Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 декабря 2010 г. N 7781/10 Суд удовлетворил требование о признании недействительными аукциона на право заключения договора аренды находящихся в федеральной собственности объектов недвижимости и заключенного договора аренды, поскольку материалами дела подтверждено нарушение правил проведения торгов

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14 декабря 2010 г. N 7781/10

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего - Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Иванова А.А.;

членов Президиума: Андреевой Т.К., Бабкина А.И., Валявиной Е.Ю., Витрянского В.В., Вышняк Н.Г., Завьяловой Т.В., Иванниковой Н.П., Исайчева В.Н., Козловой О.А., Маковской А.А., Разумова И.В., Сарбаша С.В., Слесарева В.Л., Юхнея М.Ф. -

рассмотрел представление заместителя Генерального прокурора Российской Федерации и заявление Федерального агентства по управлению государственным имуществом о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Московской области от 30.11.2009 по делу N А41-26106/09, постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 20.05.2010 по тому же делу.

В заседании приняли участие представители:

от заявителя - Генеральной прокуратуры Российской Федерации - Веретина Е.П., Михлина Н.В.;

от заявителя - Федерального агентства по управлению государственным имуществом - Бахолдин С.С., Сакаева Е.А., Фрадкин К.Б.;

от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области - Игнатенко С.Л., Ломсадзе Н.Д.;

от общества с ограниченной ответственностью "Санаторий "Лесное озеро" - Басистов А.Е., Куцуева С.В., Федосеев В.Н.;

от общества с ограниченной ответственностью "Юридическая фирма"ГАРАНТ и Ко" - Проводин Д.Н., Федосеев В.Н.

Заслушав и обсудив доклад судьи Разумова И.В., а также объяснения представителей участвующих в деле лиц, Президиум установил следующее.

Федеральное агентство по управлению государственным имуществом обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ВояжТур" (далее - общество "ВояжТур"; новое фирменное наименование - общество с ограниченной ответственностью "Санаторий "Лесное озеро"), обществу с ограниченной ответственностью "ГАРАНТ-Консалтинг" (далее - общество "ГАРАНТ-Консалтинг"; новое фирменное наименование - общество с ограниченной ответственностью "Юридическая фирма "ГАРАНТ и Ко"), Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Московской области (далее - Управление Росимущества по Московской области; в настоящее время - Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области) о признании недействительными:

государственного контракта на оказание специализированной организацией услуг по проведению аукциона от 27.03.2008, заключенного между Управлением Росимущества по Московской области и обществом "ГАРАНТ-Консалтинг";

проведенного 30.05.2008 обществом "ГАРАНТ-Консалтинг" аукциона на право заключения договора аренды 22 находящихся в федеральной собственности объектов недвижимости (зданий и сооружений), расположенных по адресу: Московская область, Солнечногорский район, поселок санатория "Лесное озеро";

протокола заседания аукционной комиссии от 30.05.2008 N 2 об определении победителя торгов;

договора аренды недвижимости от 14.10.2008, заключенного по итогам торгов между Управлением Росимущества по Московской области и обществом "ВояжТур";

обременения в виде аренды, зарегистрированного на основании недействительного договора аренды, а также об аннулировании соответствующей записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Московской области (в настоящее время - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области).

В дело в соответствии со статьей 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступил прокурор.

Решением Арбитражного суда Московской области от 30.11.2009 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Суд первой инстанции счел, что доказательствами, представленными в материалы настоящего дела, в том числе имеющими преюдициальное значение судебными решениями по другим делам, подтверждены факты организации и проведения аукциона в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2010 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, дополнительно указав на отсутствие со стороны истца должной аргументации того, каким образом проведением аукциона и заключением по его итогам договора аренды недвижимого имущества нарушены права и законные интересы Российской Федерации при сохранении за ней права собственности на сданную в аренду недвижимость.

Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 20.05.2010 оставил названные судебные акты без изменения.

В представлении и заявлении, поданных в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора решения суда первой инстанции и постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций заместитель Генерального прокурора Российской Федерации и Федеральное агентство по управлению государственным имуществом просят отменить указанные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение арбитражными судами норм права.

