Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 5 августа 2008 г. N А33-9397/2007-Ф02-3713/2008 Судебные акты подлежат отмене, поскольку, исходя из принципа равноправия и состязательности сторон, наличия двух взаимоисключающих доказательств, определяющих размер арендной платы, суду необходимо исследовать вопрос о целесообразности проведения судебной экспертизы по делу (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа
от 5 августа 2008 г. N А33-9397/2007-Ф02-3713/2008
(извлечение)

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 26 мая 2010 г. по делу N А33-9397/2007

Агентство по управлению краевым имуществом администрации Красноярского края обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "НПО "Багира" (далее - ООО "НПО "Багира") о расторжении договора аренды от 06.02.2001 N 3900, обязании ответчика возвратить здание площадью 713,10 кв.м., расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Коломенская, 17 "б" и взыскании 1.647.261 рубля задолженности по арендной плате и 152.920 рублей 73 копейки пени.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (далее - Департамент), общество с ограниченной ответственностью "Траст-Аудит" (далее - ООО "Траст-Аудит").

В ходе судебного разбирательства истец неоднократно изменял исковые требования, в окончательном виде просил взыскать с ответчика 1.604.655 рублей 20 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.01.2007 по 26.06.2007 и 169.865 рублей 84 копейки пени за период с 11.01.2007 по 10.09.2007.

Истцом заявлен отказ от исковых требований в части расторжения договора аренды и обязании ответчика возвратить спорное здание. Определением от 12 ноября 2007 года отказ принят судом, производство по делу в указанной части прекращено.

Решением от 29 января 2008 года иск удовлетворен частично. С ООО "НПО "Багира" в пользу Агентства по управлению краевым имуществом администрации Красноярского края взыскано 162.535 рублей 60 копеек.

Суд первой инстанции исходил из того, что месячный размер арендной платы при расчете задолженности за указанный период должен составлять 24.817 рублей 54 копейки, об установлении которого истец уведомил ответчика уведомлением N05-622 от 27.01.2006, со ссылкой на пункт 5.2. договора. Согласно данному уведомлению увеличение ставки арендной платы с 01.01.2006 произведено в связи с изданием приказа агентства N 05-97п от 14.12.2005 "Об утверждении на 2006 год базовой стоимости строительства одного квадратного метра общей нежилой площади", что соответствует основаниям для одностороннего изменения арендной платы установленным в пункте 5.2 договора.

Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 4 мая 2008 года решение Арбитражного суда Красноярского края от 29 января 2008 года отменено. В удовлетворении исковых требований отказано.

Арбитражный апелляционный суд исходил из того, что задолженность по арендным платежам составила 1.604.655 рублей 20 копеек. Условиями договора аренды предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке независимо от уведомления арендатора изменять ставку арендной платы, если это изменение обусловлено вступившим в законную силу нормативным актом Красноярского края, применение истцом данной методики, предусматривающей введение рыночной стоимости арендной платы, является правомерным и не может рассматриваться как злоупотребление правом.

ООО "НПО "Багира" обратилось в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 4 мая 2008 года по делу N А33-9397/2007 отменить. Оставить в силе решение Арбитражного суда Красноярского края от 29 января 2008 года по тому же делу.

Как полагает заявитель кассационной жалобы, постановление от 4 мая 2008 года вынесено с неправильным применением норм материального права.

Заявитель кассационной жалобы, указывает на то, что указ губернатора Красноярского края от 21.11.2006 N128-уг "Об утверждении методик определения арендной платы за пользование объектами краевой собственности" не содержит конкретных цифр и значений, он определяет общую методику начисления арендной платы. Отчет, являющий главным документом для расчета арендной ставки, выполнен оценщиком без учета аналогии объекта оценки, доходности объекта, с нарушением статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а именно не указано точное описание объекта оценки, балансовая стоимость объекта. Полагает, что сведения из данного отчета не могут быть применимы для расчета арендной ставки.

ООО "Траст-Аудит" представило отзыв на кассационную жалобу, в котором заявило о своем согласии с обжалуемым постановлением от 4 мая 2008 года. Указывает, что оценщик при оценке должен учитывать варианты наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки в соответствии с критериями: физическая осуществимость, юридическая правомочность, финансовая оправданность, максимальная эффективность.

