Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24 декабря 2003 г. N Ф08-5050/03 Приватизация спорного имущества осуществлена способом, не предусмотренным законом, поэтому в соответствии со статьей 29 Федерального закона о приватизации, статьями 13 и 168 ГК РФ оспариваемый истцом договор купли-продажи недвижимости является недействительной (ничтожной) сделкой (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа
от 24 декабря 2003 г. N Ф08-5050/03
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при участии в судебном заседании от прокуратуры Краснодарского края - Подгорбунских Е.А. (удостоверение N 31737), от ответчиков: муниципального учреждения "Комитет по учету и управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации г. Новороссийска", общества с ограниченной ответственностью "Ново-Эни" - директор, в отсутствие истца - администрации г. Новороссийска Краснодарского края, извещенного о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, рассмотрев кассационную жалобу прокурора Краснодарского края на решение от 26.09.03 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-13960/2003-21/309, установил следующее.

Прокурор Краснодарского края (далее - прокуратура Краснодарского края) обратился в интересах администрации г. Новороссийска в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Комитету по управлению и эксплуатации муниципального имущества г. Новороссийска и ООО "Ново-Эни" о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи муниципального нежилого помещения от 10.06.99 N 532, заключенного ответчиками, и применении последствий недействительности сделки в виде обязания ООО "Ново-Эни" возвратить указанное помещение в муниципальную собственность, а администрацию г. Новороссийска - уплаченные во исполнение договора денежные средства в размере 186 800 рублей.

Определением от 22.09.03 суд произвел замену ответчика Комитет по управлению и эксплуатации муниципального имущества г. Новороссийска (в связи с реорганизацией) на муниципальное учреждение "Комитет по учету и управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации г. Новороссийска".

Решением от 26.09.03 в иске отказано со ссылкой на статью 566 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд исходил из того, что оспариваемая истцом сделка купли-продажи нежилого помещения является недействительной (ничтожной) на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, но применение последствий недействительности сделки повлечет фактическую ликвидацию ООО "Ново-Эни", что противоречит общественным интересам. Кроме того, затраты ответчика на ремонт спорного помещения более чем в два раза превышают его рыночную стоимость на момент заключения договора купли-продажи.

Законность и обоснованность судебного акта в апелляционной инстанции не проверялись.

Не согласившись с принятым по делу решением, прокуратура Краснодарского края обжаловала его в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит отменить судебный акт Арбитражного суда Краснодарского края как вынесенный с нарушением норм материального и процессуального права. Заявитель указывает, что предметом оспариваемого договора являлось муниципальное нежилое помещение, а не предприятие, поэтому суд неправильно применил статью 566 Гражданского кодекса Российской Федерации. Необоснован документально и вывод суда о значительном увеличении рыночной стоимости спорного имущества.

ООО "Ново-Эни" в отзыве на жалобу ссылается на то, что в помещении проведен капитальный ремонт, подведены все санитарно-технические коммуникации, стоимость имущества увеличилась более чем в два раза. Кроме того, применение последствий недействительности сделки повлечет существенное нарушении имущественных прав и интересов ООО "Ново-Эни" и приведет к фактической ликвидации общества. Кроме того, по мнению ответчика, он является добросовестным приобретателем спорного имущества.

Администрация г. Новороссийска и МУ "Комитет по учету и управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации г. Новороссийска" отзывы на жалобу не представили.

В судебном заседании представитель прокуратуры поддержал доводы жалобы, просил суд кассационной инстанции отменить вынесенный по делу судебный акт и принять новое решение об удовлетворении иска.

Представители ООО "Ново-Эни" и МУ "Комитет по учету и управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации г. Новороссийска" в судебном заседании возражали против удовлетворения жалобы, полагая, что выводы суда соответствуют нормам материального и процессуального права.

Изучив материалы дела и выслушав представителей прокуратуры Краснодарского края, ООО "Ново-Эни" и МУ "Комитет по учету и управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации г. Новороссийска", Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что обжалуемое решение подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, Комитет по управлению и эксплуатации муниципального имущества г. Новороссийска (продавец) и ООО "Ново-Эни" (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества от 10.06.99 N 532, по условиям которого продавец передал в собственность покупателя муниципальное нежилое помещение общей площадью (по внутреннему обмеру) 145,8 м?, расположенное по адресу: г. Новороссийск, ул. Героев-десантников, 23.

Цена нежилого помещения определена сторонами на основании экспертного заключения Новороссийской торгово-промышленной палаты и составляет 186 800 рублей. По акту приема-передачи недвижимое имущество передано покупателю.

Договор купли-продажи заключен на основании решения городской Думы г. Новороссийска от 18.05.99 N 274 (л. д. 14) и постановлении главы администрации г. Новороссийска от 08.06.99 N 742.

