Справка по результатам изучения практики рассмотрения районными (городскими) судами, мировыми судьями Саратовской области в 2014 г. - первом полугодии 2015 г. гражданских дел по спорам, связанным с признанием права собственности на самовольные постройки

Справка
по результатам изучения практики рассмотрения районными (городскими) судами, мировыми судьями Саратовской области в 2014 г. - первом полугодии 2015 г. гражданских дел по спорам, связанным с признанием права собственности на самовольные постройки

 

В соответствии с планом работы Саратовского областного суда на 2 полугодие 2015 г. судебной коллегией по гражданским делам проведено изучение практики рассмотрения районными (городскими) судами и мировыми судьями Саратовской области в 2014 г. - первом полугодии 2015 г. гражданских дел по спорам, связанным с признанием права собственности на самовольные постройки.

Районными (городскими) судами, мировыми судьями для производства обобщения представлено 351 гражданское дело, из них 222 дела рассмотрены в 2014 г. и 129 дел - в 2015 г.

По указанным делам большая часть исков была разрешена с удовлетворением исковых требований - 281 дело или 80% от общего числа поступивших дел. Отказано в удовлетворении исковых требований по 15 делам (4,3%), исковые заявления оставлены без рассмотрения по 28 делам (8%), принят отказ от иска по 5 делам (1,4%).

Все дела, поступившие для изучения, можно разделить на следующие категории:

- о признании права собственности на гаражи и хозблоки (всего 214 дел, из которых по 182 делам исковые требования удовлетворены, отказано в удовлетворении требований по 8 делам, без рассмотрения оставлено 19 исков, производство прекращено по 5 делам. В апелляционном порядке обжаловано 16 дел, все решения оставлены без изменения);

- о признании права собственности на самовольно возведенные жилые и нежилые помещения (всего 30 гражданских дел, из которых по 27 делам исковые требования удовлетворены. В апелляционном порядке обжаловано 3 дела, все решения оставлены без изменения);

- о признании права собственности на реконструированные строения (всего 51 гражданское дело, исковые требования удовлетворены по 41 делу, по 3 делам отказано в удовлетворении заявленных исковых требований, 7 исков оставлено без рассмотрения. В суд апелляционной инстанции обжаловано 5 дел, из них решения по 3 гражданским делам отменены с принятием противоположных решений).

- о признании права собственности на жилые и нежилые строения, возведенные на землях СНТ (всего 1 гражданское дело, исковые требования удовлетворены, решение суда первой инстанции обжаловано в апелляционном порядке и оставлено судом апелляционной инстанции без изменения).

- о признании права собственности на самовольные постройки в порядке наследования (всего 33 дела, исковые требования удовлетворены по 30 делам, отказано в удовлетворении исковых требований по 1 гражданскому делу, 2 иска оставлено без рассмотрения. Обжалованы в апелляционном порядке судебные акты по 3 гражданским делам, решения по которым оставлены без изменения).

Из поступивших дел в апелляционном порядке было рассмотрено 26 дел, что составляет 7,4% от общего числа рассмотренных дел данной категории, поступивших на обобщение. Из обжалованных отменено и изменено 3 решения (0,9%).

Анализ представленных гражданских дел позволяет прийти к выводу о том, что на территории Саратовской области распространены случаи возведения самовольных построек как хозяйственно-бытового назначения, так и жилых строений, различного рода пристроек в нарушение установленных законом правил, без получения необходимых разрешений и согласований для их строительства.

При рассмотрении дел указанной категории суды области и мировые судьи руководствовались положениями Конституции Российской Федерации, Гражданского, Земельного, Градостроительного, Жилищного кодексов Российской Федерации, учитывали разъяснения Верховного Суда Российской Федерации, данные в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

 

Общие положения

 

Возведение объектов недвижимости предполагает выполнение застройщиком установленных законом или иными нормативными актами условий и требований, поскольку в соответствии с положениями ст. 2 ГрК РФ градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, требований охраны окружающей среды и экологической безопасности.

Статьями 51 и 55 ГрК РФ предусмотрено, что за разрешением на строительство на земельном участке и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию застройщик с приложением названных в этих статьях документов должен обращаться в уполномоченный на то федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или в орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

Если указанные требования при возведении объектов недвижимости не соблюдались, разрешение на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию застройщик не получал, у заинтересованных лиц возникает правовое основание для признания данного объекта самовольным строением со всеми вытекающими из этого правонарушения юридическими последствиями, включая возможность сноса самовольного строения.

Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ в редакции, действовавшей до 1 октября 2015 г., самовольной постройкой признавался жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Каждый из приведенных признаков постройки, указанных в п. 1 ст. 222 ГК РФ, является самостоятельным основанием для признания ее самовольной.

Таким образом, самовольное строительство представляет собой действия застройщика, осуществляемые им вопреки требованиям норм публичного права (поскольку в подобных ситуациях нарушаются установленные государством процедуры, ставятся под угрозу права неопределенного круга лиц), что выражается в уклонении застройщика от получения надлежащих документальных согласований и разрешений от компетентных органов, в результате чего при возведении самовольного строения на не принадлежащем застройщику земельном участке может допускаться нарушение имущественных прав и охраняемых законом интересов собственников земельных участков и иных лиц.

Подведомственность гражданских дел о признании права собственности на самовольное строение

 

Исходя из буквального содержания п. 3 ст. 222 ГК РФ, можно прийти к выводу о том, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях - в ином установленном законом порядке.

В силу положений ст. 11 ГПК РФ установлен приоритет судебной защиты гражданских прав перед иными юрисдикционными органами. Поэтому в административном порядке защита прав осуществляется лишь в случаях, прямо предусмотренных федеральным законом.

Разрешая вопрос о подведомственности конкретного дела, следует исходить из общего правила: гражданские дела рассматриваются судами общей юрисдикции, если федеральным конституционным законом или федеральным законом они не отнесены к категории экономических споров и других дел, подлежащих рассмотрению арбитражными судами или иным компетентным административным органом. Перечень дел, подведомственных судам общей юрисдикции, содержится в ст. 22 ГПК РФ.

Кроме того, в ч. 4 указанной статьи дополнительно разъяснено, что при обращении в суд с заявлением, содержащим несколько связанных между собой требований, из которых одни подведомственны суду общей юрисдикции, другие - арбитражному суду, если разделение требований невозможно, дело подлежит рассмотрению и разрешению в суде общей юрисдикции.

В случае, если возможно разделение требований, судья выносит определение о принятии требований, подведомственных суду общей юрисдикции, и об отказе в принятии требований, подведомственных арбитражному суду.

Суды общей юрисдикции рассматривают и разрешают также дела с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных организаций, организаций с иностранными инвестициями, международных организаций.

В соответствии с положениями ч.ч. 1 и 2 ст. 27 АПК РФ арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности. Арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном законом порядке, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными федеральными законами, с участием Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 г., указано, что при определении подведомственности дел, связанных с применением положений ст. 222 ГПК РФ, судам необходимо учитывать субъектный состав участников спора и характер правоотношений в их совокупности.

При отсутствии в материалах дела доказательств, подтверждающих наличие у истца по иску о признании права собственности на самовольно возведенное нежилое помещение, а равно у ответчика по иску муниципального образования или прокурора о сносе такой постройки статуса индивидуального предпринимателя и осуществление им предпринимательской деятельности, вышеуказанный спор подведомствен суду общей юрисдикции. То обстоятельство, что предметом иска является нежилое помещение, в том числе такое, которое может быть использовано для предпринимательской деятельности, на подведомственность спора не влияет, поскольку закон не ограничивает права физических лиц иметь в собственности любое имущество, в том числе и нежилые помещения.

Наличие же у лица, которое возвело самовольную постройку, статуса индивидуального предпринимателя при отсутствии данных, свидетельствующих о том, что спорный объект недвижимости используется или будет использован для целей предпринимательской деятельности, само по себе не является основанием для отказа в принятии к производству судом общей юрисдикции искового заявления о признании права собственности или о сносе такой самовольной постройки по основаниям, установленным п. 1 ч. 1 ст. 134 ГПК РФ (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, от 19 марта 2014 г.).

Как следует из поступивших на изучение гражданских дел указанной категории, суды правильно определяли подведомственность спора.

Подсудность гражданских дел о признании права собственности на самовольное строение

 

Согласно ст. 47 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен права на рассмотрение его дела в том суде и тем судьей, к подсудности которых оно отнесено законом.

Статьей 30 ГПК РФ определено, что иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества.

При этом в ГПК РФ конкретно не указано, о защите каких именно прав на недвижимое имущество подлежат предъявлению иски по правилам исключительной подсудности.

Согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в Обзоре законодательства и судебной практики за четвертый квартал 2003 г., утвержденном постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 7 апреля 2004 г., исключительная подсудность установлена для исков о любых правах на недвижимое имущество (земельные участки, жилые и нежилые помещения, здания, строения и т.д.), в том числе о праве владения и пользования им, о разделе недвижимого имущества, находящегося в долевой или совместной собственности, и выделе из него доли, о праве пользования недвижимым имуществом (включая определение порядка пользования им), не связанным с правом собственности на него.

Абзацем 3 п. 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" предусмотрено, что к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.

Таким образом, исходя из приведенных положений названных постановлений следует прийти к выводу о том, что перечень исков, относящихся к категории исков о правах на недвижимое имущество, носит открытый характер.

Поскольку требования истцов о признании права собственности на самовольные постройки направлены на защиту права на недвижимое имущество, исковые требования подлежат рассмотрению по правилам исключительной подсудности.

В Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2004 г., отвечая на вопрос: "Являются ли дела по искам граждан о признании права собственности на самовольные строения исками имущественного характера, подлежащими оценке, и подсудна ли указанная категория дел мировым судьям?", Верховный Суд Российской Федерации отметил, что, поскольку в данном случае речь идет о признании права собственности на имущество, которое имеет денежную оценку, то указанные споры носят имущественный характер.

Исходя из этого, в соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ данная категория дел при цене иска, не превышающей 50000 руб., подсудна мировым судьям.

Вместе с тем судами области допускались ошибки при определении подсудности гражданских дел указанной категории.

Так, в районный суд Саратовской области с исковыми требованиями к администрации района Саратовской области о признании права собственности на самовольную постройку - сарай, обратилась Ж.Т.Н. При подаче заявления истец указала цену иска - 50000 руб. Исходя из положений ст. 23 ГПК РФ, данное исковое заявление подсудно мировому судье. Однако определением от 23 декабря 2013 г. исковое заявление было принято к производству районного суда Саратовской области и рассмотрено по существу с принятием решения.

Государственная пошлина, уплачиваемая истцами по делам изучаемой категории

 

В соответствии с требованиями ст.ст. 131 и 132 ГПК РФ в исковом заявлении должна быть указана цена иска, а к заявлению приложен документ, подтверждающий уплату государственной пошлины.

Следовательно, одним из процессуально значимых обстоятельств для правильного установления размера государственной пошлины при подаче искового заявления о признании права собственности на самовольное строение имеет надлежащее определение истцом цены иска (ст. 91 ГПК РФ). При подаче искового заявления в суд истец должен ее указать в денежном выражении в зависимости от стоимости объекта недвижимости, о праве собственности на который он заявляет.

По искам о праве собственности на объект недвижимого имущества цена иска определяется исходя из стоимости объекта, но не ниже его инвентаризационной оценки (п. 9 ч. 1 ст. 91 ГПК РФ), при этом государственная пошлина по искам о признании права собственности на самовольные постройки исчисляется в порядке, предусмотренном пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ и может составлять от 400 руб. до 60000 руб.

Если произведена самовольная реконструкция объекта капитального строительства, которая фактически привела к созданию нового объекта, то государственная пошлина подлежит уплате исходя из стоимости всего реконструированного объекта, а не стоимости пристроенных помещений, поскольку при самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости.