Все лица о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом.

Кассационная жалоба рассматривается по правилам главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, возражения на нее, и проверив в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, законность постановления от 4 мая 2008 года, принятого по делу N А33-9397/2007, правильность применения Третьим арбитражным апелляционным судом норм материального и норм процессуального права, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа находит, что постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 4 мая 2008 года подлежит отмене, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции и арбитражным апелляционным судом, 06.02.2001 между Красноярским краевым комитетом по управлению государственным имуществом администрации Красноярского края (арендодатель) и ООО "НПО "Багира" (арендатор) заключен договор аренды N 3900, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду здание краевой собственности общей площадью 685,9 кв.м, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Коломенская, 17 "б" для размещения ветеринарного пункта (пункт 1.1). Срок действия договора устанавливается с 01.02.2001 по 15.01.2002 (пункт 1.2). В пункте 2.1 стороны предусмотрели размер арендной платы 433 рубля 17 копеек за 1 кв.м в год. Размер арендной платы в месяц определяется соответственно с расчетом (приложение N 1), являющимся неотъемлемой частью договора.

По акту от 01.02.2001 здание краевой собственности общей площадью 685,9 кв.м, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Коломенская, 17 "б" арендодателем передано арендатору.

15.05.2002 между сторонами подписано дополнительное соглашение N 2 к договору N3900, согласно которому срок действия договора аренды продлен до 01.01.2003 (пункт 1), на арендатора возлагалась ответственность в виде договорной пени за просрочку оплаты арендной платы в размере 0,1% в день с просроченной суммы (пункт 2), а также изменена редакция пункта 5.2 договора, согласно которому условия настоящего договора, как в части изменения ставки арендной платы, так и в иных случаях, изменяются в одностороннем порядке независимо от уведомления арендатора, в случаях, если это изменение обусловлено нормативным актом Российской Федерации, Красноярского края с момента вступления его в силу, если самим актом не предусмотрено иное. Размер арендной платы может быть изменен по заявлению арендатора и арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением базовой стоимости строительства одного квадратного метра с момента, указанного в письменном уведомлении об этом арендатора. Арендная плата не может меняться чаще одного раза в год.

10.02.2003 между сторонами подписано дополнительное соглашение N 3 к договору N3900, согласно которому срок действия договора аренды продлен до 01.12.2003 (пункт 1).

01.07.2004 между сторонами подписано дополнительное соглашение N 4 к договору N3900, согласно которому в договор на правах арендодателя вместо КУГИ вступило управление имущественных отношений администрации Красноярского края; срок действия договора увеличен до 15.11.2004 (пункт 2); уточнен предмет аренды - двухэтажное здание краевой собственности общей площади 685,9 кв.м, расположенное по адресу: г. Красноярск ул. Коломенская, 17 "б". Арендуемые площади используются: 451,70 кв.м для размещения ветеринарной клиники, 234,20 кв.м для размещения медицинского центра иммунологии и репродукции. Вид деятельности арендатора - ветеринарное обслуживание. Дополнительным соглашением N 4 изменен (пункт 4. соглашения) с 01.05.2004 размер арендной платы, определен в размерах: 150 рублей за 1 кв.м в год помещений используемых под ветеринарную клинику, и 594 рубля 17 копеек в год используемых под медицинский центр. Месячный размер арендной платы определен в приложении N1 к соглашению в размере 17.242 рублей 47 копеек. Как указано в соглашении данная ставка арендной платы будет изменена арендодателем в связи с изменением базовой стоимости строительства, используемой при определении величины арендной платы, с 01.01.2005 в одностороннем порядке с последующим уведомлением арендатора.

Дополнительным соглашением N 5 от 01.12.2004 изменен (пункт 1 соглашения) срок действия договора и установлен до 15.11.2019 года. Уточнен предмет аренды, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду двухэтажное здание краевой собственности общей площадью 713,10 кв.м, по адресу: г. Красноярск, ул. Коломенская 17 "б". Арендуемые площади используются следующим образом: 482,7 кв.м для размещения ветеринарной клиники, 230,4 кв.м для размещения медицинского центра иммунологии и репродукции. Размер арендной платы с 01.12.2004 (пункт 3 соглашения) определен в размере 17.441 рубля 81 копейки.