На момент заключения договора купли-продажи спорное помещение находилось в аренде у ООО "Ново-Эни", что подтверждается договором аренды от 01.01.99 N 28/9, заключенным ответчиком с Комитетом по управлению и эксплуатации муниципального имущества г. Новороссийска. Названный договор не предусматривал права ООО "Ново-Эни" на выкуп арендованного помещения.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации.

Федеральные законы о приватизации государственного и муниципального имущества устанавливают ее процедуру, формы и способы, а органам местного самоуправления предоставлено право определять порядок и условия приватизации муниципальной собственности (статья 4 Федерального закона от 21.07.97 N 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации".

В статье 16 Федерального закона о приватизации определены способы приватизации, в числе которых назван и выкуп арендованного муниципального имущества.

Однако в соответствии со статьей 26 Закона такой способ приватизации распространяется на арендаторов, заключивших договор аренды с правом выкупа до вступления в силу Закона Российской Федерации от 3.07.91 N 1531-1 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации".

Материалы дела свидетельствуют о том, что договор аренды с ООО "Ново-Эни" заключен после вступления в силу Закона Российской Федерации "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" и не предусматривал права на выкуп арендуемого имущества, следовательно, такой способ приватизации, как выкуп арендованного имущества, применяться в данном случае не может. Приватизация муниципального имущества должна проводиться по общим правилам, то есть в соответствии со способами, предусмотренными статьей 16 Федерального закона о приватизации (на конкурсе или аукционе).

Таким образом, приватизация спорного имущества осуществлена способом, не предусмотренным законом, поэтому в соответствии со статьей 29 Федерального закона о приватизации, статьями 13 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации оспариваемый истцом договор купли-продажи от 10.06.99 N 532 является недействительной (ничтожной) сделкой.

В мотивировочной части решения от 26.09.03 суд указал, что довод истца о нарушении при заключении договора купли-продажи от 10.06.99 N 532 требований закона является правильным. Вместе с тем, в резолютивной части судебного акта отсутствует вывод об удовлетворении заявленного прокуратурой Краснодарского края требования о признании данного договора недействительным. Таким образом, судом нарушены требования статьи 170 (часть 5) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой резолютивная часть решения должна содержать выводы об удовлетворении или отказе в удовлетворении каждого из заявленных требований.

Отказывая в части исковых требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки, суд пришел к выводу о невозможности применения к спорным правоотношениям положений статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с тем, что затраты ответчика на ремонт помещения более чем в два раза превышают рыночную стоимость объекта, по которой оно приобретено. При этом суд указал, что реституция повлечет за собой фактическую ликвидацию общества, что по смыслу статьи 566 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно к данным отношениям не допускается.

Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Кроме того, в силу положений статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке подлежат применению правила главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации о возврате неосновательного обогащения.

Основанием для отказа в иске о применении последствий недействительности договора купли-продажи путем возврата недвижимости в натуре может служить наличие в деле достаточных доказательств, подтверждающих, что в первоначальном виде это имущество не сохранилось, а покупателем в результате капитальной перестройки фактически создан новый объект недвижимости. При этом существенное увеличение стоимости недвижимого имущества в результате ремонта (производства улучшений) само по себе не может свидетельствовать о создании нового объекта недвижимости.

Однако такие доказательства в материалах дела отсутствуют. Справка ООО "Ново-Эни" от 27.08.03 о стоимости ремонтных работ не может быть принята во внимание, поскольку не является надлежащим (достаточным) доказательством реконструкции спорного объекта и не свидетельствует о капитальной перестройке нежилого помещения.

Вместе с тем, указанные ответчиком обстоятельства имеют существенное значение для правильного разрешения спора, поскольку, если судом будет установлено, что спорный объект недвижимости в первоначальном виде не сохранился, а покупателем фактически возведено новое сооружение, требование о применении последствий недействительности сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение повлечет за собой существенное нарушение прав ответчика, что по смыслу статьи 566 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается.

При таких обстоятельствах обжалуемый судебный акт подлежит отмене как принятый по неполно исследованным обстоятельствам, имеющим значение для дела, и с нарушением норм права, а дело - направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду необходимо разрешить спор на основе всестороннего и полного исследования и оценки как имеющихся в материалах дела, так и дополнительно представленных сторонами документов, а также с учетом обстоятельств, изложенных в настоящем постановлении.

Расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению между сторонами в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при новом рассмотрении дела.

Руководствуясь статьями 110, 274, 284, 286, 287, 288 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение от 26.09.03 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-13960/2003-21/309 отменить, дело передать на новое рассмотрение в тот же суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.