Приложение 2. Положение о порядке выдачи и погашения ипотечного займа, предоставляемого гражданам, проживающим на территории Волгограда

Приложение 2

к постановлению Волгоградского

Горсовета народных депутатов

от 9 июня 2004 г. N 72/1383

Положение
о порядке выдачи и погашения ипотечного займа, предоставляемого
гражданам, проживающим на территории Волгограда

1. Общие положения

Положение о порядке выдачи и погашения ипотечного займа, предоставляемого гражданам, проживающим на территории Волгограда, (далее - Положение) определяет порядок предоставления ипотечного займа физическим лицам на приобретение, строительство, реконструкцию жилья в целях создания и развития рынка жилищного кредитования на территории Волгограда, обеспечивающего условия увеличения темпов жилищного строительства и его удешевления.

1.1. Основные понятия, используемые в Положении:

ипотека - залог жилых помещений для получения ипотечного займа;

ипотечный займ - долгосрочный займ под залог жилого помещения (недвижимости);

заемщик - физическое лицо, с которым заключается договор займа под залог жилого помещения в качестве обеспечения надлежащего исполнения им своих обязательств по погашению займа; в качестве заемщика при ипотечном кредитовании семейной пары (супругов) следует указывать лицо, имеющее наибольшие доходы в семейном бюджете;

жилое помещение - отдельная квартира в многоквартирном доме, а также отдельно стоящий жилой дом (коттедж для постоянного проживания), на которые в установленном законом порядке оформлено право собственности и которые расположены на территории Волгограда;

залог - способ обеспечения обязательства, при котором залогодержатель приобретает приоритетное право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами путем изъятия, предусмотренного действующим законодательством;

залогодатель - физическое или юридическое лицо, передающее в залог жилое помещение по договору ипотеки в обеспечение обязательств по договору займа для приобретения жилья;

залогодержатель - кредитор, имеющий в силу договора ипотеки жилого помещения приоритетное право в случае неисполнения заемщиком обязательств по договору займа получить удовлетворение своих требований по возврату заемных средств из стоимости заложенного жилого помещения;

платежеспособность - способность физического лица своевременно и полностью выполнять свои платежные обязательства;

договор купли-продажи и ипотеки жилого помещения - соглашение, заключаемое в письменной форме между продавцом (собственником жилого помещения), покупателем (заемщиком) и кредитором, в соответствии с которым продавец обязуется передать, а заемщик - принять в собственность жилое помещение, уплатив за него определенную договором денежную сумму (цену) как из собственных средств, так и из средств ипотечного займа, предоставленного на эти цели кредитором, с передачей этого жилого помещения в залог (ипотеку), по условию которого кредитор имеет приоритетное право на удовлетворение своих денежных требований к заемщику по этому обязательству из стоимости заложенного жилого помещения;

закладная - именная ценная бумага, удостоверяющая права ее законного владельца (залогодержателя) на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой жилого помещения, без представления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на жилое помещение, обремененное ипотекой. Закладная оформляется в соответствии с действующим законодательством, должна содержать все реквизиты, установленные действующим законодательством, а также отметки обо всех владельцах закладной.

1.2. Основные участники организации выдачи ипотечных займов гражданам и их взаимодействие:

1.2.1. Организация, определяемая на конкурсной основе, имеющая опыт работы в качестве лицензированного (сертифицированного) риэлтора не менее года, основной деятельностью которой согласно ее Уставу является организация выдачи ипотечных займов (далее - Предприятие).

В области ипотечного кредитования Предприятие осуществляет следующие виды деятельности:

формирует нормативную правовую базу, способствующую развитию системы ипотечного кредитования;

осуществляет мониторинг общего состояния рынка жилых помещений, изменения социальной обстановки и других показателей и процессов, влияющих на рынок жилых помещений в Волгограде, а также факторов риска, включая экономические показатели и миграцию населения;

привлекает на конкурсной основе в качестве партнеров кредитные, страховые, оценочные организации;

выносит на рассмотрение Волгоградской городской комиссии по ипотечным займам заявления граждан о предоставлении им ипотечного займа на приобретение жилого помещения;

оформляет кредитные дела граждан для получения ипотечного займа в соответствии с требованиями, изложенными в настоящем Положении;

совместно с кредитными организациями осуществляет соблюдение заемщиками обязательств по погашению ипотечного займа и процентов по нему;

осуществляет продажу закладных, в том числе через Волгоградский областной фонд жилья и ипотеки, (при наличии таковых согласно стандартам открытого акционерного общества (далее - ОАО) "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию") с целью рефинансирования ипотечных займов. При этом согласно стандартам ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" право требования долга и причитающихся начисляемых на него процентов переходит рефинансирующей стороне.

