Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30 ноября 2005 г. N Ф08-5570/05 "В соответствии с пунктом 3 статьи 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем" (извлечение)

Краснодарская региональная общественная организация "Союз инвалидов Великой Отечественной войны, боевых действий на территории других государств, Вооруженных Сил, труда и детства "Рассвет"" Общероссийского союза общественных организаций инвалидов "Общественный комитет по делам инвалидов Российской Федерации" (далее - общественная организация "Рассвет") обратилась в арбитражный суд с иском к Департаменту по финансам, бюджету и контролю Краснодарского края о признании незаключенным договора ипотеки от 23.11.01.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено производственно-потребительское общество с ограниченной ответственностью "Инвалидов Великой Отечественной войны, Советской Армии, труда и детства "Рассвет"" (далее - общество "Рассвет").

Решением от 02.06.05 иск удовлетворен.

Суд пришел к выводу о неопределенности предмета договора ипотеки и его оценки.

Постановлением апелляционной инстанции от 30.08.05 решение отменено, в иске отказано.

Судебный акт мотивирован тем, что договор ипотеки позволяет определенно установить недвижимое имущество, являющееся его предметом, а оценка предмета договора определена в пункте 1.3 договора. Определение величины оценки предмета договора выше оценки, установленной в отчете от 06.04.98 N 0063-160/3 об оценке данного недвижимого имущества, не нарушает права и законные интересы истца как залогодателя.

В кассационной жалобе общественная организация "Рассвет" просит отменить постановление апелляционной инстанции от 30.08.05 и оставить в силе решение от 02.06.05.

Заявитель жалобы указывает на то, что оценка заложенного имущества определена на основании отчета об оценке от 06.04.98 N 0063-160/3, которым установлена рыночная стоимость всего имущественного комплекса общества "Рассвет". Предметом договора ипотеки из всего имущественного комплекса является только административно-производственное здание. В отчете об оценке отдельно по зданию рыночная стоимость не названа. Предмет договора об ипотеке оценен со ссылкой на отчет, что свидетельствует о неопределенности предмета договора. При залоге права аренды земельного участка, на котором расположено административно-производственное здание, не получено согласие собственника земельного участка, поскольку не доказан факт заключения договора аренды земельного участка на срок более пяти лет (договор аренды от 30.07.98 N 1047 представлен только в копии).

В отзыве на кассационную жалобу Департамент по финансам, бюджету и контролю Краснодарского края высказывается против удовлетворения жалобы.

Изучив материалы дела и выслушав представителей участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, Департамент по финансам, бюджету и контролю Краснодарского края (кредитор) и общественная организация "Рассвет" (заемщик) заключили договор от 23.11.01 N 06-24 о предоставлении бюджетного кредита. Согласно договору общественной организации "Рассвет" предоставлен бюджетный кредит для приобретения оборудования и расширения производства кондитерских изделий (в целях создания и сохранения рабочих мест для инвалидов) в размере 1 млн рублей на срок до 01.10.02 с уплатой процентов за пользование кредитом в размере 1/4 учетной ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. В обеспечение исполнения обязательств по договору общественная организация обязалась передать в залог производственно-административное здание, принадлежащее обществу "Рассвет".

Во исполнение договора общественная организация "Рассвет", общество "Рассвет" и Департамент по финансам, бюджету и контролю Краснодарского края заключили договор ипотеки от 23.11.01.

В соответствии с пунктом 1.1 договора предметом ипотеки является:

- незавершенное строительством административно-производственное здание с пристройками общей площадью 1 375 кв. м (литеры А, а, а1, а2), расположенное по адресу: г. Краснодар, ул. Калинина, 58/1;

- право аренды земельного участка, на котором расположено здание.

Согласно пункту 1.2 договора рыночная оценка предмета ипотеки согласно отчету Краснодарской торговой промышленной палаты от 06.04.98 N 0063-160/3 составляет 1 893 600 рублей (цена определена на 1998 год).