Такой вывод соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, согласно которой при возведении пристройки к жилому дому (или надстройки) изменяется объект права собственности, отличающийся размерами, планировкой, площадью, который становится новым объектом собственности, право на него подлежит регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21 апреля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (п. 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за I квартал 2000 г. по гражданским делам, утв. постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2000 г.).

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Дату названного Федерального закона N 122-ФЗ следует читать как "от 21 июля 1997 г."

В соответствии с п. 9 ст. 333.20 НК РФ при затруднительности определения цены иска в момент его предъявления размер государственной пошлины предварительно устанавливается судьей с последующей доплатой недостающей суммы государственной пошлины на основании цены иска, определенной судом при разрешении дела, в срок, установленный пп. 2 п. 1 ст. 333.18 настоящего Кодекса.

Действительная стоимость спорного недвижимого имущества может быть определена при разрешении дела, что является основанием для доплаты государственной пошлины и не препятствует принятию искового заявления к производству суда.

Определение цены иска по имущественным спорам является обязательным требованием. Цена иска указывается истцом в исковом заявлении. В случае явного несоответствия указанной цены действительной стоимости спорного имущества цену иска определяет судья при принятии искового заявления.

Анализируя указанные положения закона, суды в основном правильно определяли цену иска. В связи с чем основная масса гражданских дел, которые поступили для изучения, были правомерно рассмотрены районными (городскими) судами, а не мировыми судьями, поскольку стоимость спорных объектов недвижимости, как правило, превышала 50 000 руб.

Ф.И.Н. обратился в районный суд Саратовской области с исковыми требованиями к администрации муниципального района Саратовской области о признании права собственности на самовольное строение - магазин и при подаче иска уплатил госпошлину в размере 200 руб.

Судья районного суда Саратовской области, оставляя исковое заявление без движения, указал, что оно не соответствует положениям ст.ст. 131-132 ГПК РФ, поскольку истцом не указана цена иска и, соответственно, госпошлина уплачена без учета требований имущественного характера.

Как следует из материалов дела, после устранения недостатков исковое заявление было принято к производству суда и рассмотрено по существу.

В районный суд Саратовской области обратился С.А.С. с исковыми требованиями к администрации муниципального района о признании права собственности на гараж. При подаче искового заявления истцом указана цена иска 68457 руб., что соответствует инвентаризационной стоимости объекта и от этой суммы уплачена госпошлина в размере 2253 руб.

В районный суд г. Саратова обратился М.Д.И. с исковыми требованиями к администрации МО "Город Саратов", комитету по управлению имуществом г. Саратова о признании права собственности на гараж. В соответствии с положениями ст. 91 ГПК РФ истцом указана цена иска - 84671 руб., что соответствует инвентаризационной стоимости объекта. В связи с чем уплачена госпошлина при подаче иска в размере 2741 руб.

В производстве районного суда г. Саратова находилось гражданское дело по иску Г.Н.И. к ГСК "Электрик-96", администрации МО "Город Саратов" о признании права собственности на гараж.

Как следует из материалов дела, при подаче искового заявление истцом была определена цена иска в размере 60000 руб., а госпошлина уплачена только в размере 200 руб.

Таким образом, судом не учтено то, что требование истца о признании права собственности на объект недвижимости является требованием имущественного характера, и госпошлина должна быть уплачена от заявленной цены иска, т.е. от 60000 руб. В связи с чем суду следовало оставить исковое заявление Г.Н.И. без движения.

Кроме того, при изучении гражданских дел, поступивших для подготовки справки, установлено, что судьями при принятии исковых заявлений не всегда соблюдались требования ст. 132 ГПК РФ, согласно которой к исковому заявлению прилагается документ, подтверждающий уплату государственной пошлины.

Так, к производству районного суда Саратовской области без квитанции об уплате госпошлины было принято исковое заявление Ж.Т.Н. к администрации района Саратовской области о признании права собственности на самовольное строение (представлена только ксерокопия).

Из представленных на изучение дел имелись и дела, в которых отсутствуют какие-либо документы, подтверждающие стоимость объекта недвижимости. В связи с чем не ясно, как определена цена иска истцом и, соответственно, судом при принятии заявления к производству суда.

В районный суд г. Саратова с исковым заявлением к администрации МО "Город Саратов" о признании права собственности на гараж обратился О.А.С. Истец в соответствии с положениями ст. 91 ГПК РФ определил цену иска - 51000 руб. Однако никаких доказательств, подтверждающих цену иска, в материалах дела не имеется. Нет сведений и об инвентаризационной стоимости спорного объекта недвижимости. Однако судом исковое заявление было принято к производству суда.

Понятие самовольной постройки, предмет доказывания по спорам, связанным с признанием права собственности на самовольные постройки

 

Понятие самовольной постройки приводится в ст.ст. 24, 25 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ (в ред. от 19 июля 2011 г.) "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" и определяется как строительство или изменение архитектурного объекта без разрешения на строительство.

При этом ст. 2 названного Закона относит к архитектурным объектам здания, сооружения, комплекс зданий и сооружений, их интерьер, объекты благоустройства, ландшафтного или садово-паркового искусства, созданные на основе архитектурного проекта.

Под самовольной постройкой с точки зрения законодательства (п.п. 13, 14 ст. 1 ГрК РФ) следует понимать как вновь возведенный объект (жилой дом, нежилое здание, объект незавершенного строительства), так и объекты, созданные в результате преобразования ранее существовавших объектов недвижимости, при этом понятия "строительство" и "реконструкция" объектов определены в отдельных пунктах указанной статьи ГрК РФ.

Согласно Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя Российской Федерации от 4 августа 1998 г. N 37, самовольной постройкой признаются осуществленные без соответствующего разрешения: реконструкция жилых домов (частей домов); переоборудование правомерно возведенных нежилых зданий в жилые и наоборот; возведение нового здания при наличии разрешения на капитальный ремонт старого; возведение дополнительных зданий.

Таким образом, самовольно созданные объекты недвижимого имущества можно условно разделить на две группы.

1. Постройки - объекты нового строительства (жилой дом, нежилое здание, технические сооружения).

2. Пристройки, надстройки, перестройки - объекты, созданные в результате преобразования ранее существовавших объектов недвижимости (объекты, подвергнувшиеся реконструкции).

Как указывалось выше, в соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В п. 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что в соответствии со ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Следовательно, объект незавершенного строительства, как недвижимое имущество, также может признаваться самовольной постройкой.

Для того чтобы ввести самовольную постройку в гражданский оборот, заинтересованное лицо должно признать на нее право собственности.

Среди способов защиты гражданских прав признание права собственности как способа защиты можно вывести из абз. 2 ст. 12 ГК РФ, в соответствии с которым защита гражданских прав осуществляется путем признания права.

Иск о признании права собственности на самовольную постройку будет относиться к искам, которые направлены не на подтверждение существования права, а на его возникновение.

Использование иска о признании права собственности как способа судебной защиты позволяет достичь определенности и стабильности в гражданских правоотношениях.

Иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению только в случае наличия условий, указанных в п. 3 ст. 222 ГК РФ. В этой ситуации решение суда о признании права собственности имеет правообразующее значение.

Определение обстоятельств, имеющих значение для гражданского дела, связано с необходимостью установления судебной истины по делу, т.е. юридически значимых для конкретного дела обстоятельств, указанных в нормах материального и процессуального права, применяемых судом при разрешении возникшего спора.

Совокупность указанных обстоятельств материально-правового и процессуального характера, подлежащих определению и доказыванию для правильного разрешения гражданского дела, образует предмет доказывания по конкретному делу, правильное установление которого позволяет вынести законное и обоснованное судебное решение и в то же время исключить из процесса всё не относимое к конкретному делу. Выводы суда в постановленном решении должны соответствовать указанной совокупности обстоятельств и опираться на собранные по делу доказательства. В противном случае, при обжаловании решения, оно может быть отменено или изменено (п.п. 1-3 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ).

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Вместе с тем в качестве исключения из указанных правил ГК РФ предусматривает, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в указанных законом случаях - в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за данным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Заинтересованное лицо (собственник, титульный владелец земельного участка), построившее объект недвижимого имущества без соответствующих разрешений или с нарушением ГСНиП (в том числе ввиду незаконного отказа уполномоченного государственного органа, органа местного самоуправления в выдаче разрешения на строительство), вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку.

В п. 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что, если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка (в городах федерального значения Москве или Санкт-Петербурге - уполномоченный государственный орган городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга).

Таким образом, ответчиком по такому иску является уполномоченный государственный орган - в г. Саратове - администрация МО "Город Саратов".

В п. 23 названного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10/22 разъяснено, что, если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик. В этом случае застройщик имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку.

На основании ст. 9 Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган в области государственной регистрации и его территориальные органы.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ). Такая регистрация осуществляется по правилам ст. 25 названного Федерального закона N 122-ФЗ.

Представляется правильным при рассмотрении дел о признании права собственности на самовольное строение привлекать к участию в деле в качестве третьих лиц - Росреестр, поскольку он является органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Саратовской области.

Однако суды как на стадии принятия исковых заявлений, так и в период рассмотрения дел не всегда привлекали Росреестр к участию в деле.

Так, районным судом г. Саратова было рассмотрено гражданское дело по иску Н.Е.В. к администрации МО "Город Саратов", ГСК "Г.", ФБУН "Саратовский научно-исследовательский институт сельской гигиены" Роспотребнадзора, комитету по управлению имуществом г. Саратова, комитету по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации МО "Город Саратов" о признании права собственности на самовольное строение.

Как следует из материалов дела, истец просил признать право собственности на гаражный бокс, и суд удовлетворил исковые требования Н.Е.В. Однако к участию в деле Росреестр привлечен не был.

Аналогичным образом районным судом г. Саратова было рассмотрено гражданское дело по иску К.Т.П., К.А.Э., Р.Ю.М., Ф.Т.А. к ГСК "М.", администрации МО "Город Саратов" о признании права собственности на гаражный бокс.

При рассмотрении районным судом Саратовской области гражданских дел: по иску В.Б.А. к администрации муниципального образования Саратовской области о признании права собственности на самовольное строение, по иску Ш.Д.В. к администрации муниципального образования Саратовской области о признании права собственности на самовольное строение к участию в деле Росреестр не привлекался.

В предмет доказывания по делам о признании права собственности на самовольную постройку входят следующие юридически значимые факты:

1) создание недвижимого имущества (возведение постройки), в том числе объекта незавершенного строительства;

2) принадлежность земельного участка, на котором возведена постройка, истцу на праве собственности или праве постоянного (бессрочного) пользования, праве аренды, а также отведение земельного участка под строительство или иные цели, подразумевающие возможность возведения на нем построек;

3) возведение постройки без разрешения уполномоченного государственного органа;

4) тот факт, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других (помимо истца) лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (в том числе гражданина-истца и членов его семьи). Данные обстоятельства должны наличествовать в совокупности;

5) отсутствие зарегистрированного права собственности иных лиц на спорный объект недвижимости;

5) принятие истцом мер к легализации самовольной постройки во внесудебном порядке (к получению разрешения на строительство) (п. 26 названного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10/22).

Распределение обязанностей по доказыванию следующее.

В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ все обозначенные факты надлежит доказывать истцу. Ответчик не лишен права в возражении на иск доказывать существенность нарушений ГСНиП при возведении постройки.