По результатам конкурса между Предприятием и администрацией Волгограда заключается соглашение (контракт), которое должно содержать условие возвратности бюджетных средств. Приложением к соглашению (контракту) является кредитный договор на выдачу бюджетного кредита с приложением графика возврата бюджетных средств.

1.2.2. ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" - учрежденное Правительством Российской Федерации открытое акционерное общество со стопроцентным государственным капиталом. Основной целью деятельности ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" является развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России и обеспечение притока инвестиционных ресурсов в сферу ипотечного жилищного кредитования, разработка стандартов процедуры выдачи, сопровождения и рефинансирования ипотечных кредитов, а также формирование механизма защиты прав и законных интересов инвесторов. ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" осуществляет рефинансирование ипотечных кредитов, предоставленных по стандартам, разработанным ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию".

1.2.3. Администрация Волгограда в целях реализации системы мер по ипотечному кредитованию граждан:

разрабатывает и направляет на рассмотрение Волгоградскому городскому Совету народных депутатов Муниципальную программу ипотечного кредитования жителей Волгограда для приобретения жилья (далее - Программа);

ежегодно предусматривает соответствующие статьи в проекте бюджета Волгограда на текущий год, направленные на финансирование ипотечного кредитования в соответствии с Программой;

осуществляет финансирование ипотечного кредитования на возвратной основе;

представляет Предприятию сведения о гражданах, признанных в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий и состоящих в очереди при администрациях районов Волгограда;

по заявлению Предприятия организует проведение конкурсов по отбору уполномоченных организаций для обслуживания граждан в соответствии с Программой;

разрабатывает и вносит на рассмотрение Волгоградскому городскому Совету народных депутатов Положение о Волгоградской городской комиссии по ипотечным займам и ее состав;

курирует деятельность уполномоченных организаций в области ипотечного кредитования.

1.2.4. Волгоградский городской Совет народных депутатов:

принимает Программу;

утверждает расходные статьи в бюджете Волгограда, направленные на финансирование развития ипотечного кредитования в соответствии с Программой;

принимает Временное положение о жилищном фонде для временного поселения граждан, утративших жилье в результате обращения взыскания на жилое помещение, приобретенное за счет ипотечного займа;

принимает Положение о Волгоградской городской комиссии по ипотечным займам и утверждает ее состав.

1.2.5. Волгоградская городская комиссия по ипотечным займам, состав которой утверждается постановлением Волгоградского городского Совета народных депутатов:

утверждает план работы Предприятия на год в области ипотечного кредитования;

по представлению Предприятия рассматривает заявления граждан о предоставлении им ипотечного займа;

утверждает ежегодный отчет Предприятия о финансово-хозяйственной деятельности в области ипотечного кредитования;

осуществляет контроль за целевым использованием средств, выделяемых из бюджета Волгограда на ипотечное кредитование.

1.3. Настоящее Положение разработано в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и Волгоградской области в сфере ипотечного кредитования.

1.4. Ипотечный займ предоставляется гражданам Российской Федерации, проживающим на территории Волгограда.

1.5. Ипотечный займ предоставляется заемщику за счет средств, находящихся в распоряжении Предприятия, через уполномоченный банк (далее - Банк), определенный на конкурсной основе.

Ипотечный займ может быть выдан Волгоградским областным фондом жилья и ипотеки на условиях инвестиционного соглашения между ним и Предприятием по привлечению средств областного бюджета, направляемых на выдачу ипотечных займов гражданам, проживающим на территории Волгограда.

1.6. Целью предоставления ипотечного займа является решение жилищных проблем граждан Волгограда, признанных в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий.

1.7. Отношения Предприятия, Волгоградского областного фонда жилья и ипотеки, заемщика и других участников рынка ипотечных займов определяются соответствующими договорами, заключенными между ними в соответствии с действующим законодательством, а также настоящим Положением.

