Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 4 мая 2008 г. N 03АП-614/2008.

Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда
от 4 мая 2008 г. N 03АП-614/2008

г. Красноярск

"4" мая 2008 г.

Дело N А33-9397/2007-03АП-614/2008

Резолютивная часть постановления объявлена "28" апреля 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен "4" мая 2008 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Кирилловой Н.А.,

судей: Хасановой И.А., Магда О.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Тахтараковой Ж.В.,

при участии:

от истца - Чащиной М.Г. - представителя по доверенности от 9.10.2007,

от ответчика - Попова В.В. - представителя по доверенности от 2.04.2008,

от третьего лица - Поддубной Л.И. - представителя по доверенности от 21.01.2008,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Агентства по управлению краевым имуществом администрации Красноярского края

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от "29" января 2008 года по делу N А33-9397/2007, принятое судьей Лесковым Р.В.,

установил:

Агентство по управлению краевым имуществом администрации Красноярского края обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "НПО "Багира" о расторжении договора аренды от 06.02.2001 N 3900, обязании ответчика возвратить здание площадью 713,10 кв.м., расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Коломенская, 17 "б" и взыскании 1 647 261 рублей задолженности по арендной плате и 152 920 рублей 73 копейки пени.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска, общество с ограниченной ответственностью "Траст-Аудит".

В ходе судебного разбирательства истец неоднократно изменял исковые требования, в окончательном виде просил взыскать с ответчика 1 604 655 рублей 20 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.01.2007 по 26.06.2007 и 169 865 рублей 84 копейки пени за период с 11.01.2007 по 10.09.2007.

Истцом заявлен отказ от исковых требований в части расторжения договора аренды и обязании ответчика возвратить спорное здание. Определением от 12 ноября 2007 года отказ принят судом, производство по делу в указанной части прекращено.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 29 января 2008 года исковые требования удовлетворены частично, в сумме 162 535 рублей 60 копеек.

Не согласившись с данным судебным актом, Агентство по управлению краевым имуществом администрации Красноярского края обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Красноярского края от 29 января 2008 года отменить и принять по делу новый судебный акт.

В качестве доводов апелляционной жалобы истец приводит следующее:

- учитывая, что согласно отчету об определении рыночной стоимости права пользования и владения объектом недвижимости имущества N 539 оценка арендованного ответчиком имущества была осуществлена, то Агентство по управлению краевым имуществом администрации Красноярского края при расчете размера арендной платы на 2007 год правомерно применило Методику, утвержденную приложением N 1 к Указу от 21.11.2006 N 128-уг;

- условия договора аренды N 3900 соответствуют требованиям статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей определение условий договора по усмотрению сторон, пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому размер арендной платы по договору может меняться не чаще одного раза в год. Следовательно, вывод суда о том, что размер арендной платы может быть изменен лишь в случае изменения базовой стоимости строительства, не соответствует обстоятельствам дела и соглашению сторон договора аренды;

- вывод суда о том, что отчет об определении рыночной стоимости N 539 не может быть положен в основу для изменения арендной ставки, не соответствует статьям 3, 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации";

- согласно информационному письму Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу и оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд, беря на себя функции эксперта в оценочной деятельности по оценке отчета об определении рыночной стоимости, нарушил нормы процессуального права, а именно, статьи 82, 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу.

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в которой просит решение Арбитражного суда Красноярского края от 29 января 2008 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Ответчик в апелляционной жалобе указывает на то, что отчет, на основании которого была посчитана арендная ставка, является неправильным, не соответствующим действующему законодательству, в связи с чем ссылается на следующее:

- согласно пункту 1 статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет об оценке объекта не должен вводить в заблуждение. При этом оценщиком сделан вывод о том, что наиболее эффективное использование объекта - это использование в качестве офиса. Поэтому ставка арендной платы для клиники должна быть рассчитана из арендной ставки, рассчитанной для офисов;

