Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25 апреля 2006 г. N Ф08-1520/06 "Судебные инстанции, удовлетворяя исковые требования, правомерно руководствовались постановлениями от 18 мая 2002 г. N 529 от 25 марта 2004 г. N 737 и правильно определили базовую ставку арендной платы за пользование земельными участками, коэффициент по категориям арендаторов и видам целевого использования и коэффициент зональной дифференциации исходя из фактически осуществляемой на земельном участке деятельности (целевого назначения зданий, строений и сооружений)" (извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30 января 2007 г. N Ф08-7046/06, от 7 мая 2009 г. N А32-19439/2008

Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) обратился в арбитражный суд с иском к ООО "Группа компаний "Сити центр"" (далее - общество) о взыскании 15 531 123 рублей 67 копеек задолженности по арендной плате с 12.02.04 по 22.06.05 по договору аренды от 25.12.02 земельного участка площадью 30 982 кв. м, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Индустриальная, 2, и 2 152 296 рублей 68 копеек пеней за несвоевременную уплату арендной платы (уточненные требования).

Решением от 24.10.05, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 27.01.06, исковые требования удовлетворены. Судебные акты мотивированы следующим. С даты регистрации обществом права собственности на не завершенное строительством здание торгового центра, расположенного на земельном участке (12.02.04), изменилось целевое назначение зданий, строений и сооружений: с эксплуатации объектов недвижимости нефтебазы на эксплуатацию торгового центра. Данное обстоятельство является основанием для изменения размера арендной платы за пользование земельным участком. Департамент обоснованно обратился в арбитражный суд с требованием о взыскании разницы между арендной платой, внесенной обществом в соответствии с ранее существовавшим целевым назначением зданий, строений и сооружений, и платой, подлежащей внесению с учетом нового целевого назначения объектов недвижимости.

В кассационной жалобе общество просит отменить вынесенные судебные акты, в иске отказать по следующим основаниям: - общество не обязано оплачивать аренду по новой ставке, поскольку соответствующие изменения в договор от 25.12.02 в установленном порядке не вносились; - целевое назначение зданий, строений и сооружений, находящихся на земельном участке, не изменилось, поскольку в договоре аренды таковое не обозначено; целевое назначение земельного участка осталось прежним - для обслуживания и эксплуатации объектов недвижимости; материалами дела не подтверждается вывод судебных инстанций о том, что ранее существовавшим целевым назначением зданий, строений и сооружений являлась эксплуатация именно объектов недвижимости нефтебазы;

- регистрация обществом права собственности на не завершенное строительством здание торгового центра не свидетельствует о возможности его эксплуатации; процентная готовность здания торгового центра на указанную дату составляла 70%; - судебные инстанции не учли, что на земельном участке помимо здания торгового центра находятся иные здания, строения и сооружения;

- поскольку земельным участком распоряжается департамент, нормативные акты органов местного самоуправления (постановление главы администрации г. Краснодара от 25.03.04 N 737) не должны учитываться при определении размера арендной платы за пользование земельным участком.

В отзыве на кассационную жалобу департамент высказывается против удовлетворения жалобы, считая судебные акты законными и обоснованными. Изучив материалы дела и выслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению. Как следует из материалов дела, департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 25.12.02 N 0000000128 аренды земельного участка площадью 30 982 кв.м (кадастровый N 23:43:02 09 062:0015), расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Индустриальная, 2, для обслуживания и эксплуатации объектов недвижимости.

Согласно договору ставка арендной платы определена на основании постановления мэрии г. Краснодара от 29.04.99 N 707 "Об утверждении ставок арендной платы за землю в г. Краснодаре на 1999 г. и типовой формы договора аренды земельного участка" и составила 31 рубль 58 копеек за 1 кв. м (пункт 2.1.4). Общество обязалось при изменении целевого назначения зданий, строений и сооружений (или их частей), расположенных на земельном участке, обратиться в департамент для внесения изменений в договор и за перерасчетом арендной платы (пункт 4.1.17). За несвоевременное внесение арендной платы установлена пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки (пункт 5.2).

12 февраля 2004 г. общество зарегистрировало право собственности на не завершенное строительством здание торгового центра общей площадью 21 047,8 кв. м (литера Л), расположенное на земельном участке. 22 декабря 2004 г. здание торгового центра и также иные расположенные на земельном участке объекты недвижимости: трансформаторные подстанции (литеры Г1 и Н), котельная (литера М), павильон скважины (литера О), дебаркадер приняты в эксплуатацию. 30 марта 2005 г. общество зарегистрировало в установленном порядке право собственности на указанные объекты недвижимости На основании договоров от 04.05.04 N 2000-03-3-027, 2000-03-3-029 общество продало ООО "Перекресток-2000" нежилые помещения N 8, 13 - 23, 28 - 31, 35 - 47, 49, 50, 53, 55, 56 общей площадью 3 793,4 кв. м, расположенные на первом этаже здания торгового центра; 81/100 долю в праве собственности на дебаркадер. Стороны заключили соглашение от 21.07.05 об определении долей в праве на земельный участок, в соответствии с которым доля общества в праве на земельный участок составляет 808/1000, а ООО "Перекресток-2000" - 192/1000.

Департамент, полагая, что строительство на земельном участке здания торгового центра с обслуживающими его объектами недвижимости повлекло изменение целевого назначения зданий, строений и сооружений, находящихся на земельном участке (с эксплуатации объектов недвижимости нефтебазы на эксплуатацию торгового центра) и, следовательно, изменение ставки арендной платы за пользование земельным участком, обратился к обществу с требованием погасить задолженность по перерассчитанной арендной плате.