2. Определение очередности заемщиков ипотечных займов
для приобретения жилья

2.1. В целях снижения социальной напряженности в части разрешения жилищной проблемы настоящее Положение устанавливает очередность заемщиков в зависимости от нуждаемости в жилье. Списки очередников-заемщиков формирует Предприятие по составленным кредитным делам обратившихся заемщиков и вносит на утверждение Волгоградской городской комиссии по ипотечным займам.

2.2. Ипотечный займ выдается гражданам, признанным в установленном действующим законодательством Российской Федерации порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий и состоящим в соответствующей очереди при администрациях районов Волгограда по месту жительства, а также по месту работы в бюджетных организациях, на муниципальных предприятиях, исходя из времени принятия их на учет нуждающихся.

2.3. Ипотечный займ выдается заемщику-гражданину один раз.

2.4. Из очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий исключается заемщик, получивший ипотечный займ.

3. Условия предоставления ипотечного займа

3.1. Заемщиком может быть любое дееспособное физическое лицо при обязательном условии, что срок возврата ипотечного займа по договору займа наступает до достижения заемщиком пенсионного возраста (как правило, мужчина - 60 лет, женщина - 55 лет). При этом предельный срок, на который выдается ипотечный займ, рассчитывается как разница между пенсионным и текущим возрастом заемщика, но не более срока, указанного предельным в пункте 3.7 настоящего Положения.

3.2. Для получения ипотечного займа гражданин (заемщик) должен представить Предприятию следующие документы:

3.2.1. Копию паспорта.

3.2.2. Справку отдела по учету и распределению жилой площади администрации района Волгограда о подтверждении права заемщика состоять в очереди на улучшение жилищных условий.

3.2.3. Копию страхового свидетельства государственного пенсионного страхования.

3.2.4. Копию свидетельства о постановке на учет в налоговом органе физического лица по месту жительства на территории Российской Федерации (о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН).

3.2.5. Справку о регистрации (выписку из домовой книги) по месту постоянной регистрации.

3.2.6. Копии документов об образовании (аттестаты, дипломы и т.п.) при их наличии.

3.2.7. Копию военного билета - для лиц мужского пола призывного возраста.

3.2.8. Копию свидетельства о заключении брака.

3.2.9. Копию свидетельства о рождении детей (для несовершеннолетних, достигших 14-летнего возраста, - копию паспорта).

3.2.10. Копию свидетельства о расторжении брака.

3.2.11. Копии свидетельств о смерти детей, супругов.

3.2.12. Постановление органов опеки и попечительства о приобретении жилого помещения на условиях ипотечного займа и разрешении наложения взыскания на приобретенное жилое помещение в случае нарушения заемщиком взятых на себя обязательств (в случае, если жилое помещение приобретается на семью, членом которой является несовершеннолетний или недееспособный гражданин).

3.2.13. Копию трудовой книжки, заверенную работодателем, содержащую сведения за последние пять лет работы.

3.2.14. Справку с места работы о размере дохода за истекший год и истекшие календарные месяцы текущего календарного года.

3.2.15. Копию декларации о доходах гражданина и имуществе, принадлежащем ему на праве собственности за предыдущий отчетный период, заверенную инспекцией Министерства по налогам и сборам Российской Федерации по району Волгограда.

3.2.16. Копию трудового договора, заверенную работодателем на всех страницах.

3.2.17. При наличии дополнительных доходов от других организаций - трудовой договор и справку с места дополнительной работы обо всех выплатах, произведенных за истекший календарный год и истекшие месяцы текущего календарного года.

3.2.18. Копии документов, подтверждающих своевременную оплату коммунальных платежей, телефонных услуг, исполнение каких-либо других обязательств за последние 12 месяцев.

Предприятие вправе при необходимости затребовать дополнительные документы для оценки платежеспособности заемщика, а также для определения максимального размера предоставляемого ипотечного займа.

3.3. Минимальный размер ипотечного займа должен быть не менее 100 тыс.рублей.

3.4. Предполагаемый максимальный размер ипотечного займа определяется Предприятием на основании оценки его платежеспособности и обеспечения возврата займа по результатам анализа вышеперечисленных документов. При этом максимальный размер ипотечного займа не может превышать 70 процентов стоимости приобретаемого жилого помещения в соответствии с договором или оценкой независимого оценщика.

