Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21 марта 2005 г. N Ф08-474/05 "У судов не имелось оснований признавать, что ответчиком нарушены договорные обязательства в период, когда между сторонами имели место лишь фактические отношения, и удовлетворять иск в части взыскания договорной неустойки за период, предшествовавший заключению договоров" (извлечение)

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18 августа 2004 г. N Ф08-3593/04-1397А

Комитет по эксплуатации и управлению муниципальным имуществом администрации Красноармейского района (далее - комитет) обратился с иском к ЗАО "Мичурина-Трудобеликовский" (далее - общество) о взыскании 369 560 рублей 31 копейки задолженности по арендной плате и 56 187 рублей 83 копеек пеней (уточненные требования).

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент имущественных отношений Краснодарского края.

Решением от 20.04.04, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 14.07.04, с общества в пользу истца взыскано 277 519 рублей 07 копеек основного долга и 52 909 рублей 57 копеек пени, в остальной части в иске отказано. Судебные инстанции исходили из того, что ответчик не представил доказательств погашения задолженности по арендной плате. Отказ в удовлетворении части требований о взыскании арендной платы мотивирован тем, что при ее расчете истец необоснованно применил коэффициенты, установленные постановлением Главы администрации Краснодарского края и увеличивающие сумму арендной платы, без внесения соответствующих изменений в договоры аренды.

В кассационной жалобе общество просит отменить судебные акты и отказать в удовлетворении исковых требований. По мнению заявителя, договор аренды является ничтожным, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства прав арендодателя на сдачу земельных участков в аренду. Суд необоснованно не принял во внимание контррасчет суммы иска, представленный ответчиком в суд апелляционной инстанции. Судебные акты влияют на права и обязанности ЗАО "Имени Мичурина", не привлеченного к участию в деле.

В отзыве на кассационную жалобу комитет указывает, что распоряжение спорными земельными участками до разграничения государственной собственности на землю осуществляют органы местного самоуправления и комитет вправе выступать в качестве истца по настоящему делу. Истец полагает, что в договорах аренды стороны согласовали порядок изменения арендной платы с учетом изменения законодательства.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 12 часов 00 минут 21.03.05.

Изучив материалы дела и выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты подлежат изменению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, администрация Трудобеликовского сельского округа Красноармейского района (далее - администрация) и общество заключили договоры аренды от 14.11.01 N 1300000622, N 130000063, N 1300000624, 19.11.01 N 1300000625, 20.11.01 N 1300000621, N 1300000626, по условиям которых общество получило в пользование на период с 15.10.01 по 15.10.04 земельные участки несельскохозяйственного назначения общей площадью 15,6706 га.

По договору аренды от 14.11.01 N 1300000622 арендатору передан земельный участок площадью 2,4423 га, расположенный по адресу: х. Трудобеликовский, ул. Промышленная, 1, кадастровый номер 23:13:06 01 127:0002; по договору аренды от 14.11.01 N 1300000623 - земельный участок площадью 1,7395 га, расположенный по адресу: х. Трудобеликовский, ул. Промышленная, 3, кадастровый номер 23:13:06 01 127:0003; по договору аренды от 14.11.01 N 1300000624 - земельный участок площадью 3,7586 га, расположенный по адресу: х. Трудобеликовский, ул. Промышленная, 5, кадастровый номер 23:13:06 01 127:0004; по договору от 19.11.01 N 1300000625 - земельный участок площадью 4,2388 га, расположенный по адресу: х. Трудобеликовский, ул. Школьная, 16, кадастровый номер 23:13:06 01 095:0001; по договору аренды от 20.11.01 N 1300000621 - земельный участок площадью 2,0394 га, расположенный по адресу: х. Трудобеликовский, ул. Школьная, 95, кадастровый номер 23:13:06 01 069:0003; по договору аренды от 20.11.01 N 1300000626 - земельный участок площадью 1,4520 га, расположенный по адресу: х. Кулика, ул. Зеленая, 27, кадастровый номер 23:13:06 02 001:0007.

Договоры аренды зарегистрированы в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: договоры N от 14.11.01 N 1300000622, 14.11.01N 130000063, 14.11.01 N 1300000624, от 19.11.01 N 1300000625 зарегистрированы 25.12.01, договоры от 20.11.01 N 1300000621, от 20.11.01 N 1300000626 зарегистрированы 17.01.02.

Из пунктов 3.3 названных договоров следует, что размер арендной платы установлен на момент подписания договоров и может пересматриваться по требованию арендодателя в связи с инфляцией, индексацией цен, изменениями законодательства и нормативных актов Российской Федерации и Краснодарского края, изменением арендатором цели использования земельного участка. В соответствии с пунктом 4.2.3 в течение 10 дней после опубликования в печати информации об изменении арендной платы, арендатор обязан обратиться к арендодателю за пересчетом арендной платы.

