Приложение N 1. Порядок определения рыночной стоимости объектов муниципальной собственности г.Чебоксары

Информация об изменениях:

Решением Чебоксарского городского Собрания депутатов Чувашской Республики от 16 мая 2001 г. N 174 в настоящий Порядок внесены изменения

См. текст Порядка в предыдущей редакции

Утвержден решением

Чебоксарского городского

Собрания депутатов

от 30 декабря 1996 г.

(приложение N 1)

Порядок
определения рыночной стоимости объектов муниципальной собственности г.Чебоксары

С изменениями и дополнениями от:

16 мая 2001 г.

1. Вводные положения

1.1. Настоящий нормативный акт устанавливает порядок определения рыночной стоимости имущества муниципальной собственности г.Чебоксары и вещных прав на него (далее именуется "Объект"), за исключением следующих видов муниципального имущества и вещных прав на них:

- природные ресурсы и земля, как свободная, так и расположенная (прикрепленная) под продаваемыми объектами;

- жилищный фонд;

- акции и иные ценные бумаги;

- нематериальные активы муниципальных предприятий, учреждений и организаций.

1.2. Рыночная стоимость объектов муниципальной собственности г.Чебоксары определяется соответствующей Комиссией, создаваемой Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом администрации города Чебоксары (далее именуется "Горкомимущество") с участием представителей отраслевых отделов, управлений финансов и экономики администрации города Чебоксары. Горкомимущество вправе создать несколько комиссий по видам муниципального имущества (далее именуется "Комиссия").

1.3. Необходимые для работы Комиссии формы документов разрабатываются ею самостоятельно.

При этом документ "Отчет об определении рыночной стоимости объекта" составляется Комиссией с учетом законодательства об оценочной деятельности в соответствии с настоящим Порядком и представляется в Горкомимущество.

1.4. Установленная в соответствии с "Программой приватизации муниципального имущества города Чебоксары" на основе Отчета Комиссии председателем Горкомимущества величина рыночной стоимости Объекта применяется в качестве:

- начальной цены при приватизации и продаже объектов муниципальной собственности;

- цены объекта при его залоге, ипотеке и реализации в иных формах;

- величины уставного капитала открытых акционерных обществ, создаваемых в порядке приватизации муниципальных предприятий;

- максимальной цены приобретения имущества в муниципальную собственность.

1.5. В разделе 2 настоящего Порядка установлен общий подход к определению рыночной стоимости объектов муниципальной собственности, а в разделах 3, 4 приведены особенности его применения для некоторых видов объектов муниципальной собственности.

2. Основные положения

При определении рыночной стоимости Объекта Комиссией производится предварительная ее оценка по следующим методам:

- затратный метод;

- метод сравнения продаж.

2.1. Затратный метод оценки объекта

2.1.1. При затратном методе рыночная стоимость Объекта оценки определяется как его остаточная стоимость, представляющая собой оценку восстановительной стоимости за вычетом стоимости износа на дату оценки. В отношении вещных прав на муниципальное имущество затратный метод не применяется.

2.1.2. Восстановительная стоимость Объекта оценивается по уровню расходов на изготовление, создание, возведение аналогичных объектов.

В виде исключения (для уникальных Объектов, при отсутствии аналогичных объектов и т.п.) восстановительная стоимость определяется по данным бухгалтерского учета балансодержателя Объекта на дату оценки с учетом всех переоценок основных фондов.

2.1.3. Величина износа оценивается за каждый полный год амортизации Объекта путем начисления к величине восстановительной стоимости Объекта, определенной согласно п.2.1.2 настоящего Порядка, амортизационных отчислений на полное восстановление основных средств организаций по нормам, установленным для вида оцениваемого Объекта.

2.1.4. Оценка Объекта по затратному методу проводится без учета налога на добавленную стоимость (далее - НДС).

2.2. Метод оценки объекта сравнением продаж

2.2.1. Метод сравнения продаж основан на регулярно собираемой информации о сделках с объектами - аналогами.

