Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22 июня 2005 г. N Ф08-2745/05 "Поскольку земельный участок находится у общества на праве постоянного (бессрочного) пользования, его ипотека не допускается. В договоре ипотеки правомерно в качестве предмета договора указано только недвижимое имущество, расположенное на данном земельном участке" (извлечение)

ОАО "Изобильненский сахарный завод" обратилось в арбитражный суд с заявлением признать недействительным отказ Главного управления Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю (далее - регистрационная служба) в государственной регистрации договора ипотеки от 25.02.04 N 0531-08/ЗН-03-100, заключенного с ОАО "Акционерный банк "Инвестиционно-банковская группа "Никойл"" (далее - банк).

Решением от 28.12.04, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 15.03.05, заявление удовлетворено по следующим основаниям. Отсутствие в договоре ипотеки от 25.02.04 N 0531-08/ЗН-03-100 условия об одновременной ипотеке земельного участка, на котором расположено недвижимое имущество, являющееся предметом данного договора, не свидетельствует о его недействительности. Данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. ОАО "Изобильненский сахарный завод" не относится к числу названных лиц, поскольку не оформило право на указанный земельный участок. Более того, право постоянного (бессрочного) пользования предыдущего правообладателя земельного участка (ОАО "Ставропольсахар") не прекратилось.

В кассационной жалобе регистрационная служба просит отменить вынесенные судебные акты, в удовлетворении заявления отказать. По мнению заявителя, регистрационная служба правомерно отказала в государственной регистрации договора ипотеки от 25.02.04 N 0531-08/ЗН-03-100, поскольку документы, предоставленные на государственную регистрацию, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абзац 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Договор ипотеки не содержит сведений о праве ОАО "Изобильненский сахарный завод" на земельный участок, на котором расположено заложенное недвижимое имущество. Заявитель, приобретя в силу статьей 35 и 36 Земельного кодекса Российской Федерации право пользования земельным участком, не обращался в регистрационную службу за оформлением прав на него.

Изучив материалы дела и выслушав представителя ОАО "Изобильненский сахарный завод", выступившего против удовлетворения жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, 24.12.02 создано ОАО "Изобильненский сахарный завод", единственным учредителем которого выступило ОАО "Ставропольсахар". В счет оплаты размещаемых акций внесено движимое и недвижимое имущество, указанное в акте приема-передачи от 24.12.02, общей стоимостью 91 127 344 рубля. Земельные участки, на которых расположены передаваемые недвижимые объекты, зарегистрированы в установленном порядке за ОАО "Ставропольсахар" на праве постоянного (бессрочного) пользования.

ОАО "Изобильненский сахарный завод" зарегистрировало в установленном порядке право собственности на переданное недвижимое имущество; права на земельные участки, на которых расположено указанное недвижимое имущество, не оформило.

Впоследствии данное недвижимое имущество передано ОАО "Ставропольсахар" в аренду (договор от 01.04.03 N 2/02).

25 февраля 2004 г. ОАО "Изобильненский сахарный завод" и банк подписали договор ипотеки N 0531-08/ЗН-03-100 части указанного недвижимого имущества общей стоимостью 53 200 тыс. рублей, поименованного приложении N 1 к договору и расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Изобильный, ул. Бонивура, 11 на земельном участке площадью 757 910 кв. м (кадастровый N 26:06:121201:0005). Договор заключен в обеспечение исполнения ООО "Колибри Фудс" обязательств по договору об условиях открытия аккредитивов от 19.11.03 N 0531-03/Z-100.

Основанием для предъявления рассматриваемого заявления послужил отказ регистрационной службы в регистрации договора ипотеки. Мотивами отказа послужили отсутствие государственной регистрации права на земельный участок, на котором расположены заложенное недвижимое имущество, и несоблюдение условия в договоре ипотеки об одновременной ипотеке земельного участка.

Суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили заявленное требование.

Согласно пункту 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

В соответствии со статьей 69 Федерального закона от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется.

Таким образом, ипотека земельного участка допускается в случаях, когда данный участок принадлежит залогодателю на праве собственности или аренды (пункт 45 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", пункт 17 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.05 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке"). В случае если земельный участок принадлежит залогодателю на праве постоянного (бессрочного) пользования, такой земельный участок не может являться предметом залога в силу приведенной статьи Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и пункта 4 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации, запрещающего гражданам и юридическим лицам распоряжаться земельными участками, принадлежими на праве постоянного (бессрочного) пользования. В последнем случае требования пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской на договор ипотеки здания или сооружения не распространяются.

Из материалов дела следует, что ОАО "Изобильненский сахарный завод" приобрело право на земельный участок при внесении ОАО "Ставропольсахар" в уставный капитал завода расположенного на нем недвижимого имущества, являющегося предметом договора ипотеки от 05.02.04 N 0531-08/ЗН-03-100. Поскольку земельный участок принадлежал ОАО "Ставропольсахар" на праве постоянного (бессрочного) пользования, в соответствии с пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации ОАО "Изобильненский сахарный завод" приобрело право постоянного (бессрочного) пользования таким участком (пункты 12 и 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.05 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"). По смыслу указанной правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации пункт 2 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации распространяется только на случаи первичного предоставления земельных участков компетентными государственными и муниципальными органами и не относится к случаям, когда земельные участки, ранее предоставленные в установленном порядке на таком праве, переходят от одного лица к другому.

Поскольку земельный участок находится у ОАО "Изобильненский сахарный завод" на праве постоянного (бессрочного) пользования, его ипотека не допускается. В договоре ипотеки от 05.02.04 N 0531-08/ЗН-03-100 правомерно в качестве предмета договора указано только недвижимое имущество, расположенное на данном земельном участке.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение от 28.12.04 и постановление апелляционной инстанции от 15.03.05 Арбитражного суда Ставропольского края по делу N А63-9288/04-С4 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.