Необходимые доказательства, которые надлежит представить истцу, либо оказать ему содействие в порядке ст. 57 ГПК РФ:

- копия решения уполномоченного государственного органа, органа местного самоуправления о предоставлении гражданину-истцу (его наследодателю, а при приобретении постройки у другого лица - такому лицу) земельного участка;

- копии документов, подтверждающих формирование (определение границ) земельного участка, - плана земельного участка, документов межевого дела и др.;

- выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок;

- копия свидетельства о государственной регистрации права собственности, иного вещного права на земельный участок;

- доказательства возведения постройки истцом (его наследодателем, а при приобретении у другого лица - этим лицом) - копии договора строительного подряда, платежных документов, актов приемки выполненных строительных работ, свидетельские показания (например, по вопросу возведения постройки личным трудом гражданина);

- копия технического паспорта на постройку, выданного органом государственной технической инвентаризации и копия кадастрового паспорта на строение;

- заключения уполномоченных государственных органов, органов местного самоуправления, проектных, строительных организаций и др. о соответствии постройки ГСНиП (по результатам оценки технического состояния строительных конструкций постройки), а также требованиям пожарной безопасности, санитарным требованиям и т.д.;

- сведения из Росреестра об отсутствии зарегистрированных прав на спорный объект недвижимости.

В настоящее время закон однозначно исходит из приоритетности прав на земельный участок при рассмотрении вопроса о легализации объекта самовольного строительства.

Суды области в основном правильно учитывали при рассмотрении гражданских дел указанные обстоятельства при разрешении исков о признании права собственности на самовольные строения.

Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 г., разъяснил, что на стадии принятия к производству суда иска о признании права собственности на объект недвижимости в порядке ст. 222 ГК РФ судье необходимо проверять наличие документов, свидетельствующих о принятии лицом, создавшим самовольную постройку, мер к получению разрешений на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию (например, представление отказа уполномоченного органа в выдаче таких разрешений). В случае непредставления таких документов судья на основании ст. 136 ГПК РФ оставляет исковое заявление о признании права собственности на самовольную постройку без движения.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Отсутствие в приложенных к исковому заявлению материалах документов, подтверждающих принятие надлежащих мер к легализации самовольной постройки, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, сведений о причинах отказа уполномоченного органа в выдаче такого разрешения и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию не позволяет суду сделать вывод о наличии нарушения либо угрозы нарушения прав, свобод или законных интересов лица, обращающегося в суд, что является обязательным условием для реализации права на судебную защиту (ч. 1 ст. 3 и ч. 1 ст. 4 ГПК РФ) и в соответствии со ст.ст. 131, 132, 136 ГПК РФ является основанием для вынесения определения об оставлении заявления без движения и предоставлении лицу, подавшему заявление, разумного срока для исправления недостатков.

А.О.Е. обратилась в районный суд г. Саратова с иском к администрации муниципального образования "Город Саратов", Б.П.А., Б.Р.П., Ю.С.У. о признании права собственности на самовольное строение.

Определением суда от 25 июня 2014 г. исковое заявление было оставлено без движения, поскольку оно не соответствовало требованиям гражданского процессуального законодательства (ст.ст. 131-132 ГПК РФ).

В частности, суд, оставляя заявление без движения и предоставляя А.О.Е. срок для устранения недостатков, указал, что стороной истца не представлено обоснований и доказательств о надлежаще принятых мерах к легализации самовольной постройки в общем порядке, не представлен отказ уполномоченных органов в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Вместе с тем не все суды учитывали положения закона и разъяснения Верховного Суда Российской Федерации в части необходимого соблюдения истцом административного порядка легализации самовольной постройки перед обращением в суд.

Так, в городской суд обратился И.С.М. с исковым заявлением к администрации муниципального района Саратовской области о признании права собственности на самовольную постройку.

В обоснование заявленных требований истец ссылался на то, что с 1993 г. он является собственником жилого дома N 37/1 общей площадью 41,7 кв.м. В 1995 г. он возвел пристройку к жилому дому, что повлекло изменение внешних границ строения и увеличение общей площади жилого дома до 61 кв.м. Поскольку разрешение на строительство истцом до проведения реконструкции не было получено, регистрирующим органом было отказано в регистрации права собственности на возведенный объект недвижимости.

Удовлетворяя исковые требования на основании представленных стороной истца доказательствах, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что возведенная пристройка литер А1 соответствует градостроительным, строительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам и не представляет угрозу жизни и здоровья, и признал за истцом право собственности на жилой дом площадью 61 кв.м.

Однако в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие те обстоятельства, что истец предпринимал попытки к легализации объекта недвижимости в административном порядке.

Аналогичным образом судьей городского суда Саратовской области Ф.Н.П. было рассмотрено и другое гражданское дело по иску Т.В.Н. к администрации муниципального района Саратовской области, поскольку стороной истца, осуществившей пристройку к основному строению, не представлено доказательств принятия мер к легализации строения в административном порядке. В связи с чем на стадии принятия искового заявления к производству суда нарушение прав Т.В.Н. для обращения в суд с названным иском не усматривалось.

Районным судом г. Саратова при принятии искового заявления Г.Л.В. к администрации муниципального района Саратовской области о признании права собственности на самовольное строение к производству суда также не были учтены разъяснения Верховного Суда Российской Федерации, содержащиеся в п. 26 названного постановления Пленума.

При изучении поступивших дел указанной категории было установлено, что суды области в основном учитывали разъяснения Верховного Суда Российской Федерации по поводу обязанности истцов к легализации построек в административном порядке.

Так, районным судом Саратовской области было рассмотрено гражданское дело по иску Д.Р.Х. к администрации муниципального района Саратовской области о признании права собственности на нежилое здание.

Как следует из материалов дела, основанием для обращения истца в суд послужило возведение им пристройки площадью 10,7 кв.м к зданию магазина площадью 42,9 кв.м, принадлежащего Д.Р.Х. на праве собственности. Поскольку разрешения на реконструкцию и ввод объекта в эксплуатацию получены истцом не были, Росреестром в регистрации права собственности Д.Р.Х. на объект недвижимости с пристройкой было отказано.

По данному делу стороной истца представлены доказательства, подтверждающие те обстоятельства, что истец до обращения в суд предпринимал меры к легализации постройки - обращался в администрацию муниципального района Саратовской области с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию и ввод объекта в эксплуатацию. Ответчиком было отказано в выдаче разрешения, поскольку истец до возведения пристройки с таким заявлением не обращался.

Поскольку Д.Р.Х. были представлены доказательства тому, что объект недвижимости соответствует нормам и правилам, находится на земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности, не представляет угрозу жизни и здоровью, суд признал за истцом право собственности на нежилое здание - магазин общей площадью 53,6 кв.м.

Одним из значимых по делу обстоятельств является отсутствие зарегистрированного права собственности иных лиц на объект недвижимости, о правах на который заявляет истец.

В соответствии с положениями Федерального закона N 122-ФЗ информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимости является открытой и предоставляется как по запросу лиц, участвующих в деле, так и по запросу суда в порядке оказания содействия в представлении доказательств (ст. 57 ГПК РФ).

Вместе с тем при изучении дел, поступивших для изучения, установлено, что имелись случаи рассмотрения дел о признании права собственности на самовольное строение без доказательств, подтверждающих отсутствие зарегистрированного права иных лиц на спорный объект недвижимости.

В районный суд Саратовской области обратился Н.А.Л. с исковыми требованиями к администрации муниципального района Саратовской области о признании права собственности на гараж.

При рассмотрении дела стороной истца не были представлены сведения из ЕГРП о зарегистрированных правах на спорный гараж.

Как следует из материалов дела, запрос о предоставлении сведений из ЕГРП был направлен судом в Росреестр 25 мая 2015 г.

Однако 3 июня 2015 г. судом было принято решение об удовлетворении исковых требований без поступления запрашиваемых сведений.

Признание права собственности на объект недвижимости, который создан на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами не возможно

 

При рассмотрении споров, связанных с признанием права собственности на самовольную постройку, помимо доказательств принадлежности истцу земельного участка, суду также следует проверять соблюдение его целевого назначения.

Пункт 1 ст. 7 ЗК РФ подразделяет земли в Российской Федерации по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.

Пункт 2 ст. 7 ЗК РФ определяет, что земли, указанные в п. 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением, при этом правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Порядок проведения градостроительного зонирования территорий установлен ГрК РФ. Согласно п. 6 ст. 1 ГрК РФ градостроительное зонирование - зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов.

В соответствии с п. 1 ч. 6 ст. 30 ГрК РФ виды разрешенного использования земельного участка определяются в градостроительном регламенте, входящем в состав правил землепользования и застройки.

Исходя из положений ст. 31 ГрК РФ правила землепользования и застройки разрабатываются применительно ко всем территориям поселений и городских округов.

Согласно ст. 85 ЗК РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: 1) жилым; 2) общественно-деловым; 3) производственным; 4) инженерных и транспортных инфраструктур; 5) рекреационным; 6) сельскохозяйственного использования; 7) специального назначения; 8) военных объектов; 9) иным территориальным зонам. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Таким образом, указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования и соответствующим целевым назначением.

С учетом данных требований в порядке, предусмотренном положениями ст.ст. 30-32 ЗК РФ (действовавших до 1 марта 2015 г.), производится предоставление земельных участков для строительства объектов недвижимости, несоблюдение которых влечет признание постройки самовольной и является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

В районный суд г. Саратова обратилась П.Т.В. с исковыми требованиями к администрации МО "Город Саратов" о признании права собственности на самовольную постройку.

В обоснование заявленных требований истец ссылалась на то, что 2 февраля 1976 г. между Я.А.Г. и П.Т.В. был заключен в письменном виде договор купли-продажи жилого дома N 42. После приобретения объекта недвижимости истец осуществила переустройство жилого дома, пристройки, осуществила газоснабжение и водоснабжение жилого дома. Поскольку каких-либо разрешений на реконструкцию она не получала, вынуждена обратиться в суд для признания за ней права собственности на объекты недвижимости.

Отказывая истцу в удовлетворении исковых требований, суд с учетом положений ст. 222 ГК РФ, ст. 17 Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указал, что документов, подтверждающих право собственности Я.А.Г. на проданный истцу жилой дом, не имеется. Кроме того, земельный участок, на котором находятся спорные строения, ни продавцу, ни покупателю на каком-либо праве не принадлежит. В связи с чем оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Указанное решение обжаловано не было и вступило в законную силу.

А.О.А. обратился в суд с иском к администрации МО "Город Саратов", в котором просил признать за ним право собственности на объект недвижимого имущества - нежилое здание склада (лит. А), общей площадью 201,1 кв.м.

В обоснование заявленных требований указал, что ему на праве аренды принадлежит земельный участок по указанному адресу, который предоставлен на основании договора замены стороны в обязательстве от 2 августа 2013 г. На данном земельном участке располагался фундамент недостроенного нежилого здания (лит А). В 2013 г. истец достроил на принадлежащем ему на праве аренды земельном участке нежилое здание склада. Разрешения на строительство он не получал, поскольку отсутствовала проектная документация. В связи с тем, что признать за ним право собственности на указанный объект недвижимого имущества во внесудебном порядке не представилось возможным, А.О.А. обратился в суд.

Удовлетворяя исковые требования А.О.А., районный суд исходил из того, что при возведении спорного строения на отведенном для этих целей земельном участке существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил не допущено, постройка не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

Апелляционная инстанция Саратовского областного суда при рассмотрении апелляционной жалобы пришла к выводу о том, что судебное решение принято с нарушением норм материального права и согласиться с ним нельзя по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, земельный участок площадью 34414 кв. м предоставлен ООО "С." по договору аренды с разрешенным использованием: под промышленные объекты, занимаемые производственной базой, сроком на 49 лет.

Постановлением администрации МО "Город Саратов" в результате раздела данного земельного участка площадью 34414 кв.м образован земельный участок площадью 7684 кв.м, который предоставлен О.А.И. и Ф.А.А. в аренду.

На основании договора замены сторон в обязательстве указанный земельный участок предоставлен истцу на праве аренды с передачей новому арендатору всех прав и обязанностей по договору, заключенному между арендодателем и ООО "С.".

Судом первой инстанции установлено и не оспаривалось сторонами, что на указанном участке возведено нежилое здание склада (лит. А) площадью 237,8 кв.м без какой-либо проектной документации и при отсутствии разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию.