- в отчете отсутствует один из трех основных подходов оценки - доходный. Не использование данного подхода существенно завышает арендную ставку для ООО "НПО "Багира";

- в нарушение статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" описание объекта не проводилось, балансовая стоимость объекта не указана;

- согласно заключению ООО "Агентство профессиональной оценки" обоснованная рыночная стоимость аренды помещения на 25.01.2006 должна составлять 225 рублей в месяц за 1 кв.м. (вместо 385 рублей). Таким образом, рыночная стоимость права пользования за 1 кв.м. в месяц отчетом была завышена более чем на 70 %. Арендная ставка для ООО "НПО "Багира" должна равняться 24 817 рублей 54 копейки в месяц за всю площадь помещения.

Третье лицо Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска представил пояснения на апелляционную жалобу, считает решение от 29 января 2008 года незаконным и подлежащим отмене в связи со следующим:

- в связи с произведенной оценкой рыночной стоимости права пользования объектом недвижимости, истцом правомерно применена Методика, определенная в приложении N 1 к Указу Губернатора Красноярского края N 128-уг;

- условия договора аренды в части установления порядка изменения арендной платы соответствуют положениям статей 421, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации;

- в нарушение статей 82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд не назначил экспертизу для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика.

Третье лицо ООО "Траст-аудит" представило пояснения на апелляционную жалобу. Считает решение от 29 января 2008 года незаконным и подлежащим отмене по следующим основаниям:

- факт наличия прав третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество судом не установлен, как не установлен и факт того, что арендодатель не предупредил арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество, следовательно, факторов обременения, которые должны влиять на рыночную стоимость права пользования арендованным имуществом, в данном случае нет;

- при определении рыночной стоимости аренды объекта оценки максимальная эффективность использования объекта оценки рассчитана при сдаче объекта оценки под офис. При этом разницы в стоимости арендной платы при сдаче помещения под офис, либо при сдаче объекта оценки под ветеринарную клинику и медицинский центр, судом не установлено. Кроме того, суд рассматривает в качестве доказательства по делу альтернативный отчет, в котором оценщик принимает за наилучшее использование рассматриваемого зданий как офисное;

- отчет N 803/07 не может выступать в качестве доказательства недостоверности величины рыночной стоимости, определенной в отчете N 539-2006, поскольку он составлен не в рамках рассмотрения дела N А33-9397/2007, а эксперт оценщик не был назначен арбитражным судом;

- оценщик при проведении оценки рыночной стоимости арендной платы нежилого здания не проводил оценку жилых помещений, как ошибочно указывается в решении суда, а применял стоимость жилой недвижимости в различных районах города для приведения объектов нежилой недвижимости к сопоставимому виду;

- судом нарушены нормы процессуального права, в частности статьи 82, 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных познаний, арбитражный суд назначает экспертизу.

До начала судебного заседания от Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска поступило ходатайство об отложении рассмотрения дела в связи с занятостью представителя в другом судебном процессе в Советском районном суде г. Красноярска. С учетом мнения лиц, участвующих в деле, ходатайство судом отклонено на том основании, что третье лицо не обосновало невозможность участия в настоящем деле других своих представителей.

В судебном заседании представители заявителя апелляционной жалобы, ответчика и третьего лица поддержали доводы, изложенные соответственно в апелляционной жалобе и отзывах на нее.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев представленные доказательства, суд установил следующие обстоятельства.

06.02.2001 между Красноярским краевым комитетом по управлению государственным имуществом администрации Красноярского края (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "НПО "Багира" (арендатор) заключен договор аренды N 3900, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду здание краевой собственности общей площадью 685,9 м2, расположенное по адресу: г.Красноярск, ул. Коломенская, 17 "б" для размещения ветеринарного пункта (п.1.1). Срок действия договора устанавливается с 1.02.2001 по 15.01.2002 (п.1.2). В п.2.1 стороны предусмотрели размер арендной платы 433,17 руб. за 1 м2 в год. Размер арендной платы в месяц определяется соответственно с расчетом (приложение N 1), являющимся неотъемлемой частью договора.

