Приложение N 1. Порядок определения рыночной стоимости объектов муниципальной собственности г.Чебоксары

Утвержден решением

Чебоксарского городского

Собрания депутатов

от 30 декабря 1996 г.

(приложение N 1)

Порядок
определения рыночной стоимости объектов муниципальной собственности г.Чебоксары

1. Вводные положения

1.1. Настоящий нормативный акт устанавливает порядок определения рыночной стоимости имущества муниципальной собственности г.Чебоксары и вещных прав на него (далее именуется "Объект"), за исключением следующих видов муниципального имущества и вещных прав на них:

- природные ресурсы и земля, как свободная, так и расположенная (прикрепленная) под продаваемыми объектами;

- жилищный фонд;

- акции и иные ценные бумаги;

- нематериальные активы муниципальных предприятий, учреждений и организаций.

1.2. Рыночная стоимость объектов муниципальной собственности г.Чебоксары определяется соответствующей Комиссией, создаваемой Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом администрации города Чебоксары (далее именуется "Горкомимущество") с участием представителей отраслевых отделов, управлений финансов и экономики администрации города Чебоксары. Горкомимущество вправе создать несколько комиссий по видам муниципального имущества (далее именуется "Комиссия").

1.3. Необходимые для работы формы документов разрабатываются Комиссией самостоятельно и утверждаются председателем Горкомимущества.

При этом является обязательной форма "Отчет об определении рыночной стоимости объекта муниципальной собственности г.Чебоксары" (далее именуется "Отчет"), которая разрабатывается с учетом Методических рекомендаций об оценке имущества, утвержденных распоряжением Федеральной комиссии по ценным бумагам России от 25.09.96 г. N 6-р, других нормативно-правовых актов об оценочной деятельности и в соответствии с настоящим Порядком.

1.4. Определенная Комиссией величина рыночной стоимости применяется в качестве:

- начальной цены при приватизации и продаже объектов муниципальной собственности;

- цены объекта при его залоге, ипотеке и реализации в иных формах;

- величины уставного капитала открытых акционерных обществ, создаваемых в порядке приватизации муниципальных предприятий;

- максимальной цены приобретения имущества в муниципальную собственность.

1.5. В разделе 2 настоящего Порядка установлен общий подход к определению рыночной стоимости объектов муниципальной собственности, а в разделах 3, 4 приведены особенности его применения для некоторых видов объектов муниципальной собственности.

2. Основные положения

При определении рыночной стоимости Объекта Комиссией производится предварительная ее оценка по следующим методам:

- затратный метод;

- метод сравнения продаж.

2.1. Затратный метод оценки объекта

2.1.1. При затратном методе рыночная стоимость Объекта оценки определяется как его остаточная стоимость, представляющая собой оценку восстановительной стоимости за вычетом стоимости износа на дату оценки. В отношении вещных прав на муниципальное имущество затратный метод не применяется.

2.1.2. Восстановительная стоимость Объекта оценивается по уровню расходов на изготовление, создание, возведение аналогичных объектов.

В виде исключения (для уникальных Объектов, при отсутствии аналогичных объектов и т.п.) восстановительная стоимость определяется по данным бухгалтерского учета балансодержателя Объекта на дату оценки с учетом всех переоценок основных фондов.

2.1.3. Величина износа оценивается за каждый полный год амортизации в зависимости от вида Объекта по следующей таблице:

NN пп	Вид объекта	Годовая норма износа за период до после 01.01.97 г. 01.01.97 г.		Предельный износ, не более
1. 2. 3. 4. 5. 6.	Здания, сооружения, их структурные компоненты Легковой автотранспорт, легкий грузовой автотранспорт Конторское оборудование, мебель Компьютерная техника, информационные системы, системы обработки данных Техническое, энергетическое, транспортное оборудование Иные материальные активы предприятия	см. ниже -"- -"- -"- -"- -"-	5% 25% 25% 25% 15% 15%	30% 75% 75% 90% 75% 75%

Указанные в таблице проценты берутся от восстановительной стоимости Объекта, определенной согласно п.2.1.2 настоящего Порядка.