При разрешении возникшего спора судом первой инстанции не учтено то обстоятельство, что самовольная постройка возведена в нарушение условий договора аренды земельного участка, который не предусматривает такое строительство. С учетом изложенного оснований для удовлетворения иска у суда первой инстанции не имелось.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда решение районного суда г. Саратова отменено с принятием нового решения об отказе А.О.А. в удовлетворении исковых требований.

Рассмотрение дел о признании права собственности на самовольное строение при отсутствии прав на земельный участок

 

Одним из обязательных условий для признания права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости является выделение земельного участка, на котором находится данный объект, из земель государства или муниципалитета (ст. 11.3 ЗК РФ) и предоставление его конкретному лицу для определенных целей.

В этой связи практическое значение при признании за лицом права собственности на самовольную постройку имеет проверка судьями наличия у застройщика соответствующего права на земельный участок, в границах которого возведено строение, отвечающее требованиям безопасности.

Некоторые судьи испытывали затруднения при оценке достаточности и легитимности документов, которые заявители представляли в подтверждение данного обстоятельства. В этой связи необходимо помнить, что о документах, подтверждающих права на земельные участки, упоминается в ст. 26 ЗК РФ. Согласно п. 1 названной статьи права на земельные участки, предусмотренные главами 3 и 4 настоящего кодекса (право собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды, безвозмездного срочного пользования), удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ.

Документы, являющиеся основанием для государственной регистрации права на земельные участки и выдачи соответствующего свидетельства, приведены в ст.ст. 17 и 25.2 названного Федерального закона.

При этом необходимо учитывать, что документы, перечисленные в ст. 25.2 Федерального закона N 122-ФЗ, являются основанием для регистрации права собственности не на любой земельный участок, а только на земельный участок, предоставленный гражданину для ведения личного, подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства.

Согласно положениям п. 1 ст. 25.2 названного Закона право собственности гражданина на указанные земельные участки регистрируется и в том случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, удостоверяющем право гражданина на данный земельный участок, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права.

Таким образом, при оценке документов, представляемых суду в подтверждение обстоятельств наличия у заявителя прав на земельный участок, на котором возведено самовольное строение, необходимо устанавливать - указаны ли данные документы в Федеральном законе N 122-ФЗ в качестве основания для государственной регистрации права на земельный участок.

Если земельный участок предоставлен гражданину до введения в действие ЗК РФ, при решении вопроса о признании права собственности на самовольную постройку судам необходимо учитывать положения п. 9.1 ст. 3 ФЗ от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", согласно которым государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Районным судом г. Саратова было рассмотрено гражданское дело по иску С.О.С. к администрации МО "Город Саратов" о признании права собственности на нежилые помещения, по встречному иску администрации МО "Город Саратов" к С.О.С. о признании нежилых помещений самовольными постройками и сносе гаражных боксов.

Судом было постановлено решение об отказе в удовлетворении исковых требований С.О.С. и удовлетворении встречных исковых требований администрации.

При рассмотрении гражданского дела суд апелляционной инстанции, оставляя постановленное решение без изменения, указал, что выводы суда первой инстанции являются обоснованными, поскольку нежилые помещения (гаражи): N 46 литер Г 4, N 54 литер Г, N 55 литер Г, N 56 литер Г, о правах на которые заявляет истец, возведены в пределах территории общего пользования.

При этом судебная коллегия указала в апелляционном определении, что отчуждению в соответствии со ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" не подлежат земельные участки в составе земель общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты).

Решением Саратовской городской Думы от 29 апреля 2008 г. N 27-280 утверждены Правила землепользования и застройки МО "Город Саратов". Как видно из фрагмента карты градостроительного зонирования указанных Правил (в редакции решения от 11 октября 2012 г. N 18-217), часть земельного участка, на котором расположены спорные гаражи, располагается на территории общего пользования.

Согласно п. 1.7 решения Саратовской городской Думы от 27 мая 2010 г. N 51-606 "Об использовании земельных участков, расположенных в границах территорий общего пользования МО "Город Саратов" использование земельных участков, расположенных в границах территорий общего пользования, допускается для размещения клумб, газонов, посадки деревьев в целях благоустройства территорий; детских игровых площадок; площадок для размещения контейнеров для сбора твердых бытовых отходов; остановочных пунктов общественного транспорта; памятников, мемориалов, скульптурных композиций, малых архитектурных форм; ярмарок, организуемых органами местного самоуправления МО "Город Саратов"; нестационарных торговых объектов, размещение которых осуществляется в соответствии со схемой размещения нестационарных торговых объектов; некапитальных объектов, используемых для спортивных, культурных и иных массовых мероприятий, проводимых в порядке, определяемом администрацией МО "Город Саратов"; объектов систем коммунальной инфраструктуры (за исключением объектов, используемых для утилизации, обезвреживания и захоронения твердых бытовых отходов), линий связи.

Размещение боксовых гаражей на территории общего пользования не предусмотрено.

Поскольку на землях общего пользования действие градостроительного регламента не распространяется, строительство капитальных строений на такой территории, предназначенной для пользования неопределенным кругом лиц, не допустимо. Возведение постройки на земельном участке, расположенном на территории общего пользования, несмотря на наличие договора аренды, по сути, свидетельствует о нарушении целевого использования земельного участка.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что нахождение спорных объектов существенно нарушает градостроительные нормы и интересы неопределенного круга лиц, является правильным.

К.Т.Я. обратилась в суд с иском к администрации МО "Город Саратов" об установлении факта принятия наследства после умершего 03 июля 1996 г. супруга - К.В.Г., признании права собственности в порядке наследования на гараж N 5, общей площадью 27,3 кв. м.

В обоснование заявленных требований К.Т.Я. указывала, что решением исполнительного комитета районного Совета депутатов трудящихся от 3 октября 1961 г. К.В.Г. разрешено установить гараж.

Семья К. закупила строительные материалы и построила гараж площадью 27,3 кв. м.

После смерти К.В.Г. К.Т.Я. вступила в права наследования, однако в связи с тем, что документов, подтверждающих право собственности на спорный объект недвижимости нет, данный гараж не вошел в состав наследства.

Решением районного суда г. Саратова в удовлетворении исковых требований К.В.Г. отказано.

Судебной коллегией по гражданским делам Саратовского областного суда решение районного суда г. Саратова оставлено без изменения, апелляционная жалоба К.Т.Я. - без удовлетворения.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о законности постановленного районным судом решения по следующим основаниям.

Как следует из материалов рассмотренного гражданского дела, решением исполнительного комитета районного Совета депутатов трудящихся от 3 октября 1961 г. К.В.Г. разрешено установить гараж для автомашины из несгораемого материала на месте, указанном пожарной инспекцией.

Согласно техническому паспорту на нежилое помещение, в 1961 г. по указанному адресу возведено нежилое одноэтажное кирпичное здание - гараж N 5 общей площадью 27,3 кв. м. Документы, устанавливающие право собственности на данное строение, в бюро технической инвентаризации отсутствуют.

К.В.Г. умер 3 июля 1996 г. Отказывая истцу в удовлетворении заявленных требований о признании права собственности на гараж в порядке наследования по закону, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что К.Т.Я. не были представлены доказательства, подтверждающие факт отведения наследодателю земельного участка, расположенного под спорным гаражом, для этой цели.

С указанными выводами суда первой инстанции согласилась судебная коллегия.

Признание права собственности на самовольное строение, созданное без получения необходимых разрешений

 

Законодатель отводит особое место регламентации всего процесса строительства зданий, строений и сооружений, поэтому в градостроительном законодательстве отражен перечень самостоятельных этапов строительной деятельности: инженерные изыскания, архитектурно-строительное проектирование, государственная экспертиза проектной документации, выдача разрешения на строительство, осуществление строительства, строительный контроль, государственный надзор, выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

При этом, исходя из содержания п. 2 ст. 51 ГрК РФ, можно прийти к выводу о том, что указанный процесс относится не только к строительству, но и к деятельности, связанной с реконструкцией объектов недвижимости.

Законодатель в п. 1 ст. 51 ГрК РФ дает нормативное определение "разрешения на строительство", определяя его как документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 24 ноября 2005 г. N 698 "О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию" установлена соответствующая форма данного разрешения. Такие разрешения могут выдаваться федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления в соответствии с их компетенцией (п.п. 4-6 ст. 51 ГрК РФ).

Пункт 7 ст. 51 ГрК РФ устанавливает исчерпывающий перечень документов, необходимых для получения разрешения на строительство.

Таким образом, по смыслу ст. 51 ГрК РФ строительство зданий, строений и сооружений, их частей должно осуществляться на основе проектной документации - графических и текстовых материалов, определяющих объемно-планировочные, конструктивные и технические решения для строительства (реконструкции, капитального ремонта) указанных объектов.

При этом, в случае если застройщик имеет намерение осуществить строительство, реконструкцию (далее - строительство) архитектурного объекта, для строительства которого требуется разрешение на строительство, он также обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием (ст. 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации").

Необходимо иметь в виду, что п. 9 ст. 51 ГрК РФ устанавливает иной порядок получения разрешения на строительство и реконструкцию объектов индивидуального жилищного строительства, возлагая на застройщика обязанность по представлению следующих документов: 1) правоустанавливающие документы на земельный участок; 2) градостроительный план земельного участка; 3) схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.

Разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства, за исключением случаев, если такое разрешение выдается в соответствии с ч. 12 настоящей статьи. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет (п. 19 ст. 51 ГрК РФ).

При этом в соответствии с п. 17 ст. 51 ГрК РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае: 1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства; 2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других); 3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования; 4) изменения объектов капитального строительства и/или их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом; 4.1) капитального ремонта объектов капитального строительства; 5) иных случаях, если в соответствии с настоящим Кодексом, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.

Верховный Суд Российской Федерации в п. 26 названного постановления Пленума N 10/22 разъяснил, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

М.М.И., М.О.А. обратились в суд с иском к администрации МР Саратовской области о признании права совместной собственности на самовольную постройку. Исковые требования обоснованы тем, что на основании договора купли-продажи от 18 сентября 2008 г. они являются собственниками жилого дома и земельного участка.

Администрация МР Саратовской области обратилась в суд со встречным иском к М.М.И., М.О.А. о признании постройки самовольной, сносе самовольной постройки, которые мотивировала тем, что ответчиками не соблюдены положения ст. 51 ГрК РФ, так как на строительство спорного объекта недвижимости разрешение уполномоченным органом не выдавалось.

Решением городского суда Саратовской области исковые требования М.М.И., М.О.А. удовлетворены, за ними признано право совместной собственности на спорную постройку, в удовлетворении встречных исковых требований администрации МР Саратовской области отказано.

Как установлено судом и следует из материалов дела, земельный участок площадью 88 кв.м, принадлежит супругам М.М.И. и М.О.А. на праве общей совместной собственности. Указанный земельный участок отнесен к категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования: для размещения объектов торговли, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности.

Из справки ГУП "Саратовское областное бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости", а также технического паспорта на объект недвижимости следует, что на указанном выше земельном участке М.М.И. и М.О.А. в 2014 г. выстроено нежилое здание - магазин, общей площадью 67,9 кв. м.

Согласно техническому заключению ООО "М." указанный объект недвижимости отвечает основным требованиям СНиП, соответствует противопожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам и не представляет угрозу для жизни и здоровья людей.

Из письма администрации МР Саратовской области от 28 ноября 2014 г. следует, что М.М.И., М.О.А. обращались в администрацию района с целью легализации спорного объекта, однако получили отказ.