25.01.2006 договор аренды зарегистрирован Федеральной регистрационной службой, номер регистрации 24-24-01/157/2005-536.

27.01.2006 Агентство по управлению краевым имуществом известило ООО "НПО "Багира" уведомлением N 05-622 на основании пункта 5.2 договора об установлении с 01.01.2006 новой ставки арендной платы в размере 200 рублей за 1 кв.м в год помещений ветеринарной клиники и 873 рублей 57 копеек помещений медицинского центра или 24.817 рублей 54 копейки в месяц.

По итогам проведенного в декабре 2006 года открытого конкурса на право заключения государственного контракта на выполнение работ "Оценка рыночной стоимости права владения и пользования объектами недвижимого имущества, являющимися собственностью Красноярского края в 2007 году" и "Оценка рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, являющихся собственностью Красноярского края", победителем по оценке рыночной стоимости права владения и пользования объектом по адресу: г. Красноярск ул. Коломенская, 17 "б" признано ООО "Траст-Аудит".

25.12.2006 ООО "Траст-Аудит" по заказу истца составлен отчет N539-2006 "Об определении рыночной стоимости права пользования нежилого здания, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Коломенская, 17 "б" ", согласно которому рыночная стоимость права пользования за всю площадь в месяц составила 274.544 рубля в месяц без НДС.

15.02.2007 Агентство по управлению краевым имуществом направило ООО "НПО "Багира" уведомление N 05-1475 на основании пункта 5.2 договора об установлении с 01.01.2007 новой ставки арендной платы в размере 4.620 рублей за 1 кв.м в год. В качестве основания для пересмотра размера арендной платы назван указ губернатора Красноярского края от 21.11.2006 N 128-уг.

20.06.2007 Советом администрации Красноярского края принято распоряжение N 641-р, согласно которому нежилое здание общей площадью 713,10 кв.м расположенное по адресу: г. Красноярск ул. Коломенская, 17 "б", передается в муниципальную собственность г. Красноярска на основании статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 N131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", статьи 154 Федерального закона от 22.08.2004 N122-ФЗ.

26.06.2007 между Красноярским краем в лице Агентства по управлению краевым имуществом и муниципальным образованием г. Красноярск в лице департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска подписан акт приема-передачи указанного в распоряжении N 641-р имущества.

24.07.2007 Администрацией г. Красноярска принято распоряжение N1949-недв о принятии безвозмездно из государственной собственности Красноярского края в муниципальную собственность г. Красноярска в городскую казну с целью размещения дошкольного образовательного учреждения нежилое здание общей площадью 713,10 кв.м, расположенное в г.Красноярске по ул. Коломенская, 17 "б".

13.11.2007 управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю произведена государственная регистрация перехода права собственности на указанное имущество, включая его обременение в виде аренды за муниципальным образованием.

В связи с неоплатой в полном объеме аренды платежей арендодатель обратился с иском к арендатору о взыскании с арендатора 1.604.655 рублей 20 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.01.2007 по 26.06.2007 и 169.865 рублей 84 копейки пени за период с 11.01.2007 по 10.09.2007.

Согласно пункту 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что обязательства должно исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Как усматривается из материалов дела, отношения сторон возникли из договора аренды и регламентированы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи в аренду имущества принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Как следует из решения Арбитражного суда Красноярского края от 16.07.1999 по делу N А33-4427/99-с2, распоряжения Краевого комитета по управлению государственным имуществом от 11.08.2000 N 07-816р, выписки из реестра от 17.07.2007 N 06-6574, собственником здания, расположенного по адресу г. Красноярск, ул. Коломенская, 17 "б" на момент подписания договора аренды N 3900 от 06.02.2001 являлся Красноярский край.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

27.11.2006 в "Ведомостях высших органов государственной власти Красноярского края" опубликован указ губернатора Красноярского края от 21.11.2006 N 128-уг, утвердивший методику определения арендной платы за пользование объектами краевой собственности на основании оценки рыночно обоснованной величины арендной платы.