В отзывах на представление и заявление общество с ограниченной ответственностью "Санаторий "Лесное озеро" и общество с ограниченной ответственностью "Юридическая фирма "ГАРАНТ и Ко" просят оставить оспариваемые судебные акты без изменения как законные и обоснованные.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в представлении, заявлении и отзывах на них, а также выступлениях присутствующих в заседании представителей участвующих в деле лиц, Президиум считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 20.11.2007 по другому делу (N А41-К1-15324/07) признано право собственности Российской Федерации на 22 объекта недвижимости санатория "Лесное озеро" общей площадью 17 846,3 кв. метра. Суд при рассмотрении этого дела констатировал, что данные объекты (здания и сооружения) являлись и являются федеральной государственной собственностью, право собственности Российской Федерации на них в установленном порядке не прекращалось.

От имени Управления Росимущества по Московской области 27.03.2008 утверждена документация об аукционе на право заключения договора аренды названного недвижимого имущества санатория "Лесное озеро" и с обществом "ГАРАНТ-Консалтинг" заключен государственный контракт, возлагающий на него функции организатора торгов.

В представленных в материалы дела копиях протоколов заседаний комиссии по проведению аукциона от 30.05.2008 N 1 и N 2 указано, что аукцион на право заключения договора о передаче недвижимого имущества санатория "Лесное озеро" в аренду сроком на 49 лет был проведен 30.05.2008 обществом "ГАРАНТ-Консалтинг".

Согласно копии протокола заседания комиссии по проведению аукциона от 30.05.2008 N 2 победителем торгов признано общество "ВояжТур".

Затем от имени Управления Росимущества по Московской области (арендодателя) и общества "ВояжТур" (арендатора) подписан договор аренды федерального недвижимого имущества от 14.10.2008, который был зарегистрирован 11.01.2009.

Оспаривая упомянутый аукцион, а также заключенный по его результатам договор, Росимущество ссылалось в том числе и на нарушение правил проведения торгов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения.

Хотя Гражданский кодекс Российской Федерации и не содержит специальных требований к порядку и способу опубликования и распространения информации о предстоящих торгах, соблюдение принципа публичности открытых по составу участников торгов на право заключения договора аренды государственного имущества предполагает сообщение о них посредством публикации надлежащего извещения в периодических изданиях. При этом обнародование информации о таких торгах должно обеспечивать доступность соответствующих сведений потенциальным арендаторам, что подразумевает широкое распространение всего тиража издания, содержащего извещение, обычным способом.

Несоблюдение указанных правил, вопреки выводам суда апелляционной инстанции, нарушает права и законные интересы Российской Федерации (собственника передаваемого в аренду имущества), заинтересованной в привлечении к аукциону как можно большего количества потенциальных арендаторов, что, в свою очередь, направлено на передачу государственного имущества в аренду по наиболее высокой цене, выявленной в ходе реального сопоставления свободных конкурирующих заявок.

Прокурор и Росимущество неоднократно заявляли в судах первой, апелляционной и кассационной инстанций о том, что в данном случае была нарушена процедура извещения о торгах, вследствие чего информация об аукционе оказалась скрытой от участников гражданского оборота, потенциально заинтересованных в приобретении права аренды.

Однако суды согласились с возражениями победителя торгов и их организатора, ссылавшихся на опубликование извещения об аукционе на девятой странице газеты "Время новостей" от 29.04.2008 N 74 (1956).

Между тем согласно письму Российской книжной палаты от 29.04.2009 N 590/9 в федеральном обязательном экземпляре газеты "Время новостей" от 29.04.2008 N 74 (1956) информационное сообщение о торгах отсутствует.

Это обстоятельство подтверждено и представленной Российской книжной палатой копией упомянутой газеты.

Суды при рассмотрении спора не учли, что в соответствии со статьей 4, пунктом 2 статьи 7 Федерального закона от 29.12.1994 N 77-ФЗ "Об обязательном экземпляре документов" в целях комплектования полного национального библиотечно-информационного фонда документов Российской Федерации, обеспечения доступа к информации о полученных документах именно в Российскую книжную палату представляются в день выхода в свет первой партии тиража обязательные экземпляры периодических печатных изданий.