Для решения вопроса о соответствии спорного объекта недвижимости строительным, противопожарным, санитарным нормам и правилам и отсутствием нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, отсутствием угрозы жизни и здоровью граждан, судом первой инстанции по делу была назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно выводам эксперта ООО "Л.", изложенным в заключении от 31 декабря 2014 г., состояние основных конструкций нежилого помещения соответствует строительным и иным установленным нормам и правилам и не создает угрозу жизни и здоровью других людей. Сохранением нежилого здания - магазина, расположенного по указанному адресу не нарушаются права и охраняемые законом интересы других лиц, не создается угроза жизни и здоровью граждан.

При таких обстоятельствах судебная коллегия согласилась с выводами суда первой инстанции относительно того, что возведенная М.М.И. и М.О.А. самовольная постройка расположена на принадлежащем им земельном участке с соответствующим целевым назначением и видом разрешенного использования, права и охраняемые законом интересы других лиц не нарушает и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых М.М.И. и М.О.А. предпринимали меры.

В связи с чем апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 24 марта 2014 г. решение городского суда Саратовской области оставлено без изменения, апелляционная жалоба администрации МР - без удовлетворения.

Гражданское дело по иску М.В.П. к администрации МО "Город Саратов", комитету по управлению имуществом г. Саратова о признании права собственности на жилой дом в реконструированном виде.

М.В.П. обратился в суд к администрации МО "Город Саратов", комитету по управлению имуществом г. Саратова с указанными исковыми требованиями, в обоснование которых указал, что ему на праве аренды принадлежит земельный участок.

На данном земельном участке находится жилой дом, приобретенный истцом по договору купли-продажи в 1978 г.

В 1980 г. им были пристроены к жилому дому два помещения, площадью 6 кв.м (литер А4) и площадью 3,1 кв.м (литер а4), в результате чего изменились внешние границы жилого дома и его площадь. Разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию в установленном законом порядке М.В.П. получены не были.

Поскольку пристройка к жилому дому пригодна к эксплуатации согласно назначению, не нарушает прав и законных интересов других лиц и не создает угрозы жизни и здоровью граждан, М.В.П. просил суд признать право собственности на объект недвижимости в реконструированном состоянии.

Для установления значимых по делу обстоятельств по делу проведена судебная экспертиза. Из заключения эксперта от 30 декабря 2014 г. следует, что холодная пристройка и кладовая в основной теплой пристройке не нарушают требований СП 55.13330.2011 "Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-0202001", соответствуют требованиям противопожарной безопасности и санитарно-эпидемиологическим требованиям. Жилой дом и возведенные пристройки расположены в пределах границ земельного участка, принадлежащего на праве аренды.

Учитывая указанные обстоятельства, решением районного суда г. Саратова от 16 января 2015 г. исковые требования М.В.П. удовлетворены, за ним признано право собственности на объект недвижимости в реконструированном виде.

Гражданское дело по иску П.А.М. к администрации муниципального образования о признании права собственности на жилой дом.

П.А.М. обратился в суд с исковыми требованиями к администрации МО о признании за ним права собственности на жилой дом в реконструированном виде, а также на возведенные на земельном участке помещения бани и гаража.

При рассмотрении гражданского дела судом установлено, что в 1960 г. по решению исполкома Саратовского районного Совета депутатов трудящихся под строительство индивидуального жилого дома в бессрочное пользование застройщику был выделен земельный участок площадью 750 кв.м.

На основании договора дарения от 14 ноября 1989 г. истец П.А.М. является собственником жилого дома, расположенного на указанном земельном участке, общей площадью 35,7 кв.м с тремя деревянными сараями.

В 1990 г. истец, без получения необходимых разрешений, возвел к жилому дому пристройку, в результате чего общая площадь жилого дома составила 76,3 кв.м. Кроме того, на земельном участке истцом самостоятельно были возведены баня и гараж.

При разрешении возникшего спора по существу суд первой инстанции учел представленное в материалы гражданского дела техническое заключение ООО "Э.", согласно которому строительные конструкции жилого дома с пристройкой, бани, гаража, трех сараев находятся в удовлетворительном состоянии, их фактическое состояние обеспечивает их безопасную эксплуатацию и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с экспертным заключением ФВУЗ "Ц." от 19 февраля 2014 г. эксплуатация жилого дома с пристройкой соответствует требованиям санитарно-эпидемиологических правил.

По сообщению специалиста ИП С.Ю.Н., имеющего лицензию и квалификационный аттестат МЧС РФ, от 14 января 2014 г., в результате обследования жилого дома установлено, что эксплуатация строения возможна, не противоречит действующим требованиям правил пожарной безопасности, правил противопожарного режима.

С учетом представленных доказательств, на основании положений закона (ст. 222 ГК РФ) суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований и признал за истцом право собственности на жилой дом с пристройкой (лит А, А1) общей площадью 76,3 кв.м и три сарая, расположенные на земельном участке площадью 750 кв.м.

Создание постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил является основанием для отказа в признании права собственности на самовольное строение

 

Согласно п. 1 и 2 ст. 54 ГрК РФ государственный строительный надзор осуществляется при строительстве, реконструкции объектов капитального строительства, при их капитальном ремонте. Предметом государственного строительного надзора является проверка соответствия выполняемых работ в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта, объектов капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации.

В силу ст. 222 ГК РФ самовольной является постройка, осуществленная без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Таким образом, результатом проведения строительного надзора может быть установление факта существенного нарушения градостроительных и строительных норм и правил в процессе строительства, что является одним из оснований отнесения постройки к самовольным.

Также указанные обстоятельства могут быть установлены строительно-технической экспертизой, назначаемой судом по гражданскому делу.

Градостроительные нормы и правила определяются в соответствии с ГрК РФ и другими федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации. Так, в соответствии со ст. 24 ГрК РФ утверждение региональных нормативов градостроительного проектирования осуществляется с учетом особенностей поселений, городских округов в границах субъекта Российской Федерации. Состав, порядок подготовки и утверждения региональных нормативов градостроительного проектирования устанавливаются законодательством субъектов Российской Федерации. Утверждение местных нормативов градостроительного проектирования осуществляется с учетом особенностей населенных пунктов в границах муниципальных образований, межселенных территорий. Состав, порядок подготовки и утверждения местных нормативов градостроительного проектирования устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Строительные нормы и правила (СНиП) утверждает уполномоченный на это федеральный орган в области строительства. В некоторых отраслях применяются ведомственные строительные нормы (ВСН).

Размещение дома и хозяйственных построек на участке, расстояние от них до строений на соседнем участке, а также состав, назначение и площадь встроенных или пристроенных к дому помещений общественного назначения, в том числе связанных с индивидуальной предпринимательской деятельностью владельца, должны соответствовать ограничениям, установленным в разрешении на строительство и/или архитектурно-планировочном задании в соответствии с действующим законодательством, нормативными документами по проектированию и строительству и требованиями, вытекающими из охраняемых законодательством прав жителей соседних домов.

При индивидуальном строительстве могут применяться упрощенные процедуры разработки, согласования, утверждения проектной документации, надзора в процессе строительства, приемки дома и ввода его в эксплуатацию в соответствии с порядком, установленным органом государственной власти субъекта Российской Федерации на основе общих требований законодательства и соответствующих нормативных документов по строительству.

При условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК РФ) собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Если иное не предусмотрено законом или договором, то собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке (ст. 263 ГК РФ).

К.В.А. обратился с исковыми требованиями к комитету по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации г. Саратова, администрации МО "Город Саратов", комитету по управлению имуществом г. Саратова, З.Д.Н., З.Л.Н., И.А.С., И.Н.С., П.С.А., Н.С.А., Ю.Н.Н. о признании права собственности на самовольную постройку - реконструированный жилой дом (литер В), площадью 130,7 кв.м., реальном выделе доли, прекращении права общей долевой собственности К.В.А. на 9/100 долей на жилой дом площадью 62,5 кв.м.

Решением районного суда г. Саратова от 08 октября 2014 г. в удовлетворении исковых требований отказано.

Оставляя решение суда первой инстанции без изменения, суд апелляционной инстанции указал, что при разрешении возникшего спора суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, применил закон, подлежащий применению.

К такому выводу судебная коллегия пришла по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что К.В.А. на основании договора купли-продажи от 30 сентября 1989 г. на праве собственности принадлежит 9/100 долей в праве общей долевой собственности на домовладение, состоящее из кирпичного жилого одноэтажного строения с нежилым подвалом полезной площадью 96 кв. м, в том числе жилой площадью 62,5 кв. м, и жилого одноэтажного строения с жилым смешанным подвалом полезной площадью 133,9 кв. м с хозяйственными и бытовыми строениями: кирпичным сараем, пятью деревянными сараями, двумя кирпичными погребами, деревянным наружным сооружением.

Другими сособственниками спорного домовладения являются З.Д.Н., которому принадлежит 10/100 доли в праве общей долевой собственности, З.Л.Н. - 10/100 доли, И.А.С. - 31/200 доли, И.Н.С. - 31/200 доли, П.С.А. - 11/100 доли, П.С.А. - 19/100 доли, Ю.Н.Н. - 10/100 доли.

Земельный участок площадью 483 кв. м, занимаемый домовладением, предоставлен всем его собственникам на основании договора аренды от 25 января 2010 г. сроком по 10 июня 2058 г. Доля в праве аренды каждого сособственника соответствует его доле в праве общей долевой собственности на домовладение.

Судом первой инстанции установлено, что в 2013-2014 гг. К.В.А. на вышеуказанном земельном участке на месте расположения сараев под литерами а3 и а7 самовольно построил трехэтажный жилой дом (литера В) общей площадью 130,7 кв.м.

Исходя из норм ГрК РФ, спорный жилой дом (литера В) является вновь созданным строением и не подпадает под признаки реконструированного объекта.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки МО "Город Саратов" в редакции от 11 октября 2012 г., территория на которой находится спорная самовольная постройка, расположена в территориальной зоне Ж-1.1 - зоне перспективного развития многоэтажной многоквартирной жилой застройке (со сносом существующей застройки).

Согласно п. 42.2 примечания к таблице 5.1 указанных Правил в данной территориальной зоне разрешается только реконструкция и капитальный ремонт существующих строений в пределах разрешенного вида использования с увеличением застройки не более чем на 40% от существующей, включая холодные пристройки. Строительство новых объектов капитального строительства на земельном участке запрещено.

Отнесение территории, на которой расположенное спорное строение, к зоне Ж-1.1 на период 2013-2014 гг. подтверждается ответом комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству, а также ответом указанного комитета от 15 января 2015 г., данному по запросу судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда и принятому в качестве нового доказательства по делу в целях проверки доводов апелляционной жалобы.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о создании самовольной постройки с нарушением градостроительных норм и правил.

В связи с чем суд первой инстанции отказал К.В.А. в удовлетворении исковых требований, а судебная инстанция признала такой вывод законным и обоснованным.

Для удовлетворения исковых требований о признании права собственности на самовольное строение необходимо проверять то обстоятельство, что самовольная постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан

 

Следует отметить, что одним из оснований для отказа в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на самовольное строение является установление обстоятельств, свидетельствующих о том, что спорное строение создает угрозу жизни и здоровью людей, нарушает охраняемые законом интересы и права других лиц.

Исходя из требований п. 3 ст. 222 ГК РФ, можно прийти к выводу о том, что существенными нарушениями будут признаваться те, которые нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц либо создают угрозу жизни и здоровью граждан. Поэтому признание права собственности на объект самовольного строительства возможно только в случае, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этой связи для получения ответа на вопросы, допущены ли при возведении постройки существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли самовольное сооружение угрозу жизни и здоровью граждан, суд, при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности, вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства, о чем указано в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10/22.

Для определения того, нарушены или нет строительные нормы и правила, рекомендуется проводить судебные строительно-технические экспертизы. Существенность нарушений может быть установлена только судом на основании совокупности материалов гражданского дела применительно к каждому конкретному случаю. К существенным нарушениям строительных норм и правил можно отнести, например, те, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни и здоровью человека и при этом являться неустранимыми, а также другие подобные нарушения.

