Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 14 апреля 1999 г. N А78-1/172-Ф02-516/99-С2 Суд отказал в расторжении договора купли-продажи, поскольку условия о сносе магазина и строительстве другого магазина, предусмотренное инвестиционной программой к договору купли-продажи, ничтожно вследствие несоответствия его требованиям закона (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа
от 14 апреля 1999 г. N А78-1/172-Ф02-516/99-С2
(извлечение)

Департамент муниципального имущества и земельной политики г.Читы обратился в Арбитражный суд Читинской области с иском к ТОО "Восход" о расторжении договора купли-продажи N279 от 06.12.94, заключенного между Фондом имущества г.Читы и ответчиком и о возврате указанного в договоре объекта приватизации.

Решением от 18 ноября 1998 года исковые требования удовлетворены. Договор купли-продажи N279 от 06.12.94, заключенный между Фондом имущества г.Читы и ТОО "Восход" расторгнут.ТОО "Восход" обязан судом возвратить Департаменту муниципального имущества и земельной политики г.Читы здание магазина N72 "Восход", расположенное по адресу г.Чита ул.Трактовая, дом 7 и имущество: склад металлический, склад деревянный, киоск, холодильные камеры 2 шт., холодильные шкафы 2 шт.

Постановлением апелляционной инстанции от 8 февраля 1999 года решение от 18 ноября 1998 года отменено. В иске отказано.

В кассационной жалобе Департамент муниципального имущества и земельной политики г.Читы просит отменить постановление апелляционной инстанции от 8 февраля 1999 года и оставить без изменения решение от 18 ноября 1998 года.

При этом заявитель приводит доводы о том, что при вынесении постановления суд не принял во внимание то, что в соответствии с пунктом 6 раздела 1 "Примерного положения об инвестиционных конкурсах (инвестиционных торгах) по продаже объектов приватизации, находящихся в государственной и муниципальной собственности", утвержденного распоряжением Госкомимущества Российской Федерации N770-р от 13.11.92 и статьей 20 Закона РСФСР "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР" от 03.07.91 победителем конкурса объявляется претендент, предложивший большую величину инвестиций в объект приватизации. Суд не учел также того, что ТОО "Восход" само предложило условия покупки магазина, содержащиеся в приложении N4 договора купли-продажи, а именно строительство нового здания магазина и оборудование бетонного ограждения территории магазина.

Департамент муниципального имущества и земельной политики г.Читы полагает, что при разрешении спора суду следовало применить статьи 420 и 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку ТОО "Восход" добровольно приняло на себя выполнение условий по договору.

Заявитель кассационной жалобы считает неправомерными выводы суда апелляционной инстанции о том, что постройка отдельного торгового объекта не является внесением инвестиций в объект приватизации и не имеет никакого отношения к сделке приватизации. По его мнению, суд не учитывает при этом, что согласно пункту 7 раздела 2 Положения об инвестиционных конкурсах (инвестиционных торгах) по продаже объектов приватизации, находящихся в муниципальной собственности г.Читы, утвержденного распоряжением Комитета по управлению имуществом г.Читы N39 от 28.02.94, инвестициями являются все виды имущественных и интеллектуальных ценностей, вкладываемых инвесторами в объекты предпринимательской и других типов деятельности в целях получения прибыли, а согласно пункту 6 вышеуказанного Примерного Положения, утвержденного распоряжением Госкомимущества Российской Федерации N770-р от 13.11.92, критериями выявления победителя конкурса может быть объем (или) сроки инвестиций в объект приватизации. Запрета возводить новые объекты недвижимости не установлено.

Также, по мнению заявителя, суд апелляционной инстанции, отказывая в иске, сделал неправильный вывод о том, что пункт 1 приложения N4 к договору купли-продажи не соответствует законодательству и поэтому в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожной сделкой, а согласно статье 167 Кодекса такая сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения. Департамент муниципального имущества и земельной политики г.Читы полагает, что поскольку приложение N4 к договору является неотъемлемой частью договора, то в соответствии со статьями 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожной следует признать не часть сделки, а всю сделку. Статьей 30 Закона РСФСР "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР" от 03.07.91 предусмотрено, что сделки по приобретению приватизируемых государственных и муниципальных предприятий признаются недействительными, если нарушены условия, на которых предприятие было приобретено по конкурсу.

Далее заявитель приводит доводы о том, что суд апелляционной инстанции, установив факт невыполнения двух пунктов инвестиционной программы, не учел, что в соответствии с пунктом 5 договора N279 от 06.12.94 продавец должен был взыскать в бесспорном порядке два штрафа, а при последующем нарушении покупателем условий договора договор подлежит расторжению по инициативе продавца. Все условия досудебного порядка урегулирования спора Департаментом выполнены.

Также суд необоснованно принял во внимание обещание ответчика построить бетонное ограждение до 10.06.99, так как сроки исполнения обязательства ответчиком, предусмотренные статьей 314 Гражданского кодекса Российской Федерации, истекли.

