины глубиной 21,6 м, диаметром 160 мм. Впоследствии указанный земельный участок был разделен Б. на 47 земельных участков, которые, в свою очередь, были проданы К. по договору купли-продажи от 23 декабря 2011 г. Кроме того, выкупная стоимость земельного участка, "предоставленного под сооружением" была рассчитана в отношении всей площади земельного участка, в том числе и не занимаемой сооружением (т.е. в отношении 100 000 кв.м), что недопустимо. При предоставлении земельного участка Б. были также нарушены нормы Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", поскольку переданный в аренду гражданину земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

Прокурор Омского района Омской области в интересах Российской Федерации и Омского муниципального района Омской области также обратился в суд с иском к администрации ОМР Омской области, Б., К. и Управлению Росреестра по Омской области, указав кроме того, что после прокурорской проверки земельный участок был разделен Б. на 47 земельных участков, которые были проданы К. по договору купли-продажи от 23 декабря 2011 г. Цена договора купли-продажи 47 земельных участков составила по 1 000 рублей за каждый участок, то есть всего 47 000 рублей, что свидетельствует о К. как недобросовестном приобретателе, так как она должна была знать, что их действительная стоимость значительно превышает цену договора купли-продажи. Кроме того, полагал незаконным внесение изменений в ГКН в части изменения вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером :2106 с "сельскохозяйственного производства" на "дачное хозяйство" как осуществленное при отсутствии предусмотренных законом оснований.

Судом было установлено, что поскольку сооружением была занята лишь часть земельного участка площадью 0,1 кв.м, площадь земельного участка, предоставляемого под разведочно-эксплуатационную скважину, может составлять 0,785 га, то есть Б. мог быть предоставлен лишь земельный участок под скважиной, образованный по правилам статьи 36 ЗК РФ, а оставшаяся часть земельного участка могла быть предоставлена с обязательным учетом норм Федерального закона от 24.07.2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", то есть по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка и по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности.

При таких обстоятельствах нарушение положений пункта 3 статьи 33 ЗК РФ, пункта 2 статьи 35 ЗК РФ и статьи 36 ЗК РФ привело к тому, что Б. был предоставлен в собственность участок, размер которого многократно превышает площадь расположенного на нем сооружения и размер земли, необходимый для его эксплуатации, а его выкупная стоимость в размере 20 344 рубля 50 копеек была рассчитана по правилам статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в отношении всей площади земельного участка, в том числе и не занимаемой сооружением, что недопустимо.

Кроме этого, судом было установлено, что решение N 27 об изменении разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером :2106 с "сельскохозяйственного производства" на "дачное хозяйство" 04 мая 2010 г. было принято не главой местной администрации, а Советом депутатов Красноярского СП ОМР Омской области.

Предоставление земельных участков для ведения дачного хозяйства из земель сельскохозяйственного назначения возможно после их перевода в категорию земель населенных пунктов путем включения в городскую черту в соответствии со статьей 4.1 Федерального закона от 29.12.2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации".

Кроме того, при подготовке оспариваемого распоряжения должны были учитываться указанные законодательные ограничения в части относимости определенного земельного участка к соответствующей категории, видов его разрешенного использования, особенностей землепользователя.

Кроме того, судом было учтено, что по правилам подпункта 5 пункта 1 статьи 7 Закона Омской области от 08.02.2006 г. N 731-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Омской области" предельные (минимальные и максимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, составляют для дачного строительства от 0,04 га до 0,15 га.

Вместе с тем Б. был предоставлен земельный участок площадью 10 га.

При таких обстоятельствах суд обоснованно пришел к выводу о том, что земельный участок площадью 100 000 кв.м с кадастровым номером :2106 в границах Красноярского СП ОМР Омской области был предоставлен Б. в собственность в порядке, предусмотренном статьей 36 ЗК РФ (под зданием, строением, сооружением) из состава земель сельскохозяйственного назначения с нарушением требований действующего законодательства Российской Федерации, с чем суд апелляционной инстанции согласился.

2. Передача в собственность земельных участков, ранее предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения

На практике довольно часто распространены дела о признании права на земельный участок в связи с тем, что утрачены правоустанавливающие документы на землю либо наследодателем не были зарегистрированы свои права на объект недвижимости.

В этой связи следует отметить, что в каждом конкретном случае необходимо проверять, действительно ли возник спор о праве на земельный участок, нарушены ли ответчиком права истца и отсутствует ли возможность к регистрации права собственности истца в порядке, установленном статьей 25.2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

При рассмотрении споров о признании права собственности в порядке наследования на земельный участок, принадлежавший наследодателю на праве постоянного (бессрочного) пользования, суды не во всех случаях принимают во внимание, что в отличие от земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования не являются объектом наследования (статьи 266, 267 ГК РФ).

