Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18 октября 2005 г. N Ф08-4834/05 "По смыслу абзаца третьего пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса РФ в случае нарушения арендодателем своей обязанности по проведению капитального ремонта арендатор вправе сам произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость такого ремонта. При этом согласия арендодателя на проведение капитального ремонта не требуется" (извлечение)

Индивидуальный предприниматель Лаврова Т.В. (далее - предприниматель) обратилась с иском к Армеру В.А. со следующими требованиями:

- признать незаконными действия по досрочному расторжению договора аренды нежилого помещения от 01.11.01;

- взыскать с ответчика 8 тыс. рублей арендной платы, внесенной предпринимателем за период с 06.04.04 по 31.07.04;

- взыскать 1 208 тыс. рублей стоимости произведенного истцом капитального ремонта арендованного нежилого помещения.

Определением от 22.09.04 по ходатайству истца произведена замена ненадлежащего ответчика на ООО "Армер и К" (далее - общество).

Решением от 23.03.05, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 07.07.05, в иске отказано. Суд первой инстанции исходил из того, что истец продолжал пользоваться арендованным объектом после направления ему ответчиком претензионных писем об одностороннем расторжении договора. Предприниматель не доказала факт выбытия арендованного имущества из пользования арендатора в период с 06.04.04 по 31.07.04. Кроме того, арендная плата вносится в установленный срок независимо от факта пользования имуществом в тот или иной период действия договора. Ремонтные работы, произведенные истцом, суд признал неотделимыми улучшениями. Предприниматель не доказала, что неотделимые улучшения арендованного имущества произведены арендатором с письменного разрешения арендодателя.

Суд апелляционной инстанции в обоснование принятого постановления сослался на то, что в материалах дела отсутствуют доказательства согласования с арендодателем произведения неотделимых улучшений, и к тому же спорный договор аренды досрочно расторгнут по инициативе ответчика в связи с нарушением арендатором соответствующих условий соглашения. Апелляционная инстанция указала, что ответчиком полностью соблюдена процедура досрочного расторжения договора.

В кассационной жалобе предприниматель просит отменить принятые судебные акты и направить дело на новое рассмотрение. Заявитель не согласен с выводом судебных инстанций о том, что у истца отсутствовало право проведения капитального ремонта, а также отсутствовала неотложная необходимость его проведения. В соответствии с условиями договора аренды арендуемый объект находился в состоянии, не отвечающем требованиям, предъявленным к эксплуатируемым нежилым помещениям, используемым для коммерческих и иных целей. Данное обстоятельство свидетельствует о том, что состояние спорного имущества указывало на неотложную необходимость проведения капитального ремонта, поэтому расходы по проведению ремонта должен нести арендодатель.

По мнению истца, суд сделал необоснованный вывод, согласно которому проведенный арендатором ремонт является неотделимыми улучшениями. Заявитель указывает на нетождественность понятий "неотделимые улучшения" и "капитальный ремонт". Суд не исследовал вопрос о том, какие выполненные истцом работы связаны с капитальным ремонтом, а какие с созданием неотделимых улучшений. Истец также утверждает, что вывод суда апелляционной инстанции о соблюдении арендодателем процедуры досрочного расторжения договора аренды не соответствует части первой статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, апелляционная инстанция в нарушение статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении не указала нормы материального права, которыми она руководствовалась.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить судебные акты без изменения как законные и обоснованные.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Изучив материалы дела и выслушав представителя истца, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, общество (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды от 01.11.01, по условиям которого арендатор получил в пользование до 01.11.06 нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Армавир, ул. Кирова, 48.

Согласно пункту 1.4 договора передаваемый в аренду объект находится в состоянии, не отвечающем требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым нежилым помещениям, используемым для коммерческих и иных целей в соответствии с назначением арендуемого имущества (требует капитального ремонта).

В пункте 2.2 договора стороны предусмотрели, что арендодатель обязан передать арендатору объект аренды в состоянии, соответстсвующем условиям договора аренды, назначению арендованного имущества и его пригодности для коммерческой эксплуатации.

Пунктом 2.5 договора обязанность по осуществлению капитального ремонта в течение всего срока действия договора возложена на арендодателя.