По акту от 1.02.2001 здание краевой собственности общей площадью 685,9 м2, расположенное по адресу: г.Красноярск, ул. Коломенская, 17 "б" арендодателем передано арендатору.

15.05.2002г. между сторонами подписано дополнительное соглашение N 2 к договору N3900, согласно которому срок действия договора аренды продлен до 01.01.2003г. (п.1), на арендатора возлагалась ответственность в виде договорной пени за просрочку оплаты арендной платы в размере 0,1% в день с просроченной суммы (п.2), а также изменена редакция п.5.2. договора, согласно которому условия настоящего договора, как в части изменения ставки арендной платы, так и в иных случаях, изменяются в одностороннем порядке независимо от уведомления арендатора, в случаях, если это изменение обусловлено нормативным актом Российской Федерации, Красноярского края с момента вступления его в силу, если самим актом не предусмотрено иное. Размер арендной платы может быть изменен по заявлению арендатора и арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением базовой стоимости строительства одного квадратного метра с момента, указанного в письменном уведомлении об этом арендатора. Арендная плата не может меняться чаще одного раза в год.

10.02.2003г. между сторонами подписан дополнительное соглашение N 3 к договору N3900, согласно которому срок действия договора аренды продлен до 01.12.2003г. (п.1).

01.07.2004г. между сторонами подписано дополнительное соглашение N 4 к договору N3900, согласно которому в договор на правах арендодателя вместо КУГИ вступило Управление имущественных отношений администрации Красноярского края; срок действия договора увеличен до 15.11.2004г. (п.2); уточнен предмет аренды - двухэтажное здание краевой собственности общей площади 685,9 кв., расположенное по адресу: г. Красноярск ул. Коломенская, 17 "6". Арендуемые площади используются: 451,70 кв.м. для размещения ветеринарной клиники, 234,20 кв.м. для размещения медицинского центра иммунологии и репродукции. Вид деятельности арендатора - ветеринарное обслуживание. Дополнительным соглашением N 4 изменен (п.4. соглашения) с 01.05.2004г. и размер арендной платы, который определен в размерах: 150 руб. за 1 кв.м. в год помещения используемых под ветеринарную клинику, и 594,17 руб. в год используемых под медицинский центр. Месячный размер арендной платы определен в приложении N1 к соглашению в размере 17 242 руб.47 коп. Как указано в соглашении данная ставка арендной платы будет изменена арендодателем в связи с изменением базовой стоимости строительства, используемой при определении величины арендной платы, с 01.01.2005г. в одностороннем порядке с последующим уведомлением арендатора.

Дополнительным соглашением N 5 от 01.12.2004г. изменен (п.1. соглашения) срок действия договора и установлен до 15.11.2019 г. Уточнен предмет аренды, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду двухэтажное здание краевой собственности общей площадью 713,10 кв.м., по адресу: г.Красноярск, ул. Коломенская 17б. Арендуемые площади используются следующим образом: 482,7 м.2 для размещения ветеринарной клиники, 230,4 м.2 для размещения медицинского центра иммунологии и репродукции. Размер арендной платы с 01.12.2004г. (п. 3 соглашения) определен в размере 17 441,81 руб.

25.01.2006 договор аренды зарегистрирован Федеральной регистрационной службой номер регистрации 24-24-01/157/2005-53б.

27.01.2006 Агентство по управлению краевым имуществом известило ООО "НПО "Багира" уведомлением N 05-622 на основании п.5.2 договора об установлении с 01.01.2006г. новой ставки арендной платы в размере 200 руб. за 1 кв.м. в год помещений ветеринарной клиники и 873,57 руб. помещений медицинского центра или 24817 руб. 54 коп. в месяц.