Норма износа за период до 1 января 1997 г. определяется согласно Единым нормам амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства от 22 октября 1990 г.

Если начисленная суммарная величина износа Объекта превышает величину предельного износа (или Объект полностью амортизирован), но Объект находится в состоянии, пригодном дпя использования по основному назначению, то оценка износа дается согласно графе 5.

2.2. Метод оценки объекта сравнением продаж

2.2.1. Метод сравнения продаж основан на регулярно собираемой информации о сделках с объектами - аналогами. При этом к величине рыночной стоимости объектов - аналогов вводится поправка за износ, величина которого определяется в соответствии с п. 2.1.3 настоящего Порядка, на разницу между годами изготовления оцениваемого Объекта и объекта - аналога.

2.2.2. После определения рыночной стоимости объектов - аналогов дается оценка средневзвешенной рыночной стоимости Объекта по методу сравнения продаж (Сс) по следующей формуле:

                            n           n

                       Сс = S Цк х Вк / S Вк ,                     (1)

                            1           1

где S - сумма; n - число объектов - аналогов; Цк - цена продажи К-го объекта - аналога; Вк - вес цены продажи К-го объекта - аналога (иначе степень достоверности определения рыночной стоимости Объекта по цене продажи К-го объекта - аналога).

Величины Вк определяются Комиссией в пределах от до 1 в зависимости от следующих факторов: близости характеристик объекта - аналога и оцениваемого Объекта; достоверности информации об объекте - аналоге; случайности величины цены продажи объекта - аналога (например, по ее отклонению от цены остальных объектов - аналогов) и т.п.

При оценке Комиссией величины Сс вместо формулы (1) может быть применена также соответствующая методика статистической обработки данных. Примененная при оценке Сс методика должна быть указана в Отчете.

2.3. Определение рыночной стоимости объекта

2.3.1. Заключительным элементом процесса оценки рыночной стоимости Объекта является сравнение оценок, полученных на основе вышеуказанных методов, и сведение полученных стоимостных оценок к единой рыночной стоимости Объекта.

Процесс сведения учитывает слабые и сильные стороны каждого метода и определяет, насколько существенно они влияют на объективное отражение рынка.

После этого Комиссия определяет рыночную стоимость Объекта, которая, как правило, принимается равной оценке по методу сравнения продаж. Вместе с тем в том случае, когда рынок объектов - аналогов недостаточно сформирован (при величине n в формуле (1), не превышающей 5), рыночная стоимость Объекта (С) рассчитывается по следующей формуле:

                 С = (Сз х Вз + Сс х Вс) / (Вз + Вс),              (2)

где Сз - оценка объекта по затратному методу; Сс - оценка по методу сравнения продаж; Вз, Вс - соответственно весу оценок по указанным методам (иначе степень приемлемости соответствующего метода).

2.3.2. Величины Вз, Вс определяются Комиссией в пределах от до 1 конкретно по каждому оцениваемому Объекту в зависимости от величины n (например, при n = должно быть Вс = 0), соответствия данных бухгалтерского учета восстановительной стоимости Объекта (см. п.2.1.2 настоящего Порядка) и т.п. обстоятельств. Обоснование выбранных значений веса Вз, Вс, а также Вк приводится в Отчете.

2.3.3. В том случае, если Объект по начальной цене продажи, определенной согласно настоящему Порядку, реализовать не удалось, Комиссия вправе неоднократно снижать начальную цену продажи, но в совокупности не более, чем на 30% от первоначальной цены продажи.