Переход права пользования такими участками к наследнику возможен, но только по правилам статьи 35 ЗК РФ - в случае перехода права собственности на строение, расположенное на этом участке.

По существу переход права на земельный участок, ранее предоставленный на праве постоянного (бессрочного) пользования, после смерти наследодателя-собственника строения вообще не может рассматриваться в качестве наследования, это один из частных случаев перехода права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение (пункт 1 статьи 35 ЗК РФ, пункт 2 статьи 271 ГК РФ).

3. Приобретение права собственности на фактически занимаемые земельные участки

Следует отметить, что достаточно распространены споры о праве на фактически занимаемые земельные участки, правомерность пользования которыми граждане не могут подтвердить документально.

При разрешении таких споров необходимо учитывать, что в соответствии с пунктом 4 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 06.03.1990 г. N 1305-1 "О собственности в СССР", но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имели право в период времени до 01 сентября 2006 года зарегистрировать право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными статьей 20 Земельного кодекса РФ, а после 01 сентября 2006 года - бесплатно приобрести право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными статьей 36 настоящего кодекса.

Под сделками в данном случае понимаются любые действия, которые привели к правомерному пользованию земельным участком.

Статьей 36 ЗК РФ предусмотрено приобретение права собственности на застроенные земельные участки. В этих целях заинтересованное лицо обращается с соответствующим заявлением в органы государственной власти или местного самоуправления, в случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка, - обеспечивает за свой счет выполнение в отношении испрашиваемого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением о постановке такого участка на государственный кадастровый учет.

Смысл пункта 4 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ заключается в том, чтобы узаконить право граждан на земельные участки, которые были предоставлены под строительство индивидуального жилого дома и использовались в течение длительного времени без надлежащего оформления земельных отношений.

В данном случае документами, подтверждающими возникновение права на бесплатное приобретение в собственность земельного участка, будут документы, свидетельствующие о возникновении права собственности на жилой дом до вступления в силу указанного Закона СССР "О собственности в СССР".

Одним из обстоятельств, имеющих значение по делам о признании права собственности на фактически используемый земельный участок, является правомерность землепользования, которая может быть доказана путем представления практически любых документов, удостоверяющих право на земельный участок.

В частности, к таким документам относятся государственные акты, решения соответствующих органов о предоставлении земельных участков, земельно-шнуровые и похозяйственные книги, планово-картографические и другие материалы, имевшиеся в районных комитетах по земельной реформе и земельным ресурсам, органах архитектуры, строительства и жилищного хозяйства, городских, поселковых, сельских администрациях, у самих землепользователей.

Самостоятельным основанием возникновения права собственности является приобретательная давность (статья 234 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество, в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

В практике возникли споры о признании права собственности на земельный участок, фактически используемый в течение длительного (свыше 15 лет) срока, в силу приобретательной давности.

А. обратилась в суд с иском к администрации Омского муниципального района Омской области о признании за ней права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности, указывая на то, что в 1983 г. на основании протокола профсоюзного собрания санатория-профилактория ей был предоставлен земельный участок для использования под огородничество. С момента предоставления земельного участка и до настоящего времени она использует данный земельный участок по его целевому назначению. Решив оформить право собственности на указанный земельный участок в установленном порядке, она обратилась к ответчику с заявлением о предоставлении в собственность бесплатно принадлежащего ей земельного участка. Рассмотрев ее заявление, ответчик ответил отказом.

Решением Омского районного суда Омской области от 15 мая 2012 г. А. в удовлетворении исковых требований было отказано, при этом суд первой инстанции обоснованно указал, что поскольку истцом не было представлено убедительных доказательств того, что спорный земельный участок ранее предоставлялся в собственность граждан, напротив, суд установил, что он является муниципальной собственностью, в связи с чем истец не мог добросовестно в течение пятнадцати лет пользоваться им как своим собственным.

Также указал, что возникновение права собственности в силу приобретательной давности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не допускается, так как земельным законодательством не предусмотрена возможность возникновения прав на такие земельные участки на указанных основаниях. Владение истцом земельным участком в течение срока приобретательной давности не порождает каких-либо правовых последствий.

Приобретение права собственности на спорный земельный участок возможно в порядке, предусмотренном статьей 36 ЗК РФ.

Кроме того, земельный участок, право собственности на который просил признать за собой истец, отнесен к землям населенных пунктов, в связи с чем не относится к бесхозяйному имуществу, поэтому исключает возможность признания права собственности на него за истцом в силу приобретательной давности.