По итогам проведенного в декабре 2006 г. открытого конкурса на право заключения государственного контракта на выполнение работ "Оценка рыночной стоимости права владения и пользования объектами недвижимого имущества, являющимися собственностью Красноярского края в 2007 г." и "Оценка рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, являющихся собственностью Красноярского края", победителем по оценке рыночной стоимости права владения и пользования объектом по адресу: г.Красноярск ул.Коломенская, 17 "6" признано ООО "Траст-Аудит".

25.12.2006г. ООО "Траст-Аудит" по заказу истца составлен отчет N 539-2006 "Об опре-делении рыночной стоимости права пользования нежилого здания, расположенного по ул. Г.Красноярск ул. Коломенская, дом. 17 "6", согласно которому рыночная стоимость права пользования за всю площадь в месяц составило 274 544 руб. в месяц без НДС.

15.02.2007г. Агентство по управлению краевым имуществом направило ООО "НПО "Багира" уведомление N 05-1475 на основании п.5.2 договора об установлении с 01.01.2007г. новой ставки арендной платы в размере 4620 руб. за 1 кв.м. в год. В качестве основания для пересмотра размера арендной платы назван Указ Губернатора Красноярского края от 21.11.2006 N 128-уг.

20.06.2007г. Советом Администрации Красноярского края принято Распоряжение N 641-р, согласно которому нежилое здание общей площадью 713,10 кв.м., расположенное по адресу: г.Красноярск ул.Коломенская, 17 "6", передается в муниципальную собственность г.Красноярска на основании ст. 16 Федерального закона от 06.10.2003г. N131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", ст. 154 Федерального закона от 22.08.2004г. N122-ФЗ.

26.06.2007г. между Красноярским краем в лице Агентства по управлению краевым имуществом и муниципальным образованием г.Красноярск у лице департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска подписан акт приема-передачи указанного в распоряжении N 641-р имущества.

24.07.2007г. Администрацией г. Красноярска принято распоряжение N 1949-недв о принятии безвозмездно из государственной собственности Красноярского края в муниципальную собственность г.Красноярска в городскую казну с целью размещения дошкольного образовательного учреждения нежилое здание общей площадью 713,10 кв.м., расположенное в г.Красноярске по ул.Коломенская, 176.

13.11.2007г. управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю -произведена государственная регистрация перехода права собственности на указанное имущество,(включая его обременение в виде аренды) за муниципальным образованием.

В связи с неоплатой в полном объеме арендных платежей арендодатель обратился с иском к арендатору о взыскании с арендатора 1 604 655 рублей 20 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.01.2007 по 26.06.2007 и 169 865 рублей 84 копейки пени за период с 11.01.2007 по 10.09.2007.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пункту 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что обязательства должно исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Как усматривается из материалов дела, отношения сторон возникли из договора аренды и регламентированы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи в аренду имущества принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Как следует из решения Арбитражного суда Красноярского края от 16.07.1999 по делу N А33-4427/99-с2, распоряжения Краевого комитета по управлению государственным имуществом от 11.08.2000 N 07-816р, выписки из реестра от 17.07.2007 N 06-6574, собственником здания, расположенного по адресу г. Красноярск, ул. Коломенская, 17 "б" на момент подписания договора аренды N 3900 от 6.02.2001 являлся Красноярский край.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует их материалов дела, между правопредшественником истца (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды N 3900 от 06.02.2001. В соответствии с п. 2.1 и 5.2 договора (в редакции дополнительного соглашения от 15.05.2002 N 2), дополнительными соглашениями от 1.07.2004 N 4, от 1.12.2004 N 5 размер арендной платы составил:

с 1.02.2001 - 24 759, 27 рублей в месяц;

с 1.02.2002 - 43 246,00 рублей в месяц;

с 1.02.2003 - 57 192, 06 рублей в месяц;

с 1.02.2004 - 67 923, 53 рублей в месяц;

с 1.05.2004 - 17 242, 47 рублей в месяц;

с 1.12.2004 - 17 441,81 рублей в месяц;

с 1.01.2005 - 21 050,07 рублей в месяц;

с 1.01.2006 - 24 817,54 рублей в месяц;

с 1.01.2007 - 274 543,50 рублей в месяц.