Федеральные обязательные экземпляры периодических печатных изданий являются, по сути, контрольными.

Поскольку в данном случае контрольный экземпляр газеты "Время новостей" не содержал сообщения о торгах, а представленная ответчиками копия этой газеты с извещением об аукционе не подтверждает факт широкого распространения обычным способом (путем направления в розничную продажу, доставки подписчикам и т.п.) экземпляров с иным содержанием, извещение об аукционе нельзя признать надлежащим.

Следовательно, аукцион в силу пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительным.

Согласно пункту 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

При этом ссылки судов на решения по другим делам как на основания для отказа в иске также являются ошибочными.

Так, по делу N А41-13427/08 Арбитражного суда Московской области рассматривался иск общества с ограниченной ответственностью "Максима" (далее - общество "Максима") о признании недействительным аукциона на право заключения договора аренды недвижимого имущества санатория "Лесное озеро". Отказывая в удовлетворении иска по данному делу, суды исходили лишь из того, что общество "Максима" обращалось к организатору аукциона с заявкой на участие в торгах, предоставив неполный комплект документов, в связи с чем к участию в аукционе правомерно не было допущено. Обстоятельства, связанные с опубликованием извещения о торгах, не являлись предметом исследования и оценки судов в рамках дела N А41-13427/08, какие-либо преюдициальные факты по данному вопросу судами в этом деле не устанавливались.

В рамках же дела N А41-10813/08 Арбитражного суда Московской области суды, установив, что победителем аукциона является общество "ВояжТур", а Управление Росимущества по Московской области уклоняется от заключения с ним договора, признали иск о понуждении к заключению договора аренды подлежащим удовлетворению. При этом в судебных актах по делу N А41-10813/08 констатировано, что торги в установленном порядке не признаны недействительными.

В силу пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом. Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, предусмотренным для признания недействительными оспоримых сделок.

Ввиду того что по делу N А41-10813/08 встречный иск о признании аукциона недействительным не был заявлен, по указанному делу вопрос о соблюдении правил проведения торгов, в том числе правил доведения информации об аукционе, не исследовался.

Таким образом, сам по себе факт понуждения Управления Росимущества по Московской области к заключению с обществом "ВояжТур" договора аренды не может рассматриваться как препятствие для оспаривания аукциона в рамках настоящего дела по основаниям, связанным с нарушением правил его проведения.

Следовательно, обжалуемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права, что в силу пункта 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для их отмены.

Исковые требования о признании недействительными аукциона на право заключения договора аренды 22 находящихся в федеральной собственности объектов недвижимости (зданий и сооружений), результаты которого оформлены протоколом от 30.05.2008 N 2, а также договора аренды недвижимости от 14.10.2008, заключенного по итогам торгов между Управлением Росимущества по Московской области и обществом "ВояжТур", подлежат удовлетворению.

В остальной части дело подлежит направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть, что исковые требования Росимущества о признании недействительным обременения в виде аренды, а также об аннулировании соответствующей записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним по существу направлены на признание зарегистрированного обременения отсутствующим в качестве одного из последствий недействительности договора аренды.

Отказав по ненадлежащим основаниям в удовлетворении требований о признании недействительными аукциона и заключенного по его результатам договора с победителем торгов, суды должным образом не рассматривали вопрос о применении последствий недействительности сделки, требования по которой Росимуществом не были окончательно сформулированы.

Содержащееся в настоящем постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 2 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил:

решение Арбитражного суда Московской области от 30.11.2009 по делу N А41-26106/09, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2010 и постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 20.05.2010 по тому же делу отменить.

Признать недействительным аукцион на право заключения договора аренды 22 находящихся в федеральной собственности объектов недвижимости (зданий и сооружений), расположенных по адресу: Московская область, Солнечногорский район, поселок санатория "Лесное озеро", результаты которого оформлены протоколом от 30.05.2008 N 2.

Признать недействительным договор аренды недвижимости от 14.10.2008, заключенный между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Московской области и обществом с ограниченной ответственностью "ВояжТур".

В остальной части заявленных требований дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Председательствующий

А.А. Иванов