3.5. Минимальный допустимый размер первоначального взноса составляет 30 процентов от стоимости приобретаемого жилого помещения. Заемщик должен располагать средствами, достаточными для внесения требуемого первоначального взноса и дополнительной оплаты расходов по оформлению сделки, а именно:

3.5.1. Расходов, связанных с заключением и регистрацией соответствующих договоров купли-продажи и ипотеки жилого помещения, а также с оформлением закладной в случаях выдачи ипотечных займов по стандартам ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (государственная пошлина за нотариальное удостоверение и плата за государственную регистрацию взимаются в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации).

3.5.2. Расходов, связанных с выплатой комиссии риэлтору.

3.5.3. Платы за оценку недвижимого имущества.

3.5.4. Платы за представление необходимых справок по приобретаемому жилому помещению для оформления соответствующих договоров купли-продажи и ипотеки жилого помещения.

3.5.5. Сборов Банка (иной организации), связанных с оформлением ипотечного займа, открытием счетов вкладов до востребования, рассмотрением заявления на займ.

3.5.6. Расходов, связанных с рассмотрением Предприятием заявок на предоставление ипотечного займа и подготовкой пакета документов (в соответствии с утвержденными Предприятием перечнем услуг и прейскурантом).

3.6. Ипотечный займ предоставляется при условии возможности заемщика и его поручителей (при наличии таковых) выполнять взятые на себя обязательства в сроки, определенные договором займа.

3.7. Срок, на который выдается ипотечный займ, составляет от 14 до 242 месяцев.

3.8. За пользование ипотечным займом заемщик уплачивает проценты. Процентная ставка по денежному обязательству:

3.8.1. При сотрудничестве Предприятия с Волгоградским областным фондом жилья и ипотеки - по ставке, определяемой стандартами ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" на момент кредитования.

3.8.2. При выдаче ипотечных займов по стандартам ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" - по ставке, определяемой стандартами ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" на момент кредитования.

3.9. Ипотечный займ выдается при условии неукоснительного соблюдения заемщиком порядка погашения денежного обязательства и уплаты процентов по выдаваемому ипотечному займу, а именно: ежемесячных платежей, состоящих из суммы процентов за пользование ипотечным займом и суммы в погашение основного долга по ипотечному займу, ежемесячных платежей по договорам страхования жизни и трудоспособности и страхования сохранности заложенного жилого помещения.

4. Порядок предоставления ипотечного займа

4.1. Для получения ипотечного займа заемщик должен соответствовать требованиям, предусмотренным в пункте 2.2 раздела 2 и пункте 3.1 раздела 3 настоящего Положения.

4.2. При обращении к Предприятию для получения ипотечного займа заемщик представляет заявление установленной формы, а также документы согласно перечню, предусмотренному пунктом 3.2 раздела 3 настоящего Положения.

4.3. На основании документов, представленных заемщиком, Предприятие проводит их экспертизу, целью которой является определение платежеспособности заемщика, его возможности отвечать по взятым на себя обязательствам, а также максимального размера ипотечного займа.

4.4. Заявление о предоставлении заемщику ипотечного займа вместе с документами согласно пункту 3.2 раздела 3 настоящего Положения Предприятие выносит на рассмотрение Волгоградской городской комиссии по ипотечным займам.

4.5. Предприятие берет на себя обязательство на возмездной основе подобрать жилое помещение для заемщика. Оплата услуг Предприятию по подбору вариантов жилого помещения производится заемщиком за счет собственных средств.

5. Порядок рассмотрения заявлений и определения
платежеспособности заемщика

5.1. Срок рассмотрения Предприятием заявления о предоставлении заемщику ипотечного займа - один месяц с момента представления полного пакета документов, указанных в пункте 3.2 раздела 3 настоящего Положения.

5.2. Заявления заемщика регистрируются в журнале учета заявлений при условии представления полного пакета документов, указанных в пункте 3.2 раздела 3 настоящего Положения; составляется перечень представленных документов. На заявлениях проставляются дата регистрации и регистрационный номер.

5.3. На основании проверки представленных заемщиком документов согласно пункту 3.2 раздела 3 настоящего Положения и сведений, в них содержащихся, определяются его платежеспособность, а также максимально возможный размер ипотечного займа.

