Письмо Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 24 июля 2007 г. N ЛП-05/20645 "О некоторых вопросах, связанных с заключением договоров аренды федерального имущества"

В связи с многочисленными обращениями, связанными с заключением договоров аренды федерального имущества, обращаю внимание на следующее.

1. Заключение договоров аренды федеральными государственными унитарными предприятиями в отношении закрепленного за ними на праве хозяйственного ведения имущества.

Исходя из положений пункта 2 статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статьи 18 Федерального закона от 14 ноября 2002 г. N 616-ФЗ "О государственных и муниципальных предприятиях" федеральное государственное унитарное предприятие (далее - ФГУП) только с согласия собственника вправе распоряжаться принадлежащим ему на праве хозяйственного ведения недвижимым имуществом, в том числе продавать, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Номер названного Федерального закона следует читать как "N 161-ФЗ"

Следовательно, арендодателем по договору аренды в отношении имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения за ФГУП, должны выступать непосредственно ФГУП.

При этом Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (его территориальные органы) осуществляет согласование сделок с имуществом ФГУП на основании 5.14. Положения о Федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 27 ноября 2004 г. N 691 (далее - Положение), а также постановления Правительства Российской Федерации от 3 декабря 2004 г. N 739 "О полномочиях федеральных органов исполнительной власти по осуществлению прав собственника имущества федерального государственного унитарного предприятия", постановления Правительства Российской Федерации от 6 июня 2003 г. N 333 "О реализации федеральными органами исполнительной власти полномочий по осуществлению прав собственника имущества федерального государственного унитарного предприятия".

2. Заключение договоров аренды федеральными учреждениями в отношении закрепленного за ними на праве оперативного управления имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 49, пунктом 3 статьи 50, пунктом 1 статьи 120, пунктом 2 статьи 298 Гражданского кодекса федеральные учреждения обладают специальной (целевой) правоспособностью и поэтому могут владеть, пользоваться и распоряжаться закрепленным за ними на праве оперативного управления имуществом только в целях их создания. При этом собственник в пределах, установленных законом, устанавливает учреждениям прямые задания по целевому использованию выделенного им имущества (пункт 1 статьи 296 Гражданского кодекса).

Следует учитывать, что в статье 298 Гражданского кодекса выделено несколько видов учреждений это частные, бюджетные и автономные учреждения.

По общему правилу бюджетное учреждение не вправе распоряжаться закрепленным за ним собственником имуществом и имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества (пункт 1 статьи 298 Гражданского кодекса). Между тем учреждение, за которым имущество закреплено на праве оперативного управления владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника имущества и назначения имущества (пункт 1 статьи 296 Гражданского кодекса). Согласно пункту 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 июня 2006 г. N 21 "О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами споров с участием государственных и муниципальных учреждений, связанных с применением статьи 120 Гражданского кодекса Российской Федерации" в случаях, когда распоряжение соответствующим имуществом путем его передачи в арендное пользование осуществляется в целях обеспечения более эффективной организации основной деятельности учреждения, для которой оно создано, рационального использования такого имущества, указанное распоряжение может быть осуществлено учреждением с согласия собственника.

Таким образом, бюджетное учреждение может выступать арендодателем по договору аренды недвижимого имущества, в случаях, когда передача в аренду необходима для реализации деятельности учреждения.

При рассмотрении данного вопроса также необходимо принимать во внимание иные нормы законодательства Российской Федерации, например, статью 27 Федерального закона от 22 августа 1996 г. N 125-ФЗ "О высшем и послевузовском профессиональном образовании", предоставляющую право высшим учебным заведениям выступать в качестве арендатора и (или) арендодателя имущества.

При этом передача в аренду осуществляется при наличии согласия собственника и (или) задания собственника (пункт 1 статьи 296 Гражданского кодекса).