Соответственно, к несущественным можно отнести нарушения, которые выразились в незначительных отступлениях, касающихся размеров объектов, их взаимного расположения и т.п.

Вывод суда об отсутствии угроз жизни и здоровью должен быть тесно связан с тем, соблюдены ли градостроительные и строительные нормы и правила, которые разрабатываются в первую очередь для обеспечения безопасности граждан, а также их имущества. Кроме указанных выше норм и правил суду следует выяснять, соблюдены ли требования санитарного, пожарного, экологического законодательства и другого в зависимости от назначения объекта. В качестве доказательств суд может принимать документы (справки, заключения экспертиз), полученные от соответствующих органов (строительного, санитарного, пожарного надзора и других) либо лиц, обладающих специальными познаниями.

Так, решением районного суда Саратовской области от 16 декабря 2014 г., помимо прочего, признано право совместной собственности супругов Я.Т.А. и Я.С.С. на самовольно возведенные двухэтажный садовый домик и баню, определена доля супругов в указанном совместно нажитом имуществе равной, произведен раздел указанного недвижимого имущества с передачей в собственность Я.Т.А. и Я.С.С. по 1/2 доли в двухэтажном садовом домике и бане, расположенным на указанном земельном участке.

Судебная коллегия Саратовского областного суда, проверяя законность постановленного решения, пришла к выводу о том, что обжалуемый судебный акт является законным и обоснованным и в апелляционном определении указала следующее.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что в период брачных отношений сторонами по делу был приобретен земельный участок N 144 площадью 600 кв. м. На данном участке сторонами на совместные денежные средства возведен двухэтажный садовый домик, баня, навес и уборная.

В соответствии с заключением экспертов ООО "Н." от 12 декабря 2014 г. дачный дом, баня и иные строения, находящиеся в границах земельного участка N 144, соответствуют градостроительным, строительным, техническим нормам и правилам. Строения возведены в фактических границах земельного участка N 144. Данные строения не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц, угрозу жизни и здоровью граждан не создают.

Садовый домик и баня были возведены сторонами на земельном участке, предоставленном в пользование Я.Т.А. в установленном законом порядке, с соблюдением градостроительных и строительных норм, в связи с чем, в силу п. 1 ст. 25.3 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" разрешение на строительство указанных объектов не требуется.

Учитывая, что сохранение возведенного дачного домика и бани не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью граждан, суд признал право совместной собственности сторон на самовольно возведенные двухэтажный садовый домик и баню.

Решением районного суда г. Саратова Л.Н.А. отказано в удовлетворении исковых требований к администрации МО "Город Саратов", С.Т.А. о признании права собственности на самовольно возведенное строение, выделе доли в натуре, прекращении права общей долевой собственности на жилой дом.

Как усматривается из материалов дела, жилой дом находится в общей долевой собственности Л.Н.А. и С.Т.А. Право собственности С.Т.А. на 42/100 доли жилого дома (литер А) полезной площадью 63,9 кв.м с тремя сараями, навесом, наружными сооружениями было зарегистрировано в ЕГРП 14 июня 2002 г. на основании ранее заключенного договора купли-продажи 21/50 доли домовладения, удостоверенного первой Саратовской государственной нотариальной конторой 31 мая 1965 г., и свидетельства о праве на наследство по закону, выданного нотариусом 30 апреля 2002 г.

Л.Н.А. является собственником 58/100 долей указанного жилого дома на основании договора купли-продажи от 20 марта 2003 г.

Постановлением администрации г. Саратова от 22 ноября 2004 г. С.Т.А. и Л.Н.А. предоставлен земельный участок в аренду на двадцать пять лет из земель поселений, общей площадью 258 кв.м.

18 апреля 2005 г. между администрацией г. Саратова и С.Т.А. и Л.Н.А. был заключен договор аренды, который зарегистрирован в установленном законом порядке.

В течение 2010-2013 гг. Л.Н.А. на предоставленном в аренду земельном участке без получения разрешения на строительство (реконструкцию) и согласия сособственника данного домовладения - С.Т.А. осуществила реконструкцию принадлежащей ей части домовладения, в результате чего общая площадь всего домовладения значительно увеличилась.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того обстоятельства, что с учетом самовольно возведенной пристройки долевое соотношение в праве собственности изменилось: доля С.Т.А. в настоящее время составляет 20/100, доля Л.Н.А. - 80/100, при этом технически разделить увеличенную площадь домовладения в соответствии с ранее существовавшей пропорцией - 58/100 долей, принадлежащих Л.Н.А., невозможно.

Судебная коллегия не согласилась с выводом суда первой инстанции и указала, что исковые требования могут быть удовлетворены, если самовольно возведенным строением не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

По делу была проведена судебная строительно-техническая экспертиза.

С учетом представленных истцом доказательств, а также исследования технических и правоустанавливающих документов судебной коллегией уставлено, что в фактическом пользовании С.Т.А. как до реконструкции, так и после реконструкции объекта находится изолированное жилое помещение общей площадью 31,3 кв.м.

Часть жилого дома, находящаяся в фактическом пользовании С.Т.А., не реконструировалась, ее площадь, этажность на момент проведения экспертизы не изменялись. В фактическом пользовании Л.Н.А. после реконструкции объекта находится изолированное жилое помещение общей площадью 185,1 кв.м.

С учетом исследованных по делу обстоятельств судебная коллегия пришла к выводу о том, что реальный раздел домовладения возможен с выделением С.Т.А. и Л.Н.А. в собственность каждой вышеуказанных жилых помещений, входящих в состав домовладения.

Принимая во внимание положения п. 3 ст. 245, п. 1 ст. 247, п.п. 1-3 ст. 252 ГК РФ, разъяснения, изложенные в п. 15 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 г. N 4 "О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом личной собственности на жилой дом", п. 35 того же постановления и установленные обстоятельства дела, судебная коллегия пришла к выводу, что оснований для отказа в удовлетворении исковых требований о сохранении жилого дома в реконструированном виде, выделе доли в натуре, прекращении права общей долевой собственности на жилой дом у суда первой инстанции не имелось, поскольку реконструированный жилой дом общей площадью 216,4 кв.м расположен на земельном участке, которым истец владеет на законном основании, реконструированный объект недвижимости соответствует строительно-техническим, противопожарным, санитарным, экологическим нормам и правилам, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В ходе изучения практики рассмотрения судами области гражданских дел указанной категории установлено, что при разрешении возникших споров о признании права собственности на самовольное строение суды не всегда правильно определяли обстоятельства, имеющие значение для дела. В частности, одним из обстоятельств является предоставление истцу (либо наследодателю) земельного участка и возведение самовольного строения в границах этого участка. Особенно это касается дел, по которым истцы просят признать право собственности на гаражи, находящиеся в ГСК.

В связи с чем выводы судов о том, что возможно признать право собственности на возведенный объект недвижимости в отсутствии доказательств, свидетельствующих о том, что спорный гараж возведен на земельном участке, предоставленном кооперативу, является ошибочным.

Так, по гражданскому делу по иску З.А.И., Б.Ю.М., К.Л.Б., А.С.О., Р.В.П. к администрации МО "Город Саратов", гаражному кооперативу "С." о признании права собственности на самовольные постройки, заочным решением районного суда г. Саратова исковые требования были удовлетворены, за истцами признано право собственности на самовольные постройки - гаражные боксы, расположенные на территории ГСК "С.".

Вместе с тем при рассмотрении указанного гражданского дела судом первой инстанции не был выяснен вопрос о том, находятся ли спорные гаражные боксы в границах земельного участка, предоставленного на праве бессрочного пользования ГК "С.", а также не установлено, допущены ли при возведении указанных гаражей существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создают ли спорные объекты недвижимости угрозу для жизни и здоровья граждан, в связи с чем судом апелляционной инстанции по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

И только после получения соответствующего экспертного заключения по настоящему делу апелляционным определением Саратовского областного суда от 28 января 2015 г. заочное решение районного суда г. Саратова было оставлено без изменения, апелляционная жалоба администрации МО "Город Саратов" - без удовлетворения.

Несвоевременное назначение экспертизы при рассмотрении данного гражданского дела судом первой инстанции привело к увеличению общего срока рассмотрения дела в судебных инстанциях.

Районным судом г. Саратова рассмотрено гражданское дело по иску А.Ю.А. к ГСК "А.", администрации МО "Город Саратов" о признании права собственности на гараж.

Решением суда исковые требования удовлетворены, при этом суд первой инстанции исходил из того, что построенный за счет собственных средств А.Ю.А. гаражный бокс возведен на отведенном для этих целей земельном участке.

Вместе с тем при рассмотрении гражданского дела судом апелляционной инстанции установлено, что доказательств, подтверждающих, что спорное строение соответствует градостроительным, строительным и санитарно-эпидемиологическим, противопожарным нормам и правилам и не представляет угрозу жизни, здоровью граждан, в том числе истца, в материалах гражданского дела не имелось. Также стороной истца не представлено и доказательств нахождения гаража в границах земельного участка, предоставленного ГСК.

В связи с чем судебная коллегия пришла к выводу о том, что судом первой инстанции не были определены обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, поэтому была назначена землеустроительная и строительно-техническая экспертиза, по заключению которой установлено, что спорное строение - гараж N 31а, общей площадью 20,7 кв.м, литер Г5, находится в границах земельного участка площадью 1849 кв.м., предоставленного ГСК "А.", и соответствует градостроительным, строительным и санитарно-эпидемиологическим, противопожарным нормам и правилам. Строение не представляет угрозу жизни, здоровью граждан, в том числе истца.

С учетом полученных при рассмотрении гражданского дела судом апелляционной инстанции доказательств апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда решение Волжского районного суда г. Саратова оставлено без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения.

Решением районного суда г. Саратова за М.В.И. признано право собственности на гараж N 36 а общей площадью 21 кв.м, литер Г5.

Администрацией МО "Город Саратов" подана апелляционная жалоба, в доводах которой указано, что материалы дела не содержат заключений о соблюдении при возведении спорного объекта противопожарных, санитарно-эпидемиологических, строительно-технических норм и правил.

Судебной коллегией по гражданским делам Саратовского областного суда по делу была назначена судебная экспертиза, по заключению которой спорное строение - гараж N 36а, общей площадью 21 кв.м, литер Г5, находится в границах земельного участка площадью 1849 кв.м, предоставленного ГСК "А." и соответствует градостроительным, строительным и санитарно-эпидемиологическим, противопожарным нормам и правилам. Строение не представляет угрозу жизни, здоровью граждан, в том числе истца.

С учетом установленных в ходе рассмотрения гражданского дела судом апелляционной инстанции обстоятельств, в том числе учитывая заключение проведенной по делу судебной экспертизы, апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда решение районного суда г. Саратова оставлено без изменения, апелляционная жалоба администрации МО "Город Саратов" - без удовлетворения.

Приобретательная давность

 

Иногда за признанием права собственности на самовольную постройку на основании приобретательной давности обращаются лица, длительное время фактически владеющие самовольной постройкой (или получившие такое имущество в порядке наследования). Положение о приобретательной давности означает, что лицо, которое не является собственником недвижимого имущества, но добросовестно и непрерывно владеет им 15 лет, приобретает право собственности на него (ст. 234 ГК РФ). Однако владеть самовольной постройкой добросовестно, исходя из смысла ст. 222 ГК РФ, невозможно, так как самовольная постройка является правонарушением.

Как указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации от 9 июля 2003 г., приобретательная давность не может распространяться на самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке.

Аналогичные выводы содержатся и в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 г.

Л.В.И. обратился в суд с исковым заявлением к администрации МО "Город Саратов", комитету по управлению имуществом г. Саратова о признании права собственности на гараж в порядке приобретательной давности.