Согласно отчету оценщика ООО "Траст-Аудит" от 25.12.2006 N 539-2006 рыночная стоимость права пользования указанным объектом составляет 385 рублей в месяц.

Третий арбитражный апелляционный суд признал обоснованным применение истцом для расчета платы за пользование помещениями данные отчета об оценки рыночной стоимости аренды указанного объекта.

Указанный отчет отражает информацию, основанную на анализе оценщика об эффективности использования объекта. Ставка арендной платы рассчитывается исходя из использования его в качестве офиса.

Оценщик, в интересах истца, высказывает субъективное мнение, в частности: "Наибольшую значимость играет финансовая целесообразность. С точки зрения собственника, в качестве критерия оценщик рассматриваем чистый доход". Допускает оценочное суждение: "Согласно проведенному анализу рынка, аренда здания под ветеринарную клинику менее выгодна, чем аренда здания под офис".

ООО "НПО "Багира" считает недостоверным отчет об оценке ООО "Траст-Аудит", оспаривает расчет задолженности по арендной плате.

При рассмотрении настоящего дела истец в суде первой инстанции заявлял ходатайство о проведении экспертизы об определении рыночной стоимости права пользования нежилого здания, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Коломенская, д. 17 "Б". Ходатайство истца оставлено без рассмотрения. Суд указал, что полученная истцом в результате оценки рыночная стоимость права пользования и владения объектом недвижимого имущества, произведенная ООО "Траст-Аудит" и превышающая ранее установленный размер арендной платы в 10 раз не может быть принята как основание для производства расчетов по договору.

Арбитражный суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения ими процессуальных действий, оказывает содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела (часть 3 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вопрос о целесообразности проведения по делу экспертизы разрешается судом, рассматривающим дело.

Арбитражный апелляционный суд, отменяя решение от 29 января 2008 года и принимая по делу новый судебный акт, не принял во внимание и не оценил доказательства, представленные ответчиком в обоснование своей позиции. Указал, что представленный ответчиком отчет ООО "Агентство профессиональной оценки" N 803/07 не может служить доказательством недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, отраженной в отчете ООО "Траст-Аудит", поскольку судом первой инстанции экспертиза достоверности определения рыночной стоимости права пользования объектом недвижимости не назначалась, указанный отчет экспертным заключением не является (пункт 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92). Вопрос о целесообразности назначения по делу экспертизы об определении рыночной стоимости права пользования нежилого здания судом апелляционной инстанции не исследовался.

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает, что арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о достаточности доказательств и отсутствии необходимости в дополнительном подтверждении размера арендной платы по неполно установленным обстоятельствам дела. Отчет N539-2006 от 25.12.2006 принятый апелляционной инстанцией, как доказательство оценки рыночной стоимости права пользования объектом недвижимого имущества, не может являться бесспорным доказательством размера арендной платы, а также иметь определяющего значения при определении размера задолженности подлежащего взысканию с ответчика. Он должен рассматриваться в совокупности с другими доказательствами по делу, поскольку между сторонами сложились долгосрочные арендные отношения, при которых размер ежемесячной арендной платы имеет существенное значение.

Исходя из принципа равноправия и состязательности сторон, наличием двух взаимоисключающих доказательств, определяющих размер арендной платы, арбитражным судом необходимо исследовать вопрос о целесообразности проведения судебной экспертизы по делу.

Учитывая изложенное, на основании пункта 3 части 1 статьи 287 и частей 1, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение Арбитражного суда Красноярского края от 29 января 2008 года и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 4 мая 2008 года по делу N А33-9397/2007 подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует с учетом вышеизложенного на основе оценки доказательств в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установить обстоятельства, имеющие значение и входящие в предмет доказывания, с учетом представленных доказательств рассмотреть вопрос о целесообразности проведения экспертизы об определении рыночной стоимости права пользования нежилого здания, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Коломенская, 17 "б", разрешить спор, применив законодательство, регламентирующее рассматриваемые отношения, распределить расходы по государственной пошлине за кассационное разбирательство.

Руководствуясь статьями 110, 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

постановил:

Решение Арбитражного суда Красноярского края от 29 января 2008 года, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 4 мая 2008 года по делу N А33-9397/2007 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Красноярского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.