В отношении автономных учреждений абзацем вторым пункта 1 статьи 298 Гражданского кодекса, а также Федеральным законом от 3 ноября 2006 г. N 174-ФЗ "Об автономных учреждениях" установлено особое правило - автономное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться недвижимым имуществом и особо ценным движимым имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенными автономным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества. Остальным закрепленным за ним имуществом автономное учреждение вправе распоряжаться самостоятельно, если иное не установлено законом.

Арендодателем по договору аренды в отношении недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за автономными учреждениями, должны выступать непосредственно автономные учреждения. При этом Росимущества в рамках предоставленных ему полномочий осуществляет согласование таких сделок.

3. Заключение договоров аренды Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом (его территориальными органами).

Принимая во внимание содержание пунктов 1 и 2 настоящего письма, а также учитывая пункт 5.3 Положения, Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (его территориальные органы) может заключать сделки (выступать арендодателем по договору аренды) только в отношении имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации.

4. Проведение оценки федерального имущества для заключения договора аренды недвижимого имущества.

Принимая во внимание положение пункта 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30 июня 1998 г. N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества", определение стартового размера арендной платы должно осуществляться на основании отчета об оценке объекта.

В связи с этим привлечение оценщика для проведения оценки объекта должно осуществляться потенциальным арендодателем, то есть Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом (его территориальными органами) - в отношении имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации, ФГУП - в отношении имущества, закрепленного за ними на праве хозяйственного ведения, федеральными учреждениями - в отношении имущества, закрепленного за ними на праве оперативного управления.

В целях обеспечения деятельности по передаче федерального имущества в аренду территориальные органы Федерального агентства по управлению федеральным имуществом должны своевременно представлять в центральный аппарат Федерального агентства по управлению федеральным имуществом свои предложения на соответствующий год по объему бюджетных средств, необходимых для проведения оценки предполагаемого к передаче в аренду имущества, составляющего государственную казну Российской Федерации.

5. Продление срока действия договора аренды недвижимого имущества по соглашению сторон.

Заключение договора аренды объектом недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемой на основании отчета об оценке объекта, в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации (пункт 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30 июня 1998 г. N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества").

Предметом торгов является право на заключение договора аренды (статьи 447 - 448 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Принимая решение о проведении торгов на право заключения договора аренды, Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (его территориальный орган) утверждает конкурсную документацию, в состав которой входит проект договора аренды.

По результатам торгов у победителей возникает право на заключение договора аренды, а у собственника (организатора торгов) обязанность заключить такой договор, на условиях, объявленных при проведении торгов.

Условие о сроке договора аренды, равно как и другие условия договора аренды, за исключением условия о размере арендной платы, являются условиями торгов.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации). Срок действия договора аренды, заключенного с победителями торгов, определен условиями торгов.

Продление срока договора аренды по соглашению сторон является изменением условий торгов. Условия торгов не могут быть измены# соглашением между арендатором и арендодателем.

Продление срока договора аренды по соглашению сторон представляется возможным только в случае, когда условиями договора аренды, заключенного по результатам торгов, предусмотрена возможность такого продления.

При подготовке Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом (его территориальным органом) конкурсной документации в проект договора аренды может быть включено положение о возможности продления срока аренды, а также определен срок, на который возможно продлить арендные отношения, и условия (например, своевременное и полное внесение арендной платы, отсутствие установленных законом и (или) договором оснований для досрочного расторжения договора), при которых положение о продлении срока аренды подлежит применению.

Таким образом, учитывая публичный порядок заключения договора аренды, изменение срока действия договора соглашением сторон возможно только в случае, если продление срока предусмотрено условиями договора, заключенного по результатам торгов.

6. Возобновление договора аренды недвижимого имущества на тех же условиях на неопределенный срок.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621, статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Для возобновления договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок не требуется оформление нового договора аренды в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, или дополнительного соглашения к действующему договору аренды.

Факт заключения нового договора аренды на неопределенный срок подтверждается следующим:

- арендатор продолжает пользоваться имуществом и вносит арендную плату в соответствии с условиями договора аренды;

- арендодатель не возражает против продолжения арендных отношений и принимает арендную плату, выплачиваемую арендатором в соответствии с условиями договора аренды.

