Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 9 февраля 2006 г. N Ф08-55/06 "Отсутствие государственной регистрации права хозяйственного ведения должника на объект незавершенного строительства до проведения торгов и заключения сделки по продаже имущества должника является нарушением правил торгов. Однако при устранимости указанного нарушения в случае, если должник располагает необходимыми документами для регистрации его права, суд может не признать торги недействительными" (извлечение)

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20 февраля 2007 г. N Ф08-465/07

Государственное предприятие "Геленджикское специализированное ремонтно-строительное управление "Краснодарберегозащита"" (далее - предприятие) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском о признании недействительными:

- отчета независимого оценщика (ООО "Таир") об определении рыночной стоимости незавершенного строительства - 5-ти этажного 60-квартирного жилого дома, расположенного в г. Геленджике по переулку Восточному (далее - незавершенное строительство);

- торгов от 28.12.04 по продаже указанного объекта, проведенных ООО "Фирма "РТО"";

- сделки, заключенной организатором торгов с их победителем - ООО "Экстрим". Кроме того, истец просил применить последствия недействительности указанной сделки, обязав ответчиков возвратить ООО "Экстрим" уплаченные им денежные средства.

Решением от 12.09.05, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 28.11.05, в иске отказано. Судебные инстанции признали несостоятельными доводы истца о невозможности реализации объекта незавершенного строительства до государственной регистрации прав на объект за прежним владельцем; нарушении срока проведения торгов; недостоверности оценки. В судебных актах указано, что несоблюдение порядка регистрации перехода права на объект незавершенного строительства не является нарушением правил проведения торгов; торги проведены через 30 дней после публикации извещения о предстоящих торгах; рыночную стоимость подлежащего реализации имущества окончательно определяет судебный пристав-исполнитель.

В кассационной жалобе ФГУП "Югберегозащита" (правопреемник предприятия) просит отменить судебные акты и удовлетворить иск. Заявитель считает, что ООО "Фирма "РТО"" не могло 27.11.04 публиковать извещение о предстоящих торгах, так как на этот момент не являлось организатором торгов. Права по организации торгов возникли у ООО "Фирма "РТО"" на основании поручения от 01.12.04 Российского фонда федерального имущества о реализации объекта незавершенного строительства. С учетом этих обстоятельств торги от 28.12.04 проведены, по мнению заявителя, с нарушением предусмотренного статьей 448 Гражданского кодекса Российской Федерации 30-дневного срока. Собственник федерального имущества в лице территориального органа по управлению государственным имуществом не извещался об обращении взыскания на государственное имущество и назначении торгов. В нарушение статьи 60 Федерального закона "Об исполнительном производстве" Федеральная налоговая служба не извещалась судебным приставом-исполнителем об аресте незавершенного строительства, являющегося недвижимым имуществом, на которое обращается взыскание в третью очередь. Объект незавершенного строительства не подлежал продаже с торгов ранее, чем за должником не будет зарегистрировано соответствующее право. У должника отсутствуют документы, необходимые для регистрации права. Протокол о результатах торгов и сделка, заключенная с победителем торгов, не содержат данных, позволяющих определить предмет договора продажи недвижимости (статья 554 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Фирма "РТО"" просит оставить судебные акты в силе, считая, что истец не указал, в чем состоит нарушение правил проведения торгов.

В судебном заседании представитель истца поддержал изложенные в жалобе доводы. Представители ответчиков просили оставить жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела и выслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, с марта 2003 по сентябрь 2004 года в подразделения службы судебных приставов г. Краснодара и г. Геленджика поступили исполнительные документы Арбитражного суда Краснодарского края, ИМНС России по г. Геледжику и других полномочных органов на взыскание с предприятия задолженности на общую сумму 685 011 рублей 58 копеек (т. 3, л. д. 8, 76).

4 октября 2004 года судебным приставом-исполнителем наложен арест на имущество должника: "незавершенное строительством здание 60-квартирного дома, расположенного по адресу: г. Геленджик, переулок Восточный, 5, с учетом земельного участка в размере площади застройки" (т. 1, л. д. 47).

26 ноября 2004 года судебный пристав вынес постановление о передаче ООО "Фирма "РТО"" на реализацию арестованного имущества должника. В постановлении и заявке на организацию торгов указано, что реализации подлежит незавершенное строительством здание 5-этажного 60-квартирного жилого дома с земельным участком площадью 1 050 кв. м, год начала постройки - 1990. Рыночная стоимость объекта - 1 020 тыс. рублей. Цена указана со ссылкой на отчет ООО "Таир" от 09.11.04 N 414-04 (т. 2, л. д. 58, 59).

В извещении о проведении торгов, назначенных на 28.12.04, опубликованном ООО "Фирма "РТО"" в приложении к Краснодарской краевой специализированной газете "Вестник торгов" от 27.11.04 N 01(01), предмет торгов обозначен как незавершенное строительством здание 5-этажного 60-квартирного жилого дома, расположенного в г. Геленджике, переулок Восточный, с начальной ценой 1 020 тыс. рублей. Исходя из этой цены в извещении указана сумма задатка (10%) и шаг аукциона (1%) (т. 3, л. д. 136).

В протоколе от 28.12.04 о результатах торгов, подписанном организатором и участниками торгов и имеющем силу договора (часть 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации) предмет сделки обозначен также как в извещении, т. е. без земельного участка, его площади и точного адреса, указанных в акте ареста, постановлении пристава о передаче на реализацию арестованного имущества должника и заявке на организацию торгов.

Согласно части 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации извещение о торгах во всяком случае должно содержать сведения о предмете торгов. Данное положение означает, что при реализации имущества должника в порядке исполнительного производства организатор торгов должен изложить в извещении ту информацию о предмете, которая доведена до него судебным приставом-исполнителем в постановлении о передаче арестованного имущества на реализацию, заявке и акте ареста.