4. Переход прав на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение

На практике возникает ряд споров при переходе права собственности на здания, находящиеся на земельных участках, принадлежавших продавцам недвижимости на праве аренды, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, поскольку довольно распространены ситуации, когда прежний арендатор, землепользователь или землевладелец не отказывается в установленном законом порядке от ранее возникшего права, в частности, не заключает соглашение об изменении договора аренды и не представляет соответствующее заявление о регистрации изменений к договору аренды в регистрирующий орган, не подает заявление об отказе от земельного участка.

В связи с этим новые собственники зданий заявляют различные требования: о прекращении права прежнего пользователя земельным участком (продавца здания), о расторжении договора аренды, о признании состоявшимся перехода права на земельный участок.

Представляется, что при отсутствии надлежащим образом оформленного соглашения о замене стороны в договоре аренды возможно принудительное прекращение права аренды земельного участка по основанию, предусмотренному подпунктом 7 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ, поскольку право продавца здания на пользование земельным участком по договору аренды прекращено в силу прямого указания закона.

В той ситуации, когда не имеется надлежащим образом оформленного отказа от права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения земельным участком, следует исходить из того, что новый собственник здания, строения, сооружения, как указано выше, вправе зарегистрировать возникшее у него право на земельный участок на основании абзаца 3 пункта 9.1 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", при этом само по себе отсутствие правоудостоверяющего документа на землю не является препятствием к такой регистрации, при том что правообразующее значение имеют другие документы - решение о первоначальном отводе земельного участка, например под строительство жилого дома, и договор об отчуждении строения.

Нередки ситуации, когда право постоянного (бессрочного) пользования переходило к новым собственникам домостроения на основании ряда гражданско-правовых сделок, однако в дальнейшем они не имели возможности приобрести земельный участок в собственность.

В силу статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с пунктом 3 статьи 20 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие настоящего кодекса, сохраняется.

В соответствии с позицией Конституционного суда Российской Федерации, высказанной по делу о проверке конституционности части 2 статьи 16 Закона города Москвы "Об основах платного землепользования в городе Москве" в связи с жалобой гражданки Близинской Т.В. (пункт 2 Постановления от 13 декабря 2001 г. N 16-П), неоформление прежними владельцами земельного участка своих прав на него не свидетельствует об отсутствии прав на участок. Исключается какое-либо ограничение права пользования земельным участком в связи с непереоформлением имеющегося правового титула.

Таким образом, законодателем на протяжении длительного ряда лет поддерживается положение, согласно которому право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком следовало судьбе строения и переходило к новому собственнику строения в силу закона. Принятия какого-либо дополнительного решения, подтверждающего данный переход, не требовалось.

М. и М. обратились в суд с иском к администрации города Омска, департаменту недвижимости администрации города Омска, Главному управлению по земельным ресурсам Омской области о признании права общей совместной собственности на земельный участок площадью 234,5 кв.м, с кадастровым номером *** по адресу: г. Омск, ул. 6-я С. угол ул. О. В обоснование иска указали, что на основании договоров купли-продажи каждая является собственником половины домостроения по ул. 6-я С. угол ул. О. в г. Омске вместе с расположенными на этом земельном участке сараями, сооружениями. Считали, что, покупая жилой дом, они вместе с правом собственности на домостроение приобрели право постоянного бессрочного пользования и земельным участком, на котором расположен этот дом. Они неоднократно обращались к ответчикам с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в собственность, в чем было отказано со ссылкой на то, что земельный участок зарезервирован для муниципальных нужд.

Решением Первомайского районного суда г. Омска от 08 декабря 2011 г., в иске М. и М. было отказано.

Судебная коллегия, отменяя решение суда и удовлетворяя исковые требования истцов, указала, что то обстоятельство, что предыдущие собственники домостроения производили лишь государственную регистрацию перехода права собственности на жилое строение на этом земельном участке, то есть юридическим правом на спорный земельный участок не обладали, само по себе не свидетельствует о том, что у последних собственников названного домостроения законных прав в отношении спорного земельного участка не возникло.

Также Судебная коллегия пришла к выводу о том, что спорный земельный участок был изначально предоставлен первому собственнику домостроения на праве постоянного (бессрочного) пользования, и таковое право землепользования перешло к истцам М. и М., поэтому дальнейшие действия администрации города Омска по резервированию этого земельного участка свидетельствуют о нарушении вещных прав истцов по настоящему делу. В таком случае судебный акт о признании за истцами права становится основанием возникновения у каждой права постоянного (бессрочного) пользования в смысле статьи 8 ГК РФ и, следовательно, правоподтверждающим документом.

5. Передача в собственность и оборот земельных участков для садоводства и огородничества

Некоторое количество споров было в связи с оборотом садовых, огородных и дачных земельных участков (в основном в связи с фактической продажей земли), которые согласно статье 31 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено федеральным законодательством.

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (пункт 1 статьи 37 ЗК РФ).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 ГК РФ); в случае если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Несоблюдение в случаях, установленных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность; такая сделка считается ничтожной (пункт 1 статьи 165 ГК РФ).