В обоснование требований истец указал, что более 15 лет открыто, добросовестно и непрерывно пользуется и владеет гаражом площадью 20,3 кв.м, возведенным им в 1995 г. на земельном участке, предоставленном в аренду (на основании постановления мэра г. Саратова от 20 ноября 2001 г. N 908-340 сроком на 5 лет и дополнительного соглашения от 14 августа 2006 г., заключенному на неопределенный срок). На объект недвижимого имущества имеется техническое заключение о том, что строительные конструкции гаража находятся в состоянии, обеспечивающим безопасную эксплуатацию строения, гараж не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Органом местного самоуправления истцу было разъяснено, что разрешение на строительство и акт ввода гаража в эксплуатацию не требуется, поскольку на гараж не распространяются положения ст. 51 ГрК РФ.

Истец просил суд признать за ним право собственности на гараж под литерой Г2 площадью 20,3 кв.м. в порядке приобретательной давности.

Заочным решением суда в удовлетворении исковых требований отказано.

Признавая решение суда первой инстанции законным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению, судебная коллегия Саратовского областного суда исходила из следующих положений действующего законодательства.

Статья 234 ГК РФ предусматривает, что лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

При применении приведенной правовой нормы необходимо учитывать следующее:

- давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

- давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении;

- давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности;

- владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине ст. 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).

По смыслу ст.ст. 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество (данная правовая позиция отражена в п.п. 15 и 16 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Из материалов дела следует, что истцу на основании постановления администрации района г. Саратова от 16 мая 2001 г. и постановления мэра г. Саратова от 20 ноября 2001 г. был предоставлен на праве аренды земельный участок площадью 21 кв.м. Из текстов постановлений следует, что земельный участок предоставлен Л.В.И. сроком на пять лет под установку металлического гаража без права наследования или передачи другим лицам, без права устройства погреба или смотровой ямы.

22 ноября 2001 г. между администрацией г. Саратова и Л.В.И. был заключен договор аренды земельного участка для размещения гаража. 14 августа 2006 г. к данному договору заключено дополнительное соглашение, по условиям которого действие договора аренды возобновлено на неопределенный срок.

Истцом на данном земельном участке был возведен кирпичный гараж с бетонным ленточным фундаментом, общая площадь которого составляет 20,3 кв.м, площадь застройки - 26,3 кв.м (технические характеристики гаража отражены в техническом паспорте, имеющемся в материалах дела).

В 2009 г. истец обратился к мировому судье судебного участка г. Саратова с исковым заявлением о признании права собственности на данный гараж в соответствии с положениями ст. 222 ГК РФ.

Решением мирового судьи судебного участка г. Саратова, принятым по гражданскому делу, в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на гараж Л.В.И. было отказано, поскольку истцом вместо металлического гаража возведено капитальное строение с нарушением разрешенного использования арендованного земельного участка.

Апелляционным определением районного суда г. Саратова решение мирового судьи оставлено без изменения и вступило в законную силу.

Проверяя законность принятого решения по данному делу, с учетом положений ст. 61 ГПК РФ, судебная коллегия Саратовского областного суда согласилась с выводом суда первой инстанции о том, что спорный гараж был построен истцом за свой счет на земельном участке, предоставленном ему в аренду, обладает признаками самовольной постройки, поскольку возведен с нарушением норм земельного и градостроительного законодательства.

В связи с тем, что ст. 234 ГК РФ не регулирует правоотношения, возникающие по поводу создания новой вещи и признания права собственности на нее, положения ст. 234 ГК РФ не подлежат применению к рассматриваемому спору.

В связи с чем суд первой инстанции правомерно отказал истцу в удовлетворении исковых требований.

Условия признания права собственности на самовольную постройку за наследниками

 

Действующее законодательство не признает самовольную постройку самостоятельным объектом гражданских прав и отрицает возможность признания права собственности на нее лицом, осуществившим строительство. Это означает, что она не может быть продана, подарена, другим образом отчуждена, передана по наследству, сдана в аренду, заложена или иным образом вовлечена в гражданский оборот, в том числе и как объект незавершенного строительства. Обосновывается положение закона тем, что самовольная постройка является результатом правонарушения.

Однако такое требование может быть удовлетворено только в том случае, если к наследникам в порядке наследования перешло право собственности или право пожизненного наследуемого владения земельным участком, на котором осуществлена постройка, при соблюдении условий, установленных ст. 222 ГК РФ.

В полном соответствии с изложенной выше позицией Верховный Суд Российской Федерации в п. 27 постановления Пленума N 10/22 закрепил, что самовольная постройка не является имуществом, принадлежащим наследодателю на законных основаниях, и не может быть включена в наследственную массу. Вместе с тем это обстоятельство не лишает наследников, принявших наследство, права требовать признания за ними права собственности на самовольную постройку, но только при условии, что к ним в порядке наследования перешло право собственности или право пожизненного наследуемого владения земельным участком, на котором осуществлена постройка, при соблюдении условий, установленных ст. 222 ГК РФ.

И.М.А. обратился с иском к комитету по управлению имуществом г. Саратова, администрации МО "Город Саратов" о признании права собственности на жилой дом литер ВВ1в общей площадью 48,4 кв.м, жилой площадью 28,8 кв.м., ссылаясь в обоснование заявленного требования на то, что он является единственным наследником после смерти И.А.И., которым на земельном участке, отведенном для строительства, был возведен жилой дом. Постройка не нарушает прав иных лиц, однако право собственности наследодателя оформлено не было, что препятствовало истцу в реализации наследственного права на данный жилой дом.

Заочным решением районного суда г. Саратова исковые требования И.М.А. удовлетворены.

Судебная коллегия по гражданским делам, оставляя решение суда первой инстанции без изменения, пришла к выводу о том, что суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела и применил закон, подлежащий применению.

Так, из материалов дела следует, что И.А.И. умер 08 декабря 2000 г. Наследником по закону первой очереди после его смерти является его сын И.М.А., однако право собственности наследодателя на возведенный им жилой дом литер ВВ1в общей площадью 48,4 кв.м, жилой площадью 28,8 кв.м не было зарегистрировано, что явилось основанием к вынесению постановления нотариуса от 23 апреля 2014 г. об отказе в выдаче свидетельства о праве на наследство.

Истцом в обоснование заявленных требований представлены суду и не оспорены ответчиком: техническое заключение о состоянии конструкций и возможности дальнейшей эксплуатации жилого дома и прилегающих строений, сообщения отдела по надзорной деятельности по г. Саратову МЧС России о проверке дома на соответствие требованиям пожарной безопасности, Территориального отдела Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Саратовской области в г. Саратове, ответ комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству, из содержания которых следует, что спорная постройка не нарушает права и охраняемые интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Заключением землеустроительной эксперты установлено, что жилой дом, являющийся предметом спора, находится в пределах границ земельного участка с кадастровым номером 64:48:0501163 площадью 400 кв.м.

При таких обстоятельствах, принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что земельный участок под строительство жилого дома был предоставлен наследодателю И.А.И. на законных основаниях, жилой дом построен в границах отведенного земельного участка, возведение спорного жилого дома не связано с нарушением прав и охраняемых законом интересов других лиц.

Судебная коллегия согласилась с постановленным районным судом заочным решением.

В городской суд Саратовской области обратился И.А.А. с исковым заявлением к администрации муниципального района Саратовской области о признании права собственности на недвижимое имущество в порядке наследования.

В обоснование заявленных требований истец ссылался на то, что является единственным наследником после умершей 04 июня 2007 г. И.Е.Н. Наследственным имуществом является жилой дом, который находится на земельном участке, принадлежащим И.Е.Н., в пожизненном наследуемом владении. Поскольку наследодателем к жилому дому возведена пристройка, нотариусом в выдаче свидетельства о праве на наследство истцу было отказано.

Удовлетворяя исковые требования, суд с учетом установленных по делу обстоятельств пришел к выводу о том, что за истцом надлежит признать право собственности на спорный объект недвижимости в порядке наследования по закону.

Районным судом г. Саратова было рассмотрено гражданское дело по иску Ш.Н.А., Ш.Л.А. к администрации МО "Город Саратов" о признании права собственности на самовольное строение за наследниками в равных долях.

При рассмотрении дела судом было установлено, что истцы являются наследниками первой очереди после умершей 23 марта 2001 г. Ш.Е.М., которой на праве собственности принадлежала 1/2 доля в праве на жилой дом. Указанный объект недвижимости расположен на земельном участке площадью 299 кв.м. и находился в бессрочном пользовании наследодателя.

Поскольку Ш.Е.М. при жизни к основному строению была возведена самовольная пристройка, нотариусом в выдаче свидетельства о праве на наследство было отказано.

В связи с тем, что стороной истца было представлено достаточно доказательств, подтверждающих принадлежность основного строения и земельного участка наследодателю, суд удовлетворил исковые требования истцов и признал за ними право собственности в равных долях на жилой дом.

Ш.О.С. обратилась в суд с исковыми требованиями к администрации МО "Город Саратов" о признании права собственности на самовольные строения, в обоснование которых ссылалась на то, что она совместно с мужем Ш.Ф.М. на земельном участке, предоставленном на основании договора в бессрочное пользование и на основании разрешения на строительство, выданного 26 июля 1954 г. инспекцией государственного архитектурно-строительного контроля г. Саратова возвели одноэтажный жилой дом площадью 64,3 кв.м и три сарая. 3 января 2006 г. её муж умер. В связи с тем, что строения в эксплуатацию в установленном законом порядке не были введены, 17 декабря 2013 г. ей было отказано в выдаче свидетельства о праве на наследство.

Учитывая, что указанные строения соответствуют градостроительным, строительным и санитарным нормам и правилам, их размещение не противоречит документации территориального планирования и градостроительного зонирования МО "Город Саратов", в досудебном порядке право собственности на указанные самовольные постройки зарегистрировано не было, истец просила признать за ней право собственности на указанный жилой дом и хозяйственные постройки.

Решением районного суда г. Саратова исковые требования удовлетворены, за Ш.О.С. признано право собственности на домовладение, состоящее из одноэтажного жилого дома (литер А) общей площадью 64,3 кв.м и жилой площадью 42,2 кв.м, сарая (литер а 2) с погребом (литер а 2), сарая (литер а 3) и сарая (литер а 4).

Рассматривая гражданское дело в апелляционном порядке, судебная коллегия указала следующее.

Из материалов гражданского дела следует, что Ш.Ф.М. 16 июня 1949 г. вступил в брак с гражданкой З.(Ш.)О.С.

Исполнительным комитетом районного Совета депутатов трудящихся 14 мая 1954 г. Ш.Ф.М. разрешен отвод земельного участка под строительство индивидуального жилого дома площадью 570 кв.м., данный участок предоставлен Ш.Ф.М. в бессрочное пользование под строительство индивидуального жилого дома на праве личной собственности на основании договора от 26 июля 1954 г., заключенного между отделом коммунального хозяйства Исполкома районного Совета депутатов трудящихся и Ш.Ф.М., в тот же день ему выдано разрешение на строительство жилого дома.

03 января 2006 г. Ш.Ф.М. умер. Из материалов наследственного дела следует, что наследниками первой очереди после смерти Ш.Ф.М. являются - жена - Ш.О.С., сыновья - Ш.Г.Ф., Ш.А.Ф., Ш.М.Ф. Вместе с тем сыновья отказались от вступления в права наследования в пользу своей матери - истца.

17 декабря 2013 г. нотариусом нотариального округа г. Саратов Саратовской области отказано Ш.О.С., жене наследодателя, в выдаче свидетельства о праве на наследство по закону после умершего 3 января 2006 г. Ш.Ф.М. на жилой дом с хозяйственными строениями и наружными сооружениями, поскольку право собственности наследодателя на указанные строения зарегистрировано в установленном порядке не было.

В ходе рассмотрения гражданского дела установлено, что техническое состояние конструктивных элементов спорного жилого дома и хозяйственных построек находится в удовлетворительном состоянии, что подтверждается техническим паспортом, выданным МУП ГБТИ г. Саратова и кадастровым паспортом домовладения, выданным ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии".

