Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа
от 19 января 2004 г. N Ф08-5220/03
(извлечение)
ОАО "Гостиничный комплекс "Жемчужина" г. Сочи обратилось с иском к Комитету по управлению имуществом г. Сочи и администрации г. Сочи о признании незаключенным договора аренды имущества от 17.02.98 N 426, в связи с отсутствием регистрации спорного договора учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Решением от 12.08.03, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 14.10.03, в иске отказано. Судебные акты обоснованы тем, что постановлением Правительства Российской Федерации "О мерах по реализации Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 01.11.97 N 1378 в редакции постановления Правительства от 21.02.98 N 238 и распоряжения Правительства от 23.01.99 N 138-р, до создания в субъектах Российской Федерации учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним уполномоченным органом по обеспечению соблюдения правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним наряду с другими уполномоченными федеральными органами исполнительной власти определен Государственный комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству. Таким образом, регистрация спорного договора Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Сочи 27.02.98 осуществлена обоснованно и не влечет признание его незаключенным.
При рассмотрении дела суд установил и исходил при принятии судебных актов из следующих обстоятельств.
6 февраля 1998 года постановлением администрации г. Сочи ОАО "Гостиничный комплекс "Жемчужина" предоставлен в аренду земельный участок, фактически занимаемый зданиями и сооружениями гостиничного комплекса по ул. Черноморской и пляжной полосой в Хостинском районе.
17 февраля 1998 года, Комитетом по управлению имуществом г. Сочи и ОАО "Гостиничный комплекс "Жемчужина" заключен договор аренды N 436, предметом которого является аренда земельного участка, расположенного по ул. Черноморская, 3 Хостинского района г. Сочи, N 436 сроком на 49 лет.
Спорный договор зарегистрирован Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Сочи 27.02.98 за N 303.
Приказом Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Краснодарского края от 27.10.99 N 64-П Комитету по земельным ресурсам и землеустройству г. Сочи на территории Хостинского района г. Сочи предписано прекратить выдачу и регистрацию правоудостоверяющих документов на земельные участки с 01.11.99 в связи с началом работы филиалов учреждения Краснодарского краевого учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории некоторых муниципальных образований края.
В кассационной жалобе ОАО "Гостиничный комплекс ?Жемчужина?" просит решение от 12.08.03 и постановление от 14.10.03 отменить и принять новое решение, а так же взыскать с ответчиков судебные издержки в сумме 30 000 руб. и расходы по оплате государственной пошлины в сумме 4 000 руб. Жалоба мотивирована следующим:
- договор аренды от 17.02.98 является незаключенным, поскольку не осуществлена его государственная регистрация уполномоченным в соответствии с Федеральным законом органом - учреждением юстиции, а отсутствие учреждения юстиции в г. Сочи на момент регистрации договора не освобождает стороны от обязанности произвести регистрацию после создания такового;
- Комитет по управлению имуществом г. Сочи не является надлежащей стороной по настоящему договору, так как земельный участок, переданный в аренду, относится к федеральной собственности, что препятствует администрации г. Сочи делегировать комитету права арендодателя;
- администрацией в нарушение положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не предоставлены истцу до начала судебного заседания доказательства (постановления администрации г. Сочи N 379 от 21.05.96; N 1143 от 31.12.98), на которые она ссылалась;
- администрацией в судебное заседание не предоставлены оригиналы указанных постановлений, кроме того, представленная светокопия постановления администрации г. Сочи N 379 от 21.05.96 не имеет подписи и печати.
Изучив материалы дела и выслушав представителей ОАО "Гостиничный комплекс Жемчужина", Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Судом отклоняется довод заявителя кассационной жалобы о незаключенности договора аренды от 17.02.98, в связи с отсутствием его государственной регистрации в учреждении юстиции.
Согласно статьям 131, 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В соответствии со статьей 9 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация проводится учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества. Законом предусмотрено создание системы учреждений юстиции до 01.01.2000. Если учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество на дату заключения договора аренды, подлежащего государственной регистрации, не было создано, оснований для признания договора незаключенным не имеется. Поскольку договор аренды N 436 заключен 17.02.98, а филиал Краснодарского краевого учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Хостинскому району г. Сочи начал осуществлять регистрацию прав и сделок с 01.11.99, то спорный договор является заключенным.
Из материалов дела следует, что участники договоров аренды исполняют его условия с 1998 года. Государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества введена с целью создания определенности правового статуса отдельных объектов недвижимости, установленный государственный контроль за законностью совершенных с недвижимостью сделок введен, прежде всего, в интересах третьих лиц.
Стороны договора аренды не вправе ссылаться на отсутствие государственной регистрации исполняемого ими договора, так как отсутствие последней не нарушает их права и интересы.
Кроме того, арендатор вправе воспользоваться другим способом защиты своих прав путем предъявления иска о понуждении к государственной регистрации договора аренды земельного участка.
Судебные инстанции правомерно признали администрацию г. Сочи надлежащим ответчиком по делу. Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. На момент заключения договора аренды от 17.02.98 земельный участок находился в неразграниченной государственной собственности, поэтому право сдачи в аренду спорного земельного участка в соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального Закона от 25.10.01 N 137 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и постановлением Правительства Российской Федерации от 07.08.02 N 578 "О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю" принадлежало органам местного самоуправления.
Управление и распоряжение земельными участками возложено на Минимущество России постановлением Правительства Российской Федерации от 03.06.02 N 377. В связи с этим судом отклоняются доводы кассационной жалобы о том, что администрация г. Сочи в 1998 году не обладала полномочиями по передаче в аренду спорного земельного участка, находящегося в черте города, и не могла делегировать право заключения договора Комитету по управлению имуществом г. Сочи.
Кроме того, на момент принятия решения основания исковых требований о признании договора аренды незаключенным состояли в отсутствии ненадлежащей государственной регистрации договоров аренды. При подаче апелляционной жалобы основания исковых требований были дополнены ссылкой на ненадлежащего арендодателя. В соответствии со статьей 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в апелляционной инстанции не допускается изменение основания иска.
Не является обоснованной ссылка истца на не исполнение обязанностей по раскрытию своих доказательств администрацией, так как в дополнении к отзыву на исковое заявление комитетом по управлению имуществом г. Сочи сделаны ссылки на постановления администрации г. Сочи N 379 от 21.05.96; N 1143 от 31.12.98, которые являются общедоступными.
В соответствии с пунктом 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд не может считать доказанным факт, подтверждаемый только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен или не передан в суд оригинал документа, а копии этого документа, представленные лицами, участвующими в деле, не тождественны между собой и невозможно установить подлинное содержание первоисточника с помощью других доказательств. Однако в данном случае содержание доказательств является общедоступным.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 284, 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:
решение от 12.08.03, и постановление апелляционной инстанции от 14.10.03 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-12132/03-41/241 оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19 января 2004 г. N Ф08-5220/03
Текст постановления предоставлен Федеральным арбитражным судом Северо-Кавказского округа по договору об информационно-правовом сотрудничестве
Документ приводится с сохранением орфографии и пунктуации источника
Документ приводится в извлечении: без указания состава суда, рассматривавшего дело, и фамилий лиц, присутствовавших в судебном заседании