Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 17 марта 2008 г. N А74-1119/2007-Ф02-911/2008 В спорных правоотношениях право аренды на земельный участок на открытом рынке не предоставлялось, следовательно, конкуренция по приобретению права на данный земельный участок отсутствовала. В этой связи вывод апелляционного суда о правомерности определения ответчиком рыночной стоимости арендной платы является неправомерным (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа
от 17 марта 2008 г. N А74-1119/2007-Ф02-911/2008
(извлечение)

Индивидуальный предприниматель Пелевин Николай Петрович (далее - ИП Пелевин Н.П.) обратился в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республики Хакасия (далее - Территориальное управление) о заключении договора от 15.02.2007 N 226ФС в редакции спорных пунктов 3.1, 3.4.1, 3.4.2, 3.8, 4.11, 5.2, предложенной истцом.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 30 июля 2007 года спорные пункты изложены в следующей редакции:

- пункт 3.1: "Размер годовой арендной платы за участок в 2007 году составляет 186 435 рублей".

- пункт 3.4.1: "За первый подлежащий оплате период с 16.12.2006 по 28.02.2007 арендная плата вносится в течение 20 дней с момента подписания договора в размере 37 201 рубль 90 копеек".

- пункт 3.4.2: "Далее ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца с марта 2007 года в размере 15 536 рублей 25 копеек".

- пункт 3.8: "Размер арендной платы изменяется ежегодно путем повышения на индекс инфляции без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений в договор".

- пункт 3.11: "В случае передачи участка или его части в субаренду, размер арендной платы по договору субаренды в пределах срока субаренды не может быть ниже размера арендной платы по договору и подлежит перечислению субарендатором в федеральный бюджет по реквизитам, указанным в пункте 3.5, за исключением средств, подлежащих возврату арендатору, в размере арендной платы, начисленной по договору за переданный в субаренду участок или его часть".

- пункт 5.2: "В случае нарушения срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю проценты за пользование чужими денежными средствами, установленные статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации".

Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 10 декабря 2007 года решение от 30 июля 2007 года изменено, в удовлетворении требований ИП Пелевина Н.П. в части принятия пунктов 3.1 (первое предложение), 3.4.1, 3.4.2, 3.8, 3.11 (второй абзац) в его редакции отказано, спорные пункты изложены в следующей редакции:

- пункт 3.1: "Размер годовой арендной платы за участок в 2007 году составляет 267 568 рублей 75 копеек.

- пункт 3.4.1: "За первый подлежащий оплате период с 16.12.2006 по 28.02.2007 арендная плата вносится в течение 20 дней с момента подписания договора в размере 56 323 рубля 83 копейки".

- пункт 3.4.2: "Далее ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца с марта 2007 года в размере 22 297 рублей 39 копеек".

- пункт 3.11: "В случае передачи участка или его части в субаренду, размер арендной платы по договору субаренды в пределах срока договора субаренды определяется в соответствии с законодательством Российской федерации об оценочной деятельности, но не может быть ниже размера арендной платы по договору и подлежит перечислению субарендатором в федеральный бюджет по реквизитам, указанным в пункте 3.5, за исключением средств, подлежащих возврату арендатору, в размере арендной платы, начисленной по договору за переданный в субаренду участок или его часть".

В части редакции пункта 3.8 решение оставлено без изменения.

Не согласившись с принятым постановлением от 10 декабря 2007 года, ИП Пелевин Н.П. обратился в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление от 10 декабря 2007 года отменить, оставить в силе решение суда от 30 июля 2007 года.

По мнению заявителя кассационной жалобы, апелляционный суд неправильно применил нормы материального права, а именно статью 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"), Постановление Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 "О мерах по обеспечению поступления в Федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества".

Как полагает заявитель, судом не применены нормы, подлежащие применению - пункт 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 24.07.2007 N212-ФЗ), постановление Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 "Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель", постановление Правительства Республики Хакасия от 11.12.2002 N 324.

В отзыве на кассационную жалобу Территориальное управление отклонило доводы кассационной жалобы, ссылаясь на их необоснованность.

Лица, участвующие в деле о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, однако ИП Пелевин Н.П., Территориальное управление своих представителей в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассматривается без их участия в порядке, определяемом главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как усматривается из материалов дела, 05.05.2006 зарегистрировано право собственности Российской Федерации на земельный участок площадью 34 525 кв.м., земли поселений, кадастровый номер 19:02:010505:0030, расположенный по адресу: г. Черногорск, ул. Орлова, 15А.

