Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 9 августа 2001 г. N Ф08-2479/2001 Договор залога земельного участка вступает в силу и становится действительным с момента его государственной регистрации (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа
от 9 августа 2001 г. N Ф08-2479/2001
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии в заседании предпринимателя без образования юридического лица Белобородова А.С., представителя Краснодарского краевого учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, представителя Фермерского хозяйства (далее - ФХ) "Дорош Л.М.", рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу предпринимателя Белобородова А.С. на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.05.2001 г. по делу N А32-16829/2000-34/523-11/182, установил следующее.

Предприниматель Белобородов А.С. обратился в арбитражный суд с иском к Краснодарскому краевому учреждению юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним о признании недействительным его решения N 630 от 17.11.1999 г. об отказе в государственной регистрации договора залога земельного участка от 27.03.1996 г. и обязании ответчика осуществить регистрацию указанного договора залога.

Решением арбитражного суда от 17.05.2001 г. в иске отказано на том основании, что договор залога земельного участка ничтожен, так как противоречит статье 5 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"; решение арбитражного суда от 16.08.1999 г. по делу NNА32-11292/99-15/309, которым указанный договор признан действительным, для данного спора преюдициальным не является.

В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

В кассационной жалобе предприниматель Белобородов А.С. просит отменить решение суда первой инстанции, исковые требования удовлетворить. По мнению заявителя жалобы, Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" к спорному договору не применяется, так как вступил в силу после заключения договора; судом дана неправильная оценка Закону РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", который допускает залог земельных участков; кроме того, в настоящее время земли, находящиеся в залоге, сельскохозяйственными не являются.

В отзыве на кассационную жалобу ФХ "Дорош Л.М." поддерживает доводы кассационной жалобы и просит принятое решение отменить.

В заседании суда кассационной инстанции предприниматель Белобородов А.С. и представитель ФХ "Дорош Л.М." повторили доводы, изложенные в кассационной жалобе и отзыве на жалобу.

Представитель Краснодарского краевого учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним указал, что в удовлетворении жалобы следует отказать, так как принятое решение законно и обоснованно.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 27.03.1996 г. между Белобородовым А.С. и ФХ "Дорош Л.М." был заключен договор займа, в обеспечение которого 27.03.1996 г. стороны подписали договор залога земельного участка площадью 4,72 га, расположенного в урочище "Гальян" в полутора километрах от с. Васильевка.

Письмом от 17.11.1999 г. N 630 Краснодарское краевое учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним отказало истцу в государственной регистрации договора залога по мотиву того, что данная сделка противоречит пункту 1 статьи 63 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.98 г., не допускающему ипотеку сельскохозяйственных угодий из состава земель крестьянских (фермерских) хозяйств.

В соответствии со статьей 29 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не допускается в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно свидетельству о праве собственности на землю серии Российской Федерации ХХVIII 1103-420-370 N0862521 от 23.10.95 г. передаваемый в залог земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, закреплен за Дорош Л.М. для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.

При таких обстоятельствах учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним правомерно отказано в регистрации ипотеки земельного участка.

Довод заявителя жалобы о том, что Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" к спорному договору не применяется, поскольку договор о залоге земельного участка был заключен до введения названного закона в действие, отклоняется кассационной инстанцией по следующим основаниям.

В соответствии со статьями 131, 339 Гражданского кодекса Российской Федерации и договор об ипотеке подлежит обязательной государственной регистрации.

Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Статьей 11 Закона РФ "О залоге" от 29.05.92 г., а затем статьей 10 Федерального закона "Об ипотеке" (залоге недвижимости)" от 16.07.98 г. установлено, что договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Таким образом, до государственной регистрации договор от 27.03.1996 г. залога земельного участка между Белобородовым А.С. и ФХ "Дорош Л.М." считается незаключенным, а в силу пункта 4 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации и недействительным.

Поскольку договор залога вступает в силу и становится действительным с момента его государственной регистрации, а с заявлением о регистрации указанного договора истец обратился после вступления в силу Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", отказ в регистрации на основании данного закона правомерен. В соответствии с частью 3 статьи 79 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по отношениям, возникшим до введения его в действие, настоящий закон применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения его в действие.

При рассмотрении настоящего дела не может быть не принято во внимание решение Арбитражного суда Краснодарского края от 16.08.1999 г. по делу NА32-11292/99-15/309, поскольку при его принятии судом был исследован только вопрос об уклонении одной из сторон от нотариального удостоверения сделки, без исследования вопроса о государственной регистрации сделки и ее действительности с учетом законодательства об ипотеке.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 171, 174, 175, 176, 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 17.05.2001 г. по делу N А32-16829/2000-34/523-11/182 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и обжалованию не подлежит.