5.4. Предприятие проводит оценку платежеспособности заемщика на основе общего среднемесячного размера его доходов за последние 12 месяцев. При этом в случае наличия дохода с постоянной тенденцией к повышению, а также трудового договора, устанавливающего более высокий уровень дохода заемщика, который он получает по настоящему месту работы в течение не менее трех последних месяцев, возможно использование указанных сумм (подтвержденных финансовыми документами и трудовым договором) в расчетах в качестве исходных данных среднемесячного дохода. Тогда учитывается возможность получения такого дохода и в будущем, что также должно быть подтверждено соответствующими документами.

5.5. При расчете платежеспособности из дохода заемщика вычитаются все обязательные платежи (единый социальный налог, взносы, алименты, компенсация ущерба, погашение задолженности и уплата процентов по другим кредитам, сумма обязательств по представленным поручительствам, выплаты на погашение стоимости приобретенных в рассрочку товаров и др.).

5.6. Размер ежемесячного платежа по ипотечному займу, предоставленному заемщику, не должен превышать 35 процентов от его совокупного месячного дохода.

5.7. На основе анализа представленных документов и определения платежеспособности заемщика Предприятие составляет письменное заключение о целесообразности выдачи ипотечного займа (об отказе в выдаче) и выносит его на рассмотрение Волгоградской городской комиссии по ипотечным займам.

5.8. Решение Волгоградской городской комиссии по ипотечным займам о предоставлении (или отказе в предоставлении) заемщику ипотечного займа, утвержденное постановлением администрации Волгограда, доводится до сведения заемщика в течение трех дней со дня вынесения такого решения.

5.9. В случае принятия положительного решения о предоставлении ипотечного займа Предприятие оформляет сопроводительное письмо в Банк (кредитную организацию) для оформления с заемщиком договора займа.

6. Порядок заключения сделок в процессе предоставления
ипотечного займа

6.1. В процессе предоставления ипотечного займа стороны заключают следующие договоры:

6.1.1. Займа.

6.1.2. Поручительства (при наличии поручителя).

6.1.3. Поручительства супруга заемщика (в качестве обязательного дополнительного обеспечения заемщика в случае, когда супруг заемщика не выступает в качестве созаемщика по договору займа). При этом супруг заемщика дает нотариально удостоверенное согласие на ипотеку данного жилого помещения.

6.1.4. Купли-продажи жилого помещения.

6.1.5. Ипотеки жилого помещения или смешанный договор купли-продажи и ипотеки жилого помещения.

6.1.6. Страхования жилого помещения.

6.1.7. Страхования жизни и потери трудоспособности.

6.1.8. Страхования риска утраты права собственности или комбинированного (смешанного) договора (полиса) страхования, включающего все указанные выше виды страхования.

6.1.9. Страхования ответственности поручителя (при наличии).

6.1.10. На открытие и обслуживание счетов вкладов "до востребования" физического лица.

В случае выдачи ипотечного займа по стандартам ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" заемщик оформляет закладную и передает ее законному владельцу (залогодержателю).

6.2. Договор займа, договоры поручительства, договоры страхования и договоры на открытие и обслуживание счетов вкладов "до востребования" физического лица заключаются в письменной форме.

6.3. Договор купли-продажи жилого помещения заключается в письменной нотариально удостоверенной форме с последующей обязательной регистрацией в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Волгоградской области.

6.4. Договор ипотеки жилого помещения заключается в письменной форме с последующим нотариальным удостоверением и обязательной регистрацией в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Волгоградской области.

6.5. Смешанный договор купли-продажи и ипотеки жилого помещения заключается в письменной форме с последующим нотариальным удостоверением и обязательной регистрацией в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Волгоградской области.

6.6. Закладная оформляется в письменной форме утвержденного образца с обязательным совершением всех необходимых нотариальных действий с последующей обязательной регистрацией в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Волгоградской области.

6.7. Ипотечные сделки, связанные с предоставлением ипотечного займа заемщику на приобретение жилого помещения, находящегося в собственности супруга заемщика, не допускаются.

6.8. Приобретение жилого помещения, бывшего ранее в собственности у заемщика или его супруга(-и) (в т.ч. бывшего), не рекомендуется.

6.9. Если в договоре ипотеки указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной, вместе с таким договором нотариусу представляется закладная.