3. Определение рыночной стоимости муниципального предприятия

3.1. Определение рыночной стоимости муниципального предприятия, а также величины уставного капитала открытых акционерных обществ, создаваемых в порядке приватизации муниципальных предприятий, производится по данным бухгалтерского баланса предприятия на отчетную дату, предшествующую дате оценки, с учетом всех переоценок основных фондов предприятия, в соответствии с Временными методическими указаниями по оценке стоимости объектов приватизации, утвержденными Указом Президента Российской Федерации от 29 января 1992 года N 66 (формы N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 приложения N 2 к Указу) с последующей корректировкой полученных данных с применением рыночых методов оценки имущества.

3.2. При этом в формы 1, 2, 3, 4, 7 актов оценки имущества предприятия добавляются графы с показателями "Остаточная стоимость по затратному методу", "Стоимость по методу сравнения продаж", "Рыночная стоимость". Данные показатели определяются согласно разделу 2 настоящего Порядка для следующих видов имущества предприятия:

- здания и сооружения (форма 1);

- незавершенное строительство (форма 2);

- машины, оборудование и другие основные средства (формы 3, 4);

- запасы и затраты (форма 7).

В форму 9 приводятся данные реконструированного баланса.

3.3. Итоговый акт оценки стоимости предприятия (форма 9) оформляется согласно прилагаемой к настоящему Порядку форме, составленной на основе структуры действующей формы бухгалтерского баланса, в которой по вышеуказанным видам имущества проставляется рыночная стоимость, определенная в соответствии с пунктом 3.2 настоящего Порядка.

4. Определение рыночной стоимости объектов нежилого фонда

4.1. При определении рыночной стоимости объектов нежилого фонда осуществляются следующие предварительные ее оценки:

- оценка по затратному методу;

- оценка по методу сравнения продаж;

- оценка по доходности объекта.

4.2. Оценка по затратному методу и методу сравнения продаж производится согласно подразделам 2.1, 2.2 настоящего Порядка.

Оценка по доходности объекта нежилого фонда основана на арендной плате (арендном проценте) от оцениваемого объекта с учетом рыночных коэффициентов места расположения и характеристик Объекта, которые в совокупности обуславливают доход, получаемый владельцем Объекта, т.е. сумму поступления в местный бюджет от аренды муниципального нежилого фонда.

4.3. Расчет оценки рыночной стоимости объекта нежилого фонда по его доходности (Сд) выполняется по следующей формуле:

                 Сд = Ап х Кт х (1 - Ки / 100) х Кв,               (3)

где Ап - годовая арендная плата за Объект с учетом НДС, места расположения и характеристик Объекта, рассчитанная в соответствии с Положением о порядке аренды нежилых помещений в г. Чебоксары без учета льготных категорий арендаторов;

Кт - коэффициент, учитывающий конструктивное исполнение здания, в котором расположен Объект:

- кирпичное с железобетонными перекрытиями - 1,5;

- кирпичное с деревянными перекрытиями - 1,2;

- монолитное - 1,4;

- панельные - 1,3;

- деревянное - 0,5;

- каркасно-засыпное - 0,3;

Ки - величина износа Объекта, определенная согласно п. 2.1.3 настоящего Порядка;

Кв - коэффициент выкупа, равный 25.

4.3.1. Величина коэффициента Кв каждое полугодие пересматривается Комиссией и утверждается председателем Горкомимущества на основании коэффициента изменения размера ставки арендной платы за нежилое помещение по сравнению со ставкой 1996 года и информации о стоимости 1 кв.м площади вновь возведенных жилых домов в г.Чебоксары, полученной как средневзвешенная величина стоимости возведения не менее 5 объектов, которые расположены во всех территориальных зонах города, принятых для расчета размера арендной платы.

4.4. По полученным трем оценкам Комиссия определяет рыночную стоимость Объекта согласно подразделу 2.3 настоящего Порядка. При этом формула (2) видоизменяется и применяется в следующем виде:

где Вд - вес оценки Объекта по методу доходности (наименование остальных показателей приведено выше).

При определении величин веса Вз, Вс, Вд должна быть обеспечена следующая приоритетность:

1) оценка по методу сравнения продаж;

2) оценка по доходности Объекта;

3) оценка по затратному методу.