Кроме того, заявитель считает неправильными выводы суда апелляционной инстанции о том, что нарушения условий договора не являются существенными и статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае действовать не может. Он полагает, что невыполнение обязательства по ограждению территории железобетонным забором и строительству нового здания в значительной мере лишило Департамент того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, заявитель считает, что при рассмотрении дела суд апелляционной инстанции неправильно применил статьи 167, 168, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, не применил подлежащие применению статьи 314, 420 и 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, законодательство о приватизации и не принял во внимание условия договора, что, по его мнению, привело к принятию неправильного постановления.

В отзыве на кассационную жалобу ТОО "Восход" считает постановление апелляционной инстанции от 8 февраля 1999 года законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Присутствующий в судебном заседании представитель ТОО "Восход" поддержал возражения, изложенные в отзыве на кассационную жалобу.

Департамент муниципального имущества и земельной политики г.Читы о времени и месте рассмотрения дела извещен (уведомление N572 от 22.03.99), просил рассмотреть дело в отсутствие его представителя.

Проверив в пределах, установленных статьей 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения Арбитражным судом Читинской области при рассмотрении дела N А78-1/172 норм материального и процессуального права, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Арбитражным судом установлено, что по результатам инвестиционного конкурса по продаже магазина N72 "Восход", расположенного в г.Чите по ул.Трактовая, 7, победителем признано ТОО "Восход", с которым Фондом имущества г.Читы заключен договор N279 от 06.12.94 купли-продажи магазина N72 за 27747000 рублей.

Способ приватизации предприятия определен в соответствии с Основными положениями государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 01.07.94, утвержденными Указом Президента Российской Федерации от 22.07.94 N1535, согласно пункта 3.3. которых мелкие предприятия с балансовой стоимостью основных фондов по состоянию на 01.01.94 не более 20 миллионов рублей подлежат продаже по коммерческому и инвестиционному конкурсу, на аукционе. Согласно балансу предприятия стоимость основных фондов к 01.01.94 составляла менее 20 миллионов рублей. Начальная стоимость объекта при продаже 27747000 рублей была определена с учетом требований пункта 3.5. Основных положений.

Для проведения единой государственной политики приватизации Госкомимущество России издавало в пределах своей компетенции нормативные акты, регулирующие процесс приватизации, вносил в них изменения и дополнения, а также давал разъяснения этих нормативных актов и Государственной программы приватизации (пункт 2 статьи 4 Закона РСФСР "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" от 03.07.91. Госкомимущество России распоряжением N770-р от 13.11.92 утвердило Примерное положение об инвестиционных конкурсах по продаже объектов приватизации в соответствии с Постановлением Верховного Совета РСФСР "О порядке введения в действие Закона РСФСР "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР", поэтому в силу статьи 3 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации положение является актом, содержащим нормы права.

Согласно пункту 3 Примерного положения об инвестиционных конкурсах (инвестиционных торгах) по продаже объектов приватизации, находящихся в государственной и муниципальной собственности, утвержденного Распоряжением Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом N770-р от 13.11.92, под приватизацией государственных и муниципальных предприятий по конкурсу понимается приобретение гражданами и юридическими лицами в частную собственность объектов приватизации, когда от покупателя требуется вложение инвестиций в приватизируемое предприятие в соответствии с инвестиционной программой, установленной продавцом, а также выполнение всех или нескольких из определенных условий:

- цена объекта;

- сохранение профиля, объема производства, работ и услуг в течение от одного до двух лет и другие. Согласно пункту 6 Примерного положения, критерием выявления победителя являются объем и (или) сроки инвестиций в объект приватизации.

Согласно пункту 2 договора N279 от 06.12.97 условия продажи предприятия по конкурсу содержатся в приложениях N1 и N4, которые являются неотъемлемой частью договора.

По условиям договора купли-продажи покупатель обязан был сохранить специализацию, товарный профиль магазина сроком на три года, при этом перерывы в работе магазина не должны превышать более двух месяцев после заключения договора или суммарно три месяца в течение календарного года (приложение N1). Согласно приложению N4 покупатель обязан был в течение трех лет выполнить программу инвестиционных вложений на общую сумму 460 миллионов рублей в ценах на 01.11.94, в том числе обеспечить строительство нового здания магазина площадью не менее 200 кв.м со сносом старого здания за счет покупателя (250 миллионов рублей), устройство бетонного ограждения (55 миллионов рублей).

Срок выполнения программы был определен с января 1995 года до января 1998 года.

06.02.98 Департамент муниципального имущества и земельной политики г.Читы, являющийся правопреемником Фонда имущества провел проверку выполнения покупателем условий договора.

В результате проверки установлено, что ТОО "Восход" к определенному сроку не были выполнены только два пункта программы: строительство нового здания магазина со сносом старого здания и устройство бетонного ограждения. Покупатель вместо бетонного ограждения произвел устройство деревянного забора.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что нарушение условий конкурса ответчиком является нарушением существенных условий договора, что в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации служит основанием для расторжения договора купли-продажи N279 от 06.12.94. Суд первой инстанции со ссылкой на пункт 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 30 Закона Российской Федерации "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" признал обоснованными требования истца о возврате имущества, переданного ТОО "Восход" по договору: здания магазина N72 "Восход", расположенное по адресу г.Чита ул.Трактовая, 7, а также склада металлического, склада деревянного, киоска, холодильных камер - 2 шт., холодильных шкафов - 2 шт.