Законодательством Российской Федерации не предусмотрено безусловное право арендатора на заключение нового договора аренды на неопределенный срок. В случае если арендодатель возражает против продолжения арендных отношений, договор аренды не может считаться возобновленным.

Заключение нового договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок зависит как от действий арендатора, так и от действий арендодателя, направленных на установление арендных отношений.

В соответствии с пунктом 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30 июня 1998 г. N 685 заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе.

Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (его территориальный орган) не вправе заключать договоры аренды объектов недвижимого имущества без проведения торгов, за исключением случаев, установленных вышеназванным постановлением Правительства Российской Федерации. Возобновление договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок к таким случаям не относится.

Действия арендодателя - Федерального агентства по управлению федеральным имуществом (его территориального органа), направленные на возобновление договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок, являются действиями по заключению нового договора аренды. Требование о проведении торгов на право заключения договора аренды в данном случае не соблюдается.

В целях соблюдения установленного порядка заключения договоров аренды недвижимого имущества на конкурсной основе следует исключить случаи возобновления договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок, заблаговременно предупреждая арендатора о прекращении срока договора аренды и возврате арендованного имущества.

7. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды недвижимого имущества на новый срок.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественно перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса).

Для реализации арендатором предоставленного ему законом преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок необходимо соблюдение следующих условий:

- в течение срока действия договора арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности, установленные договором, в том числе обязанность по своевременному внесению арендной платы;

- арендатор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора аренды письменно уведомил арендодателя о желании заключить договор аренды;

- арендодатель имеет намерение после окончания срока действия договора передать имущество в аренду;

- договор не содержит условие, исключающее преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды.

Требование о заключение# договора аренды недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, на конкурсной основе, установлено постановлением Правительства Российской Федерации от 23 марта 2006 г. N 156 "О внесении изменений в некоторые постановления Правительства Российской Федерации по вопросам управления федеральным имуществом и признании утратившим силу постановления Правительства Российской Федерации от 3 июля 1998 г. N 702" (опубликовано в Собрании законодательства Российской Федерации, 2006, N 13, ст. 1408; вступило в силу 4 апреля 2006 г.).

Указанным постановлением Правительства Российской Федерации были внесены изменения в постановление Правительства Российской Федерации от 30 июня 1998 г. N 685.

Таким образом, начиная с 4 апреля 2006 заключение договоров аренды недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, должно осуществляться на конкурсной основе.

Реализация преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок исключает проведение торгов на право заключения договора. В случае если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок и провел торги на право заключения договор аренды, арендатор, не участвовавший в торгах, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору аренды.

Учитывая, что положения пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса о преимущественном праве арендатора на заключение нового договора носят диспозитивный характер, в договорах аренды недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, заключенных после 4 апреля 2006 г., должно содержаться условие, исключающее преимущественное перед другими лицами право арендатора на заключения договора аренды на новый срок.

В договорах аренды, заключенных после 4 апреля 2006 г. следует устанавливать, что по истечении срока действия договора аренды, заключение договора аренды на новый срок осуществляется на конкурсной основе и арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

В случае если договор аренды недвижимого имущества, заключен до 4 апреля 2006 г. и не содержит условий, исключающих преимущественное перед другими лицами право арендатора на заключение договора аренды на новый срок, то при соблюдении иных установленных законом условий (добросовестность арендатора, письменное уведомление арендодателя о желании заключить договор, направленное в установленный срок) договор аренды заключается на новый срок без проведения торгов.

При заключении договора аренды на новый срок стороны не связаны с условиями ранее действующего договора аренды, условия договора определяются по соглашению сторон. При этом размер арендной платы должен определяться на основании отчета об оценке, составленного в соответствии с законодательством с законодательством# Российской Федерации об оценочной деятельности.

Л.И. Приданова