В пункте 2.7 договора закреплено, что в случае досрочного расторжения первого пятилетнего срока аренды по инициативе арендодателя, если эта инициатива не вызвана нарушением пунктов 3.1 - 3.8, 4.3, 4.4, 4.7 договора, арендодатель обязуется возместить арендатору средства, затраченные на капитальный ремонт арендуемого помещения.

Считая, что договор аренды неправомерно расторгнут обществом в одностороннем порядке и, указывая на выполнение работ по капитальному ремонту своими средствами в связи с неотложной необходимостью, предприниматель обратилась в арбитражный суд с иском.

Судебные инстанции, отказывая в удовлетворении требования о взыскании с ответчика 8 тыс. рублей арендной платы, внесенной предпринимателем за период с 06.04.04 по 31.07.04, исходили из того, что истец документально не подтвердил факт выбытия спорного помещения из своего пользования. Кроме того, суд первой инстанции указал, что арендная плата вносится в установленный срок независимо от фактического пользования арендованным имуществом в период действия договора.

Вместе с тем в материалах дела имеется постановление о прекращении уголовного преследования по делу N 481034, согласно которому 06.04.04 в спорном помещении между Бакановым Н.П., Армер Р.И., Армер В.А. и Вазатьян А.Д. в присутствии предпринимателя произошел конфликт, связанный с пользованием истицей спорным помещением. Целью действий Армер Р.И., Армер В.А. и Вазатьян А.Д. было выдворение арендаторов из спорного помещения. Суды не исследовали и не оценили доводы предпринимателя о чинимых ответчиком препятствиях в пользовании арендованным имуществом. Данное обстоятельство имеет существенное значение для разрешения спора. Если арендодатель своими действиями исключает законную эксплуатацию помещения арендатором, то это свидетельствует о неисполнении арендодателем своих обязательств по договору.

Отказывая в удовлетворении требования о взыскании стоимости капитального ремонта, суд первой инстанции исходил из того, что предприниматель не предоставила доказательств разработки технического задания на проведение капитального ремонта, согласования его сторонами, представления арендодателю проектной документации, извещения общества о стоимости предстоящих работ, согласия арендодателя с этой стоимостью. В связи с этим выполненные истцом работы суд первой инстанции охарактеризовал как неотделимые улучшения и, основываясь на пункте 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, указал, что стоимость неотделимых улучшений, произведенная без согласия арендодателя, не подлежит возмещению.

Данный вывод противоречит закону и сделан по неполно выясненным фактическим обстоятельствам.

Согласно пункту 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. В спорном договоре стороны предусмотрели, что капитальный ремонт обязан производить арендодатель.

По смыслу абзаца третьего пункта 1 статьи 616 названного Кодекса в случае нарушени я арендодателем своей обязанности по проведению капитального ремонта арендатор вправе сам произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость такого ремонта. При этом согласия арендодателя на проведение капитального ремонта не требуется. Законодательство не ставит осуществление права арендатора при этих условиях в зависимость от того, разработал ли арендатор техническое задание на проведение капитального ремонта, согласовал ли его с арендодателем, представил ему проектную документацию, известил ли о стоимости предстоящих работ либо не совершал указанных действий.

В предмет доказывания по данному спору входит выяснение следующих вопросов:

1) нарушил ли арендодатель свою обязанность по произведению капитального ремонта;

2) существовала ли неотложная необходимость в проведении капитального ремонта;

3) произвел ли арендатор капитальный ремонт или им сделаны иные неотделимые улучшения арендованного имущества;

4) действительно ли арендатор за счет собственных средств произвел капитальный ремонт арендуемого объекта.

Указанные вопросы судебными инстанциями надлежаще не исследовались.