6.10. Для совершения сделок с жилым помещением, являющимся имуществом, нажитым в период брака, необходимо письменное согласие супруга(-и), не указанного в качестве сособственника в правоустанавливающих документах.

Согласие супруга(-и) должно быть выражено в письменной нотариально удостоверенной форме.

6.11. Совершение сделок с жилым помещением, обремененным правами несовершеннолетних или недееспособных лиц, т.е. в случаях, когда несовершеннолетний имеет долю в собственности на жилое помещение или проживает там, осуществляется от его имени родителями либо опекунами с разрешения органов опеки и попечительства.

Совершение сделок с жилым помещением, обремененным правами лиц в возрасте от 14 до 18 лет или ограниченно дееспособными, осуществляется указанными лицами с письменного согласия их родителей или попечителей, получивших предварительное разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделок с имуществом подопечных лиц.

До заключения сделки должно быть представлено согласие органа опеки и попечительства на передачу жилого помещения в ипотеку родителями несовершеннолетнего ребенка.

До заключения сделки должно быть представлено согласие органа опеки и попечительства на предоставление родителями несовершеннолетнего ребенка (до 14 лет) от его имени или несовершеннолетним ребенком (от 14 до 16 лет) самостоятельно нотариально заверенного обязательства об освобождении жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

6.12. Жилое помещение, заложенное по договору ипотеки (предмет ипотеки), определяется в договоре с указанием его наименования, местонахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре ипотеки указывается право, в силу которого жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, принадлежит заемщику, а также наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего заемщику это право.

6.13. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре ипотеки в денежном выражении. Оценка предмета ипотеки осуществляется организацией, имеющей лицензию на право проведения оценочной деятельности. Нормы оценки жилых помещений применяются независимо от форм собственности.

6.14. Предусмотренные в договоре ипотеки права залогодержателя на жилое помещение, заложенное по этому договору (право залога), возникают с момента заключения договора ипотеки жилого помещения, а если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло позднее, - с момента возникновения этого обязательства.

6.15. Жилое помещение, приобретенное по договору купли-продажи и ипотеки жилого помещения, считается обремененным ипотекой с момента возникновения права залога.

6.16. Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству удостоверяются закладной в соответствии со стандартами ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" в порядке, установленном Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в редакции Федерального закона от 05.02.2004 N 1-ФЗ).

7. Предмет ипотеки

7.1. Жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, должно находиться в исправном санитарно-техническом состоянии, пригодном для проживания, и должно отвечать следующим требованиям:

7.1.1. Представлять собой изолированную квартиру (коммунальная квартира в ипотеку не принимается).

7.1.2. Быть подключенным к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь жилого помещения.

7.1.3. Быть обеспеченным горячим (в том числе с использованием газовых и электрических систем отопления) и холодным водоснабжением в ванной комнате и на кухне.

7.1.4. Иметь в исправном состоянии санитарно-техническое оборудование, двери, окна и крышу (для квартир на последних этажах).

В случае приобретения заемщиком жилого помещения во вновь построенном доме допускается отсутствие санитарно-технического оборудования, внутренней отделки жилого помещения на момент его приобретения заемщиком при условии оценки жилого помещения оценщиком как объекта, имеющего среднюю либо высокую степень ликвидности.

7.2. Здание, в котором расположено жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, должно отвечать следующим требованиям:

7.2.1. Не находиться в аварийном состоянии.

7.2.2. Не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт.

7.2.3. Иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент.

7.2.4. Иметь металлические, железобетонные или смешанные перекрытия, за исключением деревянных.

7.3. Предприятие в обязательном порядке проводит самостоятельную проверку представленных документов на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, с целью обеспечения чистоты совершаемой сделки.

7.4. Право собственности на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, должно быть подтверждено свидетельством о государственной регистрации права собственности.

7.5. В случае приобретения заемщиком жилого помещения, непосредственно связанного с землей (коттедж для постоянного проживания, индивидуальный жилой дом), он должен представить документы, удостоверяющие право на земельный участок, на котором находится жилое помещение.

7.6. Передаваемое в ипотеку жилое помещение должно быть свободно от каких-либо ограничений (обременений), прав на него, в том числе прав третьих лиц, за исключением прав членов семьи собственника-залогодателя.