2.2.2. После определения рыночной стоимости объектов - аналогов дается оценка средневзвешенной рыночной стоимости Объекта по методу сравнения продаж (Сс) по следующей формуле:

                            n           n

                       Сс = S Цк х Вк / S Вк ,                     (1)

                            1           1

где S - сумма; n - число объектов - аналогов; Цк - цена продажи К-го объекта - аналога; Вк - вес цены продажи К-го объекта - аналога (иначе степень достоверности определения рыночной стоимости Объекта по цене продажи К-го объекта - аналога).

Величины Вк определяются Комиссией в пределах от до 1 в зависимости от следующих факторов: близости характеристик объекта - аналога и оцениваемого Объекта; достоверности информации об объекте - аналоге; случайности величины цены продажи объекта - аналога (например, по ее отклонению от цены остальных объектов - аналогов) и т.п.

При оценке Комиссией величины Сс вместо формулы (1) может быть применена также соответствующая методика статистической обработки данных. Примененная при оценке Сс методика должна быть указана в Отчете.

2.2.3. Оценка объекта по методу сравнения продаж производится без учета НДС.

2.3. Определение рыночной стоимости объекта

2.3.1. Заключительным элементом процесса оценки рыночной стоимости Объекта является сравнение оценок, полученных на основе вышеуказанных методов, и сведение полученных стоимостных оценок к единой рыночной стоимости Объекта.

Процесс сведения учитывает слабые и сильные стороны каждого метода и определяет, насколько существенно они влияют на объективное отражение рынка.

После этого Комиссия определяет рыночную стоимость Объекта (С), которая рассчитывается по следующей формуле:

                 С = (Сз х Вз + Сс х Вс) / (Вз + Вс),              (2)

где Сз - оценка объекта по затратному методу; Сс - оценка по методу сравнения продаж; Вз, Вс - соответственно весу оценок по указанным методам (иначе степень приемлемости соответствующего метода).

2.3.2. Величины Вз, Вс определяются Комиссией в пределах от до 1 конкретно по каждому оцениваемому Объекту в зависимости от величины n (например, при n = должно быть Вс = 0), соответствия данных бухгалтерского учета восстановительной стоимости Объекта (см. п.2.1.2 настоящего Порядка) и т.п. обстоятельств. Обоснование выбранных значений веса Вз, Вс, а также Вк приводится в Отчете.

2.3.3. Далее Комиссия к величине рыночной стоимости Объекта вводит поправку на оценку Объекта, осуществленную привлеченным оценщиком в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, по следующей формуле:

                     Сп=(С х В + Со х Во)/ 100,                    (2.1)

где Сп - рыночная стоимость Объекта с поправкой;

С - рыночная стоимость Объекта, определенная Комиссией в зависимости от вида Объекта согласно формуле (2), или разделу 3 либо формуле (4) пункта 4.4 настоящего Порядка;

В, Во - соответственно веса оценок С, Со в процентах, которые определяются Комиссией так, чтобы их сумма была равна числу 100.

2.3.4. В тех случаях, когда определенная Комиссией рыночная стоимость Объекта применяется при установлении цены Объекта при его залоге, ипотеке и реализации в иных, не установленных "Программой приватизации муниципального имущества города Чебоксары", формах, а также цены приобретения Объекта в муниципальную собственность, она увеличивается на сумму НДС.

2.3.5. Порядок пересмотра цены Объекта при его приватизации или продаже устанавливается "Программой приватизации муниципального имущества города Чебоксары".

Пересмотр цены Объекта при иных сделках, а также при приобретении Объекта в муниципальную собственность осуществляется в аналогичном порядке.