Приведенные положения закона в ряде случаев не принимаются во внимание судами, которые постанавливают решения о признании права собственности на земельный участок при том, что отсутствует подписанный сторонами договор купли-продажи земельного участка; переход права собственности на земельный участок не зарегистрирован и требования о государственной регистрации такого перехода не заявлены, более того, нередко выносятся решения о признании права собственности на земельные участки без прекращения ранее возникшего права.

Так, решением Куйбышевского районного суда города Омска от 19 июня 2012 г. в удовлетворении иска Б. к Р. о признании договора купли-продажи земельного участка незаключенным, устранении препятствий пользования им отказано, встречный иск Р. к Б. удовлетворен, за Р. признано право собственности на земельный участок и постановлено произвести государственную регистрацию перехода права собственности.

Отказывая в удовлетворении требований Б. и удовлетворяя требования Р., суд посчитал установленным и доказанным факт заключения сторонами 13 июля 2003 г. договора продажи земельного участка.

Судебная коллегия, отменяя решение суда, указала, что данный вывод суда первой инстанции противоречит обстоятельствам дела и законодательству РФ.

Судом первой инстанции при разрешении спора не было учтено, что продажа земельных участков осуществляется по правилам, установленным статьями 549-557 Гражданского кодекса РФ и статьей 37 Земельного кодекса РФ.

В материалах дела отсутствуют сведения о заключении Б. и Р. 13 июля 2003 г. договора продажи земельного участка с кадастровым номером *** по соответствующей цене. Из объяснений сторон, представленных документов следует, что между ними существовала устная договоренность о его заключении, однако сам договор продажи недвижимости отсутствует, поскольку заключен не был.

Судебная коллегия также указала, что передача земельного участка в фактическое пользование ответчику, получение ею членской книжки садовода, уплата СТ членских взносов и земельного налога на земельные участки общего пользования, так же как последовавшее отсутствие истца на земельном участке, правового значения для разрешения спора о наличии между сторонами договора продажи земельного участка не имеет. Вступление в члены СТ, тем более что доказательство такового, которым может являться только решение общего собрания членов СТ, представлено не было, не свидетельствует о приобретении права собственности на земельный участок.

6. Определение местоположения границ земельных участков

Отдельного внимания требует самая многочисленная категория земельных споров - определение местоположения границ земельных участков.

Разрешая споры по границам земельных участков, суды обязательно, в силу требований пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, должны учитывать фактически сложившиеся границы.

Оспаривая границы земельных участков, очень часто истцы ошибочно перед судом ставят вопрос о признании незаконным межевого дела, об исключении сведений о земельном участке из кадастрового учета, что является в корне неверным.

Исковые требования должны соответствовать способам защиты, перечисленным в главе 9 Земельного кодекса Российской Федерации.

Отсутствие некоторых из способов, предусмотренных в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, таких как признание сделок недействительными, самозащита права и других, не означает, что они не могут использоваться при защите земельных прав как составной части имущественных отношений.

Восстановление местоположения границ земельного участка по своей сути относится к такому способу защиты нарушенного права, как восстановление положения, существовавшего до нарушения права.

В рамках этого способа защиты могут быть оспорены действия по постановке земельного участка на кадастровой учет и поставлен вопрос об исключении некоторых сведений из кадастрового учета, индивидуализирующего земельный участок как объект гражданских правоотношений, таких как его местоположение, площадь, описание границ и поворотных точек и т.д.

Исключение сведений о самом земельном участке в целом противоречит требованиям статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", поскольку сведения подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, (уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества.

Землеустроительное (межевое) дело также не является правоустанавливающим документом, тем самым не порождает какие-либо права и обязанности сторон и не может быть предметом оспаривания.

Так, решением Омского районного суда Омской области от 17 апреля 2012 г. были частично удовлетворены требования М., в том числе признан недействительным межевой план от 29.09.2010 года, подготовленный ООО "Кадастр-Центр" в результате выполнения кадастровых работ в связи с образованием земельного участка, и исключены из государственного кадастра недвижимости сведения о местоположении границ земельного участка с кадастровым номером ***, площадью *** кв.м, расположенного по адресу ***.

Отменяя решение и принимая по делу новое - об отказе в удовлетворении требований М. к С. об истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании недействительным межевого плана, исключении из государственного кадастра недвижимости сведений о земельном участке, установлении границ земельного участка, взыскании судебных расходов вреда, судебная коллегия указала, что не может согласиться также с выводами суда об удовлетворении требования М. о признании недействительным межевого плана, поскольку сам по себе межевой план правового значения при рассмотрении настоящего иска не имеет, так как фактически между сторонами имеется спор об установлении границ земельных участков.