Согласно проведенному ООО "П." 11 марта 2014 г. экспертному исследованию спорные строения соответствуют требованиям пожарных, санитарных, градостроительных, технических и иных норм и правил, не создают угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушают права третьих лиц.

Исходя из письма от 10 апреля 2014 г. администрации МО "Город Саратов" следует, что спорные объекты недвижимости расположены в территориальной зоне Ж-3 - зоне сложившейся малоэтажной жилой застройки усадебного типа и их размещение не противоречит утвержденной документации территориального планирования и градостроительного зонирования МО "Город Саратов". Вместе с тем ответчик отказал истцу в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию спорных объектов недвижимости.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований Ш.О.С. и признании за ней права собственности на самовольные строения, поскольку они не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Судебная коллегия с данным выводом суда первой инстанции согласилась, посчитав его обоснованным.

Признание права собственности на реконструированный объект недвижимости

 

Понятия "строительство" и "реконструкция" не являются тождественными. ГрК РФ в п.п. 13-14 ст. 1 определил понятия строительства и реконструкции, указав, что строительство представляет собой создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства), а реконструкция объектов капитального строительства - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и/или восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и/или восстановления указанных элементов.

В Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2000 г. указано, если имеет место снос дома и постройка на его месте нового строения либо возведение пристройки или надстройки к дому, то с правовой точки зрения изменяется объект права собственности, отличающийся размерами, планировкой, площадью и т.д. Следовательно, при производстве перечисленных изменений возникает новый объект собственности, который при отсутствии разрешения, предусмотренного ст. 51 ГрК РФ, может быть признан самовольной постройкой.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 г., Верховный Суд Российской Федерации указал, что при самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости.

Аналогичная позиция содержится в п. 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10/22, разъясняющего, что положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Однако при этом надлежит учитывать позицию, выраженную в п. 29 названного постановления, согласно которой положения ст. 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.

Таким образом, положения ст. 222 ГК РФ применимы к реконструированному объекту только в том случае, когда происходит изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, влекущее фактическое изменение архитектурного облика объекта.

Отменяя решение районного суда г. Саратова от 14 августа 2014 г., которым были удовлетворены исковые требования Х.Л.Г. к администрации МО "Город Саратов" о признании права собственности на самовольно возведенные объекты, судебная коллегия в апелляционном определении указала.

Истец Х.Л.Г. просила признать за ней право собственности на самовольно возведенные к ранее существовавшему основному строению площадью 45,8 кв.м. (литер А), пристройку (литер А2) площадью 57,7 кв.м и холодную пристройку (литер а10) площадью 18,3 кв.м.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из того, что самовольные строения соответствуют техническим, санитарно-эпидемиологическим, градостроительным и строительным нормам и правилам, правилам пожарной безопасности и не создают угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждено доказательствами, представленными истцом в суд.

Однако районный суд, по мнению судебной коллегии, не учел при разрешении дела, что пристройка к жилому дому не является самостоятельным объектом недвижимого имущества. В случае возведения пристройки к уже существующему жилому дому, зарегистрированному на праве собственности за гражданином, следует учитывать, что первоначальный объект права собственности при этом изменяется. При возведении пристройки увеличивается общая площадь всего жилого дома, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является жилой дом, включающий самовольно возведенные его части (пристройки).

Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с осуществлением самовольных к нему пристроек, дополнительных помещений право истца может быть защищено путем признания права собственности в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к дому отдельно.

Кроме того, исходя из положений действующего законодательства, требование лица, осуществившего самовольную постройку, может быть удовлетворено только в случае, если суду будут представлены документы, подтверждающие наличие у лица соответствующего права на земельный участок, на котором возведено строение.

Между тем ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что земельный участок, на котором возведены самовольные строения, принадлежит истцу на праве собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании.

Признание права собственности на вновь созданный объект недвижимости

 

Строительство любого объекта недвижимости непосредственно связано с земельным участком, на котором оно ведется. Право собственника земельного участка возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам вытекает из конституционных правомочий собственника по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом и специально оговорено в законе (ч. 2 ст. 35 Конституции РФ, ст. 263 ГК РФ). Другие владельцы земельного участка обладают правом осуществлять его застройку на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Реализация указанных прав обусловлена конституционной обязанностью собственника земли не наносить ущерба окружающей среде и не нарушать прав и законных интересов иных лиц (ч. 2 ст. 36 Конституции РФ).

Собственники, владельцы, пользователи и арендаторы земельных участков приобретают право собственности на возведенное или созданное ими для себя на этих участках недвижимое имущество, если иное не предусмотрено законом или договором.

Строительство считается оконченным, и вновь созданное недвижимое имущество признается объектом права собственности с момента государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ). До этого времени застройщику принадлежит право собственности не на объект недвижимости, а на использованные при его строительстве материалы и конструкции.

В районный суд Саратовской области обратился К.Х.А. с исковыми требованиями к администрации муниципального района Саратовской области о признании права собственности на самовольное строение.

В обоснование заявленных требований истец ссылался на то, что ему на праве собственности принадлежит земельный участок площадью 2000 кв.м с разрешенным использованием для строительства здания для производства и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. На указанном земельном участке истцом было построено нежилое здание литер А площадью 169,5 кв.м без получения разрешительной документации на строительство. Администрацией отказано в выдаче разрешения как на строительство, так и на ввод объекта в эксплуатацию, поскольку здание уже построено.

Разрешая возникший спор, суд с учетом представленных стороной истца доказательств пришел к выводу о том, что имеются правовые основания для удовлетворения исковых требований, поскольку земельный участок принадлежит на праве собственности истцу, на нем возведен объект недвижимости с соблюдением его разрешенного использования, строительство осуществлено с соблюдением СНиП, СанПиН, противопожарных норм и правил и не представляет угрозу жизни и здоровья граждан.

Районным судом Саратовской области было рассмотрено гражданское дело по иску Ф.И.Н. к администрации муниципального района Саратовской области о признании права собственности на самовольное строение.

При рассмотрении дела судом было установлено, что истец на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке площадью 528 кв.м с разрешенным использованием - для строительства магазина, осуществил строительство объекта недвижимости, которое соответствует требованиям СНиП, СанПиН, противопожарных норм и правил и не представляет угрозу жизни и здоровья.

С учетом изложенного суд первой инстанции удовлетворил исковые требования Ф.И.Н. и признал за ним право собственности на спорный объект недвижимости.

Распределение судебных расходов

 

При рассмотрении гражданских дел о признании права собственности на самовольное строение истцами как при подаче иска, так и при рассмотрении дела могут быть понесены судебные расходы, о компенсации которых они впоследствии просят суд с учетом положений ст. 98 ГПК РФ.

Для правильного разрешения данного вопроса судам области следует учитывать сложившуюся в последнее время судебную практику, сформированную Верховным Судом Российской Федерации.

Так, Верховный Суд Российской Федерации в определении от 25 августа 2015 г. по гражданскому делу N 49-КГ15-10 по иску Никифоровой Р.И. к администрации муниципального района Бирский район Республики Башкортостан о признании права собственности на недвижимое имущество по кассационной жалобе администрации Бирского района Республики Башкортостан на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан от 14 октября 2014 г. указал следующее.

В соответствии с абз. 2 п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Исходя из приведенных выше требований закона указанные обстоятельства подлежат доказыванию истцом при рассмотрении дела в суде вне зависимости от наличия или отсутствия у ответчика - органа местного самоуправления - возражений против иска. Необходимость установления данных обстоятельств обусловлена предъявлением истцом требований о признании права на возведенную с нарушением закона постройку.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, обязано представить суду доказательства, подтверждающие возможность сохранения этой постройки, в том числе соответствие ее требованиям безопасности, для чего должно за свой счет получить необходимые заключения.

Как установлено судом, разрешение на строительство Никифоровой Р.И. получено не было, поскольку при подготовке ею необходимых для выдачи такого разрешения документов собственник смежного земельного участка отказался подписать акт согласования из-за нарушения истцом минимально допустимого расстояния до его участка.

В ходе рассмотрения дела Никифоровой Р.И. было заявлено ходатайство о проведении строительно-технической экспертизы с целью выяснения вопроса, соответствует ли возведенная самовольная постройка требованиям СНиП, угрожает ли данное самовольное строение жизни и здоровью граждан.

Заключением эксперта установлено, что при строительстве жилого дома истцом было допущено нарушение правил землепользования и застройки г. Бирска в части несоблюдения минимально допустимого расстояния до границы соседнего участка.

Суд, установив факт такого нарушения со стороны истца, посчитал возможным признать за ней право собственности на самовольную постройку с отступлением от указанных правил.

Данных о том, что администрация Бирского района Республики Башкортостан препятствовала истцу в получении необходимых разрешений и согласований, а также в осуществлении строительства жилого дома и вводе его в эксплуатацию, в судебных постановлениях не имеется.

Таким образом, указанные выше расходы понесены истцом в связи с допущенным им нарушением предусмотренного законом порядка возведения постройки, а не в связи с нарушением ее прав органом местного самоуправления, в связи с чем не могут быть отнесены на его счет.

Поскольку понесенные Никифоровой Р.И. в ходе рассмотрения гражданского дела расходы связаны с ее намерением в судебном порядке признать право собственности на самовольно возведенное ею без соответствующих разрешений и с отступлением от градостроительных норм строение, решение суда по настоящему делу не может расцениваться как принятое против органа местного самоуправления, не имеющего противоположных с заявителем юридических интересов.

Кроме того, согласно ч. 1 ст. 35 ГПК РФ лица, участвующие в деле, обязаны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

Требование о возмещении органом местного самоуправления, не допустившим какого-либо нарушения прав истца, расходов, понесенных истцом в связи с допущенными им при строительстве нарушениями, не соответствует приведенному выше принципу добросовестности при осуществлении процессуальных прав и по существу является злоупотреблением таким правом.

Выводы

 

Анализ судебной практики показал, что суды в большинстве случаев правильно определяют нормы права, подлежащие применению к спорным отношениям, обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения спора.

Вместе с тем имеют место случаи нарушения либо неправильного применения судами норм материального права, регулирующих правоотношения по признанию права собственности на самовольное строение, которые послужили основаниями для отмены либо изменения судебных актов в апелляционном порядке.

Судами при рассмотрении дел данной категории не всегда единообразно применялись нормы действующего законодательства, содержащиеся в части 2 ГК РФ, не учитывались разъяснения, изложенные в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

В целях недопущения подобных нарушений судам необходимо, в первую очередь, учитывать необходимость легализации в административном порядке самовольно возведенного строения; при обращении в суд определять цену иска и в необходимом размере уплачивать госпошлину; надлежащим образом проводить подготовку дел к судебному разбирательству: определять закон, подлежащий применению, характер возникших правоотношений, круг лиц, подлежащих привлечению к участию в деле, предмет и пределы доказывания, разъяснять лицам, участвующим в деле, необходимость представления доказательств в подтверждение заявленных требований и возражений на них. Особое внимание необходимо уделять сбору и оценке доказательств, подтверждающих права заявителей (или наследодателей) на земельный участок на котором возведено строение; нахождение самовольной постройки в границах этого участка и отсутствие угрозы жизни и здоровью возведенным строением.

 

Судебная коллегия по гражданским делам
Саратовского областного суда

 

 

октябрь 2015

 

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас или получите полный доступ к системе ГАРАНТ на 3 дня бесплатно!

Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.


Справка по результатам изучения практики рассмотрения районными (городскими) судами, мировыми судьями Саратовской области в 2014 г. - первом полугодии 2015 г. гражданских дел по спорам, связанным с признанием права собственности на самовольные постройки


Текст справки опубликован на сайте Саратовского областного суда (http://oblsud.sar.sudrf)