Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20 февраля 2007 г. N Ф08-465/07 "При наличии признаков самовольного строительства факт создания незавершенного строительством объекта до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не является основанием для применения статьи 6 указанного Закона о признании действительными ранее возникших прав на недвижимое имущество" (извлечение)

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 9 февраля 2006 г. N Ф08-55/06

Государственное предприятие "Геленджикское специализированное ремонтно-строительное управление "Краснодарберегозащита"" (далее - предприятие) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском о признании недействительными:

- отчета независимого оценщика (ООО "Таир") об определении рыночной стоимости незавершенного строительства - 5-ти этажного 60-квартирного жилого дома, расположенного в г. Геленджике по переулку Восточному (далее - незавершенное строительство);

- торгов от 28.12.04 по продаже указанного объекта, проведенных ООО "Фирма "РТО"";

- сделки, заключенной организатором торгов с их победителем - ООО "Экстрим". Кроме того, истец просил применить последствия недействительности указанной сделки, обязав ответчиков возвратить ООО "Экстрим" уплаченные им денежные средства.

Решением от 12.09.05, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 28.11.05, в иске отказано. Судебные инстанции признали несостоятельными доводы истца о невозможности реализации объекта незавершенного строительства до государственной регистрации прав на объект за прежним владельцем; нарушении срока проведения торгов; недостоверности оценки. В судебных актах указано, что несоблюдение порядка регистрации перехода права на объект незавершенного строительства не является нарушением правил проведения торгов; торги проведены через 30 дней после публикации извещения о предстоящих торгах; рыночную стоимость подлежащего реализации имущества окончательно определяет судебный пристав исполнитель.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.02.06 решение и постановление апелляционной инстанции отменены, дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда, поскольку суды не выяснили, в связи с чем выставляемый на продажу объект не включал данные о земельном участке, является ли определенная оценщиком стоимость земельного участка фактической стоимостью принадлежащего должнику имущественного права бессрочного пользования земельным участком, относится ли указанная в договоре цена ко всему объекту, состоящему из двух элементов, либо к имущественному праву, либо к незавершенному строительству как объекту недвижимости; суды без указания достаточных мотивов отклонили доводы истца о недействительности торгов ввиду отсутствия у него зарегистрированного права, при котором единственно возможен переход прав к покупателю, в ходе судебного разбирательства не проверено наличие у должника соответствующих документов, необходимых для регистрации за ним права.

Решением от 08.08.06, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 31.10.06, суд признал недействительными торги от 28.12.04 по продаже незавершенного строительством пятиэтажного шестидесятиквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Геленджик, пер. Восточный, и сделку, совершенную по их результатам между организатором аукциона специализированным государственным учреждением при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд федерального имущества" в лице ООО "Фирма РТО" и ООО "Экстрим" (участник признанный победителем торгов); обязал СГУ при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд федерального имущества" возвратить ООО "Экстрим" 1 060 800 рублей. В остальной части производство по делу прекращено в связи с отказом от иска. Судебные акты мотивированы тем, что вследствие продажи незавершенного строительством объекта без земельного участка, было нарушено право истца на получение наибольшей цены за продаваемое имущество; отсутствие в информации о проведении торгов сведений о земельном участке лишает потенциальных покупателей возможности принять участие в торгах; информация о проведении оспариваемых торгов была опубликована в незарегистрированном издании, выходящем с неизвестной периодичностью и не установленной специализацией; на момент проведения публичных торгов право собственности должника на незавершенный строительством объект в порядке, установленном статьей 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не зарегистрировано; доказательства присутствия при проведении торгов второго участника - Алимова А.Н. и внесения им задатка в материалы дела не представлены.

В кассационной жалобе Специализированное государственное учреждение при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд федерального имущества" просит решение и постановление апелляционной инстанции отменить, направить дело на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда. По мнению заявителя, РФФИ, организовавшее и проведшее торги, исполняло в соответствии с законом об исполнительном производстве законные требования судебного пристава-исполнителя, в соответствии с заявкой которого начальная стоимость объекта недвижимости составила 1 020 тыс. рублей, земельный участок предметом торгов не являлся, кроме того, ссылка истца на неправильную оценку имущества, выставленного на публичные торги в рамках исполнительного производства, не может быть принята во внимание при оценке порядка их проведения; извещение о проведении торгов содержит сведения, предусмотренные статьей 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, опубликовано в надлежащем издании; вывод суда о невозможности реализации объекта недвижимости в отсутствие государственной регистрации права на данное имущество противоречит статье 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", подтвержденных разъяснениями пункта 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.05 N 101, пункта 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 N 8; суд неправомерно применил одностороннюю реституцию; вывод суда о том, что в торгах участвовал лишь один участник не соответствует фактическим обстоятельствам дела; судом не привлечен к участию в деле уполномоченный орган, представляющий казну Российской Федерации, права и обязанности которого непосредственно затрагиваются.

В кассационной жалобе ООО "Экстрим" просит решение и постановление апелляционной инстанции отменить, в иске отказать. По мнению заявителя, на торги выставлено имущество без земельного участка, поскольку он находится в муниципальной собственности; газета "Дверь" и газета "Д'верь" является одним и тем же печатным изданием, опубликованное информационное сообщение полностью соответствует статье 448 Гражданского кодекса Российской Федерации; вывод о невозможности реализации спорного объекта в отсутствии государственной регистрации права на это имущество противоречит пункту 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.05 N 101; документы, подтверждающие внесение задатка Алимовым А.Н. находятся у организации, проводившей торги; возложение судом обязанности на филиал РФФИ о возврате денежных средств влечет невозможность исполнения решения суда.