В пункте 1.3 договора предусмотрено, что согласованная сторонами стоимость предмета ипотеки составляет 1 893 600 рублей.

Из названного отчета об оценке следует, что объектом оценки являлся имущественный комплекс общества "Рассвет", включающий производственно-административное здание (здание полиграфического предприятия) и здание склада (литера Г по техническому паспорту, на основании сведений которого определялся предмет договора ипотеки).

Общественная организация "Рассвет", полагая, что указание в договоре ипотеки от 23.11.01 величины оценки заложенного незавершенного строительством административно-производственного здания с пристройками, включающей рыночную стоимости как данного здания, так и здания склада (не являющегося предметом договора ипотеки), свидетельствует о неопределенности оценки предмета ипотеки и самого предмета ипотеки, обратилось в арбитражный суд с иском о признании договора ипотеки незаключенным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 5 Федерального закона от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" правила данного Закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69 данного Закона.

Согласно пункту 1 статьи 5 и части 2 статьи 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится данное недвижимое имущество, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Предметом договора ипотеки от 23.11.01 является незавершенное строительством административно-производственное здание с пристройками (права собственности общества "Рассвет" подтверждено свидетельством от 21.05.01 серии 23-АА N 185613), и право аренды земельного участка, на котором расположено здание.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.98 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге" указано, что исходя из существа залогового обязательства при определении в договоре предмета залога должна быть названа не только видовая принадлежность имущества, но и должны быть указаны индивидуальные характеристики предмета залога, позволяющие вычленить его из однородных вещей (достоверно определить, какое конкретно имущество являлось предметом залога).

Предмет договора ипотеки от 23.11.01 определен в соответствии со сведениями, указанными в техническом паспорте как незавершенное строительством административно-производственное здание с пристройками общей площадью 1 375 кв. м (литеры А, а, а1, а2), расположенное по адресу: г. Краснодар, ул. Калинина, 58/1.

Данное указание достаточно для идентификации имущества и позволяет его определенно установить.

Несоответствие оценки заложенного незавершенного строительством административно-производственного здания с пристройками его рыночной стоимости, определенной на основании отчета об оценке имущественного комплекса общества "Рассвет", не может свидетельствовать о неопределенности предмета договора ипотеки. Более того, оценка заложенного имущества может вообще не соответствовать рыночной цене данного имущества, поскольку в соответствии с пунктом 3 статьи 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем.

Пункт 1.3 договора ипотеки от 23.11.01 определенно устанавливает оценку заложенного имущества в размере 1 893 600 рублей.

Указание в пункте 1.2 договора ипотеки на то, что в соответствии с оценкой об отчете рыночная цена заложенного недвижимого имущества определена в размере 1 893 600 рублей (цена всего имущественного комплекса общества "Рассвет") не влияет на заключенность договора ипотеки. При наличии на то необходимых условий неправильное указание цены может служить основанием для оспаривания договора ипотеки в части определения оценки заложенного имущества. В то же время, как правильно указал суд апелляционной инстанции, определение величины оценки предмета договора ипотеки выше оценки, установленной в отчете об оценке данного недвижимого имущества, не нарушает права и законные интересы общественной организации "Рассвет" как залогодателя.

Довод общественной организации "Рассвет" о том, что не могут приниматься во внимание сведения, содержащиеся в договоре от 30.07.98 N 1047 аренды земельного участка, на котором расположено незавершенное строительством административно-производственное здание с пристройками, поскольку данный договора представлен только в копии, не соответствует фактическим обстоятельствам дела и части 6 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изложенное свидетельствует о том, что суд апелляционной инстанции всесторонне, полно и объективно исследовал фактические обстоятельства и материалы дела, дал им надлежащую правовую оценку.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Краснодарского края от 30.08.05 по делу N А-32-9697/2005-26/421 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.