16.12.2006 ИП Пелевиным Н.П. зарегистрировано право собственности на объекты недвижимости, расположенные на указанном выше земельном участке: главную контору, автогараж, подъемник скипов золоудаления, дробильное устройство, галерею топливоподачи, разгрузочное устройство, служебный корпус, главный корпус котельной, котельную, что подтверждается имеющимися в деле свидетельствами о государственной регистрации права.

12.02.2007 ИП Пелевин Н.П. обратился в Территориальное агентство с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка площадью 34 525 кв.м., расположенного по адресу: г. Черногорск, ул. Орлова, 15А, сроком на 11 месяцев для эксплуатации производственной базы.

Территориальное управление направило в адрес ИП Пелевина Н.П. проект договора аренды земельного участка от 15.02.2007 N 226ФС, по условиям которого Территориальное управление передает ему в аренду земельный участок, общей площадью 34 525 кв.м. для эксплуатации производственной базы, в границах, указанных на прилагаемом к договору плане земельного участка, расположенного по адресу: г. Черногорск, ул. Орлова, 15А. Срок аренды установлен с 15.02.2007 до 15. 01.2008.

Указанный проект договора возвращен ИП Пелевиным с протоколом разногласий от 14.03.2007, которые сводятся к следующему:

- пункт 3.1: размер годовой арендной платы за участок в 2007 году в сумме 186 435 рублей;

- пункт 3.4.1: за первый подлежащий оплате период с 16.12.2006 по 28.02.2007 арендная плата вносится в течение 20 дней с момента подписания договора, в размере 37 201 рубля 90 копеек;

- пункт 3.4.2: далее ежемесячно на позднее 5 числа месяца, следующего за текущим, начиная с марта 2007 года в размере 15 536 рублей 25 копеек;

- пункт 3.8: размер арендной платы изменяется ежегодно путем изменения базовой ставки арендной платы в соответствии с федеральным законодательством и иными нормативными актами;

- пункт 3.11: в случае передачи участка или его части в субаренду размер арендной платы в пределах срока договора субаренды определяется в соответствии с федеральным законодательством и иными нормативными актами, но не может быть ниже размера арендной платы по договору и подлежит передаче субарендатором в федеральный бюджет по реквизитам, указанным в пункте 3.5, за исключением средств, подлежащих возврату арендатору в размере арендной платы, начисленной по договору за переданный в субаренду участок или его часть;

- пункт 5.2: в случае нарушения срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю проценты в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Письмом от 29.03.2007 Территориальное управление отказалось принять редакцию, предложенную ИП Пелевиным Н.П. по следующим пунктам:

- пункт 3.1., который предусматривает размер годовой арендной платы за участок в 2007 году в сумме 292 426 рублей 75 копеек;

- пункт 3.4.1., устанавливающий, что оплата за первый период с 16.12.2006 по 28.02.2007 вносится в течение 20 дней с момента подписания договора в размере 60 466 рублей 40 копеек;

- пункт 3.4.2., которым установлено, что далее платежи вносятся ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца с марта 2007 года в размере 24 368 рублей 90 копеек;

- пункт 3.8., согласно которому размер арендной платы изменяется ежегодно путем повышения на индекс инфляции без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений в договор;

- пункт 3.11. договора, предусматривающий, что в случае передачи участка или его части в субаренду, размер арендной платы в пределах срока договора субаренды определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, но не может быть ниже размера арендной платы по договору, и подлежит перечислению субарендатором в федеральный бюджет по реквизитам, указанным в пункте 3.5., за исключением средств, подлежащих возврату арендатору, в размере арендной платы, начисленной по договору за переданный в субаренду участок или его часть;

- пункт 5.2. договора, в соответствии с которым в случае нарушения срока внесения арендной платы по договору выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1% от суммы неуплаченных арендных платежей в установленный срок за каждый календарный день просрочки.

Заявляя исковые требования, истец полагал, что между сторонами не достигнуто соглашение по порядку определения размера арендной платы, по сроку внесения арендной платы, по размеру процентов, выплачиваемых за просрочку внесения арендной платы. В качестве правового обоснования истец указал статью 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд Республики Хакасия, принимая решение, исходил из того, что на момент обращения ИП Пелевина Н.П. в суд с настоящим иском Правительством Российской Федерации не установлен порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды. Суд указал на то обстоятельство, что представленный Территориальным управлением отчет об определении рыночной стоимости земельного участка федеральной собственности от 09.12.2005 не может быть принят, поскольку из содержания пункта 14 невозможно определить, на основании чего сделан вывод о рыночной годовой ставке арендной платы. В этой связи суд признал обоснованными пункты 3.1, 3.4.1, 3.4.2 протокола разногласий истца.