В отзыве на кассационную жалобу ФГУП "Югберегозащита" просит оставить судебные акты без изменения как законные и обоснованные, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы жалобы и обосновали свои возражения по данным доводам.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, считает, что кассационные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, с марта 2003 по сентябрь 2004 года в подразделения службы судебных приставов г. Краснодара и г. Геленджика поступили исполнительные документы Арбитражного суда Краснодарского края, ИМНС России по г. Геледжику и других полномочных органов на взыскание с предприятия задолженности на общую сумму 685 011 рублей 58 копеек.

4 октября 2004 года судебным приставом-исполнителем наложен арест на имущество должника: "незавершенное строительством здание 60-квартирного дома, расположенного по адресу: г. Геленджик, переулок Восточный, 5, с учетом земельного участка в размере площади застройки".

26 ноября 2004 года судебный пристав вынес постановление о передаче ООО "Фирма "РТО"" на реализацию арестованного имущества должника. В постановлении и заявке на организацию торгов указано, что реализации подлежит незавершенное строительством здание 5-этажного 60-квартирного жилого дома с земельным участком площадью 1 050 кв. м, год начала постройки - 1990. Рыночная стоимость объекта - 1 020 тыс. рублей. Цена указана со ссылкой на отчет ООО "Таир" от 09.11.04 N 414-04.

В извещении о проведении торгов, назначенных на 28.12.04, опубликованном ООО "Фирма "РТО"" в приложении к Краснодарской краевой специализированной газете "Вестник торгов" от 27.11.04 N 01(01), предмет торгов обозначен как незавершенное строительством здание 5-этажного 60-квартирного жилого дома, расположенного в г. Геленджике, переулок Восточный, с начальной ценой 1 020 тыс. рублей. Исходя из этой цены в извещении указана сумма задатка (10%) и шаг аукциона (1%).

Организация и порядок проведения торгов предусмотрены положениями статей 447, 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица.

Согласно пункту 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. Смысл извещения о проведении торгов состоит в привлечении наибольшего количества потенциальных покупателей с целью выявления наилучшего предложения об условиях продажи (наивысшей цены).

Опубликование сообщения о дате, месте и условиях проведения торгов в приложении к Краснодарской краевой специализированной газете "Вестник торгов" - "Д'верь" от 27.11.04 N 01 (01) не может признаваться надлежащей публикацией, поскольку указанное приложение в установленном законом порядке не зарегистрировано.

Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанции пришли к обоснованному выводу о том, что при продаже незавершенного строительством объекта недвижимости без земельного участка, было нарушено право истца на получение наибольшей цены за продаваемое имущество.

Согласно постановлению о передаче на реализацию арестованного имущества от 26.11.04 наименование передаваемого имущества определено в виде незавершенного строительством здания 5-ти этажного 60-ти квартирного жилого дома с земельным участком площадью 1050 кв. м, начала постройки 1990 г. Однако в сообщении о продаже отсутствует информация о земельном участке в г. Геленджике, на котором расположено недвижимое имущество, принадлежащем должнику на праве бессрочного пользования, являющемся в силу части 4 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации самостоятельным объектом купли-продажи, в силу чего она оказалась недоступной для лиц, потенциально заинтересованных в приобретении реализуемого имущества (с учетом земельного участка), уменьшила возможность участия в торгах потенциальных покупателей и, следовательно, повлияла на формирование цены реализации. Указанное обстоятельство непосредственно затрагивает интересы должника, заинтересованного в продаже имущества за наиболее высокую цену, выявленную в ходе представления конкурирующих заявок, и является достаточным основанием для признания их недействительными (пункт 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.05 N 101).

Статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. В соответствии с пунктом 6 статьи 12 и пунктом 1 статьи 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" документы, устанавливающие переход прав на недвижимое имущество, должны содержать описание каждого объекта недвижимого имущества: адрес (местоположение), вид (название) объекта, его площадь (фактическая по кадастровому плану или по документам), назначение и иную необходимую информацию.

Из материалов дела видно, что реализованное с торгов имущество надлежащим образом не индивидуализировано, отсутствуют данные о точном его расположении.

Основания приобретения права собственности предусмотрены статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с пунктом 1 этой статьи лицо, создавшее для себя с соблюдением закона и иных правовых актов новую вещь, приобретает право собственности на эту вещь.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что при проведении проверок спорного объекта недвижимости установлены факты самовольного строительства фундамента и кладки стен жилого дома без получения соответствующего разрешения, нарушения требований строительных норм и правил. 29.11.91 в связи с низким качеством выполняемых работ, ведением самовольного строительства по несогласованным проектам, специалистами, не имеющими допуск к ведению работ в сейсмическом районе, с нарушением технологии строительного производства, строительство реализованного на торгах объекта недвижимости приостановлено (распоряжение Исполнительного комитета Геленджикского городского совета народных депутатов Краснодарского края). Следовательно, в силу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности должника на самовольную постройку не возникло. Право собственности на спорный объект в установленном законом порядке не зарегистрировано. При наличии признаков самовольного строительства факт создания незавершенного строительством объекта до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не является основанием для применения статьи 6 указанного Закона о признании действительными ранее возникших прав на недвижимое имущество.

При таких обстоятельствах выводы суда о том, что допущенные при проведении торгов нарушения являются основанием для признания состоявшихся торгов недействительными в силу пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, являются обоснованными.

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что к участию в деле не привлечен надлежащий ответчик не соответствуют пункту 14 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101.

При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции не усматривает оснований для отмены либо изменения обжалуемых решения и постановления апелляционной инстанции.

Нормы права при разрешении спора применены судом правильно, нарушений процессуальных норм, влекущих отмену судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

решение от 08.08.06 и постановление апелляционной инстанции от 31.10.06 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-10597/2005-31/320 оставить без изменения, а кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.