Соглашения об изменении арендной платы фиксируются и оформляются приложениями к договорам и подписываются сторонами.

Согласно пунктам 3.4 договоров арендная плата вносится ежеквартально равными частями не позднее 15 числа последующего за отчетным кварталом месяца, за IV квартал не позднее 15 ноября.

Комитет уведомлял общество о необходимости погасить задолженность по арендной плате и пене, образовавшуюся вследствие ненадлежащего исполнения обязательств по договорам аренды (письма от 31.05.03 N 164, от 09.07.03 N 186).

Общество не представило доказательства оплаты за пользование земельными участками, поэтому судебные инстанции пришли к правильному выводу о ненадлежащем исполнении им обязательства по внесению арендной платы.

Однако при расчете арендной платы суд не применил статью 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статью 21 Закона Российской Федерации "О плате за землю", часть 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми при аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, применяются ставки арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то соответствующими органами исполнительной власти. Поэтому новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

При таких обстоятельствах сумма арендной платы, подлежащая внесению обществом, и рассчитанная с учетом постановления главы администрации Краснодарского края от 18.05.02 N 529 "О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края", составляет 369 560 рублей 31 копейку.

Судебные инстанции правомерно признали комитет надлежащим истцом по делу. Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Согласно пункту 2 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации органы местного самоуправления могут от имени муниципальных образований своими действиями в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов, приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде. В соответствии с постановлением главы Красноармейского района от 08.12.03 N 1582, действующим на момент рассмотрения спора, заключение и расторжение договоров аренды осуществляется комитетом, администрация эти функции не выполняет.

Суд кассационной инстанции отклоняет довод заявителя жалобы о ничтожности договоров аренды по причине отсутствия в материалах дела доказательства прав истца и администрации на сдачу спорных земельных участков в аренду. Ответчик не представил судам первой и апелляционной инстанций доказательств того, что спорные земельные участки являются его собственностью либо собственностью другого лица, не указал на нарушение своих прав и законных интересов в результате заключения договоров аренды с администрацией. Поэтому лицо, передавшее имущество в аренду, является надлежащим арендодателем.

Довод заявителя кассационной жалобы о наличии безусловного основания для отмены судебных актов, поскольку обжалуемые решение и постановление влияют на права и обязанности лица, не привлеченного к участию в деле, является несостоятельным. Из содержания судебных актов и представленных обществом документов не следует, что решение и постановление суда апелляционной инстанции приняты о правах и обязанностях ЗАО "Имени Мичурина". Кроме того, указанный довод при рассмотрении дела в суде первой и апелляционной инстанций не был заявлен. В соответствии со статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция не имеет полномочий на исследование и установление новых обстоятельств дела.

Из договоров аренды следует, что земельные участки предоставлены обществу на срок с 15.10.01 по 15.10.04, а договоры подписаны и зарегистрированы позднее. То есть стороны пришли к соглашению о том, что условия договора аренды применяются к фактически сложившимся до его заключения отношениям. Однако, достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы, свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование земельных участков на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у ответчика ранее заключения самого договора.

В связи с этим у судов не имелось оснований признавать, что ответчиком нарушены договорные обязательства в период, когда между сторонами имели место лишь фактические отношения, и удовлетворять иск в части взыскания договорной неустойки за период, предшествовавший заключению договоров.

В пунктах 6.2 спорных договоров стороны установили, что в случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатору начисляются пени в размере, установленном законодательством о плате за землю от суммы недоимки за каждый день просрочки. Довод заявителя жалобы о том, что истец при расчете пеней должен был руководствоваться правилами статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации отклоняется, поскольку комитет заявил требование о взыскании договорной неустойки, а не процентов, произвел расчет в соответствии с условиями договоров.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение от 20.04.04 и постановление апелляционной инстанции от 14.07.04 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-2404/2004-39/37 изменить, взыскать с ЗАО "Мичурина-Трудобеликовский" в пользу Комитета по эксплуатации и управлению муниципальным имуществом администрации Красноармейского района 369 560 рублей 31 копейку задолженности и 55 807 рублей 03 копейки пеней.

Взыскать с ЗАО "Мичурина-Трудобеликовский" в доход федерального бюджета 1 348 рублей государственной пошлины по иску, 674 рубля государственной пошлины по апелляционной жалобе, 1 тыс. рублей государственной пошлины по кассационной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.