Согласно расчету истца (т.2, л.д.13) за период с 1.01.2007 по 26.06.2007 арендные платежи составили 1 610 655, 20 рублей.

Ответчиком частично арендные платежи оплачены в общей сумме 6000 рублей следующими платежными поручениями:

N 2 от 18.04.2007 в сумме 1000 руб.;

N 3 от 26.04.2007 в сумме 1000 руб.;

N 4 от 26.04.2007 в сумме 1000 руб.;

N 5 от 26.04.2007 в сумме 1000 руб.;

N 6 от 18.06.2007 в сумме 1000 руб.;

N 7 от 18.06.2007 в сумме 1000 руб.;

Таким образом, задолженность по арендным платежам составила 1 604 655 руб. 20 коп. Доказательства оплаты указанной суммы ответчиком в материалы дела не представлены, в связи с чем исковые требования в указанной части подлежали удовлетворению.

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств.

Пунктом 4.2 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения N 2 от 15.05.2002) предусмотрена оплата пени в размере 0,1% от просроченного платежа за каждый день просрочки. По условиям п. 2.2 договора арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10 числа оплачиваемого месяца. Истцом предъявляется пени за период с 11.01.2007 по 10.09.2007. Сумма пени за указанный период составляет 169 865, 84 руб. В расчете истца в период с 11.01.2007 по 31.05.2007 пени начислены на арендные платежи исходя из ставки 24 817,54 рублей в месяц, действовавшей в 2006 году, а с 1.06.2007 - исходя из доначисленной за 5 месяцев арендной платы из расчета 274 543,50 рублей в месяц. При указанных обстоятельствах, принимая во внимание нерегулярность и незначительность размера внесения ответчиком арендных платежей, суд апелляционной инстанции полагает, что ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации применению не подлежит, а предъявленный истцом размер пени является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Применение судом первой инстанции ст. 10 и п.2 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации и выводы о неправомерном увеличении с 1.01.2007 арендных платежей на основании Указа Губернатора Красноярского края от 26.11.2006 N 128-г нельзя признать обоснованными в связи со следующим.

Из буквального и системного толкования пунктов 2.2, 5.2 договора аренды от 06.02.2001 N 3900 следует, что арендатор имеет право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке с последующим уведомлением арендодателя. При этом в случае, если изменение ставки арендной платы обусловлено нормативным актом Красноярского края условия договора изменяются с момента вступления в силу соответствующего акта, если самим актом не предусмотрено иное. Данное условие договора соответствует ст. 421, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

27.11.2006 в "Ведомостях высших органов государственной власти Красноярского края" опубликован Указ Губернатора Красноярского края от 21.11.2006 N 128-уг, утвердивший методику определения арендной платы за пользование объектами краевой собственности на основании оценки рыночно обоснованной величины арендной платы. Согласно п. 7 указ вступает в силу в день, следующий за днем его официального опубликования. Таким образом, данный указ вступил в силу с 28.11.2006.

18.12.2006 Агентством по управлению краевым имуществом администрации Красноярского края проведен открытый конкурс по размещению заказа на выполнение работ "Оценка рыночной стоимости права владения и пользования объектами недвижимого имущества, являющихся собственностью Красноярского края в 2007 году". Согласно протоколу от 18.12.2006 победителем конкурса объявлено ООО "Траст-Аудит", с ним 18.12.2006 подписан государственный контракт N 02 на проведение оценки рыночной стоимости права пользования нежилым зданием (литер Б, Б1, Б2), расположенным в г. Красноярске по ул. Коломенская, 17 "б".

Согласно отчету указанного оценщика от 25.12.2006 N 539-2006 рыночная стоимость права пользования указанным объектом составляет 385 руб./ м2 в месяц.