7.7. Стоимость жилого помещения, являющегося предметом ипотеки, должна определяться на основе оценки независимого оценщика. Оценщик должен представить подробное описание предмета ипотеки и оценку его рыночной стоимости, то есть цены, которую покупатель готов заплатить продавцу на свободном рынке. Цена предмета ипотеки должна соответствовать техническим и иным потребительским свойствам жилого помещения, в противном случае оценщик должен нести ответственность согласно договору на проведение оценки.

7.8. Предприятие проводит проверку правоустанавливающих документов, законности права собственности на предмет ипотеки, наличия или отсутствия прав третьих лиц на предмет ипотеки.

7.9. Часть жилого помещения, раздел которого невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

8. Порядок погашения ипотечного займа и уплаты процентов по нему

8.1. Ипотечный займ и проценты по нему возвращаются заемщиком в соответствии с договором займа.

8.2. Погашение ипотечного займа производится ежемесячно платежами, состоящими из суммы процентов за пользование ипотечным займом и суммы в погашение основного долга по ипотечному займу. Первый платеж заемщика включает только начисленные проценты за период времени, считая с даты фактического предоставления ипотечного займа по последнее число расчетного процентного периода. Последний платеж производится не позднее даты, установленной договором займа.

8.3. Заемщик вправе досрочно погасить ипотечный займ или его часть. В случае досрочного погашения части ипотечного займа заемщик обязан оплатить все причитающиеся при этом проценты и обеспечить ежемесячную уплату процентов на оставшуюся сумму задолженности.

8.4. Досрочному исполнению обязательств со стороны заемщика предшествует письменное заявление-обязательство, направленное кредитору, о намерении осуществить досрочный возврат ипотечного займа или его части, обязательно включающее информацию о сумме и сроках досрочного платежа.

8.5. Отсчет сроков для начисления процентов за пользование ипотечным займом начинается с даты выдачи ипотечного займа и заканчивается датой погашения ипотечного займа.

8.6. Датой погашения задолженности по ипотечному займу (уплаты процентов, неустойки) считается дата поступления средств на счет Банка.

8.7. Если в течение периода, за который производится начисление процентов, образовалась просроченная задолженность, то проценты начисляются в отдельности на каждый остаток долга, как срочный, так и просроченный, за то число дней, в течение которых остаток долга оставался без изменений.

9. Обеспечение сохранности жилого помещения, заложенного
по договору ипотеки

9.1. В соответствии с действующим гражданским законодательством жилое помещение, заложенное по договору ипотеки, залогодержателю не передается.

9.2. В отношении жилого помещения, заложенного по договору ипотеки, заключенному между залогодержателем и заемщиком (залогодателем), последний обязан:

9.2.1. Использовать это жилое помещение в соответствии с его назначением.

9.2.2. Не допускать ухудшения состояния жилого помещения и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.

9.2.3. Поддерживать жилое помещение в исправном состоянии и нести расходы по его содержанию.

9.2.4. Производить текущий и капитальный ремонт жилого помещения.

9.2.5. Принимать меры для обеспечения сохранности жилого помещения, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий.

9.2.6. Немедленно уведомлять залогодержателя об угрозе утраты или повреждения жилого помещения.

9.2.7. Немедленно уведомлять залогодержателя в случаях предъявления к заемщику (залогодателю) другими лицами требований о признании за ними права собственности или иных прав на жилое помещение, об его изъятии (истребовании) или об обременении указанного жилого помещения либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение состояния жилого помещения.

9.3. В отношении жилого помещения, заложенного по договору ипотеки, залогодержатель вправе:

9.3.1. Использовать способы защиты прав на заложенное жилое помещение и требовать от заемщика (залогодателя) возмещения понесенных в связи с этим необходимых расходов, если заемщик (залогодатель) отказался от защиты этих прав.

9.3.2. Действуя от своего имени, истребовать жилое помещение из чужого незаконного владения для передачи его во владение заемщику (залогодателю).

9.3.3. Проверять по документам фактическое наличие, состояние и условия содержания жилого помещения. Это право принадлежит залогодержателю и в том случае, если жилое помещение передано заемщиком (залогодателем) во владение третьих лиц на время. Осуществляемая залогодержателем проверка не должна создавать неоправданных помех для использования жилого помещения заемщиком (залогодателем) или другими лицами, во владении которых оно находится.