Суд также указал на то, что начисление процентов за пользование чужими денежными средствами исходя из ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации является наиболее реальным последствием несвоевременного исполнения денежного обязательства, признав обоснованным пункт 5.2. протокола разногласий.

Поскольку истец не обосновал изменение даты последнего срока платежа, истцом не обосновано ежегодное изменение размера арендной платы путем повышения на индекс инфляции, в связи с чем редакция пункта 3.4.2 в части срока платежа, формулировка пункта 3.8 оставлена судом в редакции Территориального управления.

Третий арбитражный апелляционный суд не согласился с вышеизложенными выводами суда первой инстанции, указав на то, что судом первой инстанции необоснованно не применена статья 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также не применен порядок определения размера арендной платы, установленный постановлением Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 "О мерах по обеспечению поступления в Федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" (далее - постановление Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685).

По мнению апелляционного суда, ответчиком правомерно исходя из отчета от 09.12.2005 N 64-щц/05/05 об определении рыночной стоимости земельного участка федеральной собственности, выполненного лицензированным оценщиком, определена величина годовой арендной платы земельного участка площадью 34 525 кв.м. в размере 267 568 рублей 75 копеек в год или 24 368 рублей 90 копеек в месяц.

Исследовав материалы дела, доводы кассационной жалобы, проверив правильность применения Арбитражным судом Республики Хакасия и Третьим арбитражным апелляционным судом норм материального права и процессуального права, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Согласно пункта 1 статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон.

В соответствии с частью 1 пункта 1 статьи 36 Земельного Кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

В силу части 2 пункта 1 указанной выше нормы Земельного кодекса Российской Федерации собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков.

Таким образом, для Территориального управления, осуществляющего права собственника от имени Российской Федерации в отношении федерального имущества, к которому относится и спорный земельный участок, заключение договора аренды на указанный участок с ИП Пелевиным Н.П. обязательно в силу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Поскольку оферта (проект договора) была направлена Территориальным управлением, ИП Пелевин Н.П. воспользовался предоставленным ему правом на оформление протокола разногласий по условиям договора, касающимся определения размера и порядка внесения арендной платы за пользование земельным участком, а также правом на передачу разногласий в суд ввиду их отклонения Территориальным управлением.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 (в редакции от 23.03.2006 N 156) заключение договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется, на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации.

Согласно данного постановления договор аренды может заключаться без проведения конкурса в исключительных случаях, в том числе, и случае передачи имущества в аренду лицу, являющемуся собственником недвижимого имущества, с которым передаваемое имущество неразрывно связано по своим техническим характеристикам, месту нахождения и назначению. При этом порядок и условия определения арендной платы за пользование земельными участками, предоставляемые без проведения торгов, данным нормативным правовым актом не определены.

Иные документы, изданные уполномоченным органом, регламентирующие указанные отношения, на момент обращения истца с иском в суд отсутствовали.

В соответствии с абзацем 2 статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

В спорных правоотношениях право аренды на земельный участок на открытом рынке не предоставлялось, следовательно, конкуренция по приобретению права на данный земельный участок отсутствовала. В этой связи вывод апелляционного суда о правомерности определения ответчиком рыночной стоимости арендной платы является неправомерным.

Кроме того, в пунктах 2, 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что статьей 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрена не обязательность для сторон по договору аренды величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком, а обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки).

При таких обстоятельствах судом первой инстанции обоснованно применены к спорным правоотношениям положения статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В связи с изложенным Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа полагает, что на основании части 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение суда первой инстанции от 30 июля 2007 года по делу N А74-1119/2007 необходимо оставить в силе; постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 10 декабря 2007 года по тому же делу в части, касающейся редакции пункта 3.8 договора аренды от 15.02.2007 N226ФС; подлежит оставлению без изменения, в остальной части подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

постановил:

Решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 30 июля 2007 года по делу N А74-1119/2007 оставить в силе.

Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 10 декабря 2007 года по тому же делу в части, касающейся редакции пункта 3.8 договора аренды от 15.02.2007 N226ФС; оставить без изменения, в остальной части отменить.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.