Учитывая, что условиями договора аренды предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке независимо от уведомления арендатора изменять ставку арендной платы, если это изменение обусловлено вступившим в законную силу нормативным актом Красноярского края, применение истцом данной методики, предусматривающей введение рыночной стоимости арендной платы, является правомерным и не может рассматриваться как злоупотребление правом.

Доводы ответчика о недостоверности отчета об оценке ООО "Траст-Аудит" в связи с отсутствием в нем доходного способа оценки, балансовой стоимости имущества, описания объекта и необходимости применения отчета ООО "Агентство профессиональной оценки" N 803/07, в соответствии с которым рыночная стоимость месячной арендной платы указанного выше объекта составляет 225 рублей/ м2 в месяц, не признаны судом обоснованными по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 14 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценщик вправе применять самостоятельно методы проведения оценки объекта в соответствии со стандартами оценки.

ООО "Траст-Аудит" при проведении оценки 25.12.2006 применены действующие в указанный период стандарты оценки, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 6.07.2001 N 519. Согласно п. 18 стандартов оценки оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.

ООО "Траст-Аудит" при проведении оценки применены затратный и сравнительный подходы и не применен доходный подход. В качестве обоснования неприменения данного подхода оценщик указал на отсутствие в договоре аренды права арендатора на сдачу объекта аренды в субаренду, с которым могли быть связаны ожидаемые доходы от объекта оценки (т.1, л.д. 105), что соответствует требованиям п.18 стандартов оценки.

Суд первой инстанции при отказе в иске исходил также из неправомерного не принятия оценщиком к учету нахождение объекта в долгосрочной аренде и обременение его правами ответчика, положение в основу расчета стоимости аренды офисных помещений, в то время как арендатор использует здание под ветеринарную клинику и медицинский центр; использование оценщиком мультипликаторов по итогам продажи жилой недвижимости, то время как объектом аренды является нежилое помещение.

Поскольку предметом оценки являлось право пользование объектом недвижимости, а не сам объект недвижимости, выводы суда первой инстанции об обременении предмета оценки долгосрочной арендой не являются обоснованными. По данному основанию также не принимается довод ответчика о необоснованном отсутствии в отчете оценки ООО "Траст-Аудит" от 25.12.2006 N 539-2006 балансовой стоимости недвижимого имущества.

В соответствии с подпунктом "л" п. 5.1 Порядка организации экспертизы отчетов об оценке, утвержденного приказом Федерального агентства по управлению федеральным имуществом (лицензирующий орган) от 3.05.2005 N 134 оценщик обязан учитывать варианты наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки в соответствии с критериями: физическая осуществимость, юридическая правомочность, финансовая оправданность, максимальная эффективность. При указанных обстоятельствах выбор ООО "Траст-Аудит" максимальной эффективности использования объекта аренды при сдаче его под офис соответствует действующему законодательству.

При применении ООО "Траст-Аудит" сравнительного подхода определялась рыночная стоимость аналогов, являющихся офисными (нежилыми) помещениями (т.1, л.д. 96); стоимость жилой недвижимости применялась оценщиком в различных районах города для приведения объектов нежилой недвижимости к сопоставимому виду.

Представленный ответчиком отчет ООО "Агентство профессиональной оценки" N 803/07 не может служить доказательством недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, отраженной в отчете ООО "Траст-Аудит", в связи с тем, что судом первой инстанции экспертиза достоверности определения рыночной стоимости права пользования объектом недвижимости не назначалась, указанный отчет экспертным заключением не является (п.2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92).

Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции подлежит изменению на основании п. 4 части 1 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неправильным применением норм материального права.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 331.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от "29" января 2008 года по делу N А33-9397/2007 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

Иск удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "НПО "Багира" в пользу Агентства по управлению краевым имуществом администрации Красноярского края 1 604 655 руб. 20 коп. долга и 169 865 руб. 84 коп. пени.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "НПО "Багира" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 21 372 руб. 60 коп.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение в первой инстанции.

Председательствующий

Н.А. Кириллова

Судьи

И.А. Хасанова О.В. Магда