Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25 июля 2006 г. N Ф08-3274/06 "При расчете арендной платы за земельный участок, расположенный под недвижимым имуществом, принадлежащим негосударственному образовательному учреждению, используемым для организации учебного процесса, не подлежит применению коэффициент, установленный для коммерческих образовательных учреждений" (извлечение)

Негосударственное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Академия маркетинга и социально-информационных технологий - ИМСИТ" (далее - академия) обратилось в арбитражный суд с иском к администрации муниципального образования г. Краснодар (далее - администрация) об урегулировании преддоговорного спора - принятии пунктов 1.3, 2.1, 2.2 договора аренды земельного участка от 29.07.05 N 4300012592 в следующей редакции:

- пункт 1.3. Участок предоставляется для эксплуатации учебного корпуса Арендатора (12.2. "Административные здания и офисы некоммерческих организаций, союзов и ассоциаций");

- пункт 2.1. Базовая ставка арендной платы 31,97 рублей/кв. м коэффициент целевого использования 1 коэффициент зональной дифференциации 1,04 коэффициент инфляции 1 коэффициент прочее 1 - пункт 2.2. Сумма ежегодной арендной платы за участок составляет: 5 113 31,97 1 1,04 1 1 = 170 666,09 рублей (сто семьдесят тысяч шестьсот шестьдесят шесть рублей 09 копеек).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации (далее - департамент). Решением от 20.04.06 иск удовлетворен. Судебный акт мотивирован тем, что согласно статье 11.1 Закона Российской Федерации от 10.07.92 N 3266-1 "Об образовании" (далее - Закон об образовании) академия является некоммерческой организацией, поэтому коэффициент 2, установленный в пункте 11.4 приложения N 6 к постановлению главы администрации Краснодарского края от 18.05.02 N 529 "О порядке определения арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края" (далее - постановление N 529) для коммерческих образовательных учреждений, не подлежит применению при расчете аренной платы за земельный участок, расположенный под принадлежащим академии недвижимым имуществом. Суд признал обоснованным применение коэффициента 1, установленного пунктом 12.2 приложения N 6 к постановлению N 529 в отношении земельных участков, предоставленных для эксплуатации административных зданий и офисов некоммерческих организаций, союзов и ассоциаций.

В суде апелляционной инстанции дело не рассматривалось. В кассационной жалобе департамент просит отменить решение и в иске отказать. По мнению заявителя, при расчете арендной платы за пользование земельным участком, расположенным под принадлежащим академии недвижимым имуществом, необходимо применить коэффициент 2, поскольку здание используется для организации учебного процесса, который полностью осуществляется на платной основе.

В отзыве на жалобу академия просила судебный акт оставить без изменения. В судебном заседании представители департамента и академии повторили доводы, изложенные в жалобе и отзыве на нее. Представитель администрации поддержал доводы заявителя жалобы. Изучив материалы дела и выслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению. Как установил суд первой инстанции, академия является собственником нежилого здания с пристройкой - дома культуры общей площадью 2 480,5 кв. м (литеры А, А1, под/А), расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Евдокии Бершанской, 19а. Администрация (арендодатель) направила академии (арендатор) договор от 29.07.05 N 4300012592 аренды земельного участка общей площадью 5 133 кв. м (кадастровый N 23:43:04 07 015:0001), находящегося под указанным зданием. В договоре предусмотрено следующее: - пункт 1.3. Участок предоставляется для эксплуатации здания колледжа (Коммерческие образовательные организации). - пункт 2.1. Базовая ставка арендной платы 31,97 рублей/кв. м коэффициент целевого использования 2 коэффициент зональной дифференциации 1,04 коэффициент инфляции 1 коэффициент прочее 1 - пункт 2.2.

Сумма ежегодной арендной платы за Участок составляет: 5 113 31,97 2 1,04 1 1 = 341 332,18 рублей (триста сорок одна тысяча триста тридцать два рубля 18 копеек). Академия в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, направила администрации протокол разногласий к договору аренды земельного участка от 29.07.05 N 4300012592, в котором предложила названные пункты договора в следующей редакции:

- пункт 1.3. Участок предоставляется для эксплуатации учебного корпуса Арендатора (12.2. "Административные здания и офисы некоммерческих организаций, союзов и ассоциаций");

- пункт 2.1. Базовая ставка арендной платы 31,97 рублей/кв. м коэффициент целевого использования 1 коэффициент зональной дифференциации 1,04 коэффициент инфляции 1 коэффициент прочее 1 - пункт 2.2. Сумма ежегодной арендной платы за Участок составляет: 5 113 31,97 1 1,04 1 1 = 170 666,09 рублей (сто семьдесят тысяч шестьсот шестьдесят шесть рублей 09 копеек).