3. Определение рыночной стоимости муниципального предприятия

3.1. Определение рыночной стоимости муниципального предприятия, а также величины уставного капитала открытых акционерных обществ, создаваемых в порядке приватизации муниципальных предприятий, производится по данным бухгалтерского баланса предприятия на отчетную дату, предшествующую дате оценки, с учетом всех переоценок основных фондов предприятия, в соответствии с Временными методическими указаниями по оценке стоимости объектов приватизации, утвержденными Указом Президента Российской Федерации от 29 января 1992 года N 66 (формы N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 приложения N 2 к Указу) с последующей корректировкой полученных данных с применением рыночых методов оценки имущества.

3.2. При этом в формы 1, 2, 3, 4, 7 актов оценки имущества предприятия добавляются графы с показателями "Остаточная стоимость по затратному методу", "Стоимость по методу сравнения продаж", "Рыночная стоимость". Данные показатели определяются согласно разделу 2 настоящего Порядка для следующих видов имущества предприятия:

- здания и сооружения (форма 1);

- незавершенное строительство (форма 2);

- машины, оборудование и другие основные средства (формы 3, 4);

- запасы и затраты (форма 7).

В форму 9 приводятся данные реконструированного баланса.

3.3. Итоговый акт оценки стоимости предприятия (форма 9) оформляется согласно прилагаемой к настоящему Порядку форме, составленной на основе структуры действующей формы бухгалтерского баланса, в которой по вышеуказанным видам имущества проставляется рыночная стоимость, определенная в соответствии с пунктом 3.2 настоящего Порядка.

4. Определение рыночной стоимости объектов нежилого фонда

4.1. При определении рыночной стоимости объектов нежилого фонда осуществляются следующие предварительные ее оценки:

- оценка по затратному методу;

- оценка по методу сравнения продаж;

- оценка по доходности объекта.

4.2. Оценка по затратному методу и методу сравнения продаж производится согласно подразделам 2.1, 2.2 настоящего Порядка.

Оценка по доходности объекта нежилого фонда основана на арендной плате (арендном проценте) от оцениваемого объекта с учетом рыночных коэффициентов места расположения и характеристик Объекта, которые в совокупности обуславливают доход, получаемый владельцем Объекта, т.е. сумму поступления в местный бюджет от аренды муниципального нежилого фонда.

4.3. Расчет оценки рыночной стоимости объекта нежилого фонда по его доходности (Сд) выполняется по следующей формуле:

                 Сд = Ап х Кт х (1 - Ки / 100) х Кв,               (3)

где Ап-годовая арендная плата за пользование Объектом, рассчитанная в соответствии с "Положением о порядке аренды нежилых помещений муниципальной собственности г.Чебоксары" без учета НДС и льготных коэффициентов вида деятельности арендаторов;

Кт - коэффициент, учитывающий конструктивное исполнение здания, в котором расположен Объект:

- кирпичное с железобетонными перекрытиями - 1,5;

- кирпичное с деревянными перекрытиями - 1,2;

- монолитное - 1,4;

- панельные - 1,3;

- деревянное - 0,5;

- каркасно-засыпное - 0,3;

Ки - величина износа Объекта, определенная согласно п. 2.1.3 настоящего Порядка;

Кв - коэффициент выкупа (приведения уровня оценки объектов нежилого фонда по доходности к уровню их оценки по методу сравнения продаж), равный 25.

4.3.1. Величина коэффициента Кв может быть пересмотрена по распоряжению председателя Горкомимущества в соответствии с предложениями Комиссии, подготовленными с учетом данных по изменениям размера ставки арендной платы за нежилые помещения муниципальной собственности г.Чебоксары и стоимости строительства и (или) продажи 1 кв.м жилой площади в г.Чебоксары.

4.4. По полученным трем оценкам Комиссия определяет рыночную стоимость Объекта согласно подразделу 2.3 настоящего Порядка. При этом формула (2) видоизменяется и применяется в следующем виде:

где Вд - вес оценки Объекта по методу доходности (наименование остальных показателей приведено выше).

Далее Комиссия к величине С вводит поправку на оценку Объекта, осуществленную оценщиком, согласно п.2.3.3 настоящего Порядка.