Рассматривая спор, суды не выяснили, в связи с чем выставляемый на продажу объект не включал данные о земельном участке. Данное обстоятельство не получило оценку, суды не определили, имеет ли место в этом случае нарушение правил проведения торгов и влечет ли это обстоятельство недействительность торгов в порядке статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отчете оценщика от 09.11.04 N 414-04 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества в разделе 5 (определение рыночной стоимости объекта) имеются два самостоятельных подраздела, в одном из которых отдельно определена стоимость земельного участка площадью 1 050 кв. м. (площадь проекции здания), в другом - стоимость незавершенного строительством здания. Окончательная стоимость земельного участка - 1 196 тыс. рублей указана оценщиком за вычетом затрат, которые должны быть понесены пользователем в случае выкупа.

Суды не выяснили, является ли определенная указанным способом стоимость земельного участка фактической стоимостью принадлежащего должнику имущественного права бессрочного пользования земельным участком, являющегося в силу части 4 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации самостоятельным объектом купли-продажи. Не выяснено, каким образом окончательная цена объекта (если он состоит из двух частей - незавершенного строительством здания и имущественного права пользования участком) в размере 1 020 тыс. рублей может включать в себя и стоимость здания и стоимость права (1 196 тыс. рублей), превышающую стоимость всего объекта.

Названные обстоятельства подлежали оценке с учетом того, что извещение о торгах должно содержать сведения о начальной цене, которая в свою очередь должна отражать минимальную рыночную цену. Если начальная цена, определенная судебным приставом с помощью либо без помощи независимого оценщика, не соответствует понятию рыночной стоимости реализуемого имущества, то, независимо от того, обжаловались ли соответствующие действия судебного пристава, суд должен определить, повлияло ли указанное обстоятельство на результаты торгов, имеющих целью реализацию имущества должника по максимально высокой цене для соблюдения интересов как должника, так и его кредиторов. В данном случае результатом аукциона явилось отчуждение объекта (в том числе отчуждение у должника принадлежавшего ему права пользования земельным участком) за 1 060 тыс. рублей, т. е. ниже предполагаемой стоимости имущественного права, если оценщик, указывая стоимость земельного участка, имел в виду стоимость имущественного права. В связи с этим возникла не устраненная судом неопределенность в том, относится ли указанная в договоре цена ко всему объекту, состоящему из двух элементов, либо к имущественному праву, либо к незавершенному строительству как объекту недвижимости.

Выяснение указанных обстоятельств имеет существенное значение для определения соответствия заключенной с победителем торгов сделки статье 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, требующей, чтобы договор продажи недвижимости предусматривал цену этого имущества. Предметом исковых требований заявлено не только соответствие торгов установленным законом правилам, но и соответствие закону заключенной на торгах сделки. Недействительность либо незаключенность такой сделки может повлечь самостоятельные последствия, предусмотренные законом.

В связи с этим также следовало дать надлежащую оценку доводам истца о несоответствии сделки статье 554 Кодекса, требующей определенно установить недвижимое имущество, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, что необходимо и в целях соблюдения интересов покупателя при последующей государственной регистрации перехода права на объект недвижимости, поскольку при отсутствии в договоре таких данных регистрирующий орган вправе отказать в регистрации.

Согласно статье 62 Федерального закона "Об исполнительном производстве" подготовка торгов включает в себя передачу приставом специализированной организации документов, характеризующих объект недвижимости, а при продаже права на объект незавершенного строительства, дополнительно передачу копии решения об отводе земельного участка, копии разрешения соответствующего органа на строительство.

Несоблюдение указанного требования может повлечь неисполнимость заключенной на торгах сделки, поскольку не будет достигнут конечный результат - возникновение права на объект незавершенного строительства у покупателя и государственная регистрация этого права.

В силу статьи 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при совершении сделки с объектом незавершенного строительства право на него регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимости, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации.

Исходя из приведенных положений закона Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал в информационном письме от 16.02.01 N 59, что объект незавершенного строительства не может быть продан с публичных торгов в порядке исполнительного производства до тех пор, пока право собственности должника на данный объект не будет зарегистрировано самим должником или судебным приставом-исполнителем в соответствии со статьей 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". При соблюдении указанной процедуры пристав в порядке статьи 62 Федерального закона "Об исполнительном производстве" передает специализированной организации свидетельство о государственной регистрации.

Таким образом, отсутствие государственной регистрации права хозяйственного ведения должника на объект незавершенного строительства до проведения торгов является нарушением правил торгов. Однако при устранимости указанного нарушения, а именно, в случае, если должник располагает необходимыми документами для регистрации его права, суд может не признать торги недействительными. В ином случае нарушаются интересы, в том числе, покупателя, лишающегося возможности использовать приобретенный объект как собственный. Представитель покупателя пояснил в кассационной инстанции, что регистрирующий орган отказал ему в регистрации права на основании совершенной на торгах сделки. В материалах дела имеются данные о том, что покупатель предпринимает попытки в судебном порядке признать за собой право собственности на спорный объект.

Суды без указания достаточных мотивов отклонили доводы истца о недействительности торгов ввиду отсутствия у него зарегистрированного права, при котором единственно возможен переход прав к покупателю. В ходе судебного разбирательства не проверено наличие у должника соответствующих документов, необходимых для регистрации за ним права.

При указанных обстоятельствах обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение для выяснения и оценки указанных в настоящем постановлении обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение от 12.09.05 и постановление апелляционной инстанции от 28.11.05 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-10597/2005-31/320 отменить, дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.