Несогласие с размером арендной платы академия обосновала тем, что в соответствии с пунктом 1 статьи 11.1 Закона об образовании она является некоммерческой организацией, поэтому применение при расчете арендной платы коэффициента 2, установленного для коммерческих образовательных организаций, необоснованно.

Арендодатель отклонил протокол разногласий, указав, что учебный корпус не является административным зданием или офисом некоммерческой организации, поэтому отсутствуют основания для применения коэффициента 1, установленного для эксплуатации административных зданий и офисов некоммерческих организаций, союзов и ассоциаций.

Указанное обстоятельство послужило основанием для обращения академии в суд для разрешения разногласий по условиям договора аренды, касающимся назначения использования земельного участка и размера арендной платы. В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Поэтому арендная плата за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности в силу части 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации является устанавливаемой (регулируемой) уполномоченными на то органами. По смыслу данной статьи стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 10 Федерального закона от 25.10.01 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до разграничения государственной собственности на землю распоряжение такими землями осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Имеется в виду пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ

Согласно пункту 1 статьи 2 Земельного кодекса Российской Федерации земельное законодательство в соответствии с Конституцией Российской Федерации (подпункт "в" пункта 1 статьи 72) находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Статьей 33 Закона Краснодарского края от 05.11.02 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" предусмотрено, что до разграничения государственной собственности на землю высший исполнительный орган государственной власти Краснодарского края устанавливает порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности.

На момент направления администрацией проекта договора аренды земельного участка от 29.07.05 N 4300012592 базовые ставки арендной платы и коэффициенты к ним за земли государственной собственности, находящиеся на территории Краснодарского края, установлены в постановлении N 529.

В статье 50 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что организации, преследующие извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности являются коммерческими, а организации, не имеющие извлечение прибыли в качестве такой цели и не распределяющие полученную прибыль между участниками - некоммерческими.

В соответствии со статьей 11.1 Закона об образовании негосударственные образовательные организации могут создаваться в организационно-правовых формах, предусмотренных гражданским законодательством Российской Федерации для некоммерческих организаций.

В силу части 3 статьи 2 Федерального закона от 12.01.96 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" некоммерческие организации могут создаваться в форме общественных или религиозных организаций (объединений), некоммерческих партнерств, учреждений, автономных некоммерческих организаций, социальных, благотворительных и иных фондов, ассоциаций и союзов, а также в других формах, предусмотренных федеральными законами.

Из устава академии следует, что она является негосударственным некоммерческим образовательным учреждением (пункт 1.4). В соответствии со статьей 46 Закона об образовании платная образовательная деятельность негосударственного образовательного учреждения не рассматривается как предпринимательская, если получаемый от нее доход полностью идет на возмещение затрат на обеспечение образовательного процесса (в том числе на заработную плату), его развитие и совершенствование в данном образовательном учреждении. В пункте 3.24 устава академии определено, что доход, получаемый от образовательной деятельности, идет на обеспечение и развитие образовательного процесса. Доказательства использования полученной платы за обучение на другие цели либо осуществление в здании, расположенном на спорном земельном участке, предпринимательской деятельности, не представлены.

Из буквального толкования пункта 11.4 приложения N 6 к постановлению N 529, установившего коэффициент для коммерческих образовательных учреждений не следует, что он подлежит применению при расчете арендной платы для образовательных организаций, созданных в форме некоммерческой организации, осуществляющих обучение на платной основе. Указание на распространение указанного пункта на некоммерческие образовательные организации в постановлении N 529 также отсутствует.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что при расчете арендной платы за земельный участок, расположенный под принадлежащим академии недвижимым имуществом, используемым для организации учебного процесса, не подлежит применению коэффициент 2, установленный для коммерческих образовательных учреждений. Учитывая отсутствие коэффициента к ставке арендной платы, касающегося некоммерческих образовательных учреждений, суд обоснованно признал подлежащим применению коэффициент, установленный для административных зданий и офисов некоммерческих организаций, союзов и ассоциаций.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.04.06 по делу N А32-64393/2005-36/1428 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.