Отменяя решение от 18 ноября 1998 года и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора купли-продажи N279 от 06.12.94.

При этом суд апелляционной инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно сообщению управления архитектуры и градостроительства г.Читы от 15.01.99 для осуществления строительства нового здания магазина требуется отвод дополнительной территории к фактически занимаемой магазином. Из договора и пункта 1 приложения N4 к нему следует, что ТОО "Восход" обязано было, заплатив за магазин установленную сумму (27747000 рублей), снести здание магазина и за собственные средства с выделением дополнительной территории построить отдельный торговый объект, тогда как продажа по конкурсу согласно действующему законодательству, в том числе Закону РСФСР "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР", Основным положениям государственной программы приватизации, Примерному положению о инвестиционных конкурсах предусматривает обязательное внесение инвестиций в объект приватизации, т.е. магазин N72.

В данном случае пункт 2 инвестиционной программы, являющийся неотъемлемой частью договора, предусматривает не внесение инвестиций, а наоборот обязательный снос объекта приватизации, его уничтожение и строительство нового здания, который не имел бы никакого отношения к сделке приватизации.

Таким образом пункт 1 приложения N4 к договору суд апелляционной инстанции признал не соответствующим вышеуказанному законодательству и поэтому в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделку в указанной части - ничтожной.

Согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения.

Суд апелляционной инстанции обоснованно не принял во внимание доводы истца о том, что покупатель сам внес предложение комиссии по приватизации о сносе магазина и строительстве нового объекта, т.к. в любом случае не могут быть включены в договор условия, не соответствующие законодательству. Кроме того, по условиям продажи ТОО "Восход" обязано было одновременно обеспечить бесперебойную работу магазина и в те же сроки осуществить строительство нового здания магазина со сносом старого. В результате включения в условия продажи пункта 1 приложения N4 о сносе магазина и пункта 1 приложения N1 о продолжении его работы делало заведомо практически невыполнимым всех условий в полном объеме.

Судом установлено, что ответчик во исполнение инвестиционной программы произвел деревянное ограждение объекта, тем самым нарушил условия продажи магазина. Однако учитывая, что в силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут при существенном нарушении договора другой стороной, а существенным признается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, суд апелляционной инстанции обоснованно счел данное нарушение условий договора не существенными, поскольку из материалов дела не следует, что возведение ответчиком в установленные сроки деревянного ограждения вместо бетонного повлекло для истца последствия, предусмотренные статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Не влияют на законность принятого постановления апелляционной инстанции доводы кассационной жалобы о том, что суд не принял во внимание, что в соответствии с пунктом 6 раздела 1 Примерного положения об инвестиционных конкурсах (инвестиционных торгах) по продаже объектов приватизации, находящихся в государственной и муниципальной собственности, утвержденного распоряжением Госкомимущества N770-р от 13.11.92 и статьей 20 Закона РСФСР "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР" победителем конкурса объявляется претендент, предложивший большую величину инвестиций в объект приватизации, а согласно пункту 6 Примерного положения об инвестиционных конкурсах критериями выявления победителя конкурса может быть объем и (или) сроки инвестиций в объект приватизации. Как следует из материалов дела, ТОО "Восход" являлось единственным участвующим в инвестиционном конкурсе лицом.

Не влияет на законность постановления апелляционной инстанции и ссылка заявителя кассационной жалобы на Положение об инвестиционных конкурсах (инвестиционных торгах) по продаже объектов приватизации, находящихся в муниципальной собственности г.Читы.

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что договор купли-продажи N279 от 06.12.94 в связи с признанием недействительной части сделки следует признать недействительными в силу статей 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 30 Закона РСФСР "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР" от 03.07.91 не могут быть приняты во внимание, поскольку в соответствии со статьей 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Необоснованными являются доводы заявителя кассационной жалобы о том, что судом не применены статья 420 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей, а также статья 421 Кодекса о свободе договора, поскольку в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации условия о сносе магазина и строительстве другого магазина, предусмотренное инвестиционной программой к договору купли-продажи, ничтожно вследствие несоответствия его требованиям закона.

Ссылка в кассационной жалобе на неприменение судом статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеет значения для дела, т.к. судом апелляционной инстанции установлено, что ответчиком нарушены условия договора купли-продажи: не возведено бетонное, а возведено деревянное ограждение территории магазина. Судом данное нарушение обоснованно не отнесено к существенным в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для расторжения договора. Утверждая, что невыполнение обязательств ответчиком по договору в значительной мере лишило Департамент того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора, истец не доказал, что это повлекло для него последствия, предусмотренные статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, по результатам рассмотрения кассационной жалобы Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что постановление апелляционной инстанции от 8 февраля 1999 года по делу N А78-1/172 является законным и обоснованным, в связи с чем его следует оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 175 - 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

постановил:

Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Читинской области от 8 февраля 1999 года по делу N А78-1/172 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.