При этом судебным инстанциям необходимо учесть, что, как указывалось выше, стороны в договоре оговорили, что передаваемый в аренду объект находится в состоянии, не отвечающем требованиям, предъявляемым к эксплуатированным нежилым помещениям, используемым для коммерческих и иных целей в соответствии с назначением арендуемого имущества (требует капитального ремонта). Пунктами 2.2 и 2.5 договора на общество возложена обязанность по проведению капитального ремонта в течение всего срока аренды помещения и по передаче предпринимателю имущества в состоянии, соответствующем назначению арендованного помещения, и пригодном к коммерческой эксплуатации.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В силу статьи 310 указанного Кодекса односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В силу статьи 314, абзаца второго пункта 1 статьи 616 Кодекса капитальный ремонт должен производится в срок, установленный договором, а если он не предусмотрен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Без исследования указанных вопросов и учета приведенных норм суд апелляционной инстанции преждевременно применил к сложившимся отношениям положения статьи 623 Кодекса. Вывод апелляционной инстанции о том, что арендатор посредством капитального ремонта произвел неотделимые улучшения арендованного объекта без согласия арендодателя, что исключает возмещение стоимости таких улучшений, сделан без учета следующего. Под капитальным ремонтом, как правило, подразумевается проведение направленных на сохранение целостности, назначения и стоимости вещи работ, которые требуют значительных затрат на восстановление существенных частей, элементов вещи в связи с их износом, поломкой или другими воздействиями внешних факторов (например, ремонт крыши, несущих стен здания, замена перекрытий, отопительной системы и т. п.).

Произведение неотделимых улучшений можно рассматривать как один из способов распоряжения имуществом - изменение его состояния, целевой или функциональной принадлежности и (или) внешнего вида, в результате которого (изменения) создаются улучшения, неотделимые от арендованной вещи без вреда для последней, и одновременно происходит повышение или поддержании эксплутационных, потребительских, эстетических и т. п. качеств арендованного имущества, влекущих в свою очередь повышение или сохранение цены объекта аренды.

Таким образом, производство капитального ремонта представляет одну из форм неотделимых улучшений и специально регламентируется в статье 616 Кодекса и (или) в договоре. Общие нормы о неотделимых улучшениях, содержащиеся в статье 623 Кодекса, применяются к отношениям, связанным с капитальным ремонтом, субсидиарно, то есть только в том случае, если специальная норма или договор аренды не подразумевают иного. Об этом свидетельствует пункт 3 статьи 623 Кодекса, согласно которому стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенная без согласия арендодателю, не подлежит взысканию, однако в законе может быть указано иное. Иное правило содержится в статье 616 Кодекса.

Обосновывая отказ в иске, апелляционная инстанция указала, что по инициативе арендодателя спорный договор в установленном порядке расторгнут в связи с нарушением условий договора в части несения возникающих в связи с коммерческой эксплуатацией расходов и внесения арендной платы. Вместе с тем суд апелляционной инстанции не учел, что в силу части первой статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации в указанных случаях договор может быть досрочно расторгнут только в судебном порядке. Судебный акт о расторжении договора аренды от 01.11.01 в материалах дела отсутствует.

Суд апелляционной инстанции в нарушение статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении не указал нормы материального права, которыми она руководствовалась при принятии постановления.

При изложенных обстоятельствах судебные акты на основании пункта 3 части 1 статьи 287, частей 1, 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в отменной части.

При новом рассмотрении суду необходимо установить препятствовал ли арендодатель арендатору пользоваться спорным помещением в период с 06.04.04 до 31.07.04, нарушил ли арендодатель свою обязанность по проведению капитального ремонта, существовала ли неотложная необходимость в проведении капитального ремонта, действительно ли арендатор за счет собственных средств выполнил капитальный ремонт. С учетом направленности работ в спорном помещении суду надлежит выяснить, какие выполненные работы связаны с капитальным ремонтом, а какие с производством других неотделимых улучшений и были ли ремонтные работы обусловлены исключительно видом предпринимательской деятельности истца, требующим создания особых условий в спорном помещении. Для выяснения этих вопросов суду следует обсудить вопрос о назначении соответствующей экспертизы. Суду также необходимо оценить действия сторон с точки зрения добросовестности и разумности (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации) и в соответствии с данными в настоящем постановлении указаниями и нормами права принять обоснованный и законный судебный акт.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение от 23.03.05 и постановление апелляционной инстанции от 07.07.05 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-22684/2004-43/420 отменить, дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.