9.3.4. Требовать досрочного исполнения обязательств по договору ипотеки в случае грубого нарушения заемщиком (залогодателем) своих обязанностей в отношении заложенного жилого помещения, предусмотренных договором ипотеки, действующим законодательством и настоящим Положением.

9.4. Страхование закладываемого жилого помещения при оформлении ипотечных займов осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в редакции Федерального закона от 05.02.2004 N 1-ФЗ).

10. Отчуждение предмета ипотеки

10.1. Жилое помещение, заложенное по договору ипотеки (предмет ипотеки), может быть отчуждено заемщиком (залогодателем) другому лицу путем продажи лишь с согласия залогодержателя.

10.2. Лицо, которое приобрело предмет ипотеки в результате его отчуждения, становится заемщиком (залогодателем) и принимает на себя все обязательства последнего по договору ипотеки, включая и те, которые не были надлежащим образом выполнены первоначальным заемщиком. Новый заемщик (залогодатель) может быть освобожден от какого-либо из этих обязательств лишь по соглашению с залогодержателем.

10.3. Если предмет ипотеки перешел к нескольким лицам, каждое из них несет ответственность за вытекающие из отношений ипотеки последствия неисполнения обеспеченного ипотекой обязательства соразмерно перешедшей к нему части предмета ипотеки.

11. Обращение взыскания на предмет ипотеки

11.1. В случае наложения взыскания на жилое помещение, заложенное по договору ипотеки (предмет ипотеки), заемщик (залогодатель), а также проживающие совместно с ним члены семьи, обязаны освободить жилое помещение и сняться с регистрационного учета по требованию Предприятия.

11.2. Обращение взыскания на предмет ипотеки является основанием для предоставления Предприятием заемщику (залогодателю), утратившему право собственности на него, и проживающим с ним членам семьи жилого помещения из жилищного фонда для временного поселения, если жилое помещение, заложенное по договору ипотеки (предмет ипотеки), является для них единственным пригодным для проживания местом.

11.3. В случае принятия решения о предоставлении жилого помещения из жилищного фонда для временного поселения освобождение предмета ипотеки заемщиком (залогодателем), утратившим право собственности на него, и проживающими совместно с ним членами семьи осуществляется после предоставления жилого помещения из жилищного фонда для временного поселения.

11.4. Если заемщик (залогодатель), утративший право собственности на предмет ипотеки, и проживающие совместно с ним члены семьи в течение месяца после предоставления жилого помещения из жилищного фонда для временного поселения не освобождают предмет ипотеки, право собственности на который было утрачено, они выселяются в судебном порядке с предоставлением жилого помещения из жилищного фонда для временного поселения.

11.5. Обращение взыскания на предмет ипотеки осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в редакции Федерального закона от 05.02.2004 N 1-ФЗ) и действующим гражданским законодательством Российской Федерации, если договором ипотеки не предусмотрено иное, а именно:

11.5.1. Залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет ипотеки для удовлетворения за счет него требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или частично.

11.5.2. Обращение взыскания на предмет ипотеки допускается при систематическом (на протяжении 3-4 лет) нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

11.6. Решение о наложении взыскания на предмет ипотеки принимается Волгоградской городской комиссией по ипотечным займам по представлению Предприятия.

11.7. Обращение взыскания на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, в котором проживают несовершеннолетние или недееспособные члены семьи заемщика (залогодателя), равно как и выселение указанных граждан из жилого помещения, являющегося предметом ипотеки, происходит с разрешения органов опеки и попечительства.

11.8. Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на предмет ипотеки по решению суда за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в редакции Федерального закона от 05.02.2004 N 1-ФЗ) допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

11.9. Удовлетворение требований залогодержателя за счет предмета ипотеки без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и заемщиком (залогодателем), заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки.

11.10. Заемщику (залогодателю) возвращается остаток средств, полученных в результате обращения взыскания на предмет ипотеки, после удовлетворения всех требований залогодержателя и компенсации всех расходов, возникших у Предприятия в связи с невыполнением залогодателем обязательств по возврату ипотечного займа.

12. Заключительные положения

По вопросам, не урегулированным настоящим Положением, следует руководствоваться Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в редакции Федерального закона от 05.02.2004 N 1-ФЗ) и действующим гражданским законодательством Российской Федерации.

Заместитель председателя

Волгоградского городского

Совета народных депутатов

А.Г.Шерстюк