Отказ общества удовлетворить требование департамента послужил основанием для предъявления рассматриваемого иска.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Поэтому арендная плата за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности в силу части 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации является устанавливаемой (регулируемой) уполномоченными на то органами. По смыслу данной статьи стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу нормативного акта. Условие договора о том, что изменение арендной платы производится путем заключения дополнительного соглашения (направления в адрес арендатора уведомления), не соответствует закону.

Довод общества об отсутствии обязанности уплачивать иной размер арендной платы за пользование земельным участком, чем установленный в договоре от 25.12.02, до внесения соответствующих изменений в договор, не соответствует действующему законодательству.

Согласно пункту 10 Федерального закона от 25.10.01 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до разграничения государственной собственности на землю распоряжение такими землями осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

Согласно пункту 1 статьи 2 Земельного кодекса Российской Федерации земельное законодательство в соответствии с Конституцией Российской Федерации (подпункт "в" пункта 1 статьи 72) находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Земельное законодательство состоит из названного Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации.

Статьей 33 Закона Краснодарского края от 05.11.02 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" предусмотрено, что до разграничения государственной собственности на землю высший исполнительный орган государственной власти Краснодарского края устанавливает порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности.

С 12.02.04 по 22.06.05 базовые ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в неразграниченной государственной собственности, и поправочные коэффициенты к ним по категориям арендаторов и видам целевого использования устанавливались постановлением главы администрации Краснодарского края от 18.05.02 N 529 "О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края" (далее - постановление от 18.05.02 N 529). Пунктами 2.1 и 2.2 постановления органам местного самоуправления муниципальных образований Краснодарского края рекомендовано дифференцировать установленные приложениями N 2 и 3 базовые ставки арендной платы за земельные участки по зонам различной градостроительной ценности и установить поправочные коэффициенты к ним по категориям арендаторов и видам целевого использования, не включенным в приложение N 6.

Иные поправочные коэффициенты по категориям арендаторов и видам целевого использования и коэффициенты зональной дифференциации к базовым ставкам арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности и расположенные на территории муниципального образования город Краснодар, установлены постановлением главы муниципального образования г. Краснодар от 25.03.04 N 737 "О порядке определения размера арендной платы за земли государственной и муниципальной собственности на территории муниципального образования г. Краснодар" (далее - постановление главы муниципального образования г. Краснодар от 25.03.04 N 737), вступившим в силу с 01.04.04.

Судебные инстанции, удовлетворяя исковые требования, правомерно руководствовались постановлениями от 18.05.02 N 529 от 25.03.04 N 737 и правильно определили базовую ставку арендной платы за пользование земельными участками, коэффициент по категориям арендаторов и видам целевого использования и коэффициент зональной дифференциации исходя из фактически осуществляемой на земельном участке деятельности (целевого назначения зданий, строений и сооружений). Довод общества о том, что целевое назначение земельного участка (обслуживание и эксплуатация объектов недвижимости) осталось прежним, не имеет значения для разрешения спора. Изменение целевого назначения зданий, строений и сооружений, находящихся на земельном участке (строительство вместо прежних зданий, строений и сооружений торгового центра с обслуживающими его недвижимыми объектами) сторонами не оспаривается. Довод общества о том, что судебные инстанции не установили ранее существовавшее целевое назначение зданий строений и сооружений, также не имеет значения для разрешения спора.

При расчете арендной платы с 01.04.04 обоснованно применен коэффициент по категориям арендаторов и видам целевого использования в размере 12, установленный пунктом 17 приложения N 3 к постановлению от 25.03.04 N 737 для земельных участков, занятых торговыми центрами, и коэффициент зональной дифференциации в размере 1,21, установленный в приложении N 4 к названному постановлению для экономико-планировочной оценочной зоны N I-5.

Довод общества о том, что судебные инстанции неправомерно до начала эксплуатации торгового центра применили коэффициент по категориям арендаторов и видам целевого использования в размере 12, следует признать несостоятельным. С момента начала строительства торгового центра общество прекратило использовать ранее находящееся на земельном участке недвижимое имущество в соответствии с его назначением и начало использовать земельный участок для строительства торгового центра. Постановлениями главы администрации Краснодарского края от 18.05.02 N 529 и главы муниципального образования г. Краснодар от 25.03.04 N 737 предусмотрено, что на период строительства к поправочным коэффициентам по категориям арендаторов и видам целевого использования земельных участков дополнительно применяется коэффициент 0,9 на основании заключений органов архитектуры и градостроительства в пределах срока действия разрешения на строительство.

Довод общества о том, что судебные инстанции не учли нахождение на земельном участке помимо здания торгового центра иных зданий, строений и сооружений, не имеет значения для разрешения спора. Постановления главы администрации Краснодарского края от 18.05.02 N 529 и главы муниципального образования г. Краснодар от 25.03.04 N 737 не предусматривают возможности определить общий размер арендной платы за земельный участок как сумму арендных плат за различные части земельного участка (применять различные поправочные коэффициенты и базовые ставки арендной платы к различным частям земельного участка). Арендная плата определяется на основании единого поправочного коэффициента по категориям арендаторов и видам целевого использования (единой базовой ставки арендной платы) за весь земельный участок исходя из основного вида деятельности на земельном участке.

Изложенное свидетельствует о том, что судебные инстанции всесторонне, полно и объективно исследовали фактические обстоятельства и материалы дела, дали им надлежащую правовую оценку.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение от 24.10.05 и постановление апелляционной инстанции от 27.01.06 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-8239/2005-36/168 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.